CERRAR TERRAZA O JARDÍN: ¿NECESITO PERMISO DE LA COMUNIDAD DE VECINOS?

 Cerrar terraza o jardín sin permiso de la comunidad de vecinos es una duda común entre los propietarios. En este artículo, responderemos a esta pregunta y analizaremos la normativa de construcción de cerramientos. Si estás considerando cerrar tu terraza o jardín, sigue leyendo para obtener información clave sobre tus derechos y responsabilidades.

Cuando se trata de realizar modificaciones en una propiedad que afecten a zonas comunes, como una terraza o jardín, es importante tener en cuenta las normas y acuerdos establecidos por la comunidad de vecinos. Vamos a abordar esta cuestión y a resolver tus dudas.

¿PUEDO CERRAR MI TERRAZA O JARDÍN SIN PERMISO DE LA COMUNIDAD DE VECINOS?

Cerrar una terraza o jardín implica una alteración estructural en la propiedad y, por lo tanto, generalmente requiere la autorización de la comunidad de vecinos. La razón detrás de esta norma es garantizar la uniformidad estética del edificio y mantener el equilibrio entre los propietarios. Es esencial respetar las normas y el consenso comunitario para evitar conflictos y problemas legales.

NORMATIVA DE CONSTRUCCIÓN DE CERRAMIENTOS

La normativa en materia de construcción de cerramientos varía según la ubicación y la legislación local. Es fundamental que consultes las regulaciones específicas de tu municipio o provincia. En muchos casos, se requiere un proyecto técnico firmado por un arquitecto o técnico competente para garantizar la seguridad estructural y el cumplimiento de las normativas aplicables.

EL PERMISO DE LA COMUNIDAD DE VECINOS

La obtención del permiso de la comunidad de vecinos es un proceso importante antes de proceder con el cerramiento de una terraza o jardín. Aunque puede parecer un trámite tedioso, es esencial para mantener la armonía y el buen funcionamiento de la comunidad.

Recuerda que cada comunidad de vecinos puede tener sus propias reglas y requisitos específicos para otorgar el permiso. Es recomendable presentar un proyecto detallado que incluya información sobre el diseño, materiales a utilizar y cualquier impacto visual que pueda surgir.

Si estás considerando cerrar tu terraza o jardín, es fundamental informarte sobre la normativa local y obtener el permiso correspondiente de la comunidad de vecinos. Respetar las reglas establecidas ayudará a mantener una convivencia armoniosa y evitar posibles sanciones legales.

Recuerda que cada situación puede ser diferente, por lo que te recomendamos consultar con un administrador de fincas o profesional especializado en la normativa de tu zona. No te arriesgues a tomar decisiones sin la autorización adecuada, ya que podrías enfrentarte a consecuencias no deseadas.

Barbacoas, la eterna discusión

No existe normativa específica sobre el uso de barbacoas en zonas privadas, pero sí la hay para las zonas recreativas de los campos y montes de la región, como puede ser la total prohibición de encender fuego en zonas forestales (Decreto 59/2017, de 6 de junio). De hecho queda prohibido el uso del fuego en todas las áreas recreativas de la Comunidad de Madrid desde el 1 de junio al 15 de octubre de cada año.

Pero ¿qué sucede en las comunidades de propietarios, ya sean chalets o edificios de viviendas? En este caso, deberemos mantener unas normas de convivencia basándonos en varias normativas, como puedan ser la Ley de Propiedad Horizontal, tal como los establece su art. 7.2., o la Ordenanza 4/2021 sobre Calidad del Aire y Sostenibilidad en Madrid.

Ordenanza de Calidad del Aire 

En esta norma, se establece lo siguiente:

Art. 28. Otras actividades o instalaciones susceptibles de generar emisiones.

1.- Cualquier otra actividad o instalación que emita a la atmósfera gases, humos, vapores o partículas deberá contar con aquellas medidas que resulten necesarias para evitar o reducir las emisiones a la atmósfera y, en su caso, favorecer su dispersión, tales como las de confinamiento o la instalación de dispositivos de captación o evacuación, con el fin de minimizar la contaminación y las molestias

Art. 33. Cocinado o preparación de alimentos en el medio ambiente exterior susceptibles de producir emisiones molestas.

3.- Cuando estas actividades se realicen en edificios de viviendas en régimen de propiedad horizontal por pisos, se ubicarán al menos a 5 metros del punto más próximo de cualquier hueco receptor ajeno situado al mismo nivel o superior, con el fin de evitar molestias a los vecinos. En todo caso, deberá existir una distancia mínima de 3 metros entre el foco de fuego y cualquier elemento inflamable. La distancia se medirá en línea recta.

Visto lo anterior, ¿está permitido el uso de barbacoas en edificios de viviendas? Parece ser que sí, mientras se puedan mantener esos 5 metros de distancia a ventanas del mismo nivel o superior. Esta distancia, normalmente, se cumplirá en áticos y bajos con patio pero nunca en las terrazas de los pisos intermedios. Tampoco habría problema en la mayoría de los chalets.

No obstante, hay que tener en cuenta que esta permisividad se dará en las barbacoas portátiles. Si se pretende construir una barbacoa de obra en un punto determinado, se deberían tener otras consideraciones del tipo evacuación de humos de un emisor fijo, ya que tendrán que evacuar mediante chimenea superando 1 metro por encima de cualquier construcción existente en un radio de 15 metros alrededor del emisor.

Esta situación puede ser factible en chalets pero no en patios de pisos bajos, y respecto a los áticos, aunque se podría cumplir con estas condiciones  de alturas y distancias, se debería tener en cuenta la carga que admite el forjado de la terraza y el peso de la barbacoa para no superar dicho valor y evitar que ésta colapse.

Guía sobre qué podemos o no hacer en una terraza comunitaria

 El período de confinamiento del pasado año ha convertido a las terrazas en uno de los elementos estrella de las viviendas. Sea del tamaño que sea, ha puesto en valor la importancia de disponer de un espacio al aire libre sin tener que salir de casa. Pero que dispongamos de una terraza no significa que podamos hacer lo que queramos en ella.

El Código Civil en su artículo 396 enumera dentro de los elementos comunes a las terrazas, cubiertas y patios. Sin embargo, algunos propietarios, dada la ubicación de su vivienda (por ejemplo, en un ático o en un bajo), tienen un acceso directo a la terraza, lo que supone que realicen un uso privativo de estas zonas. No obstante, el propietario estará obligado a permitir el paso cuando sea necesario para realizar trabajos de mantenimiento o reparación del edificio o de la propia cubierta, como el arreglo de la tela asfáltica, por ejemplo.

Por lo tanto, nos encontramos ante elementos comunes de uso privativo, lo que conlleva una serie de derechos y obligaciones para aquellos propietarios que disfrutan de los mismos.

El derecho fundamental es poder hacer uso de forma privativa y excluyente del resto de los propietarios de una zona común, lo que supone un desahogo de espacio y mayor utilidad, lo que, a su vez, se traduce en una mayor revalorización de la vivienda.

Ese uso privativo tiene como consecuencia la obligación de mantener en buen estado de conservación y mantenimiento la terraza, con acciones como, por ejemplo, la reparación del solado o la limpieza del sumidero para evitar atascos.

Asimismo, no podrán realizarse obras que alteren su configuración originaria sin que la comunidad lo haya acordado previamente salvo que exista una autorización al respecto en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. En todo caso, siempre será preceptivo un informe técnico que garantice la viabilidad de la obra que se proyecta ejecutar.

Así pues, ¿qué podemos hacer en una terraza comunitaria de uso privativo sin tener que pedir permiso?

–Plantas. Sí, se pueden tener plantas, pero en macetas. Si queremos jardineras de obra, adosada a la pared o fijada al suelo, necesitaremos la autorización comunitaria.

–Mesas, sillas, tumbonas. Sí, podemos amueblar la terraza con enseres de este tipo, siempre y cuando no estén fijados.

–Sombrilla. Podemos disponer de una sombrilla, no anclada al suelo o paredes, pero tenemos que tener en cuenta que el pie no supere el peso que soporta nuestra terraza.

–Tendedero. Si la vivienda tiene un tendedero habilitado, que habitualmente será común a todos los pisos, lo aconsejable es utilizar ese elemento para tender la ropa. Hay que tener en cuenta que si queremos utilizar la terraza para esta tarea, esto implica utilizar fijaciones en las paredes para sujetar las cuerdas, lo que puede considerarse una modificación y, por lo tanto, requerir el visto bueno de la comunidad. No lo necesitaremos si usamos un tendedero portátil.

–Barbacoa. Este es un elemento complejo, porque en este caso no solo tenemos que tener en cuenta si afecta o no al revestimiento de la terraza. También hay que valorar los perjuicios que puede provocar el humo. Así pues, estamos ante una situación en la que podemos tener una barbacoa portátil sin necesidad de autorización. Si la queremos de obra, fijada a la pared, deberemos pedir el permiso de la comunidad. Pero si, superado este trámite, el uso de la barbacoa provoca problemas de humos, estaríamos ante una situación recogida en la Ley de Propiedad Horizontal, que otorga herramientas a las comunidades de propietarios si un comunero realiza “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

–Piscina o jacuzzi. También en este caso tenemos que tener en cuenta dos factores. Por una parte, el hecho de que la piscina o el jacuzzi esté fijado el suelo (lo que requiere permiso) o que sea portátil, en cuyo caso no hay que realizar ningún tipo de comunicación. Pero aún es más importante tener en cuenta el peso que la estructura de la terraza puede soportar. El hecho de instalar una piscina o jacuzzi sin un estudio adecuado puede suponer un claro riesgo para el edificio.

–Modificar el suelo. Si nos limitamos a cubrirlo con algún elemento que no requiera obra ni altere el aislamiento, como la tarima o baldosas de madera, no necesita autorización. Pero si lo que queremos es realizar un nuevo cubrimiento, que sí precisa obra, tendremos que solicitar el visto bueno de la comunidad.

Filtración con origen en una terraza de uso privativo

Dentro de las comunidades de propietarios, especialmente durante el otoño y el invierno, los administradores de fincas nos vamos encontrando con casos frecuentes de filtraciones o deficiencias de impermeabilización, que afectan a uno o más pisos. Y es en ese momento que vuelve a surgir la duda sobre quién debe de hacerse cargo de las reparaciones que afectan a una terraza de uso privativo.

Para clarificar esta situación, lo primero será determinar si nos encontramos ante una terraza de uso común general (ya sea para tender, o simplemente porque es la azotea o tejado del edificio), o ante una terraza de uso privativo (ático o patio de uso privativo de un único propietario).

La naturaleza de la misma queda recogida en la división horizontal del edificio y en los estatutos comunitarios, criterio apoyado por los tribunales en reiteradas sentencias. En el primero de los casos, una terraza de uso común general, la responsabilidad de mantenimiento y reparación, es de la comunidad de propietarios quien tendrá la obligación de ejecutar esos trabajos.

Cuando se trata de una terraza de uso privativo es donde surgen más dudas sobre si la reparación es responsabilidad del propietario que tiene asignado el uso o de la comunidad, lo que obliga a analizar la causa del desperfecto para determinar el responsable final.

Cuando se trata de una terraza de uso privativo es donde surgen más dudas sobre si la reparación es responsabilidad del propietario o de la comunidad

¿Quién paga las obras?

Si el problema de impermeabilización es por un defecto de la tela asfáltica, por su deterioro normal, y las obras que afectan a la estructura y estanqueidad del edificio será la comunidad la que deba acometer esta reparación.

Se entiende, en este caso, que la terraza de uso privativo tiene una doble función, la de terraza para el propietario que la tiene asignada y la de cubierta del resto del edificio.

La Ley de Propiedad Horizontal, nos marca el camino en este caso con el nuevo apartado a) del artículo 10.1, al establecer que la comunidad de propietarios está obligada a realizar las obras de conservación necesarias si cualquier propietario lo solicita, sin que sea preciso la aprobación de la junta de propietarios.

Recalcar que los Presidentes deben ser conscientes de que retrasar indebidamente una reparación como esta, puede hacerles incurrir en responsabilidad ante los que se consideren perjudicados por ello.

Los Presidentes deben ser conscientes de que retrasar indebidamente una reparación como esta, puede hacerles incurrir en responsabilidad

No obstante, si el deterioro de la tela asfáltica se debe a una intervención del propietario como, por ejemplo, el anclaje de una estructura para un toldo que ha perforado la tela, será entonces éste quien debe acometer la reparación y así se indica en el apartado a) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Otros desperfectos

Si bien las filtraciones son los casos más habituales, otros desperfectos que plantean dudas son las reparaciones del solado o baldosas deterioradas por el uso habitual, o incluso quién debe limpiar los sumideros o desagües de la misma.

En estos casos será el propietario exclusivo quien tenga esa responsabilidad, puesto que el deterioro de ese suelo y la limpieza es una obligación que le atribuye el propio articulo b) del artículo 9.1 de la LPH.

La limpieza de sumideros es fundamental para evitar posibles filtraciones y goteras a los pisos inferiores, por atascos y agua embalsada, sobre todo en tormentas de gran descarga.

¿Quién determina la responsabilidad?

Determinar quién debe reparar una avería con origen en una terraza de uso exclusivo de un propietario, que es a su vez cubierta del edificio, no es fácil en todos los casos.

Ante la falta de datos claros sobre lo que origina la filtración, no debe descartarse recurrir a un técnico competente que determine la causa y con ello el responsable de la reparación final.

Algunas comunidades, aunque debe matizarse que muy pocas, tienen un sistema que evita tener que determinar quién debe hacerse cargo de una reparación atendiendo al origen de la misma. Se trata de la inclusión en sus Estatutos de una regla de contribución al gasto, que reparte éste entre la propiedad de la terraza y la comunidad.

¿Puedo usar la piscina de la comunidad si soy propietario de una plaza de garaje?

Con la llegada del verano, las piscinas comunitarias son espacios muy solicitados.

Con la llegada del verano, y de las 'olas de calor' continuas que nos invaden últimamente, la 'llamada' de la piscina es imperativa; todos deseamos disfrutar de ella. Además, si se da la circunstancia de que somos propietarios de una plaza de garaje en una urbanización que tiene piscina, nos puede surgir una importante cuestión: ¿tengo derecho a usar dicha piscina? 

Este tema es un asunto controvertido, ya que podemos pensar que, puesto que pagamos gastos de comunidad, tendríamos derecho a usar la piscina comunitaria. No obstante, la cuestión ha sido resuelta con ciertos matices. Y ello, sobre la base de la Sentencia del Tribunal Supremo 2094/2022, que ha sentado jurisprudencia: los propietarios de una plaza de garaje no pueden utilizar la piscina comunitaria. Aunque claro, esta aseveración no es tan taxativa.

¿Por qué si pagamos cuota a la comunidad por plaza de garaje no podemos usar la piscina?

Esta sentencia 'ratifica' el pronunciamiento de otros pronunciamientos. Si bien el argumentario es extenso, en esencial la razón principal por la que no puede usar la piscina el propietario de la plaza de garaje es porque no la necesita. Es decir, como propietario de una plaza de garaje, nos deben garantizar unos servicios mínimos; es responsabilidad de la comunidad velar por el buen uso de lo que tiene cada vecino

Así, la comunidad debe encargarse de que todo en el garaje funcione bien (se abra bien la puerta, que esté limpio el garaje, todas las luces funcionen, etc.). Y dicho lo anterior, es obvio que para garantizar el buen funcionamiento de la plaza de garaje no es necesaria una piscina. 

Adicionalmente a lo señalado, se une que el uso de una piscina comunitaria siempre ha de entenderse, por pura lógica, para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la comunidad; si somos dueños de una plaza de garaje, y no de una vivienda, no podríamos utilizar un elemento común de la comunidad que nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilización de nuestra plaza.

Para mayor abundamiento, además, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en los artículos referidos a zonas comunes se habla, exclusivamente, de viviendas y locales, como veremos a continuación.

¿Y si estoy contribuyendo a los gastos comunes?

En este punto es donde empiezan a surgir los claro-oscuros. Con carácter general, las comunidades individualizan los gastos del garaje. Si además, el garaje cuenta con numerosas plazas de no residentes, lo normal es constituir una subcomunidad.

Ahora bien, si esta situación no se da, podríamos entender que en la cuota de la comunidad que pagamos, se incluiría una parte proporcional para los gastos de mantenimiento de la piscina y por ende, podríamos tener derecho a su uso. Ante tal situación, debemos de acudir a los Estatutos de la Comunidad. 

Es en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios, normalmente la Escritura de División Horizontal, donde se incluyen usualmente los estatutos y normas de régimen interno. Y es en alguno de estos documentos en el que habría de figurar quién puede usar la piscina y en qué condiciones.

En el supuesto de que nada se regulase, la inclusión de este derecho exigiría, cuando menos y según lo que se pretenda recoger, mayoría simple. 

Ante el silencio, y en caso de no ser factible la incorporación del 'derecho de uso' mencionado, debemos de tener en cuenta que con carácter general los propietarios de plazas de aparcamiento no contribuyen a los gastos de la piscina ni ninguna otra de las áreas comunes.

Usualmente, ningún punto de los estatutos les autoriza a usar estas instalaciones. De hecho, carecerían del derecho a usar el portal de acceso a las viviendas del edificio, y ello sobre la base de lo expuesto anteriormente: si somos propietarios de una plaza de garaje, solamente, no podemos utilizar un elemento común que no tenga nada que ver o sirva para un mejor uso de nuestro garaje.

Si el garaje tiene acceso separado, es obvio que el portal de las viviendas, por ejemplo, es de uso exclusivo para los residentes del edificio. 

¿En qué supuestos sí podría usar la piscina comunitaria?

Estos serían los requisitos que necesitaría el dueño de una plaza de garaje para usar la piscina comunitaria: 

Los estatutos deben contemplar tal posibilidad, o bien debe existir un acuerdo de junta que lo permita. 

Los propietarios de las plazas deben contribuir con su cuota a los gastos de mantenimiento de la piscina.

¿Y qué dice la ley? La redacción de la misma, si bien no es taxativa, no deja espacio para la duda. Conforme el art.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en línea con lo establecido en el art.396 del Código civil, el uso de una piscina comunitaria por quien sólo es titular de una plaza de garaje no está amparado por el concepto de propiedad horizontal.

Además, el referido artículo 396 Cc habla de “pisos, locales o partes de ellos…”, incidiendo en los elementos comunes como "aquéllos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad privativa" (piso, local o garaje). Es decir, la piscina, así como cualquier otra instalación, solo puede disfrutarse por aquellos que habitan el inmueble (propietarios o arrendatarios), sin guardar relación alguna con el uso y/o utilización de la plaza de garaje, que es un espacio sola y exclusivamente destinado a estacionamiento de vehículo.

En resumen, los propietarios de las plazas de garaje tienen prohibido el uso de la piscina salvo que se indique lo contrario. 

A tortas con el vecino moroso por la piscina

 

Los propietarios ya pueden prohibir que los que deben dinero a la comunidad se bañen, pero en la práctica esta medida es difícil de controlar

Las rencillas y altercados entre vecinos se enconan en los meses de verano y la convivencia se vuelve más espinosa. El uso de la piscina y si se puede hacer toples o nudismo, los ruidos, las fiestas y las barbacoas son algunos de los principales motivos de disputa vecinal. “El verano es una época más conflictiva porque pasamos más tiempo en el exterior, anochece mucho más tarde y hacemos un mayor uso de las zonas comunes”, indica Patricia Briones, secretaria técnica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Además, “hay más ventanas abiertas y también más personas de vacaciones, que no siempre coinciden en fechas con aquellos que madrugan”, indica Federico Cerrato, administrador de fincas de Fisconta. Una guerra encarnizada en la que hay dos bandos: los que quieren disfrutar y los que pretenden descansar.

La piscina comunitaria, abierta este fin de semana en la mayoría de las urbanizaciones, es el gran avispero de desacuerdos, incumplimientos, disputas e improperios. “Hay propietarios que no respetan los horarios establecidos o los turnos de acceso y entran por la noche”, denuncia Pablo Abascal, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). Además de causar molestias y enfrentamientos, “está incrementando el presupuesto de algunas comunidades porque tienen que establecer algún tipo de medida disuasoria o de control, como videograbación o contratación de empresas de seguridad”, apunta.

Pero si hay un asunto que trae de cabeza a los vecinos son los chapuzones de los morosos. Desde el año pasado —tras la reforma del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) por la Ley 10/2022, de 14 de junio—, las comunidades pueden prohibir el uso de la piscina, la pista de pádel o cualquier otra instalación no esencial a los propietarios deudores. El acuerdo necesita el voto favorable de la mayoría de los vecinos. Se trata de un cambio importante para los residentes que pagan las cuotas comunitarias religiosamente y se indignan cuando ven que el moroso accede a este espacio en igualdad de condiciones.

El problema es que la medida es difícil de aplicar. ¿Quién vigila que no entren estos vecinos? “La reforma introdujo la opción, pero no incluyó las medidas coactivas o sancionadoras que puede utilizar la comunidad en el caso de incumplimiento”, comentan en PH Asesores. Por esto, y de momento, la aplicación de la prohibición está siendo limitada. “Aunque exista ese acuerdo, los morosos se siguen bañando en la piscina sin que la comunidad pueda hacer nada”, añaden en la asesoría. Fabio Balbuena, administrador de fincas colegiado y abogado, añade: “No se pueden imponer sanciones adicionales o multas al moroso incumplidor y tampoco puede intervenir la policía al tratarse de un conflicto privado”. Ir un paso más allá implicaría acudir a la vía judicial.

Conflictos de vecinos en verano: ¿qué es legal hacer y qué no en la comunidad de propietarios?

 Se puede solicitar a un vecino la prohibición de realizar cualquier actividad que sea molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita como, por ejemplo, una fiesta o una barbacoa por el ruido, el olor o el humo ocasionados.

Es posible prohibir el uso de las zonas comunes como terraza o piscina a un vecino moroso

El 7,86% de las consultas de los españoles sobre comunidad de propietarios en verano es por un problema con los vecinos. Así lo muestra un análisis realizado por Legálitas en base a las consultas recibidas por los abogados expertos en esta materia entre los meses de junio a septiembre de 2022.

De esta manera, se pone de manifiesto que con la llegada del verano surgen las rencillas en la comunidad de propietarios a causa de los toldos, piscinas, barbacoas en las terrazas comunitarias, ruidos por fiestas. Pero ¿qué es legal y qué no? Legálitas repasa cuáles son los límites que se deben respetar en las comunidades de vecinos para tener una convivencia sin incidentes.

¿Es legal que un propietario utilice la terraza comunitaria para su uso personal?

Todo propietario tiene derecho a disfrutar de las instalaciones de un inmueble, pero de modo que no suponga un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo, es decir, de modo que no perjudique al resto.

Por lo tanto, y ante lo dispuesto anteriormente, Legálitas explica que hay que valorar si la utilización de la azotea causa algún perjuicio al resto de los vecinos, como quitarles visibilidad o luz al tender la ropa en este espacio común.

¿Se puede instalar un toldo en la terraza diferente al resto de vecinos sin consultar con la comunidad de propietarios?

Se considera innovación en los elementos comunes, ya que supone una alteración de la fachada, que es un elemento común. En consecuencia, es necesario obtener autorización de los propietarios de la comunidad constituidos en junta, salvo que esté expresamente autorizado en los estatutos.

¿Es legal hacer una barbacoa en las zonas comunes de la comunidad de propietarios?

Legálitas recuerda que se debe verificar que no exista prohibición administrativa. En el supuesto de no existir esa limitación administrativa, la decisión sobre el uso de zonas comunes se debe decidir en junta por votación, tal y como establecen los artículos 6 y 14 de la Ley Propiedad Horizontal, salvo que los estatutos lo regulen.

En todo caso, el uso de las barbacoas en zonas comunes no puede conllevar que suponga una actividad molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita, ya que lo prohíbe el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Y si lo hago en el jardín de mi casa, ¿es posible que los vecinos me denuncien por el humo provocado?

Si los olores o humos molestan a otro vecino, Legálitas indica que podrá reclamar al amparo del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se prohíba la actividad que sea molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita.

¿Se puede colgar ropa o celebrar una fiesta en una terraza comunitaria?

Es importante, previamente, verificar que la terraza sea transitable y que no exista ninguna limitación administrativa. El artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece a todos los propietarios la obligación de respetar las instalaciones generales de la comunidad y los demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando que se causen daños o desperfectos.

¿Los vecinos pueden denunciar por el ruido causado en una fiesta privada en una casa? ¿Y si se hace en las zonas comunes?

Legálitas explica que el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él (…) actividades que contravengas las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

El artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece a todos los propietarios la obligación de respetar las instalaciones generales de la comunidad y los demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando que se causen daños o desperfectos.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, avisará a quién realice las actividades prohibidas que cese en ella, bajo advertencia de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persiste en su conducta, el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada para ello, podrá entablar contra él la acción de cesación que se acuerde a través del juicio ordinario.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos sus derechos respecto a la vivienda o local.

Si se celebra una fiesta en las zonas comunes y se causa un daño o se rompe algo de la comunidad, ¿de quién es la responsabilidad?

Legálitas expone que, como establece el artículo 1.902 del Código Civil “el que por acción u omisión cause un daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”. En este sentido, los padres son responsables de los daños causados por los hijos que estén bajo su guarda y los tutores de los perjuicios causados por los menores o incapacitados que estén bajo su autoridad.

Además, dado que se trata de un espacio comunitario, también es de aplicación lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, que en su artículo 9 dice que son obligaciones de cada propietario:

Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

¿De quién es la responsabilidad si hay un incidente/accidente en la piscina?

En cuanto a las responsabilidades por accidentes en la piscina si, como cada vez es más habitual, se ha delegado en una empresa las funciones de control de las piscinas, la responsabilidad será de esta, tanto la penal, si se diera el caso, como la civil, quedando exonerados de ello el presidente de la comunidad y el administrador de fincas, ya que la delegación de estas funciones y su ejecución en exclusiva hace excluir la responsabilidad a aquellos.

Si es la propia comunidad la encargada, Legálitas destaca que esta deberá velar por el correcto cumplimiento de las normas de régimen interno. Por lo tanto, en caso de producirse un incidente, la comunidad debe poder probar que la normativa se ha cumplido.

Si es la propia comunidad la encargada, Legálitas destaca que esta deberá velar por el correcto cumplimiento de las normas de régimen interno. Por lo tanto, en caso de producirse un incidente, la comunidad debe poder probar que la normativa se ha cumplido.

Y es que una cosa es haber adoptado medidas de control y diligencia exigibles en el cuidado y protección de las piscinas para que la posibilidad de su uso no dé lugar a un accidente y otra que, en el caso de que éste haya ocurrido, se esté en condiciones de probar que estas medidas se han adoptado.

¿Se puede hacer toples en una piscina comunitaria?

La respuesta no es sí o no, ya que es una actividad que puede ser regulada en las normas de régimen interno, aprobadas al amparo del artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por tanto, Legálitas aclara que hacer o no topless se deberá fijar en normas de régimen interno aprobadas por mayoría simple. Aunque no existen fórmulas para poder sancionar este incumplimiento de normas de régimen interno.

Se puede prohibir el uso de zonas comunes como terraza o piscina a un vecino moroso

Si, conforme lo establece el artículo 21.1 de Ley de Propiedad Horizontal, la junta de propietarios podrá acordar medidas frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan estas medidas no sean abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles.

Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los pagos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.

¿Me puede multar la comunidad de vecinos si pongo el aire acondicionado de madrugada?

 Vamos pasando una ola de calor tras otra en España, con un aumento de las disputas entre los vecinos sobre la posibilidad de multar por el uso nocturno del aire acondicionado por el ruido. Es importante conocer las regulaciones de tu comunidad de vecinos o urbanización.

¿Tengo derecho a instalar el aire acondicionado sin pedir permiso a la comunidad?

Esto es lo que no te cuentan de la instalación de antenas de 5G en tu edificio

Ola de calor: cómo tener tu hogar fresco y ahorrar dinero con el aire acondicionado

Las altas temperaturas de la ola de calor que azotan constantemente a España han llegado para quedarse. En medio del aumento de las temperaturas estivales, un tema que surge con frecuencia es el del uso del aire acondicionado durante las horas de la noche y las posibles multas que la comunidad de propietarios puede imponer por ello. Según varias fuentes legales y jurisprudenciales, la respuesta a esta cuestión no es sencilla y depende de una variedad de factores, incluyendo las regulaciones específicas de cada comunidad y las leyes locales y nacionales.

¿Puedo poner el aire acondicionado a cualquier hora?

La normativa comunitaria puede variar considerablemente de una comunidad a otra, y a menudo se rige por estatutos propios de cada comunidad de propietarios. Estos estatutos pueden limitar las horas en las que se puede utilizar el aire acondicionado, especialmente si su uso puede causar molestias a otros residentes. Sin embargo, para que se aplique una multa, el estatuto de la comunidad debe especificar claramente esta prohibición y las posibles sanciones.

Regulaciones locales y nacionales del aire acondicionado

Además de la normativa de la comunidad, también hay que tener en cuenta las leyes locales y nacionales. Algunas ciudades pueden tener ordenanzas que limitan el uso de aires acondicionados durante la noche para minimizar el ruido y las molestias para los vecinos. En un nivel más amplio, las leyes de contaminación acústica pueden aplicarse si el ruido del aire acondicionado supera los límites legales.

Derechos del propietario para utilizar su aire

A pesar de las regulaciones comunitarias y locales, los propietarios tienen ciertos derechos. Uno de estos derechos es la capacidad de mantener una temperatura cómoda en su hogar. Si se enfrenta a una multa, podría ser útil consultar a un abogado para entender completamente sus derechos y las posibles defensas.

Cómo evitar multas por el uso del aire acondicionado en casa

Para evitar posibles multas, se recomienda revisar los estatutos de la comunidad y las regulaciones locales antes de instalar o usar un aire acondicionado durante la noche. Otra opción es utilizar aires acondicionados que funcionen silenciosamente para minimizar las molestias a los vecinos. También se pueden tomar medidas para aislar acústicamente la vivienda y reducir el ruido.

En resumen, la posibilidad de ser multado por el uso del aire acondicionado durante la noche depende de una serie de factores, incluyendo las regulaciones comunitarias, las leyes locales y nacionales, y los derechos del propietario. Ante la duda, siempre es recomendable buscar asesoramiento legal para entender completamente las posibles implicaciones y saber cómo actuar en caso de recibir una multa.

Recuerde: una ola de calor puede ser incómoda, pero una multa inesperada puede ser aún más problemática. Conocer sus derechos y las regulaciones relevantes puede ayudarle a mantenerse fresco y evitar conflictos innecesarios.

Las comunidades de propietarios deben responder solidariamente de las deudas a sus conserjes subcontratados

 El Tribunal Supremo confirma mediante sentencia que una comunidad de propietarios responde solidariamente, como empresa principal, de las deudas que la empresa contratada por aquella tenga con su conserje. Los magistrados consideran que la actividad externalizada de conserjería, se identifica como “propia actividad

Subcontratas

Estamos en un supuesto de subcontratación de servicios por parte de la comunidad, pero el Tribunal Superior de Justicia entendió que la comunidad no era responsable porque al contratar el servicio de conserjería por una empresa externa, no llevaba a cabo ninguna actividad productiva ni estaba atendiendo fines mercantiles. Es decir, para el TSJ, la comunidad no es una empresa.

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Sin embargo, la doctrina del Supremo en relación al alcance del art. 42 del ET (que trata la subcontratación) y pese a que la casuística puede llegar a ser muy variada, parte unas bases comunes sobre las que declarar la responsabilidad solidaria de las subcontratas.

De un lado aplica la teoría del ciclo productivo, conforme a la cual, el círculo de la propia actividad de una empresa queda delimitado por las operaciones o labores que son inherentes a la producción de los bienes o servicios específicos que se propone prestar al público o colocar en el mercado; y de otro, la teoría de las actividades indispensables, que alcanza a todas las labores, específicas o inespecíficas, que una determinada organización productiva debe desarrollar para desempeñar adecuadamente sus funciones.

Pues bien, aplicando ambas, cuando una comunidad de propietarios contrata los servicios de empresas para atender la actividad de conserjería, se llega a la conclusión de que la comunidad sí debe responder solidariamente con la subcontratista empleadora de las deudas salariales que ésta tenga con sus trabajadores.

Y es que, según se explica en la sentencia a comunidad de vecinos participa de la condición de agente económico, con una actividad mediante la cual, con los medios materiales y humanos (bien por medio de directa contratación o por medio de terceros), participa en la producción de servicios, y aunque externalice una actividad, en este caso la de conserjería, la actividad se identifica como “propia actividad”.

De esta forma, la contratación de servicios se integra en el ciclo productivo de la asociación para poder ofrecer los servicios necesarios a los propietarios que la integran pues corresponde a la comunidad adoptar las medidas necesarias para el mejor servicio común.

Por todo ello,  la Sala entiende que el fin de cualquier asociación vecinal es mejorar los servicios comunes de la finca y eso lo pueden hacer los propios comuneros, o  bien externalizarlos, como en este caso se ha hecho. Y al haberse subcontratado la conserjería, la empresa principal debe responder, junto con la empleadora de las diferencias salariales que el conserje reclama.

Un vecino quiere colocar una piscina en su terraza, ¿hay que convocar una junta?

 Creemos que lo más adecuado es que le solicite usted todos los datos de la piscina que el vecino quiere instalar para comprobar, incluso pericialmente, que esa instalación, aparentemente inofensiva, no puede perjudicar el forjado de la edificación.

En estas fechas vemos este tipo de piscinas, incluso en balcones, y no parecemos ser conscientes de que el agua "pesa mucho"... De hecho, las pruebas de carga de forjados a menudo se hacen con piscinas de plástico llenas de agua. Para que se haga una idea, solo 40 centímetros de agua equivalen a una carga de 400 kg por metro cuadrado, y esto es el doble de lo que se exige que soporte un forjado de planta.

La estructura del edificio, igual que la cubierta, es un elemento común, así que usted está en el deber de defender los intereses comunitarios, incluso exigiendo un informe pericial de un técnico que se haga responsable o, directamente, interponiendo una denuncia si la instalación es a todas luces perjudiciales para la edificación.

Guía sobre qué podemos o no hacer en una terraza comunitaria

 El período de confinamiento del pasado año ha convertido a las terrazas en uno de los elementos estrella de las viviendas. Sea del tamaño que sea, ha puesto en valor la importancia de disponer de un espacio al aire libre sin tener que salir de casa. Pero que dispongamos de una terraza no significa que podamos hacer lo que queramos en ella.

El Código Civil en su artículo 396 enumera dentro de los elementos comunes a las terrazas, cubiertas y patios. Sin embargo, algunos propietarios, dada la ubicación de su vivienda (por ejemplo, en un ático o en un bajo), tienen un acceso directo a la terraza, lo que supone que realicen un uso privativo de estas zonas. No obstante, el propietario estará obligado a permitir el paso cuando sea necesario para realizar trabajos de mantenimiento o reparación del edificio o de la propia cubierta, como el arreglo de la tela asfáltica, por ejemplo.

Por lo tanto, nos encontramos ante elementos comunes de uso privativo, lo que conlleva una serie de derechos y obligaciones para aquellos propietarios que disfrutan de los mismos.

El derecho fundamental es poder hacer uso de forma privativa y excluyente del resto de los propietarios de una zona común, lo que supone un desahogo de espacio y mayor utilidad, lo que, a su vez, se traduce en una mayor revalorización de la vivienda.

Ese uso privativo tiene como consecuencia la obligación de mantener en buen estado de conservación y mantenimiento la terraza, con acciones como, por ejemplo, la reparación del solado o la limpieza del sumidero para evitar atascos.

Asimismo, no podrán realizarse obras que alteren su configuración originaria sin que la comunidad lo haya acordado previamente salvo que exista una autorización al respecto en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. En todo caso, siempre será preceptivo un informe técnico que garantice la viabilidad de la obra que se proyecta ejecutar.

Así pues, ¿qué podemos hacer en una terraza comunitaria de uso privativo sin tener que pedir permiso?

–Plantas. Sí, se pueden tener plantas, pero en macetas. Si queremos jardineras de obra, adosada a la pared o fijada al suelo, necesitaremos la autorización comunitaria.

–Mesas, sillas, tumbonas. Sí, podemos amueblar la terraza con enseres de este tipo, siempre y cuando no estén fijados.

–Sombrilla. Podemos disponer de una sombrilla, no anclada al suelo o paredes, pero tenemos que tener en cuenta que el pie no supere el peso que soporta nuestra terraza.

–Tendedero. Si la vivienda tiene un tendedero habilitado, que habitualmente será común a todos los pisos, lo aconsejable es utilizar ese elemento para tender la ropa. Hay que tener en cuenta que si queremos utilizar la terraza para esta tarea, esto implica utilizar fijaciones en las paredes para sujetar las cuerdas, lo que puede considerarse una modificación y, por lo tanto, requerir el visto bueno de la comunidad. No lo necesitaremos si usamos un tendedero portátil.

–Barbacoa. Este es un elemento complejo, porque en este caso no solo tenemos que tener en cuenta si afecta o no al revestimiento de la terraza. También hay que valorar los perjuicios que puede provocar el humo. Así pues, estamos ante una situación en la que podemos tener una barbacoa portátil sin necesidad de autorización. Si la queremos de obra, fijada a la pared, deberemos pedir el permiso de la comunidad. Pero si, superado este trámite, el uso de la barbacoa provoca problemas de humos, estaríamos ante una situación recogida en la Ley de Propiedad Horizontal, que otorga herramientas a las comunidades de propietarios si un comunero realiza “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

–Piscina o jacuzzi. También en este caso tenemos que tener en cuenta dos factores. Por una parte, el hecho de que la piscina o el jacuzzi esté fijado el suelo (lo que requiere permiso) o que sea portátil, en cuyo caso no hay que realizar ningún tipo de comunicación. Pero aún es más importante tener en cuenta el peso que la estructura de la terraza puede soportar. El hecho de instalar una piscina o jacuzzi sin un estudio adecuado puede suponer un claro riesgo para el edificio.

–Modificar el suelo. Si nos limitamos a cubrirlo con algún elemento que no requiera obra ni altere el aislamiento, como la tarima o baldosas de madera, no necesita autorización. Pero si lo que queremos es realizar un nuevo cubrimiento, que sí precisa obra, tendremos que solicitar el visto bueno de la comunidad.

Qué pasa con las piscinas comunitarias en la fase 3 de la desescalada

La fase 3 del “Plan de transición hacia una nueva normalidad” no trae apenas novedades en cuanto al uso de las piscinas comunitarias, con respecto a la fase 2. La mayoría del territorio español ya ha entrado en fase 3 (el 52% de la población), aunque todavía el 48% restante está en fase 2 por el covid-19, como es el caso de Madrid y Barcelona.

El ministro de Sanidad, Salvador Illa, comunicó el pasado viernes 5 de junio los nuevos avances de la desescalada que se producen esta semana en prácticamente toda la geografía española, a excepción de dos regiones que han decidido mantenerse en la etapa del desconfinamiento en la que se encuentran, la Comunidad Valenciana y la ciudad autónoma de Ceuta. Quienes sigan en fase 2 de desescalada o, al residir en una región más rezagada en la transición hacia la 'nueva normalidad, den el salto a esta etapa este 8 de junio, podrán ir de nuevo al cine o al teatro, hacer compras en centros comerciales siempre que se cumplan las debidas condiciones de higiene y seguridad, así como ir a la piscina o a la playa, si se encuentra dentro de los límites de la unidad territorial de referencia en el proceso de desescalada.

Las piscinas comunitarias y municipales podrán abrir tanto en la fase 2 como en la 3 de la desescalada, tal y como está regulado en el BOE del pasado 16 de mayo de 2020. En concreto, el Capítulo X establece que en la fase 2 ya pueden abrirse al público las piscinas recreativas y también las comunitarias. El Ministerio de Sanidad confirmó mediante una carta enviada a los administradores de fincas colegiados que es aplicable a las piscinas comunitarias la Orden SND/414/2020, en la que se establecen las condiciones para la reapertura de las piscinas públicas para la fase 2.

De este modo, las comunidades de propietarios deben abrir las piscinas en la fase 2 y con los exigentes requisitos para cumplir con las obligaciones impuestas, como contar con un aforo máximo del 30% o disponer de cita previa.

En la carta se señala textualmente que “la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo, para la flexibilización de determinadas restricciones de ámbito nacional establecidas tras la declaración del estado de alarma en aplicación de la fase 2 del Plan para la transición hacia una nueva normalidad, regula la apertura de las piscinas en el Capítulo X denominado "condiciones para la reapertura al público de las piscinas recreativas". La aplicación de esta norma se hace extensiva a las piscinas de las fincas”.

En su carta, el Ministerio de Sanidad también confirma que son de aplicación a la apertura de piscinas comunitarias las recomendaciones sanitarias mínimas definidas en el Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, por el que se establecen los criterios técnico -sanitarios de las piscinas, con el fin de minimizar el potencial de transmisión de covid-19.

Los requisitos que se establecen para las piscinas existentes en comunidades de propietarios y urbanizaciones son los siguientes:

Aforo máximo permitido del 30%: la mayoría de las comunidades de propietarios no disponen de ningún sistema de control del aforo. No hay personal responsable a cargo de la instalación que pueda controlar o limitar el acceso de los propietarios y, en los casos que disponen de socorrista, su competencia se limita al control del vaso de la piscina.

Para acudir a la piscina se debe obtener cita previa y se organizarán horarios por turnos, fuera de los cuales no se podrá permanecer en la instalación. La competencia para regular es de la Junta General de Propietarios.

Desinfección y mantenimiento de la piscina: con cloro y bromo. El principal riesgo de las piscinas no es el agua, sino las interacciones entre personas sin respetar las distancias de seguridad y no realizar una desinfección adecuada en las zonas comunes.

Distancia de dos metros entre vecinos: hay que hacer un cálculo sobre cuántos vecinos caben en la piscina para no permitir la presencia de más de ese cálculo. Por ejemplo, los administradores de fincas en Madrid aseguran que el aforo debe estar limitado al 30%.

Instalación de dosificadores de gel desinfectante a la entrada de la piscina.

Prohibición de colocar toallas en las vallas perimetrales para evitar contagios.

Las tumbonas o hamacas separadas un mínimo de dos metros. No es posible el uso compartido y es obligación del usuario desinfectarlas antes y después del uso.

Limpieza y desinfección de los espacios y superficies.

Apertura secuencial de los grifos de duchas, fuentes, lavapiés, bar y servicios, dejando correr el agua para que se renueve toda la que había quedado retenida en las tuberías.

Advertencia al socorrista de que cumpla las medidas de higiene y que vigile las distancias. Constancia en el protocolo que se redacte y ejecute de atribución al socorrista, cuando exista, de realizar advertencias a comuneros.

La fase en que se encuentra cada región española

Según el anuncio del Ministerio de Sanidad del pasado viernes 5 de junio, la situación de la desescalada por el covid-19 en cada región es la siguiente:

Andalucía: fase 3

Toda Andalucía ha pasado a la fase 3 desde hoy lunes 8 de junio. Las piscinas pueden abrir ya, aunque no todas lo están haciendo ante la dificultad de cumplir con todos los requisitos, como la reducción del aforo al 30%, lo que significa que en una piscina donde entraban 100 personas este año sólo van a poder entrar 30 al día. Además, hay que mantener la distancia de seguridad de mínimo dos metros.

Aragón: fase 3

Las tres provincias, Huesca, Zaragoza y Teruel, se han despedido este fin de semana de la fase 2 y dan la bienvenida a la fase 3.

Asturias: fase 3

Asturias también pasa a la fase 3, el último estadio del desconfinamiento.

Cantabria: fase 3

Cantabria también pasa a la fase 3, el último estadio del desconfinamiento.

País Vasco: fase 3

Sus tres provincias, Vizcaya, Guipúzcoa y Álava dan la bienvenida a la fase 3 de la desescalada.

Galicia: fase 3

La Coruña, Lugo, Orense y Pontevedra pasan a la fase 3 del desconfinamiento.

La Rioja: fase 3

La Rioja pasa a la fase 3, después de haber sido una de las comunidades autónomas más golpeadas por la pandemia del coronavirus, ya que hubo un brote que confinó a la población del municipio de Haro.

Cataluña: fase 3 y fase 2

Sólo tres regiones sanitarias de Cataluña pasan a la fase 3: Camp de Tarragona, Terres de l'Ebre y Pirineu-Aran. Barcelona pasa a la fase 2, tanto la ciudad, como las áreas Metropolitana Norte y Sur, y Lérida también pasa a fase 2.  

Castilla-La Mancha: fase 3 y fase 2

En Castilla-La Mancha sólo avanzan a la fase 3 las provincias de Guadalajara y Cuenca, mientras que Albacete, Toledo y Ciudad Real tendrán que esperar, al menos, una semana más para equipararse al resto de la autonomía.

Extremadura: fase 3

Tanto Cáceres como Badajoz pasan a la fase 3 de la desescalada.

Navarra: fase 3

Toda la Comunidad Foral de Navarra avanza en el camino hacia la 'nueva normalidad' con una postura "conservadora" adaptada al territorio

Melilla: fase 3

La ciudad autónoma de Melilla se sitúa desde el lunes en fase 3.

Murcia: fase 3

La Región de Murcia también pasa a fase 3.

Baleares y Canarias: fase 3

A las islas de Formentera, en Baleares, y a los territorios insulares de El Hierro, La Gomera y La Graciosa, en Canarias, se unen esta semana el resto de las islas que conforman los archipiélagos y pasan a fase 3.

Madrid: fase 2

La región de la capital, que no entró en fase 1 hasta la tercera petición, da el pistoletazo de salida este lunes a la fase 2. El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid estima que de las 12.000 piscinas comunitarias que existen en la región, cerca de la mitad podrán abrir en estas condiciones (restricción de aforo y mayor gasto).

Desde CAFMadrid calculan un sobrecoste de un 50% de media en la partida correspondiente a la temporada de piscina con respecto al año anterior en las comunidades que abran finalmente estos recintos, debido a la aplicación de las medidas higiénico-sanitarias (son obligatorias las labores de limpieza tres veces al día y de desinfección dos veces diarias) y a la contratación de personal auxiliar.

Castilla y León: fase 2

Toda la comunidad autónoma se encuentra en la fase 2 de la desescalada del covid-19, después de que el área del Bierzo, que comprende Laciana y la ciudad de Ponferrada, fuera la primera en avanzar hacia la “nueva normalidad”.

Las obras en el régimen de propiedad horizontal.

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) dispone que: "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".

Este artículo se marca un claro objetivo: determinar el marco jurídico de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y éste con la comunidad, facultándosele a aquél para que en el libre desarrollo de su derecho de propiedad, pueda realizar las obras o modificaciones de sus elementos, pero sin que éstas supongan menoscabo o alteración de los elementos comunes o de otro propietario, y todo ello en relación a la seguridad, la estructura y la configuración o estado exterior del inmueble. En otro caso, dichas obras tendrán la consideración de ilegales. Es por ello, que el artículo 7 LPH prohíbe acometer obras de reparación en elementos comunes a cada uno de los comuneros, quienes, caso de advertir la necesidad de alguna con carácter urgente deberá limitarse a comunicarlo al administrador correspondiendo en definitiva la decisión de acometerla a la junta.

Es éste un auténtico "ius prohibendi" en relación con los elementos comunes en los que les está vedado a los copropietarios la realización de obras, innovaciones o reparaciones en general tendentes ya al mejor disfrute de lo privativo ya en beneficio de los demás copropietarios. Siendo así que respecto de ellos careciendo de facultades propias, haya de acudirse para la adopción de los oportunos remedios al administrador, al presidente de la comunidad, a la junta cuya convocatoria al efecto puede solicitarse, a la impugnación de sus acuerdos o finalmente a la autoridad judicial para que, en equidad y según dispone el artículo 17 LPH, determine, sin posible recurso, lo adecuado y necesario al urgente remedio de la necesidad creada en aras de la salvaguardia de los derechos de los copropietarios.

Por otro lado, nada impide que un propietario exija de la comunidad de propietarios, en el ámbito de las acciones que establece la LPH, la realización de las reparaciones y obras necesarias en los elementos comunes que le impidan o menoscaben el ejercicio adecuado a su propiedad individual pero ha de hacerlo por los cauces que la Ley le otorga para ello, entre las que cabe citar, en caso de desidia de la comunidad, los mecanismos prevenidos en el artículo 17 y, en los casos más graves, cabe admitir que acometiera las medidas imprescindibles de carácter urgente.

Cuando la voluntad de los copropietarios se manifiesta mediante actos inequívocos consentidores de unas obras en el edificio común la unanimidad que predice la LPH para la realización de aquéllas queda saneada por dicho consentimiento.

Por tanto, la realización de obras en fincas sometidas al régimen de propiedad horizontal, queda regulada en la siguiente forma:

1º. Obras que pueden realizarse por la sola voluntad de cada propietario, sin más requisito que el de dar cuenta de ellas previamente al representante de la comunidad;

2º. Obras de conservación y entretenimiento de la casa, a la que ha de atender y, consiguientemente, puede realizar el administrador sin necesidad de previo acuerdo en junta, así como las medidas urgentes, dando inmediata cuenta la junta o a los propietarios en cuanto a las reparaciones extraordinarias, y,

3º. Las demás requieren aprobación de la junta de propietarios, sea por el régimen de mayorías, bien por acuerdo unánime por cuanto afectan al título constitutivo.

Al anterior precepto se suma el artículo 12 LPH que dispone que: "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos". De ahí, que, en principio, la ley prohíbe todas las innovaciones que tienen por objeto la "estructura" o "fábrica" del edificio, o las cosas comunes, salvo que concurran una serie de requisitos. De hecho, en un gran número de casos, la jurisprudencia declara el carácter ilícito de las obras realizadas en partes privativas del edificio no sólo por sobrepasar los límites del artículo 7 LPH, sino también por afectar a elementos comunes y exigir, por tanto, unanimidad por aplicación del artículo 17.1, al implicar una modificación del título constitutivo.