Cambio de uso de local a vivienda: límites

 

La evolución de las ciudades genera que locales y zonas que antes eran comerciales ahora no tengan ninguna posibilidad de uso. Esto da lugar al abandono de muchos de ellos, dada la imposibilidad de rentabilizar su uso como tal. Desde hace algunos años, está proliferando el cambio de uso de estos locales, como viviendas, dotándoles de una nueva vida. Estas transformaciones han tenido mucha influencia en zonas comercialmente deprimidas.

El Ayuntamiento de Madrid, mediante el Plan General de Ordenación Urbana, estableció unos requerimientos para dotar de habitabilidad a estos locales, y poder efectuar su transformación. Mediante una modificación puntual de las normas urbanísticas del Plan General, en la actualidad se han incorporado algunos aspectos y restricciones respecto al Plan de 1997, para la ejecución de estos cambios.

En el Plan de 1997, la superficie mínima de la vivienda era de 38 m2, o bien, en el caso de una única instancia, la superficie debería de ser de 25 m2. En la nueva normativa, la superficie útil en cualquiera de los casos será igual o superior a 40 m2, no incluyéndose espacios con altura inferior a 220 centímetros, ni terrazas, balcones, tendederos, etc. Como podemos comprobar, se amplia sustancialmente la superficie mínima.

En esta nueva relación de requerimientos, se determinan las dimensiones mínimas de cada una de las estancias. La estancia destinada a salón-comedor deberá tener una superficie útil mínima de 14 m2, debiendo poder inscribirse un círculo de 300 centímetros de diámetro, tangente al paramento en que se sitúe el hueco principal de iluminación y ventilación. Importante este aspecto por lo que delimita y condiciona la distribución interior del local a transformar. Asimismo, la cocina deberá tener una superficie mínima de 7 m2, permitiendo la inscripción de un círculo de 160 centímetros en su interior.

En la nueva normativa, la superficie útil de la vivienda será igual o superior a 40 m2

En relación con el art. 7.3.13 del Plan, se especifican las condiciones que debe disponer el local, para su posible transformación. Dicho espacio deberá estar en planta baja o en planta de piso. Como novedad importante, se modifica el art. 7.3.8.3, impidiendo la transformación en aquellos locales cuyo suelo se encuentre, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno en contacto con él. En la actualidad, estaba permitida que las dependencias no habitables (pasillos, aseos, etc.) pudieran estar en zonas colindantes con terreno.

En el caso de los locales de planta baja de uso industrial que superen el fondo máximo construido, conforme a la norma zonal 4, no podrán ser transformados, salvo que se proceda a demoler el exceso de fondo edificado.

En el caso de edificios de uso exclusivo no residencial, no será posible la transformación de los locales en viviendas. Tampoco podrán transformarse en vivienda aquellos locales que tengan sobre ellos otros locales destinados a uso terciario recreativo, terciario hospedaje o terciario comercial.

Los edificios en situación de fuera de ordenación absoluta, se podrán transformar en vivienda, siempre que las obras necesarias para dicha transformación no exceda las expuestas en el art. 2.3.3 del Plan General de Ordenación Urbana.

A la vista de todo ello, y ante los nuevos requerimientos establecidos en las normas, como se puede comprobar, se limita cada vez más este tipo de transformaciones.

¿Debo pagar la instalación de un ascensor si solo tengo un local sin entrada al edificio?

¿Me obliga la ley a participar en la instalación de un ascensor, cuando yo solo tengo un local que no tiene ni entrada por el edificio?

 

¿Me obliga la ley a participar en la instalación de un ascensor, cuando yo solo tengo un local que no tiene ni entrada por el edificio? Tengo puerta de acceso al local independiente y la comunidad permitió reformas en el mismo que me perjudicaron cuando cerraron el patio interior, privándome de luz y ventilación.

El art. 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH), establece que el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Nada nos dice la cuestión planteada si en los estatutos de la comunidad, existe una norma o regla que exonere a los locales de la participación en los gastos ordinarios y extraordinarios de determinados servicios de la finca, presentes o futuros, como limpieza de portal, luz de escalera, etc.., para aquellas fincas o locales que no tengan acceso por el portal como es el caso.

Habría que consultar la escritura de obra nueva y división horizontal o la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad, para ver si se regulan estas exenciones para los locales, en cuanto a servicios del edifico presentes o futuros, por su no uso o acceso a los mismos.

Lo normal y habitual es que se les exima de contribuir a los gastos ordinarios y extraordinarios, de este tipo de servicios. No obstante, lo anterior, el caso lo que plantea es la instalación ex-novo de un ascensor, que antes no había.

La Ley y la jurisprudencia son claras y contundentes al respecto, en cuanto que los propietarios de locales sí han de contribuir a los gastos de ejecución e instalación del ascensor nuevo, que se instala por primera vez.

De acuerdo con los arts. 10.1 y 17.2 de la LPH, serán de carácter obligatorio, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, de la Sala de lo Civil, recogida en las sentencias de esa sala 678/2016, de 17 de noviembre; 202/2014, de 23 de abril, y 342/2013, de 6 de mayo, según la cual, cuando se instala un ascensor ex novo, los locales y garajes también deben contribuir al gasto que ello supone, y su exclusión por la falta de uso resulta abusiva con respecto a las viviendas, pues altera las cuotas de contribución a los gastos, por el sobrecoste que la exoneración de algunos comuneros conlleva para el resto, lo que requiere ser aprobado por unanimidad.

La STS 276/2021 de 10 de mayo, ante el recurso de casación para unificación de doctrina, establece: “Esta sala debe concretar que la cuestión jurídica controvertida es si los bajos/locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, han de abonar los gastos derivados de la bajada a "cota cero" del ascensor. En definitiva, si esa bajada, como acción dirigida a procurar la accesibilidad, se equipara a la instalación del ascensor a los efectos de la obligación del abono de su coste por los locales o bajos. La sentencia 216/2019, de 5 de abril, establece: "[..]

Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor, debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento ( art. 10 de la LPH ). "Igualmente en sentencia 381/2018, de 21 de junio, se entendió que: ""La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria ("a cota cero"), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a "cota cero", y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor".

A la vista de la doctrina expuesta, debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento.

Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta.

La conclusión, es que el propietario del local, sí está obligado a contribuir con su cuota de propiedad a los gastos de la instalación del ascensor nuevo, si este acuerdo se ha aprobado legalmente según la LPH.

Solamente se le eximirá de contribuir a los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento del mismo, si así se establece expresamente en los estatutos, o en los acuerdos de Junta adoptados válidamente. En caso contrario, estaría obligado como cualquier otro propietario.

En cuanto a la segunda afirmación/cuestión planteada: “la comunidad permitió reformas en el mismo (edificio) que me perjudicaron cuando cerraron el patio interior, privándome de luz y ventilación…” En este punto, es necesario conocer las obligaciones establecidas para cada propietario, especialmente al tenor del art. 9.4 del LPH en su apartado c) que: Obliga al propietario a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

Si la comunidad llevo a cabo reformas en el edificio y de ellas se perjudica al propietario del local, como es el caso, a éste le ampara la ley para solicitar judicialmente los daños y perjuicios que se la hayan podido causar, pero no servirá de excusa para liberase del pago que le corresponde por las obras de instalación y ejecución del ascensor.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.

Asesor sobre Vivienda

El Confidencial pone a su servicio este consultorio jurídico inmobiliario. Un espacio que está destinado a resolver semanalmente las dudas legales de los ciudadanos sobre temas relacionadas con el sector inmobiliario: alquileres, compraventa, hipotecas, ejecuciones hipotecarias, etc.

En caso de divorcio ¿quién debe hacerse cargo del pago de la hipoteca? o, ¿puedo pagar una parte de la cuota mensual de la hipoteca sin miedo a que me embarguen la casa?

Guía sobre qué podemos o no hacer en una terraza comunitaria

 El período de confinamiento del pasado año ha convertido a las terrazas en uno de los elementos estrella de las viviendas. Sea del tamaño que sea, ha puesto en valor la importancia de disponer de un espacio al aire libre sin tener que salir de casa. Pero que dispongamos de una terraza no significa que podamos hacer lo que queramos en ella.

El Código Civil en su artículo 396 enumera dentro de los elementos comunes a las terrazas, cubiertas y patios. Sin embargo, algunos propietarios, dada la ubicación de su vivienda (por ejemplo, en un ático o en un bajo), tienen un acceso directo a la terraza, lo que supone que realicen un uso privativo de estas zonas. No obstante, el propietario estará obligado a permitir el paso cuando sea necesario para realizar trabajos de mantenimiento o reparación del edificio o de la propia cubierta, como el arreglo de la tela asfáltica, por ejemplo.

Por lo tanto, nos encontramos ante elementos comunes de uso privativo, lo que conlleva una serie de derechos y obligaciones para aquellos propietarios que disfrutan de los mismos.

El derecho fundamental es poder hacer uso de forma privativa y excluyente del resto de los propietarios de una zona común, lo que supone un desahogo de espacio y mayor utilidad, lo que, a su vez, se traduce en una mayor revalorización de la vivienda.

Ese uso privativo tiene como consecuencia la obligación de mantener en buen estado de conservación y mantenimiento la terraza, con acciones como, por ejemplo, la reparación del solado o la limpieza del sumidero para evitar atascos.

Asimismo, no podrán realizarse obras que alteren su configuración originaria sin que la comunidad lo haya acordado previamente salvo que exista una autorización al respecto en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. En todo caso, siempre será preceptivo un informe técnico que garantice la viabilidad de la obra que se proyecta ejecutar.

Así pues, ¿qué podemos hacer en una terraza comunitaria de uso privativo sin tener que pedir permiso?

–Plantas. Sí, se pueden tener plantas, pero en macetas. Si queremos jardineras de obra, adosada a la pared o fijada al suelo, necesitaremos la autorización comunitaria.

–Mesas, sillas, tumbonas. Sí, podemos amueblar la terraza con enseres de este tipo, siempre y cuando no estén fijados.

–Sombrilla. Podemos disponer de una sombrilla, no anclada al suelo o paredes, pero tenemos que tener en cuenta que el pie no supere el peso que soporta nuestra terraza.

–Tendedero. Si la vivienda tiene un tendedero habilitado, que habitualmente será común a todos los pisos, lo aconsejable es utilizar ese elemento para tender la ropa. Hay que tener en cuenta que si queremos utilizar la terraza para esta tarea, esto implica utilizar fijaciones en las paredes para sujetar las cuerdas, lo que puede considerarse una modificación y, por lo tanto, requerir el visto bueno de la comunidad. No lo necesitaremos si usamos un tendedero portátil.

–Barbacoa. Este es un elemento complejo, porque en este caso no solo tenemos que tener en cuenta si afecta o no al revestimiento de la terraza. También hay que valorar los perjuicios que puede provocar el humo. Así pues, estamos ante una situación en la que podemos tener una barbacoa portátil sin necesidad de autorización. Si la queremos de obra, fijada a la pared, deberemos pedir el permiso de la comunidad. Pero si, superado este trámite, el uso de la barbacoa provoca problemas de humos, estaríamos ante una situación recogida en la Ley de Propiedad Horizontal, que otorga herramientas a las comunidades de propietarios si un comunero realiza “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

–Piscina o jacuzzi. También en este caso tenemos que tener en cuenta dos factores. Por una parte, el hecho de que la piscina o el jacuzzi esté fijado el suelo (lo que requiere permiso) o que sea portátil, en cuyo caso no hay que realizar ningún tipo de comunicación. Pero aún es más importante tener en cuenta el peso que la estructura de la terraza puede soportar. El hecho de instalar una piscina o jacuzzi sin un estudio adecuado puede suponer un claro riesgo para el edificio.

–Modificar el suelo. Si nos limitamos a cubrirlo con algún elemento que no requiera obra ni altere el aislamiento, como la tarima o baldosas de madera, no necesita autorización. Pero si lo que queremos es realizar un nuevo cubrimiento, que sí precisa obra, tendremos que solicitar el visto bueno de la comunidad.

¿Esta obligada la Comunidad a realizar obras de supresión de barreras arquitectónicas?

Sí, si es solicitado por una persona con minusvalía o mayor de 70 años y el importe total de las obras no es superior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Establece el art. 10.2 LPH que “la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. “.

Señalización en las comunidades de propietarios

La señalización en las comunidades de propietarios es un elemento esencial para su seguridad como edificio y como centro de trabajo.

La señalización es un elemento tan común para nosotros, que difícilmente reflexionamos al respecto de su existencia. Forma parte de nuestras vidas, de nuestras viviendas, de nuestros lugares de trabajo y de nuestras comunidades. La señalización está  integrada de tal forma que muchas veces no reparamos en ella, como si fuese parte de la decoración, del paisaje urbano.

Si probamos a adentrarnos en ese sótano, ese trastero o ese pasillo falto de luz, la señalización nos reconforta, nos ilumina, nos acompaña hacia un lugar seguro, a salvo. Es en esos momentos donde comprobamos la enorme importancia de la señalización en las comunidades de propietarios. Donde detectamos la diferencia entre una señalización de calidad, con materiales adecuados, bien colocada y visible, y esas imitaciones que no cumplen nuestra normativa, y probablemente ninguna otra.

En el entorno de nuestro edificio, de nuestra comunidad de propietarios, estamos rodeados de señales, con propósitos muy variados: advertirnos, informarnos, prohibirnos, e incluso obligarnos; de una forma muy directa, con poca diplomacia. Y para ello utilizan colores vivos, símbolos inequívocos, fondos fotoluminiscentes. Nos impactan, sin duda. De hecho, ese es el objetivo de la señalización en las comunidades de propietarios y en cualquier otro ámbito.

Desafortunadamente, la simple colocación de la señal, por muy oportuno que sea el lugar, por muy buena calidad de fabricación, y por mucha resistencia al deterioro o impacto que pueda tener, no garantiza por sí misma la ausencia de riesgo. El riesgo existe y existirá a pesar de la señal.

Entonces, ¿qué mágico magnetismo nos arrastra hacia el cumplimiento automático de un mensaje que se encierra en un par de colores y unos dibujitos? En realidad, ninguno. Simplemente intenta (y a veces consigue) cambiar conductas. Evitar ese atajo sencillo a la par que inseguro; ese hábito arraigado en nuestra vida incompatible con las atmósferas explosivas; esa prisa que nos arrastra en el garaje y nos hace hundir el pie derecho. En efecto, quiere que hagamos lo contrario de lo que nos apetece hacer, simplemente porque no es seguro para nosotros ni para nuestras familias y convecinos.

Señalización en las comunidades de propietarios Habrá que decir algo muy doloroso: señalizar adecuadamente no es barato. Las señales adecuadas no siempre se venden en las tiendas de bricolaje; a veces ni en nuestra ferretería de toda la vida; y mucho menos en las tiendas donde compramos el pan, las pilas triple A y alguna que otra maceta.

Más malas noticias: no podemos colocar las señales en cualquier lugar del edificio. Ya sé que a veces el verde fotoluminiscente no pega mucho con el espejo rococó del hall principal. Sin duda el que lo eligió, no tenía ni idea de decoración, se lo admito. Pero oiga, si se va la luz, ya me dará la razón. Como en tantas otras cosas de la vida, lo barato a veces es caro; y peligroso. Y puede ser doloroso.

Por eso no es recomendable ahorrar en la señalización en las comunidades de propietarios. Pueden pagarlo muy caro.

Vicent Sansaloni

Resintonización TDT: empieza la cuenta atrás

Aunque el plazo inicialmente acababa en enero, se ha ampliado al 1 de abril de 2015. Antes de esa fecha hay que resintonizar, pues la señal de la TDT le cederá su espacio al 4G de los móviles.
Los canales TDT cambiarán de frecuencia y los usuarios deberán resintonizar. Este proceso cuesta dinero, pero el Gobierno ha concedido ayudas.

Cómo te afecta

• 1. Si estás en una vivienda unifamiliar, chalet o comunidad de muy pocos vecinos: probablemente lo único que tengas que hacer es resintonizar con el mando y sin que te cueste un euro (ya que probablemente cuentes con un amplificador de banda ancha). A partir del 26 de octubre puedes probar: si resintonizas y ves la tele correctamente, problema solucionado. Si no es así, pasa al punto 2.
• 2. Si formas parte de una comunidad de vecinos y no eres el presidente: más de un millón de edificios (los que tienen centralita programable o amplificador monocanal) tienen que cambiar la instalación. Se ocupa el presidente y/o el administrador. Si no eres presidente, déjales hacer y ten en cuenta que quizás todos los vecinos tengáis que aportar algo de dinero (el coste puede alcanzar los 500 euros por edificio, pero las ayudas van de 100 a 450 euros). 
• 3. Si eres el presidente de tu comunidad: tendrás que encargarte de este tema o hablarlo con el administrador. Habrá que contratar a un antenista (aquí puedes ver la lista de instaladores autorizados). Lo ideal es pedir varios presupuestos antes de pagar nada. 

Todos los vecinos tendrán que resintonizar su tele con el mando.
Entre el 26 de octubre y el 31 de diciembre hay tiempo para dar el salto. A partir de enero, quien no haya cambiado dejará de ver la TDT (canales como Cuatro, La Sexta, Antena 3 o Telecinco). Aquí puedes ver cómo afecta el cambio a cada canal.

Ya hay ayudas públicas

Las subvenciones son para las comunidades de vecinos. Su importe varía según el tipo de instalación/adaptación que haya que hacer: van de 100 a 450 euros.
El 100% de los ciudadanos tendrá que resintonizar su tele, pero "solo" el 75% de los edificios necesitará alguna intervención. A sus presidentes de comunidad y/o administradores les conviene pedir ya las ayudas. Se exige la factura y el boletín de actuación que el instalador entregará al finalizar su trabajo.

¿Y qué pasa después?

Una vez liberada la banda de frecuencias de 790-862 MHz, los operadores móviles podrán usarla para la red 4G a 800 MHz (en lugar de las de 1.800 y 2.600 MHz que están usando ahora).
El uso de los 800 MHz permitirá cubrir una misma zona con menor antenas… pero antes habrá que determinar su impacto, ya que la señal 4G puede provocar interferencias en la TDT. En algunas instalaciones comunitarias podría ser necesario poner filtros para evitar este inconveniente.

Las mejoras en el edificio

Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarios para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del edificio (por ejemplo, cambiar la puerta del portal por una más moderna… etc.)

Cuando se adopten acuerdos para realizar estas mejoras no necesarias, si cuota de instalación excede del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino que no esté conforme con su realización no estará obligado a abonarlas, ni se podrá modificar su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja introducida en la Comunidad.

Si el vecino disidente desea, posteriormente, participar de las ventajas de la innovación, deberá abonarsu cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.

¿Puede aplicarse la Ley de Propiedad Horizontal a las Urbanizaciones?

El régimen de propiedad horizontal es aplicable a las urbanizaciones (“complejos inmobiliarios privados”, según su denominación legal) que reúnan los siguientes requisitos:
Estar integrados por 2 o más edificaciones o parcelas independientes entre si cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

Que los propietarios de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente participen, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Las urbanizaciones pueden optar entre:
Constituirse en una sola Comunidad de Propietarios.

Constituirse en una “Agrupación de Comunidades de Propietarios“. En este caso, se someterán al régimen normal de propiedad horizontal, si bien con las siguientes particularidades:
El título constitutivo de la nueva comunidad agrupada debe ser otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades que vayan a integrar aquella, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de Propietarios.
La Junta de Propietarios está compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentan la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

La adopción de acuerdos para los que se exijan determinadas mayorías exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de Propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

No es obligatorio que la comunidad agrupada constituya un fondo de reserva.

Los órganos de gobierno de la comunidad agrupada sólo pueden decidir acerca de los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.

Sus acuerdos no pueden limitar las facultades que corresponden a los órganos de gobierno (Junta, Presidente, Secretario, etc.) de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

¿Donde debe instalar mi aire acondicionado?

Vivimos desde hace un año en una comunidad nueva, no tenemos estatutos y venimos reclamando una solucion para instalar el aire acondicionado desde hace 10 meses, la junta de gobierno no hace nada, no dan solucion y sólo dejan pasar el tiempo. Mi mujer padece una enfermedad que se agudiza con el calor y hemos decidido instalar el aire acondicionado por nuestra cuenta, me gustaría saber si al no tener estatutos me podrian obligar a retirarlo. Un saludo y gracias.

Como ya hemos comentado en anteriores respuestas, para determinar la ubicación de estos aparatos tenemos que acudir a lo dispuesto en los estatutos y división horizontal, si es que se establece alguna regla para su instalación.
Si no se dice nada al respecto en la División Horisontal y/o Estatutos, la Ley determina que para modificar un elemento común, como sería la colocación de estas máquinas en fachada o azotea del edificio, hace falta unanimidad, Art. 17.1 LPH “La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.”
También hay mucha jurisprudencia menor, de las Audiencias Provinciales, sobre la generación de molestias por ruidos y vibraciones de estos aparatos, que por supuesto hay que probar, pero son motivo claro de su corrección o retirada.
No obstante en los casos en que no está previsto un lugar para su instalación, lo correcto sería que la Comunidad aprobara una ubicación igual para todas las viviendas, ya que al tratarse de un servicio de primera necesidad, si no por unanimidad, podría aprobarse al menos por mayoría cualificada de 3/5 de los asistentes. No obstante este acuerdo, podría ser impugnable en el plazo de 1 año por quien estuviera en contra, pero necesidad obliga.
Lo importante es ponerse todos de acuerdo, o al menos la mayoría. En su caso ante la inoperancia de los órganos de la Comunidad, para establecer un lugar igual para todos, le aconsejamos que requiera, de forma fehaciente, se trate este asunto con urgencia en una próxima Junta de Propietarios, indicando su necesidad sobre dicho servicio, pero dicha circunstancia personal no justificaría ponerlo en cualquier sitio y por tanto si le podrían obligar a retirarlo.
También podría según art. 16.1 LPH, redactar un documento que, firmado por vecinos que supongan el 25.% de coeficientes de participación, solicite la celebración de una Junta Extraordinaria para tratar este asunto.

¿Es necesaria autorización de la Junta de Propietarios para instalar un aparato de aire acondicionado en la fachada?

1º. La Ley establece que el propietario no podrá modificar sus instalaciones o servicios cuando esto suponga alterar la configuración o estado exterior del piso o local o perjudique los derechos de otro propietario.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna. La fachada es un elemento común y es evidente que instalar un aparato de aire acondicionado en ella altera la estética del edificio y por lo tanto, en principio, no podría hacerse sin la autorización del resto de los propietarios reunidos en Junta.
Ahora bien, es necesario hacer una serie de matizaciones a esta afirmación: Lo primero que habría que hacer es consultar los Estatutos de la comunidad, ya que a veces establecen normas relativas a la instalación de este tipo de aparatos, bien prohibiéndolos, bien indicando el lugar para hacerlo, normalmente la cubierta del edificio.
Si los Estatutos dijeran algo habría que estar a lo que digan y para modificarlos sería necesaria la unanimidad, debiendo tenerse en cuanta a este respecto que se computarán como favorables los votos de los propietarios ausentes, pese a haber sido debidamente citados para la Junta, que no manifiesten su discrepancia, en el plazo de 30 días naturales desde la comunicación del acuerdo en el domicilio designado o colocada en el tablón de anuncios si la anterior no hubiera sido posible, por comunicación fehaciente (escrito sellado, telegrama o burofax) dirigida al Secretario.
También habría que tener en cuenta si ya hay otros aparatos instalados en la fachada, ya que si fuera así el edificio ya no tendría ninguna estética que guardar y la Jurisprudencia viene interpretando que si ya hay otros aparatos instalados, y el suyo es de similares características supondría un agravio comparativo para usted que pretendieran impedirle instalar el suyo sin obligar a retirar los demás y por lo tanto no podrían hacerlo.
Por otra parte, si hubiera otros aparatos instalados, aunque hubiera sido sin permiso, y ya llevan años, se podría decir que la instalación está consolidada y que la Comunidad ha otorgado su consentimiento tácitamente y ya no podrían obligar a retirarlos. Si los Estatutos no prohíben la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada, y no hay ninguno instalado aún, el procedimiento sería que usted propusiera al Presidente por escrito (para que le selle una copia) que se trate el tema en la siguiente Junta de Propietarios.
Si no desea usted esperar a la siguiente Junta y cree usted que podría haber otros propietarios interesados en la instalación del aire, debería reunir la cuarta parte de los propietarios o el 25 % de las cuotas de participación y convocar Junta ustedes mismos para tratar la cuestión. Entiendo que si el aparato requiriera una gran perforación en el muro sería necesaria unanimidad, igual que si los Estatutos lo prohíben, bastando en cambio la autorización de la mayoría de los propietarios si apenas hubiera que hacer obra y simplemente se tratara de colgar el aparato.
Esta mayoría consiste en primera convocatoria en la mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación y en segunda la mayoría de los asistentes siempre que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
En cualquier caso, si finalmente usted instala un aparato de aire acondicionado, debe tener en cuenta que no ocasione molestias de ruidos a los vecinos ya que podría tener problemas si sobrepasa el nivel de decibelios permitido que normalmente se establece en la normativa municipal.
Artículos 7, 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 reformada por la Ley 8/1999.

Elementos comunes: ascensor

Elementos comunes: ascensor.

Instalación de ascensor
1º) ¿Qué mayoría es necesaria para la instalación de un ascensor?
2º) ¿Están todos los vecinos obligados a contribuir al gasto?
3º) ¿Existe algún tipo de ayuda o subvención oficial?
1º) En relación con la mayoría necesaria para la instalación de un servicio de ascensor en un edificio que nunca lo ha tenido, hemos de indicarle que se requiere el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Debe saber que a efectos de lograr la mayoría indicada se computarán como favorables los votos de los propietarios ausentes, pese a haber sido debidamente citados, que una vez informados del acuerdo, no manifiesten su oposición por escrito fehaciente dirigido al Secretario de la Comunidad en el plazo de 30 días naturales.
2º) Ahora bien, si se trata de un edificio que nunca ha tenido ascensor, podría decirse que la instalación no es necesaria, (como lo sería en el caso de que se tratara de sustituir un ascensor por otro), por lo que debe tener en cuenta, que en este caso el propietario disidente puede eximirse de contribuir al gasto, si la derrama que le corresponde pagar excede de 3 mensualidades ordinarias de gastos de comunidad. Ahora bien, si el disidente deseara posteriormente utilizar el ascensor, deberá abonar lo que hubiera debido pagar en su momento, más el mantenimiento, debidamente actualizado aplicando el correspondiente interés legal. En cuanto al tema de los bajos, hemos de indicarle que salvo que los Estatutos o los demás propietarios les eximan por unanimidad de contribuir al gasto, están obligados a contribuir según su cuota de participación, al igual que el resto de los propietarios. Por lo que el único modo de eximirse del pago sería, al igual que para los demás propietarios, que votaran en contra de la instalación, indicando que van a acogerse a lo indicado anteriormente.
3º) En cuanto a la posible existencia de subvenciones públicas, hemos de indicarle que desconocemos su localidad, pero caso de existir dichas ayudas serán del Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma, por lo que puede dirigirse a dichos organismos.
Artículos 9, 11 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Nuevos servicios y su implantación

Nuevos servicios y su implantación.

Como cliente de Legálitas se le ayudará a entender cómo se debe vetar un gasto pero, por nombrar unos ejemplos, algunas situaciones que se encontrará en una Reunión de Vecinos, por ejemplo servicios a los cuales a su parecer pueden ser o no necesarios para la comunidad.
En este caso hay que manifestar, lo siguiente:
1. - Si esos nuevos servicios no son necesarios para la conservación y seguridad del inmueble, no son exigibles a los propietarios los gastos de instalación, salvo que acuerden en Junta, en este caso, si la cuota de instalación del servicio, excediera de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no está obligado a pagar. Por ejemplo, revestir el portal de mármol de carrara.
2. - Si el servicio es necesario, todos propietarios deben pagar en la medida legal establecida. Por ejemplo, verbigracia, instalación de un sistema eléctrico Desde Legálitas le aseguramos que usted, en la medida de lo posible, está en posición de rebatir cualquier gasto que se vaya a imputar a la Comunidad, y que en caso de duda llame a nuestros abogados para disipar cualquier duda que tenga al respecto.

El portero se jubila, ¿qué hacemos con su vivienda?

Vender o alquilar la vivienda del portero son las opciones más rentables para las comunidades de propietarios cuando éste se jubila.

Vender la vivienda


Se dedican durante años a la limpieza, conservación y vigilancia de las zonas comunes y, al vivir en el inmueble, conocen mejor que nadie la escalera y a sus habitantes. Pero el de portero es un oficio que se ha ido extinguiendo y progresivamente está siendo sustituido por el portero automático, el conserje o las contratas de limpieza y mantenimiento. ¿Qué hacer en estos casos con la vivienda en la que residía el portero, o cuando le llega el momento de la jubilación? Una de las opciones más rentables es vender o alquilar la portería, una manera de obtener el dinero necesario para hacer frente a reformas, modernizar el inmueble o simplemente proporcionar los servicios que los vecinos requieren cada día: luz, gas, electricidad o limpieza... especialmente, para las comunidades en situación de endeudamiento. En otras ocasiones, sin embargo, la comunidad decide otorgar el usufructo vitalicio de la vivienda al portero aunque éste se haya jubilado.

Decisión por unanimidad
Antes de tomar la decisión de vender o alquilar el piso, las comunidades de vecinos deben decidirse en una cuestión muy importante: determinar qué hacen con el portero si no se ha jubilado. Para prescindir de sus servicios hace falta estudiar previamente las funciones que realiza, y compararlas con las de otros profesionales y reflexionar si el cambio compensa a la comunidad. Es importante tener en cuenta que el inmueble, ya sea por desacuerdo de los vecinos, desidia o desconocimiento, puede permanecer sin inquilino durante años, con el deterioro que esto conlleva. Sin embargo, la venta o el alquiler de la portería se puede traducir para los vecinos en un respiro económico a los propietarios, pero antes es necesario que la junta de propietarios plantee si desea venderla o arrendarla, ya que los procedimientos son distintos a la hora de tomar una u otra decisión.
A cada vecino le corresponde, además de la propiedad de su piso o local, la copropiedad, junto al resto de los residentes, de los elementos comunes del edificio como son portales, patios, ascensores, fachadas, escaleras o la propia portería. Estos elementos están supeditados a un uso común -el portero da servicio al conjunto del inmueble y reside en una casa propiedad de todos- y están indisolublemente unidos a la finca, por lo que no pueden ser objeto de transmisión de forma independiente. Así, los propietarios tienen una cuota de participación sobre estos elementos, según la cual contribuyen al sostenimiento y a los beneficios.
Puesto que la portería un elemento común, cada vivienda representa una cuota de participación que se estableció, en su momento, en el título constitutivo de la propiedad. Es éste un documento en el que se fijan una serie de cuestiones fundamentales como son los estatutos básicos, las normas que han de respetar los vecinos o el porcentaje de participación de cada vivienda dentro del conjunto. Así es que vender la casa del portero supondría, en primer lugar, modificar este título constitutivo, puesto que habría que incorporarla a la propiedad horizontal y pasaría de ser un elemento común a ser una vivienda privada. Para vender la portería también sería necesario cambiar previamente la naturaleza de este bien y convertirlo en una vivienda individualizada con el fin de que pueda ser enajenada. Con la venta, el porcentaje de participación de cada vivienda en los elementos comunes cambiaría porque contarían con un elemento menos -la portería- y el nuevo propietario pasaría a tener una cuota de participación sobre las zonas comunitarias. Supondría, por tanto, cambiar el título constitutivo.
Para vender la casa del portero es necesario el voto favorable de todos los propietarios de la finca
Según establece el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, "la unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad". Así es que para vender la portería es necesario que todos los vecinos estén de acuerdo y voten a favor en la junta de propietarios, pues requiere cambiar la consideración de elemento común de la finca a elemento privativo del inmueble. El problema surge cuando uno de los propietarios no desea vender, bien porque no lo considera necesario y prefiere seguir disfrutando de este elemento común, o simplemente por antiguas rencillas que muchas veces se producen entre los vecinos -por peticiones personales denegadas anteriormente, enemistad...-. Y si uno de los propietarios no quiere vender, no se puede vender. Queda entonces la opción de alquilar, que requiere de unos acuerdos menos rígidos que no permiten a un solo vecino bloquear las decisiones comunitarias.

SUPRIMIR EL PORTERO
Según el Convenio Colectivo de Empleados de Fincas Urbanas de Madrid, los porteros -que viven en el mismo inmueble que el resto de los vecinos, para los que trabajan- se encargan de la limpieza, el cuidado y conservación de las dependencias que tengan acceso por un elemento común del inmueble, así como de todos los aparatos eléctricos que haya en esas dependencias; vigilan las zonas comunes y a las personas que entran y salen del inmueble, cuidan las fincas vacías y atienden, con discreción, a las personas que soliciten información sobre sus ocupantes; abren y cierran el portal, encienden y apagan las luces y la calefacción; se hacen cargo de la correspondencia o avisos para los vecinos, trasladan los cubos de basura colectivos y pueden encargarse del cobro de los alquileres si así se lo piden los propietarios. Desde luego, son las personas que mejor conocen la escalera, a los residentes y las actividades que cada uno de ellos realiza. Saben cuáles son las instalaciones de la finca y su funcionamiento y juegan un papel importante en las relaciones sociales y en la convivencia, ya que se relacionan con todos los vecinos y facilitan el conocimiento entre unos y otros.
Sin embargo, durante las últimas décadas se han producido cambios sociales que han hecho que este trabajo no sea tan atractivo ni para el empleado ni para la comunidad. Muchos de los nuevos porteros ya no están dispuestos a vincularse en una relación laboral que implique vivir 24 horas con las personas para las que trabaja. Si, además, se le descuenta del salario un porcentaje destinado a la portería que habita, -se le puede reducir el sueldo un 15%, pues se supone que lo recibe en especie,- el portero no cumple con uno de los objetivos esenciales de muchos trabajadores que es la compra o alquiler, en el futuro, de una vivienda que le permita vivir de manera independiente.
La figura del portero se reduce cada vez más a inmuebles con un nivel económico alto, ya que es un trabajador que da prestigio a la finca, algo que se puede comprobar en los anuncios clasificados de venta o alquiler en los que se destaca su presencia como un elemento muy valorado. Para las comunidades de vecinos de poder adquisitivo medio o bajo contratar un portero a tiempo completo con pagas extraordinarias, seguros sociales y, además, correr con los gastos de la portería: la luz, el gas o el teléfono, es un lujo que no pueden permitirse. Por este motivo muchos inmuebles optan por una solución intermedia: contratar un conserje, que realiza las mismas funciones pero no reside en el edificio, o ceder los servicios de mantenimiento y limpieza a una empresa. Con la renta que reciban de la portería pueden costear una buena parte del sueldo mensual de estos profesionales. También hay comunidades en las que la limpieza de la escalera se hace por turnos entre los vecinos y el portero físico se sustituye por el automático.
Según la Ley de Propiedad Horizontal, "el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación". Una vez aprobada en Junta la supresión o sustitución del servicio de portería, la comunidad pagará la indemnización correspondiente al portero, si se ha producido un despido improcedente, según los años que haya trabajado en el inmueble. El Convenio Colectivo de Empleados de Fincas Urbanas de Madrid establece que el portero debe abandonar la vivienda en el plazo de 60 días naturales, que se cuentan a partir del momento en que se extinga su contrato laboral. Sin embargo, otras comunidades autónomas o localidades entienden que debe dejar la finca el mismo día en que finalice su empleo, salvo que exista un pacto con la comunidad.

Alquilar la portería
La opción del alquilar supone conservar la casa del portero como elemento común de la finca, para lo cual no es necesario cambiar el título constitutivo del edificio y, por tanto, la aprobación de este acuerdo está sujeto a otros porcentajes. En concreto, han de votar a favor tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
En este sentido, la ley establece que cada propietario tendrá un voto. Si una persona es dueña de cuatro viviendas en la misma comunidad de vecinos sólo podrá votar una vez y no cuatro. Con esto se intenta evitar abusos por parte de los propietarios que podrían llegar a controlar la comunidad en solitario. Es el caso de un promotor que haya vendido tres viviendas y siete sigan siendo de su propiedad. Si tuviera siete votos siempre se haría lo que él quisiera, y la figura de la Junta de Propietarios carecería de sentido y perjudicaría, sobre todo, en la conformación del título constitutivo pues, una vez creado, es muy difícil de modificar ya que se necesita unanimidad. Pero este vecino sí se vería amparado por la normativa que, junto al sistema de votos, crea las cuotas de participación.
Alquilar la portería vacía es una opción muy interesante para la comunidad de vecinos porque permite sanear la economía del inmueble
Todos los propietarios tienen un voto y, además, una cuota de participación. La Ley de Propiedad Horizontal, en el artículo 5, establece que esta cuota se determina "de acuerdo a la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes". La cuota se fija en el título constitutivo -puede ser diferente en cada edificio- y determina tanto el porcentaje de participación como la cuota mensual que se paga a la comunidad. Si en el inmueble hay, por ejemplo, viviendas de 200 metros y otras de 100, se puede establecer que las primeras tengan una cuota de participación y las más pequeñas, sólo media. Así, a la hora de alquilar la portería no sólo se tienen en cuenta los votos -3/5 de los propietarios- sino que quienes poseen más cuotas también tienen un mayor poder de decisión.
Hay que tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal establece que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta que hayan sido debidamente citados y que, informados del acuerdo establecido entre los presentes, no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales.
Algunas comunidades ceden al portero el usufructo vitalicio de la vivienda por lo que puede residir en ella incluso después de haberse jubilado
El alquiler, por tanto, puede ser una opción muy interesante para la comunidad de vecinos -en cuya cuenta se ingresará la renta mensual que pagará el nuevo inquilino- puesto que puede sanear la economía de la escalera y se lleva a cabo sin tantas trabas como la venta. En otros casos, la vivienda del portero ni se vende ni se alquila, sino que la comunidad de vecinos se la cede al portero en usufructo vitalicio. Es decir, le permite el uso y disfrute del piso mientras viva, o hasta que renuncie al mismo. Según nuestra opinión y criterio profecional, concertar un usufructo vitalicio requiere la aprobación del acuerdo por unanimidad, porque ya no se trata de un mero acto de administración de un bien, sino de un acto de disposición.

¿Puedo dividir mi piso en dos?

Sí, siempre que lo apruebe la comunidad de propietarios, se cumplan los mínimos de habitabilidad exigidos, se elabore un proyecto y se paguen gestiones y tasas.

La segregación

Tener en propiedad un piso de 200 ó 300 metros cuadrados puede convertirse en una molestia, ya sea por los elevados gastos fijos que requiere su mantenimiento o por la dificultad que entraña vender una vivienda de tales dimensiones. En muchos casos, la mejor solución pasa por recurrir a su división para poder darle salida de forma más rápida. Pero se trata de una decisión que debe pensarse con detenimiento; hay que estudiar los gastos y posibles ganancias con rigor, y , en todo caso, realizar la obra con el asesoramiento de un experto en la materia. Además, para poder proceder a la segregación del piso se debe contar con la aprobación de la comunidad, cumplir los mínimos exigidos por la cédula de habitabilidad, elaborar un proyecto y pagar todas las gestiones y tasas.
Dividir un piso o cualquier inmueble de uso residencial es una decisión que suele responder al deseo de donárselo a los hijos, a la necesidad de afrontar la subida de las hipotecas y vender una parte, o a la urgencia de venderlo y observar que resulta más rápido deshacerse de dos pisos pequeños que de una casa de grandes dimensiones.
En España es legal dividir un piso siempre y cuando lo permitan las normas municipales y las de propiedad horizontal
El término técnico para definir la división de un piso en dos es "segregar", un concepto civil, hipotecario -es decir, registral-, tal y como establece Ignacio Alonso, abogado-técnico urbanista.
La segregación, como añade el arquitecto y urbanista Walter Wolman Pazos, se refiere a hacer "una partición, acatando la norma urbanística". Tanto la finca matriz como la segregada deben estar sujetas a las normas, y cumplir todos los parámetros urbanísticos, como parcela mínima o edificabilidad, entre otros. En España, es legal realizar esta división siempre y cuando lo permitan las normas de propiedad horizontal; además, debe estar consentido por las normas urbanísticas de ordenación detallada del plan general del municipio.
La aprobación de la comunidad
La Ley sobre Propiedad Horizontal establece que los pisos podrán ser objeto de división material para formar otros más reducidos o independientes y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o reducidos por segregación de alguna parte. Pero dividir un piso en dos afecta a la comunidad de propietarios, ya que se modifica el título constitutivo con la creación de un nuevo componente (es decir una propiedad más), según indica José Gutiérrez, director del gabinete de estudios del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.
Por ello, según dispone el artículo 8 de esta ley, para realizar tales operaciones de agregación o segregación se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios que, por afectar al título, deberá ser unánime, lo cual está determinado y precisado en el artículo 17 de la propia norma.
Si los copropietarios no aprobaran la modificación, lo único que cabría alegar es un "abuso de derecho"
En el caso de que los copropietarios no aprobaran la modificación el propietario del piso tendría que impugnar el acuerdo negativo a dicha división y alegar las razones que entienda ajustadas a derecho. Lo cierto es que ante una situación de este tipo, lo único que cabría alegar es un "abuso de derecho", según señala Gutiérrez, quien añade que a este respecto no existe demasiada ayuda legal.
El propietario que no accede a que otro proceda a la división de su piso no tiene la obligación de precisar ni argumentar nada para emitir su voto en contra. En algunas comunidades, los vecinos no desean incrementar el número de propiedades ni de propietarios. Sin perjuicio de la necesidad de cumplir con los requisitos impuestos por la comunidad, para dividir un piso, hay que solicitar también autorización municipal, sin la cual no pueden llevarse a efecto modificaciones de ningún tipo.

Otros requisitos

La base legal sobre la que se establece la segregación de un piso es la Ley de Propiedad Horizontal, pero además antes de partir en dos una vivienda hay que tener en cuenta otras normativas. En cuanto al aspecto urbanístico, se debe revisar la regulación de urbanismo de cada comunidad autónoma; si bien es cierto que hay criterios comunes para toda España, no se debe nunca dejar de lado este ordenamiento en el caso de que la división sea muy complicada, por ejemplo un piso muy viejo, con una distribución muy desigual que cuente con habitaciones excesivamente grandes y otras minúsculas. Además, hay que tener también en consideración la Ley de Suelo, aplicable a todo el territorio nacional.
Una vez obtenido el permiso de la comunidad de propietarios se deben cumplir con los mínimos exigidos en la cédula de habitabilidad:
Accesos independientes mínimos de 30 metros cuadrados de superficie en cada uno de los nuevos pisos (ambos con lavabos y cocinas)
Dimensiones mínimas de habitación de 10 metros cuadrados en cada uno
Aislamiento de muro medianero entre ambas viviendas (20 centímetros)
Aislamiento térmico y acústico
Es importante asimismo confirmar la densidad permitida por hectárea, así como los requerimientos específicos según cada localidad. Por ejemplo: superficie de fachada, si los nuevos pisos dan al exterior o al interior... Si se está ante un caso complicado de distribución y división de la vivienda, es recomendable que antes de solicitar la cédula de habitabilidad se cuente con el asesoramiento de un arquitecto y se contemple hasta el menor detalle.
Aunque hay criterios comunes para toda España, se debe revisar la ley de urbanismo de cada comunidad autónoma, especialmente en los casos de partición complicada
La cédula de habitabilidad se tramita en el correspondiente ayuntamiento, con un visado del profesional técnico habilitado. Si se exceptúa la actual reglamentación sobre prevención de incendios y superficies mínimas, el resto es general para toda España.
Además, para poder proceder a la división de un piso es necesario contar con:
Licencia de obra mayor: Se solicita en el Ayuntamiento, y se deben pagar las tasas correspondientes.
Realización del proyecto: Debe hacerse un proyecto técnico realizado por un arquitecto. Dividir un piso en dos es un proyecto de segregación de única propiedad, que debe estar ejecutado por un profesional adecuado (arquitecto/arquitecto técnico). Además, en el plano legal habrá que realizar una segregación en la escritura del piso.
Los profesionales involucrados
Dividir un piso es una obra de cierta envergadura, que requiere la presencia de los técnicos adecuados. Además de contar con los servicios de un arquitecto o arquitecto técnico (y, si el proyecto técnico lo requiere, de ambos), hay que contratar a un abogado que redacte la escritura de segregación, un notario que la autorice y un registrador de la propiedad que inscriba los nuevos pisos.
Tanto en los colegios de abogados como en los de notarios y registradores que haya en la localidad en que se encuentre situado el piso objeto de partición, pueden solicitarse a modo de presupuesto los honorarios y gastos que serán facturados por los mencionados profesionales, con el fin de calcular estas cantidades y tener previsto el gasto que supondrán. Por ejemplo, los gastos aproximados por la gestión de notario y arquitecto serían de 300 euros para el notario (200 de honorarios y 100 euros para copias, sellados...), y de 800 euros para el arquitecto (500 de honorarios más 300 euros para el resto de gastos). Para no dar pasos en falso en cálculos de tamaña importancia, conviene consultar además la ley de urbanismo de cada comunidad, ya que según señala Wolman Pazos, cada autonomía tiene su propia normativa y, aunque suelen ser similares, siempre difieren algo entre sí.

¿ES RECOMENDABLE DIVIDIR UN PISO?
La finalidad de las particiones puede ser muy variada, pero en la decisión del propietario siempre deben pesar los gastos de gestión y construcción que habrá de afrontar, así como el tiempo que durará la obra. Y, por supuesto, analizar qué rentabilidad obtendrá, de tal modo que la división compense económicamente. Respecto a la financiación, se debe considerar que cada nuevo piso podrá ser objeto de hipoteca tras la segregación, ya que serán dos viviendas independientes. El propietario que decide hacer una segregación puede pedir una hipoteca para cubrir los gastos de la obra y de los trámites (un préstamo para refacción).
Segregar un piso es, en muchos casos una buena forma de rentabilizar una propiedad, y se da con mucha frecuencia en pisos grandes de Madrid y Barcelona porque se venden o alquilan mejor los pisos más pequeños. Sin embargo, en opinión de Wolman Pazos, los resultados de cada unidad habitacional tras dividir un piso no son del todo buenos: habitaciones pequeñas, exceso de pasillos, accesibilidad incómoda de una de las unidades, etc.

Servicios comunes

El asunto es que no todos los edificios son iguales entre sí, tanto por su antigüedad y su arquitectura, como por sus ocupantes y su ubicación. En consecuencia, los servicios comunes también varían. Por supuesto, los más habituales son el suministro de electricidad y el servicio de limpieza, ambos destinados a la zona del portal y las escaleras. Pero a estos se suman otros, como el mantenimiento técnico del ascensor y la contratación de un administrador de fincas. De hecho, para el administrador Miguel Carlos Gorriz, especialista en un foro de consultas profesionales, contratar a un técnico de ascensores es un servicio fundamental, aunque también uno de los más caros, ya que puede llegar a costar unos 600 euros por trimestre.
Contratar a un técnico de ascensores es un servicio básico pero puede costar 600 euros por trimestre
Hay comunidades muy pequeñas, "cuyo mayor gasto es el del jardinero, y otras de gran envergadura, donde los servicios y los costes se disparan". Es el caso, por ejemplo, de los edificios antiguos con servicio de portería y sistema de calefacción central; de las nuevas urbanizaciones que poseen zonas ajardinadas, servicio de vigilancia y más de un ascensor; o de los edificios "de veraneo", donde predominan las segundas residencias, que suelen contar con pistas deportivas y piscinas. El mantenimiento de estas últimas, de hecho, supone un coste elevado que puede rondar los 800 euros mensuales o más, dependiendo de su tamaño, de la empresa que se contrate y la provincia.
La gran diferencia de los pueblos de veraneo es que es en esa época del año en la que se concentran determinados servicios, "como la puesta a punto de las piscinas o el aire acondicionado, mientras que muchos otros se dejan para los meses de invierno, cuando la mayoría de propietarios no está y no tiene que soportar las molestias que implica una obra, por ejemplo", como señala José Gutiérrez, el director del gabinete de estudios del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Salvo este detalle de organización y funcionamiento, todas las comunidades de propietarios españolas tienen la misma obligación, que es mantener los bienes comunes, aunque los costes puedan aumentar o disminuir en función de la cantidad y el tipo de servicios que deba contratar para ello.
Los imprevistos en el edificio corren por cuenta de la comunidad, y muchas aseguradoras ofrecen paquetes para estos casos
En líneas generales, ya sea a través de una empresa o de una persona, la comunidad de vecinos paga los servicios de limpieza, portería, administración y seguridad. Además, debe abonar los suministros de luz, agua y calefacción (cuando ésta es central), y si la parcela donde está el edificio tiene referencia catastral, también tendrá que costear los gastos municipales, como la recogida de basuras, y abonar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). A su vez, los copropietarios de un edificio deben hacer frente de manera conjunta a todas las obras que se acometan en las zonas comunes y pagar los servicios de mantenimiento de los ascensores, piscinas y demás espacios de uso colectivo.
Los imprevistos en el edificio también corren por cuenta de la comunidad, de ahí que diversas compañías de seguros ofrezcan paquetes especialmente diseñados para estos casos y que muchas comunidades se decidan a contratarlos. Las incidencias que más preocupan (y sobre las que más previsiones se toman) son los daños materiales producidos por incendios, explosiones, caída de rayos, fugas de agua e inundaciones, así como las reparaciones estructurales y estéticas que deban realizarse tras un siniestro. No obstante, las aseguradoras también ofrecen asistencia legal, indemnizaciones por responsabilidad civil o servicios de salvamento y alojamiento temporal en hoteles cuando el edificio queda inhabitable.

Discapacitados en comunidades de propietarios

Los acuerdos que tiendan a eliminar barreras arquitectónicas de las construcciones se adoptan con el voto favorable de la mayoría de los propietarios
Fecha de publicación: 18 de julio de 2006
Las personas minusválidas, al igual que el resto de ciudadanos, tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. De ahí la importancia de suprimir las barreras arquitectónicas en las edificaciones, de manera que garanticen la accesibilidad a los inmuebles de aquellas personas con movilidad reducida.
En el caso de vivir en una comunidad de vecinos en la que habiten discapacitados, estos no pueden por sí solos imponer con cargo a la comunidad la desaparición de las barreras arquitectónicas en las zonas comunes del edificio. Aunque, si la demanda proviene de un vecino minusválido o mayor de 70 años sin necesidad de tener ninguna minusvalía, el resto de vecinos no puede negarse a la eliminación de las barreras arquitectónicas.
No obstante, la supresión de las barreras no debe menoscabar otros aspectos importantes en las edificaciones, como las condiciones de seguridad y protección de las construcciones. Por ejemplo, es necesario cumplir la normativa de protección contra incendios que garantice una rápida evacuación de las viviendas.
De hecho, en los acuerdos que adopte la comunidad de propietarios han de tenerse en cuenta estas cuestiones. Además, es necesario el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas, aunque sean contrarios a los estatutos de la comunidad.
Sin embargo, si el importe total de la obra a realizar no excede de tres mensualidades ordinarias de gastos todos los propietarios estarán obligados a abonar las cuotas para llevar a cabo las obras de accesibilidad en los elementos comunes o bien para la instalación de dispositivos mecánicos que favorezcan la comunicación de las personas discapacitadas con el exterior.
Lo habitual es que el importe de la obra exceda la cuota de tres mensualidades por propietario, por lo que si no se llega a la mayoría necesaria el propietario o inquilino discapacitado de la vivienda tiene derecho por ley a realizar la obra, asumiendo por supuesto todos los costes o acudir en defensa de sus derechos a la jurisdicción civil.
Además, existe la posibilidad de solicitar alguna subvención para la adaptación funcional del edificio tanto para la instalación de un ascensor, una rampa o una barandilla. Para ello hay que dirigirse a la OCRE (Oficina Comercial de Rehabilitación de Edificios) de su Comunidad Autónoma.

El titular o usuario de la vivienda minusválido debe seguir un proceso para solicitar las obra de reforma en las zonas comunes del edificio. En primer lugar, debe comunicar por escrito a la comunidad de propietarios la necesidad de llevar a cabo las obras de adecuación, acompañándolo del proyecto técnico detallado de las reformas a realizar.
Una vez realizada la notificación, la comunidad dispone de un plazo máximo de sesenta días para informar al solicitante, por escrito, del beneplácito u oposición razonada a la realización de las citadas obras. Por su parte, el resto de vecinos pueden proponer ideas alternativas que garanticen la accesibilidad al edificio de la persona minusválida.
Si transcurre el plazo establecido y no hay comunicación por parte de la comunidad se entiende que consienten la ejecución de la obra. Igualmente, en el caso de que la oposición se comunique fuera de tiempo la obra se llevará a cabo, que podrá iniciarse después de obtener la autorizaciones administrativas precisas.

INSTALACION DE ASCENSOR

MAG (GANDIA): Acabo de adquirir una vivienda. Se trata de un bajo, situado debajo de la cota del portal. El otro día me introdujeron en el buzón un papel pidiendo votos para la instalación de un ascensor. En el caso de que esto se llevara a cabo, quisiera saber cuáles son mis derechos y obligaciones respecto de esta mejora comunitaria. ¿Cómo se toma el acuerdo? ¿Me corresponde pagar un porcentaje de estos gastos, a pesar de que no lo pueda utilizar para acceder a mi vivienda?

De acuerdo con el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal reformada, para el establecimiento del servicio de un ascensor en una Comunidad, se require el voto favorable del 60% de los propietarios que, a su vez, representen el 60% o más de los coeficientes, suponiendo que sea viable técnicamente.
En el caso de que en el edificio vivan personas mayores de 70 años, esta instalación se considera como supresión de barreras arquitectónicas, y el acuerdo se toma por doble mayoría (de propietarios y de cuotas) simple.
En cualquiera de los casos, una vez tomado el acuerdo, la obligación de pago corresponde a todos los propietarios, incluso a los bajos, sótanos y locales sin acceso al portal, que deberán aportar a esta mejora en proporción a sus respectivos coeficientes de propiedad.

Les agradecería que me indicasen si existe algún tipo de legislación sobre la instalación de antenas de telefonía móvil y los posibles perjuicios ....

JPG (Gandia): Les agradecería que me indicasen si existe algún tipo de legislación sobre la instalación de antenas de telefonía móvil y los posibles perjuicios que pudieran ocasionar. Muchas gracias.

Desde el punto de vista comunitario, la instalación de antena de telefonía móvil en la cubierta se considera como "arrendamiento de elementos comunes que no tienen asignado un uso específico en el inmueble", para los que el Artículo 17.1 de la Ley establece doble mayoría (de propietarios y cuotas) del 60%, y prevee que se consideren favorables los votos de los ausentes, a menos que comuniquen su oposición por escrito al Secretario, dentro de los treinta días siguientes al que les fué comunicado el acuerdo.
Como el precitado artículo incluye también la necesidad del consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere, hay que tener en cuenta que pueden considerarse afectados tanto los residentes en el edificio que utilicen marcapasos o cualquier otro dispositivo médico que pueda verse afectado por los campos electromagnéticos del repetidor, como los vecinos próximos físicamente a la antena (últimos pisos) que se verán expuestos a niveles más altos de campos electromagnéticos, así como quienes no quieran asumir el posible riesgo para su salud y la de su familia, y quienes consideren que puede depreciarse el valor de su propiedad.
Hay quienes opinan que el acuerdo debe tomarse por unanimidad, en base a la posible alteración de la estructura del edificio por el sobrepeso que puede representar, y también por la construcción de la caseta que lleva consigo, pero de momento no hay jurisprudencia que se incline por una u otra interpretación.
Legalmente, algunos Ayuntamientos han establecido una ordenanza municipal que regula la instalación de estas antenas y muchos otros la están preparando, mientras que el Ministerio de Ciencia y Tecnología también tiene en proyecto de Real decreto con el reglamento de desarrollo de la Ley general de telecomunicaciones, en lo relativo a las servidumbres, límites de exposición y otras restricciones a las emisiones radioeléctricas.
En cuanto a la salud, no existe acuerdo entre los científicos sobre los riesgos para la salud humana de la la exposición a las ondas de una antena de telefonía móvil, pero sí el consenso sobre que no está demostrado que la exposición a estas ondas sea inocua. En este sentido, la Organización Mundial de la Salud inició un proyecto en el año 1996, que pretende fijar unos límites de exposición uniformes para todos los países, y cuyas conclusiones expondrá en 2005 o 2006.
A fecha de hoy seguimos sin conclusiones definitivas, aunque lo que parece claro es que la preocupación general sin llegar a la alarmar cada vez es mayor y si bien la necesidad actual de poseer un teléfono movil es cada vez mayor, lo cierto es que las comunidades intentan eliminar de su entorno duchas antenas aún en perjuicio de perder las cantidades económicas del arrendamiento de los elementos comunes que ello supone, puesto que anteponen la salud y el bienestar, y la calidad de vida a cualquier ingreso económico.