Alquileres de zonas comunes de una comunidad (mayorías necesarias)

 Mayorías para el arrendamiento de zonas comunes

Como siempre que hablamos de mayorías [y en este post nos extendimos un poco], debemos remitirnos al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En su punto 3, nos indica sin lugar a dudas cuál es la mayoría necesaria para alquilar una zona común. Se requiere una mayoría de 3/5 del total de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación.

Qué zonas comunes se pueden arrendar

Aquí se abre una discrepancia que puede serlo o no. Si tenemos en cuenta que el arrendamiento debe aprobarse por mayoría cualificada (3/5) es difícil que algún propietario se ponga quejicoso.

¿Por qué decimos que se abre un breve conato de discrepancia? En el mismo párrafo de la LPH se apunta que la mayoría de 3/5 se aplica a los elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.

Si nos ponemos literales, sería imposible alquilar, por ejemplo, un local destinado a reunión de los vecinos, ya que tiene un uso específico. O la vivienda del portero. Ya, pues no. Como siempre que hay grises, debemos irnos a la interpretación que han dado los jueces.

En este sentido, el Tribunal Supremo interpreta el sentido de “un uso asignado” de manera muy flexible. Según su jurisprudencia, el arrendamiento de zonas con uso especifico es posible siempre y cuando la actividad que se vaya a desarrollar en ellas no sea incompatible con el mismo.

Por lo tanto, podemos deducir que las zonas comunes que se pueden alquilar son aquellas que sean atractivas para alguien que las quiera arrendar.

Qué zonas comunes se suelen alquilar

Para dar ideas, vamos a ideas por si en vuestra comunidad os estáis planteando sacar un ingreso extra.

Arrendamiento de la fachada

Esta es la más obvia y la menos común. La fachada de la comunidad se suele alquilar para fines publicitarios. Una gran pancarta en el edificio, vamos. Hay que tener en cuenta lo que hemos apuntado en el punto anterior: el atractivo. No es lo mismo pertenecer a una comunidad ubicada en una gran vía en una gran ciudad que vivir en medio del campo. Puedes tener muchas ganas de alquilarla, pero puede no haber nadie interesado en ese alquiler.

Arrendamiento de locales, viviendas y plazas de garaje

Muchas comunidades nuevas tienen locales y plazas de garaje a su disposición y deciden alquilarlos. Del mismo modo, muchas comunidades antiguas todavía disponen de la vivienda de portería. En esos casos, el alquiler no supone ningún contratiempo.

Alquiler de instalaciones deportivas y recreativas

A ver, la piscina no suele entrar en esta terna, porque en verano está muy cotizada. Sin embargo, pistas de pádel o tenis y locales para eventos son elementos muy atractivos para el alquiler por horas. Ya que necesitan de un control de reservas, pues se aprovecha y se ofrece a gente de fuera a cambio de unos ingresos.

Alquilar la azotea para instalaciones de telecomunicaciones

Este lo dejamos para el final, porque es el más completito. Por una parte, no debería haber problema en su alquiler. Por otro, todo pueden ser problemas.

Antes de mover un papel, hay que asegurarse de que el Ayuntamiento lo va a admitir. Si se pueden obtener las licencias pertinentes, adelante. Ahora toca votar. ¿Te acuerdas cuando hemos hablado de la mayoría de 3/5? Pues ojo, hay sentencias que consideran la instalación una alteración de la estructura del edificio. Esto sucede especialmente cuando hay que incluir la instalación de una caseta, por ejemplo. En esos casos, si un propietarios se opone y decide ir a juicio, es posible que el juez considere que era necesaria la unanimidad.

Qué impuestos deben pagarse por el alquiler

Así de primeras en el día a día, no hay pagar nada. Eso es, día a día. Sin embargo, Hacienda somos todos y de ella nadie escapa. Un ingreso extra es un ingreso y punto. Todos los años el administrador deberá presentar una declaración en la que indique, según la cuota, qué ingreso se atribuye a cada propietario. ¿Para qué? Para que te lo encuentres en la Renta.

Barbacoas, la eterna discusión

No existe normativa específica sobre el uso de barbacoas en zonas privadas, pero sí la hay para las zonas recreativas de los campos y montes de la región, como puede ser la total prohibición de encender fuego en zonas forestales (Decreto 59/2017, de 6 de junio). De hecho queda prohibido el uso del fuego en todas las áreas recreativas de la Comunidad de Madrid desde el 1 de junio al 15 de octubre de cada año.

Pero ¿qué sucede en las comunidades de propietarios, ya sean chalets o edificios de viviendas? En este caso, deberemos mantener unas normas de convivencia basándonos en varias normativas, como puedan ser la Ley de Propiedad Horizontal, tal como los establece su art. 7.2., o la Ordenanza 4/2021 sobre Calidad del Aire y Sostenibilidad en Madrid.

Ordenanza de Calidad del Aire 

En esta norma, se establece lo siguiente:

Art. 28. Otras actividades o instalaciones susceptibles de generar emisiones.

1.- Cualquier otra actividad o instalación que emita a la atmósfera gases, humos, vapores o partículas deberá contar con aquellas medidas que resulten necesarias para evitar o reducir las emisiones a la atmósfera y, en su caso, favorecer su dispersión, tales como las de confinamiento o la instalación de dispositivos de captación o evacuación, con el fin de minimizar la contaminación y las molestias

Art. 33. Cocinado o preparación de alimentos en el medio ambiente exterior susceptibles de producir emisiones molestas.

3.- Cuando estas actividades se realicen en edificios de viviendas en régimen de propiedad horizontal por pisos, se ubicarán al menos a 5 metros del punto más próximo de cualquier hueco receptor ajeno situado al mismo nivel o superior, con el fin de evitar molestias a los vecinos. En todo caso, deberá existir una distancia mínima de 3 metros entre el foco de fuego y cualquier elemento inflamable. La distancia se medirá en línea recta.

Visto lo anterior, ¿está permitido el uso de barbacoas en edificios de viviendas? Parece ser que sí, mientras se puedan mantener esos 5 metros de distancia a ventanas del mismo nivel o superior. Esta distancia, normalmente, se cumplirá en áticos y bajos con patio pero nunca en las terrazas de los pisos intermedios. Tampoco habría problema en la mayoría de los chalets.

No obstante, hay que tener en cuenta que esta permisividad se dará en las barbacoas portátiles. Si se pretende construir una barbacoa de obra en un punto determinado, se deberían tener otras consideraciones del tipo evacuación de humos de un emisor fijo, ya que tendrán que evacuar mediante chimenea superando 1 metro por encima de cualquier construcción existente en un radio de 15 metros alrededor del emisor.

Esta situación puede ser factible en chalets pero no en patios de pisos bajos, y respecto a los áticos, aunque se podría cumplir con estas condiciones  de alturas y distancias, se debería tener en cuenta la carga que admite el forjado de la terraza y el peso de la barbacoa para no superar dicho valor y evitar que ésta colapse.

Guía sobre qué podemos o no hacer en una terraza comunitaria

 El período de confinamiento del pasado año ha convertido a las terrazas en uno de los elementos estrella de las viviendas. Sea del tamaño que sea, ha puesto en valor la importancia de disponer de un espacio al aire libre sin tener que salir de casa. Pero que dispongamos de una terraza no significa que podamos hacer lo que queramos en ella.

El Código Civil en su artículo 396 enumera dentro de los elementos comunes a las terrazas, cubiertas y patios. Sin embargo, algunos propietarios, dada la ubicación de su vivienda (por ejemplo, en un ático o en un bajo), tienen un acceso directo a la terraza, lo que supone que realicen un uso privativo de estas zonas. No obstante, el propietario estará obligado a permitir el paso cuando sea necesario para realizar trabajos de mantenimiento o reparación del edificio o de la propia cubierta, como el arreglo de la tela asfáltica, por ejemplo.

Por lo tanto, nos encontramos ante elementos comunes de uso privativo, lo que conlleva una serie de derechos y obligaciones para aquellos propietarios que disfrutan de los mismos.

El derecho fundamental es poder hacer uso de forma privativa y excluyente del resto de los propietarios de una zona común, lo que supone un desahogo de espacio y mayor utilidad, lo que, a su vez, se traduce en una mayor revalorización de la vivienda.

Ese uso privativo tiene como consecuencia la obligación de mantener en buen estado de conservación y mantenimiento la terraza, con acciones como, por ejemplo, la reparación del solado o la limpieza del sumidero para evitar atascos.

Asimismo, no podrán realizarse obras que alteren su configuración originaria sin que la comunidad lo haya acordado previamente salvo que exista una autorización al respecto en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. En todo caso, siempre será preceptivo un informe técnico que garantice la viabilidad de la obra que se proyecta ejecutar.

Así pues, ¿qué podemos hacer en una terraza comunitaria de uso privativo sin tener que pedir permiso?

–Plantas. Sí, se pueden tener plantas, pero en macetas. Si queremos jardineras de obra, adosada a la pared o fijada al suelo, necesitaremos la autorización comunitaria.

–Mesas, sillas, tumbonas. Sí, podemos amueblar la terraza con enseres de este tipo, siempre y cuando no estén fijados.

–Sombrilla. Podemos disponer de una sombrilla, no anclada al suelo o paredes, pero tenemos que tener en cuenta que el pie no supere el peso que soporta nuestra terraza.

–Tendedero. Si la vivienda tiene un tendedero habilitado, que habitualmente será común a todos los pisos, lo aconsejable es utilizar ese elemento para tender la ropa. Hay que tener en cuenta que si queremos utilizar la terraza para esta tarea, esto implica utilizar fijaciones en las paredes para sujetar las cuerdas, lo que puede considerarse una modificación y, por lo tanto, requerir el visto bueno de la comunidad. No lo necesitaremos si usamos un tendedero portátil.

–Barbacoa. Este es un elemento complejo, porque en este caso no solo tenemos que tener en cuenta si afecta o no al revestimiento de la terraza. También hay que valorar los perjuicios que puede provocar el humo. Así pues, estamos ante una situación en la que podemos tener una barbacoa portátil sin necesidad de autorización. Si la queremos de obra, fijada a la pared, deberemos pedir el permiso de la comunidad. Pero si, superado este trámite, el uso de la barbacoa provoca problemas de humos, estaríamos ante una situación recogida en la Ley de Propiedad Horizontal, que otorga herramientas a las comunidades de propietarios si un comunero realiza “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

–Piscina o jacuzzi. También en este caso tenemos que tener en cuenta dos factores. Por una parte, el hecho de que la piscina o el jacuzzi esté fijado el suelo (lo que requiere permiso) o que sea portátil, en cuyo caso no hay que realizar ningún tipo de comunicación. Pero aún es más importante tener en cuenta el peso que la estructura de la terraza puede soportar. El hecho de instalar una piscina o jacuzzi sin un estudio adecuado puede suponer un claro riesgo para el edificio.

–Modificar el suelo. Si nos limitamos a cubrirlo con algún elemento que no requiera obra ni altere el aislamiento, como la tarima o baldosas de madera, no necesita autorización. Pero si lo que queremos es realizar un nuevo cubrimiento, que sí precisa obra, tendremos que solicitar el visto bueno de la comunidad.