MORATORIA DE HIPOTECA POR EL CORONAVIRUS: ¿PUEDO APLAZAR MIS PAGOS?

 Muchos empleados han visto sus sueldos congelados, empresarios han tenido que echar el cierre a sus negocios, autónomos se han quedado sin apenas clientes… Frente a esta situación que nos dejaba el coronavirus se aprobó, como una de las medidas económicas urgentes extraordinarias, la posibilidad de solicitar una moratoria de hipoteca por la covid-19, en el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.

Gracias a ella, los más afectados por el confinamiento y descenso de su actividad laboral podían pedir un aplazamiento del pago de su inmueble financiado durante un periodo determinado de tiempo. Te recordamos que el Ejecutivo extendió hasta el 30 de septiembre el plazo para poder solicitar esta esta ayuda y estás a tiempo, así que, si la necesitas, ¡sigue leyendo y te decimos cómo hacerlo!

TIPOS DE MORATORIA DE HIPOTECA POR EL CORONAVIRUS

Tras el Estado de Alarma, surgieron dos tipos de moratorias diferentes:

Moratoria de hipoteca aprobada por el Gobierno. En esta modalidad el usuario podrá prorrogar sus pagos hasta un máximo de tres meses. Esto también se hace efectivo para los préstamos personales durante el mismo tiempo.

Moratoria de hipoteca propuesta por los bancos. Permitirán postergar la deuda de su vivienda por un plazo de hasta doce meses y de hasta seis en el caso de tratarse de préstamos personales. Es importante tener en cuenta que cada entidad decide de forma individual quiénes acceden a la moratoria y durante cuánto tiempo se les pospone el pago.  

¿CÓMO SÉ SI PUEDO SOLICITAR LA MORATORIA DE HIPOTECA?

Uno de los requisitos que debes cumplir es que la hipoteca esté solicitada para pagar un inmueble dentro de estas opciones: tu hogar habitual, establecimiento para desarrollar tu labor como empresa o profesional independiente, una vivienda diferente a la que habitas en situación de alquiler en el caso de que el propietario no perciba la renta desde que se declaró el Estado de Alarma.

Puedes incluso solicitarla si eres avalista del deudor principal. Pero en ningún caso es un recurso aplicable a segundas residencias, casas vacacionales, inversiones…

Los otros requisitos que determinarán si se te concede este recurso son: 

Que el pago mensual del préstamo hipotecario, sumado a gastos y suministros habituales del inmueble (luz, agua, gas, Internet, comunidad de vecinos…), sean iguales o superiores al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar. 

Que, a consecuencia de la crisis sanitaria,  la carga hipotecaria sobre la renta de la familia se haya multiplicado por un mínimo de 1,3.

Haberte quedado en paro a consecuencia del coronavirus o haber sufrido una reducción de tus ingresos de, al menos, un 40% si trabajas por cuenta propia.

Los ingresos de la unidad familiar del mes anterior no pudieron exceder 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, establecido por el Ministerio de Trabajo en 537,84€.

Esto es, 1.613,52€ brutos al mes en una familia sin hijos. Con algún niño, debes hacer la cuenta x0,1 por cada pequeño y/o anciano mayor de 65 a cargo. 

¿QUÉ DOCUMENTACIÓN DEBO PRESENTAR PARA UN APLAZAMIENTO DE LA HIPOTECA TRAS EL CORONAVIRUS?

Si cumples con todas las condiciones para que se te conceda solo te quedará aportar los documentos que acrediten que tu situación económica es realmente muy delicada.

Estos son los papeles que debes preparar y presentar antes del 30 de septiembre: 

Certificado que acredite el desempleo si trabajas por cuenta ajena y has perdido el trabajo por la crisis de la covid-19. Deberá indicar cuánta prestación recibes cada mes.

Si eres autónomo, el documento de cese de actividad que emite la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. En este último caso, comprobarán que has sufrido una pérdida “sustancial” de los ingresos o un descenso muy significativo de las ventas de tu negocio.

En caso de contar con una situación familiar excepcional que pudiera justificar la moratoria de hipoteca por el coronavirus, deberás presentar el libro de familia (o certificado que acredite una pareja de hecho), el padrón de los miembros de la familia y, si lo hay, las declaraciones de discapacidad o dependencia. 

Documentación que demuestre quién es el titular de la vivienda. Puede ser la escritura de compraventa del inmueble o bien la nota simple. 

Por último, es imprescindible presentar un escrito donde certifiques que cumples los requisitos que demanda el Real Decreto Ley para determinar que no cuentas con recursos suficientes. 

La importancia del Certificado de la Comunidad

 Cuando de conseguir todos los documentos necesarios para poder llevar a cabo con éxito un contrato de compra venta se trata, es necesario llevar a cabo un cuidado lo más exhaustivo posible de lo qué se exige a cada una de las partes y gestionarlo y presentarlo antes de que pase el plazo necesario para hacerlo. Hoy te damos todos los datos sobre uno de los documentos necesarios para poder firmar un contrato de compra-venta: el certificado de la comunidad.

Y es que, cuando se adquiere una vivienda que está sujeta a una Comunidad de Propietarios, es necesario que el vendedor de la misma presente un certificado firmado tanto por el Secretario-Administrador de la misma como por el Presidente de la Comunidad en la que se acredite cuál es el estado de las deudas de la propiedad que se transmite con respecto a la Comunidad de Propietarios.

La presentación de este documento, aunque pueda parecer secundario, es muy relevante ya que en caso de que el vendedor no lo presente, el Notario podría llegar a negarse a que se firme la escritura de compra-venta de la vivienda.

Aunque también puede pasar lo contrario, que sea el comprador quien se niegue a firmar el contrato al no poder saber el estado exacto de las deudas de la vivienda con respecto a la Comunidad de Propietarios.

¿Cómo saber si mi vendedor tiene todas las cuotas ordinarias y extraordinarias de la comunidad de propietarios al corriente de pago? .

 Entre las preguntas más habituales a las que tienen que hacer frente todos aquellos que quieren comprar una vivienda, una de las más corrientes no es otra que querer saber si el vendedor de la misma tiene al corriente de pago todas las cuotas ordinarias y extraordinarias de la comunidad de propietarios y que, por lo tanto, no nos vayamos a encontrar una desagradable sorpresa a la hora de adquirir el piso.

Pues para dejarte algo más tranquilo, te comentaremos que el vendedor está en la obligación de presentar un certificado de la comunidad de propietarios que esté firmado por el Secretario-administrador de la misma, que cuente con el visto bueno del Presidente, y que acredite si existen o no deudas vinculadas a la vivienda.

Nuestros expertos además, afirman que «en el caso de existir deudas tienes que retener del precio de compra la cantidad necesaria para pagarlas».

De todos modos, es habitual que el vendedor no presente el certificado y sea entonces el Notario el que pregunte al comprador si exonera al vendedor de presentarlo. Si lo hace, será el propio comprador el responsable de pagar las deudas que existan en la comunidad de propietarios.

¿Qué gastos de la comunidad de vecinos son obligatorios pagar?

En el supuesto de que se produzca el impago de la comunidad de alguna vivienda, el resto de vecinos pueden denunciar el hecho?


Ya sea en nuestra vivienda habitual o en una segunda residencia, el pago de la comunidad de vecinos puede convertirse en un quebradero de cabeza que se repite mes a mes. Al fin y al cabo, requiere de acuerdos entre propietarios que en muchas ocasiones no se producen. Más allá de las disputas por el clásico «arreglo» de una zona común, el presupuesto de la comunidad de vecinos puede desembocar en un conflicto judicial por un desconocimiento de la normativa.


¿Quién paga?

Lo primero que es necesario aclarar es que es el propietario, en ningún caso el inquilino, el que tiene que abonar el coste de la comunidad. «Algunos arrendadores incluyen esta partida en el alquiler, pero lo habitual es que sea un gasto adicional del que se encargue el dueño de la vivienda». En ocasiones, sin embargo, hay un vecino moroso o que tiene su vivienda embargada por el banco. Son situaciones que, desgraciadamente, se han reproducido con cada vez más frecuencia durante los últimos años.


En el supuesto de que se produzca el impago de la comunidad de una vivienda, el resto de vecinos pueden denunciar, primero «se deberá aprobar en junta la liquidación de la deuda, que deberá constar por escrito en el acta y se emitirá un certificado de la misma que se debe comunicar al vecino instándole a que la abone». Si el impago persiste «se acudirá a la vía judicial presentando una demanda de Procedimiento Monitorio, que se tramitará ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en donde se halle la finca». Hasta que se resuelva el conflicto, el resto de propietarios tendrán que asumir la parte proporcional del vecino moroso.


Además, si el banco se ha convertido en nuestro vecino, será la propia entidad la que, como uno más, deberá abonar la comunidad.


Vicent Sansaloni i Galiana.

El necesario impulso a la rehabilitación

Son necesarios la financiación por parte del Gobierno, que los administradores de fincas prosigan con el mantenimiento y que cambie la mentalidad de la sociedad


Acaba de cumplirse un año desde que se aprobó la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (Ley RRR). Es indudable que esta norma nace como fruto de la voluntad política de impulsar el mercado de la rehabilitación en nuestro país. Existe un consenso general entre todos los agentes (profesionales, empresas y los propios políticos) sobre la conveniencia de estimular este sector.

Estos años de crisis han evidenciado que el modelo de crecimiento y estabilidad del sector de la construcción basado en la vivienda nueva tiene demasiados riesgos. La actual coyuntura provoca una sensación generalizada de que nunca se volverá a los niveles de actividad en vivienda nueva alcanzados en los años anteriores a la crisis. Personalmente no lo tengo tan claro, porque los seres humanos somos contumaces y tendemos a repetir nuestros errores.

En cualquier caso, la alternativa al anterior modelo es la rehabilitación. Esta actividad es mucho más estable en el medio y largo plazo y menos sensible a los vaivenes de la economía. Entre todos ahora tenemos que hacer que este subsector económico empiece a funcionar.

El Gobierno ha creado un marco legal que pretende eliminar las rigideces que impiden el desarrollo de esta actividad. La Ley RRR y la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal no son perfectas, pero no cabe duda de que constituyen un principio. Ahora el Ejecutivo debe completar este marco legal con un programa de estímulos públicos y financiación.

Por nuestra parte, los demás agentes tenemos que colaborar con este y con los futuros gobiernos para que una rehabilitación de un edificio sea una actividad normal, no una excepción. Y debemos trabajar para lograr que esos edificios estén bien mantenidos, adelantarnos a los problemas y obtener el mejor aprovechamiento de nuestro parque inmobiliario. Nuestros despachos tienen que cumplir como primer objetivo la obtención de recursos para ganarnos la vida. Pero todos los administradores de fincas y los colegios profesionales debemos cumplir también una importante función social y en este caso hay que tener claro que el impulso de la rehabilitación es bueno para nuestros clientes, para su patrimonio y para el conjunto del país. De modo que rememos todos en la misma dirección.

El principal obstáculo a vencer es la mentalidad del conjunto de la sociedad. Es imprescindible que nos concienciemos de las innegables ventajas que tiene la rehabilitación y el adecuado mantenimiento: nos permiten disponer de edificios más seguros, más eficientes, más habitables y económicamente más rentables. Ahora nos corresponde ser la correa de trasmisión que haga llegar este mensaje al conjunto de la ciudadanía y, como siempre hemos hecho los administradores de fincas, cumplir con esta tarea con total profesionalidad.

Los vecinos morosos deben 1.812 millones de euros en España

A pesar de que la morosidad vecinal baja un 2,32%, el peso de los impagos amenaza la conservación de las fincas.

Casi el 43% de las más de siete millones de comunidades de propietarios españolas tiene morosos. La deuda acumulada suma 1.812 millones de euros y las entidades financieras son responsables de 377 millones de euros de impagos. Es el cálculo elaborado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) correspondiente al ejercicio 2015. La morosidad baja un 2,32% con respecto al año anterior.

Los vecinos morosos deben 1.812 millones de euros en España
No es un dato sin trascendencia. Detrás de esos millones de euros se esconde el progresivo deterioro de los edificios, las fachadas que se dejan de arreglar y los ascensores que se dejan de colocar. "La morosidad actual es un importante problema financiero para las comunidades de propietarios, que no pueden realizar las obras de rehabilitación y mantenimiento necesarias", dice Salvador Díez, presidente del CGCAFE. No se trata solo de adecentar el portal o embellecer el descansillo. "Cada año, el paso del tiempo y los efectos de la climatología, afectan a los edificios y cualquier retraso o inacción incrementa la probabilidad de algún incidente", añade Díez.

Una vez instalada, la morosidad echa raíces. Hay comunidades que se han visto obligadas a cerrar el ascensor y apagar la calefacción, comenta Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Nerea García, administradora de un inmueble de 28 pisos en la calle Toledo (Madrid) cuenta que la deuda de 20.000 euros que acumulan dos vecinos morosos está impidiendo realizar obras de pocería para solventar las humedades de los trasteros. "Y las entidades financieras no te dan préstamos si hay morosos, te los rechazan". Además, han tenido que prescindir del portero que llevaba en la finca más de 50 años y contratar a un conserje a media jornada porque la "situación era insostenible".

Los impagos suman 1.812 millones de euros y 377 millones son de entidades financiera.

Mientras tanto, el contador de la luz y del agua siguen corriendo, así que el resto de vecinos de esta finca tiene que abonar recibos extraordinarios para poder afrontar los pagos: un 30% más de su cuota comunitaria. O se recortan gastos o se paga la cuota y derramas de los morosos para seguir con los servicios y la conservación del inmueble. "El impago de las cuotas conlleva un desequilibrio presupuestario que afecta a la tesorería y liquidez de la comunidad, debiendo afrontar el resto de vecinos esta situación", recuerda Martínez Torres.

¿Y si todos decidieran no pagar? "Se podrían cortar suministros básicos, como la luz, la calefacción y el agua, o quedarse sin seguro, con el consiguiente riesgo", cuenta Federico Cerrato, administrador de fincas en Alcorcón (Madrid) y gestor de Fisconta.

Los vecinos morosos deben 1.812 millones de euros en España
De las 170 comunidades que administra José María Aguilá en Barcelona, solo un 10% tiene morosos, pero asegura que en alguna los vecinos han tenido que pagar una cuota un 25% más alta para hacer frente a obras en la fachada por peligro de desprendimiento o para reparar el ascensor. "Sabemos de algún moroso que tiene el piso alquilado por 2.000 euros al mes pero no paga. A mucha gente no les importan las bombillas de la escalera, creen que no son propietarios de las zonas comunes", dice este abogado-administrador de fincas y asesor jurídico del Colegio de Barcelona.

Casos graves

Más grave es el caso de una finca madrileña que acaba de pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y debe realizar obras por importe de 100.000 euros. Los 62 vecinos tienen que asumir el gasto de la ITE más los 15.000 euros de recibos por morosidad. "Es decir, que cada propietario debe pagar una media de 250 euros más de lo que le correspondería", cuenta Salvador Díez. Tanto se tensa la cuerda que en alguna ocasión el administrador de fincas ha tenido que pagar los recibos de su bolsillo para evitar el corte de algún suministro o servicio. "No se podía pagar el seguro y hemos tenido que adelantar el dinero a la comunidad", cuenta Cerrato.

Los procesos judiciales contra el deudor llegan a durar más de 18 meses

A estas alturas, son muchas las fincas que tienen vacío el fondo de reserva al que obliga la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que debe ser el 5% del último presupuesto ordinario y que solo se puede destinar a obras de conservación, reparación y rehabilitación.

Ante este panorama, las comunidades de propietarios se afanan en recuperar sus deudas por la vía judicial, aunque no siempre la historia acaba bien. "La práctica totalidad de las demandas se ganan, lo que es más difícil es ejecutar las sentencias, que depende, en muchas ocasiones, de la capacidad económica del demandado", dice Salvador Díez.

El famoso proceso monitorio, que tiene por objeto la resolución rápida de conflictos, "en una gran parte no resuelve la situación, porque en la mayoría de los casos finaliza en un procedimiento civil, con abogado y procurador, incrementado el coste de la actuación", explica Manuela Julia Martínez Torres. Además, la reclamación judicial no permite acumular la deuda hasta la sentencia, con lo que se solapan reclamaciones año tras año sobre un mismo propietario moroso. El plazo medio de una resolución judicial es de 12 meses y con ejecución de sentencia se acerca a los 18 meses, añade. Y si el deudor no es solvente o no se localizan a sus herederos, el proceso puede dilatarse mucho más.

Pequeños avances

Queda mucho por hacer, aunque las nubes comienzan a moverse. Por un lado, los últimos datos reflejan que la rehabilitación de fincas ha crecido levemente, apunta Luis Rodulfo Zabala, director general de la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (CEPCO). En mayo, 2.452 edificios de viviendas en España han hecho obras, un 2,6% más que en el mismo mes de 2015. Además, el Ministerio de Fomento trabaja para prorrogar a 2017 el Plan de Vivienda, que inicialmente concluye este año, y dotarlo con 550 millones de euros para financiar proyectos de rehabilitación.

Por otro, la morosidad vecinal ha comenzado a bajar. En 2015 se ha recortado en 43 millones de euros y buena parte del descenso se debe a las entidades financieras que se adjudicaron millones de pisos en los últimos años. Su mora ha caído un 14,67%. La razón fundamental es que ahora se puede pedir la deuda del año en curso más los tres anteriores. "Se han podido reclamar cantidades importantes a las entidades", dicen los administradores que, sin embargo, abogan porque el plazo sea de cinco años. Otro motivo es que los bancos han ido ordenando sus balances y la gestión de los inmuebles que han incorporado a sus activos y empiezan a saldar sus deudas.

Vecinos sin secretos tras el portal

La gestión ‘online’ de las comunidades aporta transparencia y evita conflictos

Las Comunidades de vecinos se digitalizan. Falta les hace. No es ningún secreto que todo lo relacionado con juntas, actas, cuentas y demás resulta tedioso y, en ocasiones, irritante. “Los españoles no suelen ser muy participativos en los asuntos de su comunidad porque huyen de los conflictos inherentes. El uso de las nuevas tecnologías es una buena forma de intervenir sin verse afectado por los problemas asociados a las reuniones de vecinos”, señala Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE).




La cosa cambia cuando todos los asuntos se pueden despachar con un simple golpe de click y entran en escena plataformas digitales, correo electrónico, redes sociales y mensajes al móvil. Hay vecinos que incluso tuitean sus juntas. La gestión digital de las fincas, que en los últimos años ha ido ganando fieles, reporta agilidad, transparencia y democracia. Tres ingredientes que faltan en algunos portales. “El propietario, al estar más informado percibe la transparencia y está más tranquilo”, explica Antonio Gil, administrador de fincas colegiado de Venue Murcia.




Las nuevas tecnologías evitan al vecino tener que desplazarse al despacho del gestor o pasarse días buscando al presidente. “Lo que necesito lo tengo al momento, a cualquier hora. No dependo de buscar un documento en un cajón o llamar al teléfono del administrador”, dice José María Ansola, CEO de la plataforma vecinos en red.es. Un cambio de rumbo hacia las comunidades 2.0  que facilita que los problemas no se enquisten por falta de comunicación, que haya menos olvidos y menos teléfonos que comunican.




Además, el uso de la palabra no se reduce a las juntas anuales y a los encuentros fortuitos en los descansillos. Resulta frecuente que peticiones de vecinos que no se habían realizado o aprobado en esa reunión anual por falta de tiempo quedaran en el olvido. Con las nuevas herramientas, todos los propietarios pueden hacer propuestas en cualquier momento y comprobar al instante si tiene apoyo o no, explica Christian Butt, fundador de vecinos.net, un servicio gratuito que permite a las comunidades crear una web privada.




No hay por qué rendir cuentas solo una o dos veces al año. “La inmediatez es fundamental y con el modelo anterior los propietarios disponían de las cuentas cada año. Ahora pueden estar informados el mismo día y saber en qué estado está, por ejemplo,  una incidencia con el seguro", comenta Antonio Gil. Este administrador de fincas lanzó hace dos años su página web venue.es y gestiona unas 30 comunidades 2.0. Una de ellas está en el barrio de Espinardo, en Murcia, donde “usamos despacho 24 horas en el que se sube la información contable y jurídica, boletín de noticias, Twitter para informar a los propietarios que no asisten a las juntas y Facebook”. Dice que no se vulnera la Ley de Protección de Datos, ya que los comuneros aprueban previamente la inclusión o no del resumen de los acuerdos. Sin embargo, en la mayoría de los casos las redes sociales hoy por hoy se limitan a mejorar la comunicación entre propietarios, más que a la gestión de las fincas.




Todas estas herramientas —aliadas de los administradores, no sustitutas—, facilitan que el vecino pueda ver en tiempo real lo sucedido en la junta, aunque viva en Londres. Algo muy útil para los foráneos que tienen segundas residencias en España. Es más, algunos presidentes y vocales están usando skype para hacer videoconferencias en cualquier momento con el administrador, añade Gil, que se pregunta: ¿por qué no ir hacia una finca inteligente que aproveche toda la tecnología a nuestro alcance?




Las ventajas parecen evidentes, tanto para administrador como para propietarios: ahorro de costes (papel, correo, sobres…); inmediatez en la tramitación de incidencias; consulta desde cualquier lugar con acceso a Internet sin necesidad de llamar a nadie; y gestión de reservas de zonas comunes, como pistas de tenis.




EL ADMINISTRADOR DE FINCAS, A EXAMEN







El administrador de fincas colegiado tiene por delante un reto profesional importante. “Cuando contratas a uno necesitas ver que está trabajando por ti, que es accesible y que el resultado de lo que has contratado llega, y eso no se hace de otra forma que con la administración 2.0”, explica Antonio Gil. Ahora bien, “esta mayor transparencia puede dejar en evidencia a un mal gestor. Y, por el contrario, beneficiar al proactivo”, añade Christian Butt, economista de 47 años de origen alemán que fundó la plataforma vecinos.net en 2001. Lo emplean 500 comunidades. A principios de año, el servicio podrá ser usado desde cualquier móvil o tableta.




Los propietarios son los encargados de aprobar o suspender la gestión del administrador. De hecho, con la crisis crece el escrutinio. “Hasta hace poco a la mayoría de los vecinos no les importaba lo que pasaba en su finca. Ahora, piden información financiera”, señala Ali Parandeh, fundador de urbytus.es. Con este cambio en la gestión gana transparencia un sector que, de vez en cuando, ha sido salpicado por escándalos de estafa. “Aunque, el volumen de incidencias por denuncias de malas praxis es, afortunadamente, insignificante en un sector que gestiona cerca de 40.000 millones de euros de recursos ajenos cada año”, señalan en el CGCAFE.




Los vecinos reciben las notificaciones por correo electrónico. “El correo ordinario tiene una serie de desventajas, como no tener acceso al buzón si estoy de viaje o no recibir una notificación urgente”, indican en vecinosenred.es, aplicación con la que la comunidad también se puede autogestionar. Es gratis para fincas de hasta 20 propietarios. Para el resto, la cuota anual va de 90 a 190 euros.




Muchos administradores de fincas están trabajando ya para adaptar sus despachos. En muchos edificios lo digital y lo convencional conviven sin problemas. No obstante, aún siguen siendo tradicionales entre el 87% y el 90%, calculan en el CGCAFE. Por dar una cifra, de cada 100 colegiados, 20 pueden estar completamente inmersos en la gestión 2.0, concreta Gil.




“Muchos administradores disponen de sus propias plataformas en la red a las que el vecino puede acceder de forma segura y gratuita. Y consultar actas, cuentas y otro tipo de documentos que se encuentran a disposición de los propietarios. Poco a poco aparecen nuevas aplicaciones, como reservas de pistas deportivas a través de móvil o notificaciones por SMS”, asegura el presidente del colectivo, que admite que “nos encontramos en una fase de cambio del modelo de gestión”.




Un modelo que, por otra parte, ahorra a los vecinos algunos euros. Un administrador que hace uso de tecnologías no es ni más caro ni más barato que uno tradicional. En cambio, su gestión consigue un ahorro en la cuota anual de unos 25 euros por vecino, sobre todo gracias al uso del correo electrónico en lugar del papel (envío de actas, sobres...), calcula Gil. En las fincas que usan Urbytus —aplicación que permite acceder a cuentas y ofrece comparativas de los gastos entre años— han ahorrado entre tres y 20 euros por propietario al año, “gracias al envío de correo electrónico en varios idiomas, lo que significa ahorro en papel, sellos y trabajo manual”, explica Ali Parandeh, su fundador.




Las fincas digitales han calado más en las urbanizaciones de reciente creación y con gente joven. Aunque también empieza a tocar a la puerta de las más antiguas. “Los hijos de las personas mayores son las que nos piden la información 2.0, con lo cual se aplica el modelo anterior y el actual a la hora de trabajar”

¿Puede el propietario moroso impugnar los acuerdos adoptados por la Junta?

En general el propietario moroso no puede impugnar los acuerdos en Junta, salvo cuando se trate de los que inciden precisamente en la forma de reparto de los gastos.

La STS de 22 de octubre de 2013 fija la doctrina jurisprudencial sobre el alcance de la excepción en estos térmimos: «Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios, se incluyen en el ámbito de la excepción no solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional. No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal) o el "especialmente establecido" en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia».

¿Qué mayorías son necesarias para adoptar acuerdos en la comunidad?

Sobre este punto deben distinguirse los supuestos en que se requiere unanimidad, quorum especial o mayoría simple, con la casuística y problemática típicas de esta materia.
Con respecto a la unanimidad, por ejemplo, y teniendo en cuenta que en general se requiere para la validez de acuerdos que impliquen aprobación o modificación de título constitutivo o estatutos, se apuntan:

- Supuestos en que la modificación del título constitutivo deba producirse por vía judicial aunque no haya unanimidad si la oposición se considera como un abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo (como en la STS de 19 de diciembre de 2008, rec. 389/2004).

- Qué se considera acuerdo unánime, planteándose la cuestión no pacífica respecto a si ha de ser tenido en cuenta o no el voto del propietario moroso (véase en SAP Madrid de 26 de abril de 2010, rec. 98/2009)

- O tipos de unanimidad según su eficacia: aquellos para los que basta la negativa de un copropietario o aquellos cuya invalidación requiere impugnación judicial en vía judicial (art. 18 LPH).

En cuanto al quorum especial:

- Una regla primera es de mayoría de 3/5 de titulares y de coeficiente de propiedad (art. 17.3 LPH) para el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.

Uno de los temas más discutidos es si la construcción de un garaje y de la piscina, siempre que las características del inmueble lo permitan, está incluída dentro de las posibilidades de acuerdo por mayoría de 3/5.

Respecto a la construcción de una piscina se manifiestan a favor las SSSP Madrid de 30 de octubre de 2008 y Córdoba de 27 de octubre de 2010; en contra, SSAP Castellón de 12 de diciembre de 2002 y Zaragoza de 18 de marzo de 2011, así como la STS de 9 de octubre de 2008.

- Segunda regla: mayoría de una tercera parte de titulares y de coeficiente de propiedad (art. 17.1 LPH). Se aplica por ejemplo a Las infraestructuras de recepción de telecomunicaciones

- La tercera es para supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor (art. 17.2 LPH): se precisa el acuerdo de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y todos estarán obligados a pagar , sea cual sea la obra realizada (SAP Valencia de 11 de mayo de 2002), si bien debe recordarse que el art. 10.1 b) LPH obliga a la comunidad de propietarios a la realización de obras de accesibilidad en elementos comunes a favor de personas con discapacidad, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes; en caso contrario, únicamente serán exigibles si han sido aprobadas por acuerdo con la mayoría correspondiente y la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe repercutido exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.2 párrafo 2.º LPH).

Por último, los asuntos sujetos a acuerdo de mayoría simple son todos los que no precisan unanimidad o mayoría cualificada, como la aprobación de cuentas y presupuestos, obras ordinarias o extraordinarias, normas de régimen interior, funcionamiento de servicios, acciones judiciales en defensa del común, etc.
El "quorum" de aprobación de acuerdos en primera convocatoria de la Junta es de la mitad de propietarios, que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación del inmueble, aunque se deduce que esta concurrencia es la precisa para la válida constitución de la Junta, siendo que, después, el acuerdo se aprobará por mayoría simple. En segunda convocatoria vale el acuerdo aprobado por la mayoría de asistentes, siempre que representen la mayoría de cuotas de propiedad presentes. Consultor Jurídico plantea cuestiones como qué ocurre cuando son varios los copropietarios de una sola vivienda o local, o cuando una sola persona física o jurídica es propietaria de más de una vivienda o local en la misma casa, o qué efectos tiene la abstención, sí como cuándo ha de recurrirse al juicio de equidad del art. 17.7, párrafo 2.º LPH.
Igualmente interesante es el tema del cómputo de ausentes que Consultor Jurídico aborda de manera clara y precisa, con formularios específicos para comunicación de acuerdos a los propietarios ausentes.

Reclamación de cuotas impagadas. ¿Puede embargarse la vivienda del propietario moroso?

El art. 21.1 LPH instaura para la exigencia judicial del cumplimiento de las obligaciones de contribuir al pago de las cuotas por gastos comunes y fondo de reserva del art. 9.1.e) y f) LPH, el proceso monitorio de la propiedad horizontal.

Se utiliza para perseguir el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, siempre que se acredite mediante certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de propietarios. Esta liquidación certificada debe expedirse por quien actúe como Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La certificación del Secretario de la Comunidad no prueba la existencia de deuda, sino que son los documentos a que hace mención el art. 812 LEC los que acreditan la deuda dineraria en virtud de la cual pueda accederse a este proceso especial, pero no que sean bastantes por sí solos para adverar la certeza del crédito en caso de oposición y posterior juicio declarativo, sin que puedan obviarse las reglas de la carga de la prueba que señala el art. 217 LEC (SAP Granada -4.ª- de 14 de octubre de 2003, rec. 1105/2002).

Puede acordarse el embargo preventivo de los bienes del deudor como medida cautelar típica del art. 727.1.ª LEC, y específicamente se contempla que la Comunidad no tenga que prestar caución, excepcionándose uno de los presupuestos institucionales de la tutela cautelar, imponiéndose que la caución sustitutoria del deudor sea aval bancario por el importe del embargo (art. 21.5 LPH).

Vicent Sansaloni Galiana

¿Cómo echar a un okupa de mi comunidad de vecinos?

Las vacaciones no han sentado nada bien a la comunidad de vecinos La Colmena. A su regreso, los propietarios se han encontrado con una situación que nunca creyeron que iban a vivir en primera persona. Es más, aquellos que, como Paquita, no salieron de la finca durante el verano, encajaron mal la noticia porque en ningún momento se percataron de que este hecho estaba sucediendo delante de sus mismísimas narices.

Y no, no hablamos de los sigilosos ladrones que campan a sus anchas por las urbanizaciones durante esta época. "¡Ojalá hubiese sido eso!", se lamenta Paquita. La comunidad ha sido víctima de la ocupación ilegal del piso bajo puerta D, cuyo propietario es un banco. "¡Se veía venir!", grita Alfonso, propietario del piso situado en la planta baja puerta A.

Descartado que la familia okupa se había visto obligada a acceder a la vivienda por problemas económicos, la situación se ha complicado por semanas. Además de no respetar las instalaciones comunes, como es el portal, los okupas habían convertido su patio en una especie de sala de fiestas. "¿Y si algún día les da por enganchar la luz?", se pregunta Paquita.

Lo cierto es que algunos vecinos no querían denunciar por miedo a represalias. "Si no actúa pronto el propietario del piso, ¿qué podemos hacer?", mostró su preocupación Alfonso a Gregorio, el administrador.

"Obviamente, es el banco quien, como propietario que es de la vivienda, debe presentar la correspondiente denuncia en comisaría", le aclaró Gregorio, quien, no obstante, puso en duda que se realizara con la rapidez necesaria, "pues las entidades financieras no presentan una atención tan personalizada sobre la casa como pueda tener un propietario individual".

"No obstante", apuntó el administrador, "el propietario puede optar por presentar una demanda civil, denominado desahucio por precario, en lugar de iniciar la vía penal". "Es más rápida la primera y se puede solicitar contra ocupantes desconocidos, mientras que un delito tiene que ir contra una persona determinada y en las ocupaciones ilegales es muy frecuente el cambio de okupas", añadió.

Con todo, y mientras que el banco inicia el procedimiento pertinente, "¿puede hacer algo la comunidad?", preguntó Alfonso. "En caso de inactividad por parte del propietario, la comunidad de propietarios puede presentar una demanda y requerir al ocupante del piso de la cesación de la actividad molesta (ruido sobre todo) bajo apercibimiento de iniciar asimismo las acciones judiciales que procedan", explicó Gregorio.

Una situación nada fácil. En honor a la verdad, a la comunidad La Colmena no le quedara más remedio que armarse de paciencia...

El presidente es apto para demandar a un vecino sin que la Junta lo indique

El presidente de una comunidad de vecinos puede denunciar a uno de los propietarios por violar los estatutos sin que la Junta le autorice, de forma expresa, a denunciar a un vecino en particular. El tribunal Supremo entiende que basta con que en el acuerdo de la Junta del edificio le permita "tomar las acciones legales pertinentes" para imponer la voluntad del conjunto de propietarios, sin necesidad de señalar a un individuo concreto.

La sentencia, de 24 de junio de 2016, recuerda que es necesario un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario. Sin embargo, el Supremo precisa que "esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias".

El asunto parte de la demanda del presidente de la comunidad de propietarios de un edificio, contra un vecino por unos cerramientos en las ventanas. "La controversia se constriñe a la determinación del significado o alcance que tuvo dicho acuerdo en orden a considerar si del mismo resultaba o no una autorización expresa de la comunidad de propietarios a su presidente para ejercitar acciones judiciales contra los propietarios que, como el demandado, hubieran realizado en su vivienda obras de cerramiento de terrazas contrarias al mismo", señala el fallo.

"Acciones pertinentes"

El magistrado Marín Castán, ponente del fallo, recuerda que no consta que "el presidente actuase en este pleito a título individual, como propietario, en defensa del interés general de la comunidad ni, en fin, que fuera autorizado por los demás propietarios para representarlos y litigar en el nombre e interés individual de cada uno de ellos". Sin embargo, apunta que en la Junta de propietarios se acordó que la comunidad "tome las acciones legales pertinentes para que se restituyan las terrazas de la fachada que dan al puerto y a la zona de jardín, a su estado original".

Así, la sentencia del Tribunal Supremo entiende "suficientemente cumplido" el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al vecino, "ya que lo contrario supondría exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta". De esta forma desestima el recurso del demandado, y precisa que el requisito para poder demandarle está cumplido por parte del presidente.

La morosidad agría las relaciones en las comunidades de vecinos

La alta morosidad que soportan muchas comunidades de vecinos de la región se ha convertido en un problema de primer orden en los portales y en el principal motivo de enfrentamiento entre los propietarios. La crisis, el elevado desempleo y las dificultades económicas están provocando que muchos tengan que dar prioridad a otras facturas antes de abonar la cuota del edificio, y eso está creando conflictos y tensión. Así lo recoge un estudio que acaba de divulgar la aseguradora Mutua de Propietarios, que señala como otras enormes fuentes de hostilidades las reformas en los espacios comunitarios, generalmente también por motivos económicos, o los ruidos.

Eso sí, son poquísimos los vecinos asturianos que acuden de forma frecuente a las reuniones de su comunidad. Sólo un 10% lo hace siempre, y eso que, según el estudio, la mitad de las comunidades sólo realiza una reunión anual, la indispensable para aprobar las cuentas del edificio. La mayoría alega para no acudir falta de interés (57,5%), problemas de compatibilidad con los horarios a los que se ponen estos encuentros (15,7%), pero también hay un porcentaje importante (6,3%) que asegura que no va porque no se lleva bien con otros vecinos del bloque. "Al final son dos o tres los que acaban llevando el peso de la comunidad, al resto no les interesa", aseguran los administradores de fincas de la región.

Y la mayoría de esos conflictos, el 26,2%, tiene que ver con la alta morosidad que soportan estas comunidades, y que no ha parado de crecer desde que comenzó la crisis allá por 2008. Aunque no todo es malo, también hay muchos vecinos que son bastante comprensivos con la situación. Eso asegura el presidente del Colegio de Administradores de Fincas en Asturias, Anselmo Gómez, que apunta que "se están dando situaciones de lo más variadas". Hay bastantes ejemplos de solidaridad de puertas hacia dentro de los portales. "Recuerdo un caso en el que había una persona que no podía pagar la cuota porque su empresa le debía dinero y acabaron nombrándolo presidente de la comunidad", señala. Eso sí, también reconoce que muchas veces en las reuniones se produce algún tira y afloja a cuenta de las deudas.

Pero hay de todo. Otra administradora de fincas de Oviedo asegura que en una comunidad había un vecino con muchas deudas y el resto, en un gesto altruista de generosidad, se ofreció a pagarle los recibos que adeudaba. Aunque los profesionales del sector reconocen que no suele ser lo habitual. De hecho, apuntan que a muchos de estos deudores hay que acabar amenazándoles con ir a los Juzgados para que acaben pagando.

Pero los que más cuesta que abonen la cuota, coinciden los administradores, son los bancos, que en los últimos años de crisis se han quedado con muchas viviendas procedentes de embargos. Suelen pedir cada acta de las reuniones de la comunidad y hasta el último papel que se mueve, sobre todo si hay una derrama, señalan los profesionales.

No tengo dinero para afrontar una derrama: ¿qué me puede pasar si no pago?

Tengo una vivienda en un edificio construido hace 8 años. Se ha aprobado una derrama de 200.000 euros con el 50,38% de asistentes, 3 votos en contra y una abstención. No tengo liquidez para asumir los 2.883 euros que me imputan y creo que muchos propietarios tampoco. ¿Qué puede pasar?

Es más habitual de lo que parece que esta situación no se trate abiertamente desde un comienzo y por tanto transcurran las semanas sin que se busquen posibles soluciones al problema; por ello, le recomiendo que traslade esta situación por escrito al presidente de la comunidad y al administrador de fincas, con fehaciencia a ambos de su recepción, para que se aborden desde ya y desde un punto de vista realista las posibles salidas a esta ausencia de liquidez.

Del mismo modo, si como parece son muchos los afectados, esta actuación (de comunicación) debe practicarse por todos y cada uno de los comuneros que se encuentren en idéntica y precaria situación económica, ya que es la única manera de poder encontrar una solución mediada al problema existente, y así con pleno conocimiento de causa, del número exacto de personas que no pueden hacer frente a este gasto y del tiempo estimado en el que podrán acopiar lo exigido. El resto, los que sí que tienen dinero para afrontar el pago de las cuotas, podrá ofrecer mayor o menor flexibilidad en el desenvolvimiento de una solución razonada, por ejemplo, soportando los solventes (si accedieran a ello) durante unos escasos meses una mayor cuantía, siempre y cuando tengan a su vez garantía de que este sobresfuerzo temporal será fielmente cumplimentado en tiempo y forma por parte de los retrasados en el pago de las cuotas.

A la luz de la Ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal, si los citados acuerdos no han sido en tiempo y forma impugnados en los tribunales de justicia (artículo 18 de la LPH) y las derramas tuvieran como objetivo la necesidad de llevar a cabo algún tipo de obra o de rehabilitación en la finca, existe la obligación de acatarlos en los términos que se establecen en el artículo 17 de la LPH, de tal modo que la única solución pasa por intentar buscar financiación externa ya sea bancaria, por ejemplo, con la posible concesión de un préstamo ICO Empresas y Emprendedores 2014 a través de sus cuarenta y cuatro entidades colaboradoras, o con las “ayudas” que puntualmente tuviera habilitadas el Ministerio de Fomento, la Consejería de Vivienda de su comunidad autónoma, o también con las que pudiera conseguir privadamente a través de sus familiares y/o amigos.

Si su situación económica fuera la mayoritaria, es evidente que, por muchos acuerdos que se hubieran formalizado, va a ser imposible (o muy difícil) finalmente materializarlos, dado que la empresa o empresas que pudieran querer licitar para llevar a cabo la ejecución material de las obras, lo que van a solicitar como primer requisito es la existencia de un calendario de pagos real y un plan serio de viabilidad en la financiación del proyecto.

Si, aun así, sabiendo como deberían saber el resto de condueños la situación de insolvencia de un número importante de comuneros y se decidiera seguir adelante como hasta ahora, se llegaría a un punto donde los propietarios pagadores podrían decidir demandar a los deudores para obligarles al abono de sus correspondientes cuotas, solicitando en los tribunales de justicia el embargo parcial de sus ingresos o del propio bien inmueble para satisfacerse las deudas que los pagadores soportan de los deudores.

El local debe contribuir a los gastos de ascensor, portal y escalera al no existir exoneración estatutaria

En este caso, una comunidades de propietariosaprobó un acuerdo en el que se incluía a un local comercial en los gastos de ascensor, limpieza de escalera y portal y electricidad. El local impugnó el acuerdo argumentando que los gastos eran individualizables y que no contribuía a causar los mismos.

La sentencia de primera instancia, que desestimó la demanda, fue confirmada por la Audiencia Provincial.

Sentencia Audiencia Provincial de Vizcaya, 05-02-2016 (Extracto)

Según la parte actora hoy apelante, el acuerdo adoptado supone un grave perjuicio económico que no tiene obligación de soportar; reconocen que deben contribuir a los gastos de reparación de tejados, fachada, bajantes, antena, seguro del edificio, honorarios del Administrador y mantenimiento de la cuenta bancaria. Pero, cualquier otro gasto no incluido en esta relación, dado que no contribuyen a causar los mismos y tampoco disfrutan de estos, como es el caso del ascensor, limpieza de la escalera y portal, y electricidad de esas zonas comunes, entienden que no deben contribuir a abonar los mismos. Alegan que la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2011, establece el criterio interpretativo de las cláusulas de exoneración de contribución a gastos comunes de comunidades de propietarios.

Y considera que en el caso de autos los gastos de cuya exención se pretende son perfectamente individualizables, a saber, mantenimiento del ascensor, limpieza del portal y escalera, electricidad, servicios que el local de la actora apelante no utiliza. Pues bien, la STS que se cita hace referencia a la interpretación de normas estatutarias, y en el caso de autos no existe norma estatutaria que se pronuncie al respecto de la cuestión litigiosa por lo que difícilmente cabe efectuar una interpretación de la misma, ni restrictiva ni extensiva. Es por ello perfectamente aplicable la jurisprudencia que de adverso se alega y recoge en la presente resolución, no existe. A ello debe añadirse que si la entrada a través del portal comunitario se ciega es por el propio interés de parte, por lo que el recurso está abocado a ser desestimado.

Deudas de comunidad del anterior propietario

Esta es una pequeña comunidad de 12 propietarios de los cuales solo 3 o 4 somos los que estamos al día en el pago del recibo de la comunidad, la gran mayoría de propietarios se encuentran en paro.
Uno de los propietarios que ha dejado a deber mas de un año de comunidad al parecer ha tenido problemas y le han subastado la casa, de esto no nos hemos enterado hasta después que se fueran de su hasta entonces vivienda.
Dicha propiedad la ha comprado una sociedad con la que nos hemos puesto en contacto telefónicamente y le hemos explicado la deuda de los recibos y nos dicen que ellos solo se hacen cargo de los recibos desde que adquirieron dicha vivienda. No sabemos qué debemos hacer y si hubiera alguna solución.

Respuesta

Las deudas de comunidad del anterior propietario son exigibles al propietario actual, hasta un máximo que cubra los tres años anteriores, además de las cuotas vencidas del año en curso.

Esta obligación se establece en el apartado e) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal

En su caso concreto, lo primero que debería hacer la comunidad es enviar un escrito al nuevo propietario informándole de la situación y exigiendo el pago de las deudas de comunidad pendientes.

Si se negara a liquidar estas deudas de comunidad o no respondiera a la comunicación de la comunidad, tendrían que contratar los servicios profesionales de un abogado para iniciar la reclamación judicial de las cantidades adeudadas por gastos de comunidad, a través del  proceso monitorio regulado en el artículo 21 de la LPH,  que requiere la celebración de una Junta en la que se tiene que aprobar la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios, y la reclamación judicial de la misma.

Lógicamente, a dicha Junta habrá que convocar al nuevo propietario, y notificarle posteriormente los acuerdos adoptados en la misma.

Cobro a morosos desconocidos

Soy el Secretario de una Comunidad en la que tenemos un problema con el propietario de un local comercial. Resulta que a este propietario no lo conoce nadie y debe cuotas desde 1999. He ido al Registro de la Propiedad y en la nota simple que he solicitado solo aparece el antiguo propietario que ya ha muerto. También sé que no tiene ni agua ni luz. Además, tiene la cara dura de escribir con un spray en la fachada del local un cartel que dice que vende este local y pone su número de teléfono móvil. He llamado a este número y me ha dicho que no puede decirme su nombre. No sé qué hacer y me gustaría que me orientaran. Gracias.

FRANCISCO.

El procedimiento para reclamar a los propietarios morosos está establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, y aunque la Ley permite acudir al Juzgado directamente, sin Abogado ni Procurador, no se lo aconsejo, porque cualquier error, un plazo que se le agote, o un escrito mal planteado puede dar al traste con las legítimas aspiraciones de la Comunidad a que se haga justicia y cada uno pague lo que le corresponde. Además, las costas y los gastos de Abogado y Procurador pueden cargarse al demandado aunque inicialmente los financie la Comunidad. Es el Presidente como representante de la Comunidad el que debe de acudir al Juzgado para interponer la reclamación, y para las sucesivas comparecencias si no utilizan Abogado y Procurador.

La reclamación tienen que hacerla a "los desconocidos herederos del titular registral", y solicitar el embargo preventivo en la demanda, con lo que le será difícil vender al heredero "fantasma". En cualquier caso, a la hora de vender necesita un certificado de la Comunidad en el que se acrediten las posibles deudas, y, en caso de venta, el nuevo propietario responde de las cuotas del año en curso y del anterior.

Derramas, lo que deberías saber

Si has oído que van a presentar en la junta de propietarios una propuesta con la que te encuentras totalmente en contra, te conviene movilizarte antes de que se apruebe. Una vez aprobada, si decides no pagar, podría salirte caro. 


La fachada de la finca tiene una grieta que hay que arreglar urgentemente, pero la barandilla de la escalera puede esperar, por mucho que un vecino insista en cambiarla. Si quieres evitar que te pasen una derrama, te conviene estar al tanto de las obras que se van a aprobar para poder oponerte en la junta de propietarios.

Aunque hayas votado en contra, tendrás que pagar

Arreglar el ascensor o cambiar el felpudo del portal son decisiones que se toman sobre la marcha, no necesitan aprobación previa. Pero, salvo este tipo de pequeñas cuestiones, las demás se toman en las juntas de propietarios, donde están representados todos los propietarios, cada uno con su cuota de participación en el conjunto. Los acuerdos aprobados por mayoría deben llevarse a cabo y, salvo excepciones, se pagarán entre todos los propietarios… ¡hayan votado a favor o en contra! Esto da pie a la confusión y el desconcierto entre los vecinos, y no es raro terminar pidiendo a un juez que determine quién tiene la razón. La Ley de la Propiedad Horizontal deja claro que:

• Las obras necesarias para el mantenimiento del inmueble y sus servicios (que afecten a la habitabilidad, estanqueidad, seguridad, etc.) obligan a pagar a todos los propietarios; es la junta quien decide si la obra es realmente necesaria.  En estos tiempos de dificultades económicas conviene ser prudentes al valorar si la obra es indispensable, pues una derrama podría provocar que más de un vecino pase a ser moroso. Los demás tendrían que pagar más para terminar la obra y, además, iniciar acciones legales para reclamar deudas... Por ello, si no estás de acuerdo con que se haga la obra, es importante que acudas a la junta y expreses claramente tu oposición; si hiciera falta, podría pedirse un dictamen técnico y un arbitraje.
• Las obras para suprimir barreras arquitectónicas cuando hay personas discapacitadas o mayores de 70 años, como instalar un ascensor o una silla elevadora, no necesitan acuerdo y obligan a pagar a todos, siempre que el importe total de las obras no sobrepase 12 meses de cuotas ordinarias.
• Las obras de mejora que no son necesarias (por ejemplo, cambiar los buzones), una vez aprobadas en la junta deben asumirlas todos si el coste no excede de 3 mensualidades de gastos ordinarios.
• Por el contrario, el coste de las obras para instalar o adaptar antenas comunitarias, sistemas de aprovechamiento de la energía solar o nuevos sistemas energéticos colectivos solo lo asumen los propietarios que lo aprueben; si más tarde otro vecino quiere apuntarse, tendrá que pagar.

Busca apoyos entre tus vecinos

• Si tienes interés en que se apruebe un acuerdo, puedes pedir con antelación que se incluya el punto en el orden del día de la próxima junta. Contando con el apoyo del 25 % de los propietarios, o con aquellos que representan al 25 % de las cuotas, puedes convocar tú mismo la junta. Entérate de la mayoría requerida y busca apoyos. Consulta los estatutos por si acaso existe autorización expresa para la obra que quieres acometer, pues no necesitaría la aprobación de la junta.
• Por el contrario, si tiendes a reducir gastos y quieres evitar derramas, lo que debes buscar es que no se apruebe el acuerdo: acude a la junta y expresa  tu oposición. Si no lo haces, después no podrás impugnar el acuerdo ante un tribunal.
• Decidir no pagar podría salirte caro: podrían embargarte el piso para saldar las deudas con la comunidad. Además, recuerda que los morosos no pueden votar y no cuentan para el cómputo de las mayorías.
• Si no se llega a un acuerdo porque falta la mayoría necesaria, una de las partes puede acudir al juez para que resuelva en un proceso rápido “de equidad”. Pero ten presente que el coste económico puede ser muy elevado: conviene valorar antes cuánto te va a suponer, si el perjuicio sufrido lo merece o si lo tienes cubierto en un seguro de defensa jurídica. Y ten presente que los tribunales responden de forma distinta a casos aparentemente similares, según las circunstancias, lo que puede probarse, etc.

¿Quieres saber qué tipo de mayoría requiere cada caso?  Envíanos una consulta y te la responderemos lo antes posible.

       

Qué medidas tomar frente a un vecino moroso

Agotada la vía diplomática ante el impago de un propietario moroso, la cantidad adeudada podrá reclamarse a través de un proceso judicial

Uno de los principales problemas para las comunidades de propietarios es la existencia de morosos; propietarios que, por una u otra causa, demoran o no abonan el pago de los gastos de la comunidad. Esta situación se ha visto acrecentada con los perversos efectos de la crisis económica y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Como refleja un estudio del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, de 2009 a 2011, los impagos se dispararon un 46% y afectaron al 22% de las fincas de la región. Solo en Madrid, la deuda total pendiente de pago a las comunidades de vecinos supera los 375 millones de euros y, según diversas estimaciones, esa deuda asciende a 1.300 millones a nivel nacional. A la vista de estos datos, el siguiente artículo recuerda qué medidas pueden tomarse frente a un vecino moroso: diálogo, recursos legales diversos, acudir a la vía judicial o reclamar a través de un administrador de fincas profesional.

1. Agotar la vía del diálogo con el vecino moroso

• Diplomacia.
  Según los expertos, el primer paso en el momento de detectar una situación de morosidad en el pago de las cuotas de la comunidad implica agotar al máximo la vía diplomática con el deudor. Esa vía estará sujeta a las circunstancias que rodeen cada caso particular, ya que no todos los asuntos de morosidad son iguales. No es lo mismo un propietario que decide no abonar las cuotas sin justificación legal alguna, que aquel que prueba de manera contrastada su falta de recursos para hacer frente al pago de los recibos y no cuenta con antecedentes de morosidad.
  
• Plan de pagos.
  En este último supuesto, tanto los vecinos como los administrador de fincas acostumbran a mostrarse más comprensivos y brindan posibles soluciones, como pagos aplazados, establecimiento de unas cuotas con las que sufragar poco a poco la deuda... Se trata, al fin y al cabo, de dar facilidades a quien muestra voluntad en solucionar la situación. Eso sí, ese plan, aprobado por la junta de propietarios, ha de constar en acta.
  

2. Recursos legales para incentivar el pago de un vecino deudor

• Privación del derecho de voto.
  En caso de no hallar voluntad de resolución por parte del moroso, hay una serie de recursos legales a disposición de los propietarios o vecinos. Los propietarios pueden privar al vecino deudor de su derecho de voto (no así de voz) en las juntas.
  
• Visibilidad de la situación de morosidad.
  Otra posible medida, dentro de la legalidad, es la de hacer visible ante la comunidad la situación de morosidad, mediante su publicidad en las citaciones a junta y en las actas. Sin embargo, la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) ha impuesto sanciones a diversas comunidades por publicar en el tablón de anuncios la relación de aquellos vecinos que adeudaban cuotas a la comunidad sin su consentimiento. El único objetivo que debe perseguirse al poner la lista en el tablón es informar a los copropietarios deudores de que se hallan en tal situación y no poner en conocimiento de terceros tal hecho.
  

3. El procedimiento judicial contra quien no paga

Una vez consumada la vía amistosa y, ante la imposibilidad de alcanzar acuerdo alguno con el moroso, las opciones se reducen a la presentación de acciones judiciales, en un plazo máximo de tres meses desde la fecha del acuerdo de la junta de propietarios, según establecen la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil.

No es igual no abonar las cuotas sin justificación, que probar la falta de recursos para hacer frente al pago

El procedimiento, conocido como Petición Inicial de Proceso Monitorio, está regulado por el artículo 21 de la LPH y se incluye en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ha de presentarse ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del deudor. O bien, si se desconoce, en el emplazamiento donde el deudor pudiera ser hallado a efectos del requerimiento de pago por el Tribunal o en el Juzgado del lugar donde se halle la finca.
Para la petición inicial no se precisa de abogado y procurador, aunque algunos expertos lo recomiendan. Además, con la reforma de la Ley 37/2011 de 10 de octubre de Medidas de Agilización Procesal, se ha eliminado el límite de 30.000 euros para acudir al procedimiento monitorio. La cantidad máxima que se puede reclamar es de 250.000 euros.
Los pasos que se deben seguir en el procedimiento monitorio son:

1. El presidente o el administrador deben solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad para asegurarse de que el deudor es el propietario de la vivienda.
2. Convocar una junta extraordinaria con todos los propietarios (con aviso de privación de derecho del voto a los deudores), en la que se certifique y apruebe la liquidación de la deuda, la cuantía y su deudor. En el acta deben constar detalladamente los impagos.
3. Notificar de modo fehaciente el acta y los acuerdos adoptados a todos los propietarios y al propietario deudor (por lo general mediante carta certificada con acuse de recibo o burofax), con requerimiento de pago y un plazo para ello (20 días en los que el vecino moroso puede ponerse al corriente de sus pagos). Cuando el deudor no recoge las notificaciones, se puede realizar a través del tablón de anuncios de la comunidad. Transcurrido un plazo de tres días, se considera realizada la notificación al deudor.
   
4. El presidente de la comunidad, autorizado por la junta, reclamará ante el juzgado la cantidad adeudada. Llegados a este punto, el deudor puede:
   • Pagar en el plazo de 20 días y finalizar el pleito.
   • No pagar ni efectuar oposición: el juez dictará auto de ejecución contra los bienes del moroso por el importe reclamado más los intereses devengados, para lo cual se ordenará el embargo de los mismos. El vecino deudor respondería con la propiedad del piso.
   • Oponerse: se citará a las partes para juicio verbal, o bien, el juez dará el plazo de un mes para que presente una demanda de juicio ordinario en reclamación de la deuda.

4. Reclamar la deuda a través de un administrador de fincas

En Sansaloni Asesores Inmobiliarios (Vicente Sansaloni Galiana Administrador de Fincas, con más de 25 años de Experiencia) gestionamos el cobro de las comunidades de propietarios que nos encargen dicha tarea de forma rápida, para que la comunidad no tenga que padecer la falta de liquidez debido a la insolidaridad de estos vecinos, disponemos de un departamento de Mediación, caso de no ser efectiva esta via, iniciamos los contenciosos necesarios para qu la comunidad cobre rapidamente la cantidad adeudada, ESTE SERVICIO SE OFRECE A CUALQUIER COMUNIDAD, ESTÉ O NO ADMINISTRADA POR NUESTRO DESPACHO.

Si el deudor no recoge las notificaciones, se le puede avisar a través del tablón de anuncios de la comunidad

A petición del administrador de fincas, previo consentimiento de los vecinos, los profesionales de estas sociedades redactarán los escritos de reclamación de cantidades; enviarán la reclamación extrajudicial y realizarán el seguimiento; presentarán, en su caso, la demanda judicial o arbitral; gestionarán las incidencias y el recobro; y promoverán la ejecución de la sentencia en el proceso monitorio.
El procedimiento abarcará la asistencia letrada y los gastos de la reclamación, incluido el abogado y el procurador en todas las fases.

CUÁNDO SE CONSIDERA MOROSO A UN VECINO

La regulación de las relaciones entre los copropietarios de una comunidad de vecinos está sometida a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El artículo 9 de la citada ley establece las distintas obligaciones que deben cumplir los dueños de la vivienda. Entre ellas destacan, en función a su cuota de participación, la contribución a los gastos comunes de la comunidad (facturas de la luz, agua, portero...); los gastos que se deriven de las obras necesarias (aquellas que aseguren el sostenimiento y conservación del inmueble); y la contribución al fondo de reserva (de forma obligatoria será de al menos el 5% del último presupuesto ordinario de la comunidad).
Según el artículo 21.1 de la LPH, estas obligaciones deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la junta. Así, en el momento de iniciarse esta, los vecinos que no estén al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada podrán participar en sus deliberaciones, si bien no tendrán derecho de voto (art. 15.2 de la LPH), al haberse verificado su condición de moroso.

Consultorio de Comunidades de Propietarios

Soy el Secretario de una Comunidad en la que tenemos un problema con el propietario de un local comercial. Resulta que a este propietario no lo conoce nadie y debe cuotas desde 1999. He ido al REGISTRO de la Propiedad y en la nota simple que he solicitado solo aparece el antiguo propietario que ya ha muerto. También sé que no tiene ni agua ni luz. Además, tiene la cara dura de escribir con un spray en la fachada del local un cartel que dice que vende este local y pone su número de teléfono móvil. He llamado a este número y me ha dicho que no puede decirme su nombre. No sé qué hacer y me gustaría que me orientaran. Gracias.

ANTONIO.

El procedimiento para reclamar a los propietarios morosos ESTÁ establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, y aunque la Ley permite acudir al Juzgado directamente, sin Abogado ni Procurador, no se lo aconsejo, porque cualquier error, un plazo que se le agote, o un escrito mal planteado puede dar al traste con las legítimas aspiraciones de la Comunidad a que se haga justicia y cada uno PAGUE lo que le corresponde. Además, las costas y los gastos de Abogado y Procurador pueden cargarse al demandado aunque inicialmente los financie la Comunidad. Es el Presidente como representante de la Comunidad el que debe de acudir al Juzgado para interponer la reclamación, y para las sucesivas comparecencias si no utilizan Abogado y Procurador.

La reclamación tienen que hacerla a "los desconocidos herederos del titular registral", y solicitar el embargo preventivo en la demanda, con lo que le será difícil vender al heredero "fantasma". En cualquier caso, a la hora de vender necesita un certificado de la Comunidad en el que se acrediten las posibles deudas, y, en caso de venta, el NUEVO propietario responde de las cuotas del año en curso y del anterior.