¿Me obliga la ley a participar en la instalación de un ascensor, cuando yo solo tengo un local que no tiene ni entrada por el edificio?
¿Me obliga la ley a participar en la instalación de un ascensor, cuando yo solo tengo un local que no tiene ni entrada por el edificio? Tengo puerta de acceso al local independiente y la comunidad permitió reformas en el mismo que me perjudicaron cuando cerraron el patio interior, privándome de luz y ventilación.
El art. 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH), establece que el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Nada nos dice la cuestión planteada si en los estatutos de la comunidad, existe una norma o regla que exonere a los locales de la participación en los gastos ordinarios y extraordinarios de determinados servicios de la finca, presentes o futuros, como limpieza de portal, luz de escalera, etc.., para aquellas fincas o locales que no tengan acceso por el portal como es el caso.
Habría que consultar la escritura de obra nueva y división horizontal o la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad, para ver si se regulan estas exenciones para los locales, en cuanto a servicios del edifico presentes o futuros, por su no uso o acceso a los mismos.
Lo normal y habitual es que se les exima de contribuir a los gastos ordinarios y extraordinarios, de este tipo de servicios. No obstante, lo anterior, el caso lo que plantea es la instalación ex-novo de un ascensor, que antes no había.
La Ley y la jurisprudencia son claras y contundentes al respecto, en cuanto que los propietarios de locales sí han de contribuir a los gastos de ejecución e instalación del ascensor nuevo, que se instala por primera vez.
De acuerdo con los arts. 10.1 y 17.2 de la LPH, serán de carácter obligatorio, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo, de la Sala de lo Civil, recogida en las sentencias de esa sala 678/2016, de 17 de noviembre; 202/2014, de 23 de abril, y 342/2013, de 6 de mayo, según la cual, cuando se instala un ascensor ex novo, los locales y garajes también deben contribuir al gasto que ello supone, y su exclusión por la falta de uso resulta abusiva con respecto a las viviendas, pues altera las cuotas de contribución a los gastos, por el sobrecoste que la exoneración de algunos comuneros conlleva para el resto, lo que requiere ser aprobado por unanimidad.
La STS 276/2021 de 10 de mayo, ante el recurso de casación para unificación de doctrina, establece: “Esta sala debe concretar que la cuestión jurídica controvertida es si los bajos/locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, han de abonar los gastos derivados de la bajada a "cota cero" del ascensor. En definitiva, si esa bajada, como acción dirigida a procurar la accesibilidad, se equipara a la instalación del ascensor a los efectos de la obligación del abono de su coste por los locales o bajos. La sentencia 216/2019, de 5 de abril, establece: "[..]
Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor, debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento ( art. 10 de la LPH ). "Igualmente en sentencia 381/2018, de 21 de junio, se entendió que: ""La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria ("a cota cero"), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a "cota cero", y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor".
A la vista de la doctrina expuesta, debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento.
Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta.
La conclusión, es que el propietario del local, sí está obligado a contribuir con su cuota de propiedad a los gastos de la instalación del ascensor nuevo, si este acuerdo se ha aprobado legalmente según la LPH.
Solamente se le eximirá de contribuir a los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento del mismo, si así se establece expresamente en los estatutos, o en los acuerdos de Junta adoptados válidamente. En caso contrario, estaría obligado como cualquier otro propietario.
En cuanto a la segunda afirmación/cuestión planteada: “la comunidad permitió reformas en el mismo (edificio) que me perjudicaron cuando cerraron el patio interior, privándome de luz y ventilación…” En este punto, es necesario conocer las obligaciones establecidas para cada propietario, especialmente al tenor del art. 9.4 del LPH en su apartado c) que: Obliga al propietario a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
Si la comunidad llevo a cabo reformas en el edificio y de ellas se perjudica al propietario del local, como es el caso, a éste le ampara la ley para solicitar judicialmente los daños y perjuicios que se la hayan podido causar, pero no servirá de excusa para liberase del pago que le corresponde por las obras de instalación y ejecución del ascensor.
*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.
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