La subida de la luz lleva al límite los gastos en las comunidades de propietarios

 El presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla y presidente también de esta institución a nivel andaluz, José Feria, ha alertado de la necesidad de que el Gobierno central incluya a las comunidades de vecinos en las medidas fiscales para compensar el alto precio de la luz, que está impactando negativamente en las comunidades de propietarios hasta el punto de llevar al límite los gastos mensuales.

LOS ASCENSORES, GARAJES, CALDERAS O LA ILUMINACIÓN DE ZONAS COMUNES NECESITAN MUCHA ENERGÍA PARA SU FUNCIONAMIENTO. SON SERVICIOS ESENCIALES QUE HAY QUE MANTENER PESE AL FUERTE INCREMENTO DE LAS FACTURAS ENERGÉTICAS

El Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas se ha sumado este miércoles a la solicitud lanzada por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas al Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, concretamente al director general de Política Energética y Minas, para que las medidas fiscales recogidas en el Real Decreto-ley 29/21, de 21 de diciembre se hagan extensivas a las facturas energéticas de las comunidades de propietarios.

Estas medidas fiscales suponen que se prorroga hasta el día 30 de abril de 2022 la rebaja de impuestos incluidos en la factura de la electricidad para los ciudadanos, y se flexibiliza, para los consumidores industriales de gas, la posibilidad de poder cambiar de tarifa o suspender sus contratos. 

El aumento del precio de la electricidad y fundamentalmente del gas, está afectando negativamente a las comunidades de propietarios, siendo especialmente significativo el impacto por el incremento del gas, que está llevando a una situación económica límite a las comunidades de propietarios que van a tener que establecer derramas extraordinarias para poder hacer frente a estos importes.

El presidente del Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de fincas, José Feria, también presidente del colegio de Sevilla, reclama “la necesidad de introducir mecanismos que compensen los altos precios de la energía coincidiendo con una de las épocas del año de mayor demanda, se hace más patente que nunca, de ahí la importancia de que puedan aplicarse las medidas fiscales de reducción de la carga fiscal solicitadas por el Consejo General”.

El aumento de los precios por término medio se ha incrementado en torno al 10% para la electricidad, y alrededor de un 60% para el gas, con respecto a la temporada 2020/2021. En muchos casos, según la fecha y el tipo de contrato, este incremento puede ser mucho mayor.

Aunque los Administradores de Fincas colegiados asesoran a las juntas de propietarios sobre los mejores sistemas de ahorro energético y sus tarifas correspondientes, lo cierto es que los ascensores, garajes, calderas o la iluminación de zonas comunes necesitan mucha energía para su funcionamiento yestos son servicios esenciales y hay que mantenerlos pese al fuerte incremento de las facturas energéticas.

Para los Administradores de Fincas colegiados, se corre el riesgo de que muchas comunidades de propietarios no puedan hacer frente a estos gastos si no se aprueban medidas como las deducciones fiscales que solicita el Consejo nacional.

Los Administradores de Fincas colegiados consideran esencial que las comunidades de propietarios soliciten los Fondos Next Generation para realizar obras de rehabilitación y energías renovables, que será fundamental no solo para abaratar las facturas energéticas, sino para construir entornos más saludables. En ese sentido, el Consejo Andaluz pone en valor el protocolo firmado el pasado mes de octubre con laConsejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio para el asesoramiento y la información de dichos fondos a las comunidades de propietarios.

Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios de garaje

 Si en el anterior post abordamos el concepto de comunidades de propietarios de garaje, en esta ocasión veremos las principales cuestiones que se dan en el funcionamiento diario. Por ejemplo, cuántos vehículos pueden aparcarse en una plaza, cuáles son los límites de una plaza y qué se puede ocupar, si se pueden o no sobrepasar esos límites, el uso de los espacios comunes entre plazas y a quién correspondería el mismo, si se pueden cerrar las plazas de garaje, convertirlas en trasteros, almacenar enseres, etc.

¿Se puede aparcar más de un vehículo en una plaza de garaje?

El asunto suele estar regulado en la normativa municipal. Por ejemplo, en Madrid capital no está permitido el establecimiento por más de un vehículo por plaza con independencia de que sus dimensiones lo permitan o tenga una licencia de plaza doble.

¿Puede un propietario de plaza de garaje y no de vivienda hacer uso de una piscina?

Normalmente el Título Constitutivo o los propios Estatutos suelen regular esta situación y ser clarificadores a este respecto, y en estos casos lo habitual es que exista una norma en la que se exprese de forma clara que estas propiedades no sólo están excluidas del uso de la piscina, sino también y en consecuencia de la contribución en su mantenimiento.

¿Qué hacer si un propietario estaciona indebidamente su vehículo?

Los vehículos deben estacionarse en las plazas de aparcamiento destinadas a tal fin. Para evitar este tipo de acciones en la que se causan molestias al resto de usuarios de garaje, la comunidad puede aprobar una norma de régimen interno que lo prohíba mediante un acuerdo adoptado al respecto por mayoría simple.

Si pese a esta norma, el propietario persiste en su conducta, deberá ser notificado de forma fehaciente para que deje de estacionar su vehículo en zona común.

¿Puedo instalar un punto de recarga de vehículo eléctrico en mi plaza de garaje?

La ley deja claro que la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

No obstante, la comunidad deberá de tener en cuenta las futuras instalaciones, aumentando sección de acometida, dejando conducciones preparadas para nuevas conducciones, etc. Así, con el fin de ordenar la actuación de la comunidad, es aconsejable:

a) Que la comunidad encargue un proyecto de dotación de este nuevo servicio.

b) Sometimiento a Junta General del proyecto dotacional, que describa todos los aspectos que afecten al elemento comunitario: lugar de instalación de contadores, tendido del cableado hasta el punto de recarga en cada plaza, etc.

Este tipo de obras, al tener la consideración de instalación necesaria, podrá aprobarse por mayoría simple y vincula a todos los propietarios al pago, incluidos los disidentes.

¿Se pueden almacenar enseres, ruedas u otros objetos en mi plaza de garaje?

Las plazas de garaje tienen como único destino el establecimiento de vehículos a motor por lo que está prohibido el depósito de muebles u otros objetos a modo de trastero.

¿Para instalar cepos u horquillas para delimitar la plaza hay que pedir permiso a la comunidad?

Aunque tanto el suelo como el forjado del garaje tienen la consideración de elemento común del edificio, la instalación de un cepo metálico u horquilla en el suelo de la plaza es de escasa entidad arquitectónica sin que pueda entenderse afectado el forjado perjudicando su impermeabilización.

La comunidad podría oponerse a su instalación solo si las piezas  fuesen de gran tamaño de modo que pudiesen perforar  íntegramente el forjado afectando a la estabilidad del edificio o a su impermeabilización o dañase conducciones que transcurrieren por dicha plaza. En caso contrario, el propietario podrá instalar la horquilla o bolardo sin la autorización de la junta. No obstante, es aconsejable que la comunidad regule las condiciones de instalación para evitar que se produzcan daños.

¿Se puede cerrar una parte de plaza de garaje para construir un trastero?

Deberemos atender a la normativa del municipio donde radique la finca. En Madrid capital está prohibido el cerramiento en las plazas de garaje.

En otros municipios donde pueda estar permitido, al tratarse de obras que cambian la configuración originaria del edificio, se requiere el consentimiento de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas.

El Plan de Rehabilitación Energética de IDAE concederá ayudas para las reformas de edificios

 Se estima que en torno al 80% de las construcciones de nuestro país han recibido una calificación energética inferior a la D, lo que implica que algunas de ellas no solo no ahorran energía, sino que gastan más que la media, como podemos comprobar en esta explicación de Twenergy sobre las etiquetas de eficiencia energética, dependientes de la Unión Europea: las letras D y E equivalen a un "aprobado", mientras que E y F indican una deficiente gestión de la energía en el inmueble.

Además del potencial despilfarro de energía que implica no disponer de una vivienda adecuada a los estándares europeos, esta situación también se traduce en la reducción del valor de mercado del inmueble. Desde 2013, poseer un certificado de eficiencia energética es obligatorio por ley, y este dato siempre debe acompañar la información sobre la venta o el alquiler de una casa, igual que figura, por ejemplo, en cualquier electrodoméstico que adquiramos. 

Inconvenientes y ventajas

En España hay 17 millones de viviendas, 12 millones de las cuales están integradas en comunidades de propietarios. Esta fragmentación de la propiedad dificulta la toma de decisiones, según señalan en IDAE. A esto se suma que las comunidades de vecinos tienden a pensárselo dos veces antes de emprender reformas integrales -no siempre es fácil encontrar empresas capaces de llevarlas a cabo-, y a subestimar el efecto que tienen sobre la vida de los vecinos. 

Sin embargo, el beneficio de muchas de ellas es palpable incluso en el corto plazo: por ejemplo, el aislamiento térmico resulta fundamental para mejorar no solo el confort que ofrece una vivienda, sino que supone un ahorro sustancial en calefacción, tal y como explican en IDAE mediante un ejemplo muy ilustrativo que recoge la web de la empresa de materiales de construcción Sustraik:

"Un edificio construido en 1975 (con más de 30 años de antigüedad, no se tuvo en cuenta el aislamiento), está ubicado en zona de rigurosos inviernos y veranos bastante calurosos (D3 según CTE) como Madrid, cuenta con 6 viviendas y tiene una superficie aproximada de fachada de 1000 m2. El sistema de calefacción es de una caldera con gas natural que funciona durante 5 meses al año (de noviembre a marzo), cuya demanda anual de energía es de 132 kWh/m2, lo que supone una factura de calefacción de 895 € al año por vivienda.

La solución adoptada es la rehabilitación de las cuatro fachadas del bloque de viviendas, incorporando un aislamiento por el exterior y un aplacado. El resultado es que la fachada ha conseguido aumentar su aislamiento en un 70% y, por consiguiente, se ha reducido el gasto de calefacción en un 35%. Por tanto, se pasa de un gasto de 895 € a 585 €, lo que supone un ahorro por vivienda de 310 €/año".

IDAE.

Las actuaciones previstas en el  Programa de Rehabilitación Energética de Edificios (PREE) 

Este plan, impulsado por el Gobierno a través del Ministerio para la Transición Ecológica y el reto Demográfico, y gestionado por las CCAA, está dotado con 300 millones de euros, e incluye ayudas para cambiar la envolvente térmica, sustituir calderas por opciones renovables o mejorar la eficiencia de la iluminación.  La subvención que concede IDAE es de, como mínimo, entre un 25% o un 35% del coste de la obra -15% en el caso del alumbrado-; los consumidores vulnerables podrán obtener un 15% adicional, y también se sumará hasta un 15% si la reforma permite obtener la calificación A. En total, sumando las diferentes ayudas, la subvención total puede ascender hasta el 75% o el 85% del importe, salvo para empresa, persona física o entidad con actividad comercial, pues se les aplicará el límite por ayudas de Estado. En todos los casos, los solicitantes deberán demostrar que el plan de rehabilitación propuesto mejorará la eficiencia del edificio en al menos una letra en la escala de emisiones de dióxido de carbono (kg CO2 /m2 año).

IDAE.

Las ayudas podrán destinarse tanto a las actuaciones en edificios completos como a las que se realicen en locales de esos edificios. Y sus beneficiarios, según aclaran en IDAE, son los siguientes: "Las personas físicas o jurídicas de naturaleza privada o pública que sean propietarias de edificios, las comunidades de propietarios constituidas conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios que de forma agrupada sean propietarios de edificios, las empresas explotadoras, arrendatarias o concesionarias de edificios, las empresas de servicios energéticos (ESEs), las entidades locales y el sector público institucional de cualesquiera administraciones públicas, las comunidades de energías renovables y las comunidades ciudadanas de energía, las entidades locales las administraciones de las CCAA y cualesquiera organismos públicos que actúen en representación de comunidades de propietarios u otros propietarios de edificios para promover y gestionar la realización de actuaciones de rehabilitación energética".

Este plan tiene como objetivo cumplir las metas de descarbonización señaladas en el Plan Nacional de Energía y Clima (PNIEC), que aspira a que en 2030 el 74% del sistema eléctrico dependa de fuentes renovables. Las estimaciones del propio PNIEC elevan a 48.000 los empleos netos anuales que este programa de rehabilitación generará a lo largo de la presente década.

En el sitio web Aplica la ecológica, IDAE brinda a los ciudadanos soluciones sencillas para mejorar sus hábitos energéticos y contribuir con la transición energética de nuestro país, cuya meta es la neutralidad climática en 2050. En el apartado "Mejora la eficiencia energética de tu hogar" se encuentra información útil para enfocar un plan de reformas eficiente, y que aspira a involucrar a toda la sociedad bajo el lema "Construye tu futuro, aplica la ecológica". 

'Aplica la ecológica' es una campaña de Comunicación y Publicidad Institucional 'Energía y Ciudadano', del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía, perteneciente al Ministerio para la Transición Ecológica y Reto Demográfico.

PAGAR MENOS EN LA FACTURA DE LA LUZ DE LA COMUNIDAD, ES POSIBLE.

El cambio térmico en un edificio es muy importante, se puede estudiar la incidencia de los rayos solares y el consumo de la calefacción y el aire acondicionado. Tanto para la eficiencia energética de la comunidad de propietarios como para los pisos de los particulares.

Un punto que se tiene muy poco en cuenta es el Aislamiento.

AISLAMIENTO

El edificio entero es, el demandante del calor o frío y, a la vez, su continente. Por este motivo, prestar atención a los aislamientos resulta fundamental:

Revisión de cerramientos exteriores. Sobre todo en invierno, es conveniente comprobar estas estancias para verificar que no tengamos fugas de calor.

Remplazar marcos. Los marcos de puertas y ventanas defectuosos o deteriorados por el paso del tiempo han de ser sustituidos. Además, se mejorará el comportamiento acústico.

Doble cristal. La sustitución de las ventas tradicionales por unas con doble cristal también favorecerá a preservar tanto el calor en invierno como el frío en verano.

Reforma de fachadas. Sin duda es la medida más cara, pero de asumir una reforma de este tipo, utilizar siempre materiales aislantes o, en su defecto, inyectarlos en las cámaras de aire.

Hay miles y miles de Comunidades de Vecinos que pagan cantidades desorbitadas, y quieren pagar menos en la factura de la luz de la comunidad.

Cambiar de Compañía, cambiar de tarifa, cambiar de potencia, hacer un estudio de eficiencia energética, y otras actuaciones técnicas, son algunas de las cosas que hay que analizar y estudiar.

Puede un propietario obligar a la comunidad a la realización de obras de accesibilidad? ¿puede obligarse por ejemplo a la instalación de ascensor? ¿quién la paga y quién pagará sus gastos de conservación?

Consultor Jurídico realiza un exhaustivo análisis sobre las obras de accesibilidad, deteniéndose en el supuesto más variado que es, además, muy usual y conflictivo: la instalación de un ascensor nuevo, por tres diferentes métodos:

- Forzosamente acordándolo la Junta, por exigirlo cualquier persona que deba acceder o moverse en el inmueble, y esté aquejado de discapacidad o sea mayor de setenta años, con arreglo al sistema de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, pagando todo el gasto el solicitante.

- Por mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios -computándose votos favorables de los ausentes que, citados, no discrepen en treinta días-, en tanto que la instalación de ascensor ha sido objeto de previsión expresa por la reforma de la Ley 8/2013 en el nuevo art. 17.2 en relación al art. 17.8 LPH, corriendo el gasto a cargo de todos los propietarios -sin perjuicio de que pueda utilizarse el conducto del art. 10.1 b) con un importe máximo de 12 mensualidades ordinarias por propietario-.

- Por acuerdo alcanzado con los votos favorables de las tres quintas partes de propietarios y cuotas -sin computar ausentes-, pero participando en el gasto sólo los que están a favor de la instalación, y no los disidentes.

Téngase en cuenta además que el ascensor es el caso típico de exención de contribución a un gasto común para los locales y semisótanos en planta baja: según reiterada doctrina jurisprudencial (por todas, STS de 6 de mayo de 2013), la exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios, para la conservación y funcionamiento, como los extraordinarios para reforma y sustitución.

Ahora bien, también tiene declarado la jurisprudencia (STS de 10 de febrero de 2014) que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez (no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble,); confirmando la STS de 23 de abril de 2014 la aplicación analógica de esta doctrina jurisprudencial cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del inmueble, tenga por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad.

5 PUNTOS A TENER EN CUENTA POR LAS PERSONAS CON DISCAPACIDAD EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

En España hay actualmente más de 1 millón de personas en situación de dependencia, por lo que resulta cada vez más importante adecuar los accesos a los edificios y locales a las necesidades de este colectivo, y las comunidades de propietarios no son una excepción.  A continuación, os ofrecemos una serie de pautas a tener en cuenta de cara a la instalación de rampas de acceso al portal del edificio.

• Lo primero que hay que saber es que la construcción de una rampa de acceso al portal del edificio de la comunidad de propietarios es obligatoria si en dicha comunidad vive una persona con discapacidad o mayor de 70 años.

• Es por tanto obligatorio  para la comunidad a partir de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de junio de 2013,emprender las obras necesarias para suprimir los elementos arquitectónicos del edificio (poner rampas para personas mayores o discapacitadas, acondicionar ascensores, etc.)

• Estas obras y modificaciones podrán ser llevadas a cabo sin necesidad de acuerdo previo de la Junta. Es decir, será una obligación de la comunidad siempre que sea solicitado por uno de los propietarios y no será necesario un número determinado de votos por parte de los vecinos.

• A la hora de correr con los gastos de la obra, hay que tener en cuenta que si el importe costase menos de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, corresponde a la comunidad de propietarios hacerse cargo del coste. Pero si excede de doce mensualidades, la diferencia será soportada por el inquilino que solicitó que se realizase dicha obra. Solo en el caso de que la mayoría de los propietarios voten a favor de las obras para eliminar barreras arquitectónicas, el límite de las doce mensualidades desaparecería y, fuera cual fuese el coste, lo pagarían entre todos los propietarios.

• Finalmente, hay ayudas, que se pueden obtener de conformidad con la legislación vigente. Normalmente suelen existir subvenciones concedidas por los servicios de vivienda y urbanismo, así como los servicios sociales, para la remoción de las barreras que dificultan la movilidad de las personas con discapacidad.

El Libro del Edificio: definición, contenido y obligaciones

El Libro del Edificio, que debe entregarse a los usuarios finales del edificio según establece el art. 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), es el conjunto de documentos gráficos y escritos que constituyen el archivo y registro del historial e incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del edificio y que permite poner a disposición del propietario del mismo o de la comunidad de propietarios, según se trate, los datos, información e instrucciones necesarias para:

• La utilización adecuada de los espacios, elementos constructivos e instalaciones.
• Poder llevar a cabo el mantenimiento y conservación.
• Ejecutar las obras posteriores de reforma, reparación o rehabilitación.
• Acreditar el cumplimiento de las obligaciones de la comunidad de propietarios.
• Facilitar, en su caso, el esclarecimiento de responsabilidades por daños materiales.
• Poder contratar los servicios y suministros necesarios.
• Ejercitar, en su caso, el resarcimiento de los daños materiales causados por vicios y defectos de la construcción que estén asegurados.

El Libro del Edificio estará formado por:

• El proyecto: los documentos (memoria, planos, presupuesto, pliegos de condiciones) mediante los que se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras. Se incluirán las modificaciones debidamente aprobadas.
• El acta de recepción de la obra: este documento estará firmado por el promotor y el constructor. Incluirá las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
• La relación de los agentes participantes: se identificarán los agentes que hayan intervenido durante el proceso de edificación.
• Las instrucciones de uso y mantenimiento: Se documentarán las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de acuerdo con la normativa que le sea de aplicación.

También es obligatorio incorporar al Libro del Edificio la documentación que se vaya generando durante el periodo de uso y conservación del edificio. Por tanto, a partir de la recepción de la documentación mencionada y de la entrega al uso del edificio, el propietario de éste o la comunidad de propietarios, según se trate, están obligados a:

• Conservar la documentación recibida del promotor y transmitirla al comprador en caso de venta del edificio.
• Tener a su cargo la documentación del edificio (Libro del Edificio) y a disposición de las administraciones públicas o autoridades competentes.
• Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación, realizadas sobre el mismo.
  

Casas inteligentes, ecológicas y adaptadas a pesonas mayores

La empresa de sistemas eléctricos y domóticos Legrand ha presentado las últimas innovaciones para adaptar las casas a las necesidades de los mayores y las personas dependientes y hacerlas más ecológicas con motivo del 4º Salón de Servicios a la Persona, que se celebra en París hasta este domingo, según hA informadio Planète micro-entreprises, organización que promueve este evento.
Entre los sistemas presentados se incluyen dispositivos que iluminan el suelo por la noche para prevenir caídas y alfombras con sensores que las detectan una vez se han producido enviando un mensaje de alerta a un familiar, vecino o servicio de teleasistencia.

También se han expuesto sistemas que permiten regular lavabos y zonas de trabajo en las cocinas con tan solo tocar un botón para adaptarlas a la altura que precisen los usuarios de sillas de ruedas. Otras innovaciones que incluyen las viviendas inteligentes son detectores de humos, de escapes de gas y de fugas de agua que avisan mediante el envío de sms.
Asimismo, la muestra incluye prototipos de robots capaces de realizar algunas tareas domésticas y transportar objetos, que en el futuro podrían servir de ayuda en el hogar a personas mayores y dependientes.
En el ámbito ecológico, la vivienda del futuro expuesta en el salón cuenta con una central informatizada para programar la temperatura de las estancias, apagar luces cuando no se utilizan y ahorrar en el consumo de agua.