Cambio de uso de local a vivienda: límites

 

La evolución de las ciudades genera que locales y zonas que antes eran comerciales ahora no tengan ninguna posibilidad de uso. Esto da lugar al abandono de muchos de ellos, dada la imposibilidad de rentabilizar su uso como tal. Desde hace algunos años, está proliferando el cambio de uso de estos locales, como viviendas, dotándoles de una nueva vida. Estas transformaciones han tenido mucha influencia en zonas comercialmente deprimidas.

El Ayuntamiento de Madrid, mediante el Plan General de Ordenación Urbana, estableció unos requerimientos para dotar de habitabilidad a estos locales, y poder efectuar su transformación. Mediante una modificación puntual de las normas urbanísticas del Plan General, en la actualidad se han incorporado algunos aspectos y restricciones respecto al Plan de 1997, para la ejecución de estos cambios.

En el Plan de 1997, la superficie mínima de la vivienda era de 38 m2, o bien, en el caso de una única instancia, la superficie debería de ser de 25 m2. En la nueva normativa, la superficie útil en cualquiera de los casos será igual o superior a 40 m2, no incluyéndose espacios con altura inferior a 220 centímetros, ni terrazas, balcones, tendederos, etc. Como podemos comprobar, se amplia sustancialmente la superficie mínima.

En esta nueva relación de requerimientos, se determinan las dimensiones mínimas de cada una de las estancias. La estancia destinada a salón-comedor deberá tener una superficie útil mínima de 14 m2, debiendo poder inscribirse un círculo de 300 centímetros de diámetro, tangente al paramento en que se sitúe el hueco principal de iluminación y ventilación. Importante este aspecto por lo que delimita y condiciona la distribución interior del local a transformar. Asimismo, la cocina deberá tener una superficie mínima de 7 m2, permitiendo la inscripción de un círculo de 160 centímetros en su interior.

En la nueva normativa, la superficie útil de la vivienda será igual o superior a 40 m2

En relación con el art. 7.3.13 del Plan, se especifican las condiciones que debe disponer el local, para su posible transformación. Dicho espacio deberá estar en planta baja o en planta de piso. Como novedad importante, se modifica el art. 7.3.8.3, impidiendo la transformación en aquellos locales cuyo suelo se encuentre, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno en contacto con él. En la actualidad, estaba permitida que las dependencias no habitables (pasillos, aseos, etc.) pudieran estar en zonas colindantes con terreno.

En el caso de los locales de planta baja de uso industrial que superen el fondo máximo construido, conforme a la norma zonal 4, no podrán ser transformados, salvo que se proceda a demoler el exceso de fondo edificado.

En el caso de edificios de uso exclusivo no residencial, no será posible la transformación de los locales en viviendas. Tampoco podrán transformarse en vivienda aquellos locales que tengan sobre ellos otros locales destinados a uso terciario recreativo, terciario hospedaje o terciario comercial.

Los edificios en situación de fuera de ordenación absoluta, se podrán transformar en vivienda, siempre que las obras necesarias para dicha transformación no exceda las expuestas en el art. 2.3.3 del Plan General de Ordenación Urbana.

A la vista de todo ello, y ante los nuevos requerimientos establecidos en las normas, como se puede comprobar, se limita cada vez más este tipo de transformaciones.

DIFERENCIA ENTRE UNA FISURA Y UNA GRIETA

 Cómo distinguirlas y cómo saber cuándo son peligrosas.

                

 ¿Es peligrosa esta grieta? ¿Es una grieta o una fisura?

            Lamentablemente, es frecuente que en viviendas de nueva construcción, sus recientes propietarios observen en sus inmuebles pequeñas grietas o fisuras, y se planteen,  con preocupación, si pueden ser peligrosas o no. Para ello es importante saber la diferencia entre unas y otras:

                   Primero, una fisura  es una abertura superficial, inferior a 1 mm (normalmente de 0.5 mm) aparentemente un “pelito” en la pared,  que no ha roto la fábrica de ladrillo, tan sólo su superficie. Se puede deber a una dilatación térmica de materiales, a que no estuviera bien ejecutado el enfoscado, o a cualquier otra causa,  pero no afectando a la estructura,  solamente a la estética de la vivienda. Su trazado suele ser horizontal y paralelo a los marcos de las puertas, de las ventanas y a los forjados. Dichas fisuras, una vez que han surgido no experimentan ningún movimiento.

                   Por otro lado, una grieta ya tiene más grosor, de 1 mm hasta 5 mm y es más profunda, pudiendo haber partido el ladrillo,  el azulejo, e incluso pudiendo llegar a ser pasante (que se vea desde el otro lado del paramento) . El problema puede ser que la grieta sea síntoma de un daño estructural grave que puede afectar a la seguridad y a la estabilidad de la edificación. Su trazado suele ser en diagonal (perpendicular a la dirección del empuje), en zig-zag (dibujo de escalera) o vertical con algún tipo de ramificación.

                      Para determinar la gravedad de las grietas, hay que saber que pueden estar estabilizadas o no, y por ello lo mejor es que se siga su evolución. Para controlar si las grietas siguen creciendo y están en movimiento, un técnico debe colocar fisurómetros en las grietas y observar su progresión con el paso del tiempo.

            ¿Cómo saber si una grieta es peligrosa o no?

       Un perito arquitecto, especialista en patologías de la edificación deberá determinar la gravedad e importancia de las mismas, así como la propuesta de reparación más adecuada y el coste de dicha reparación. En casos muy graves, incluso puede recomendar la colocación de puntales o el desalojo.

La contribución de los bajos comerciales a los gastos de la comunidad de propietarios

¿Qué tipo de gastos están obligados a pagar los propietarios de locales comerciales de un edificio?

Una de las cuestiones más controvertidas en el funcionamiento de las Comunidades de Propietarios es la contribución de los bajos comerciales a los gastos de las mismas, como copropietarios que son del inmueble en que radican.

Por ello, es conveniente recordar que los locales comerciales del edificio están obligados a pagar los gastos de Comunidad, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9.1.e), con arreglo a su cuota de participación en el inmueble, o a lo especialmente establecido.

Los propietarios de locales con acceso independiente desde la calle (es decir, sin acceso al edificio en que se encuentra el local) pueden estar exonerados de pagar ciertos gastos tales como luz de la escalera, ascensor o servicio de limpieza del portal.

Conviene matizar a qué se refiere la Ley cuando habla de “lo especialmente establecido”. Esta alusión hace referencia al Título Constitutivo (Escritura de División Horizontal), los Estatutos de la Comunidad –en caso de que existan, no todas las Comunidades los tienen-, o el acuerdo por unanimidad de la Junta de Propietarios.

En este sentido, tal y como se puede comprobar en la práctica, los propietarios de locales con acceso independiente desde la calle (es decir, sin acceso al edificio en que se encuentra el local) pueden estar exonerados de pagar ciertos gastos tales como luz de la escalera, ascensor o servicio de limpieza del portal.

Esto se ha consolidado como doctrina jurisprudencial a través de la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2009, que establece que “para poder considerar legalmente como individualizable determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o en su caso en los Estatutos comunitarios ya mencionados, y asimismo mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad”. Por lo que se hace necesario examinar en cada caso concreto si la Comunidad ha procedido a excluir dichos gastos, puesto que en caso contrario los bajos comerciales han de contribuir a todos según su cuota de participación.

Finalmente conviene matizar que, a efectos prácticos y en relación con los gastos repercutibles a los bajos, plantea especiales problemas la instalación del ascensor en edificios que no lo tienen, existiendo abundante jurisprudencia al respecto, en función de las características de cada caso concreto

¿Esta obligada la Comunidad a realizar obras de supresión de barreras arquitectónicas?

Sí, si es solicitado por una persona con minusvalía o mayor de 70 años y el importe total de las obras no es superior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Establece el art. 10.2 LPH que “la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. “.

¿Cuándo necesito un certificado energético?

¿Cuándo necesito un certificado energético?

Si tuviéramos que comenzar por las conclusiones, te diría que necesitas un certificado de eficiencia energética cuando vayas a vender o alquilar una vivienda. Esto es lo habitual pero ahora vamos a desgranar las diferentes situaciones ante las que te puedes encontrar, y en las que generalmente cualquier propietario tiene dudas.

¿Cuándo lo necesito?

Si eres el propietario o el promotor que vende o alquila un inmueble necesitas obligatoriamente desde el 1 de junio de 2013 un certificado energético para publicitarlo. Además lo deberás entregar en la venta, o una copia en el contrato de alquiler.

El certificado energético también es obligatorio para todos los edificios de nueva construcción o para los que realicen una rehabilitación o reforma con una superficie superior a 1000 m2 y que afecte al 25% de sus cerramientos.

Excepciones

1. La primera excepción se refiere al tipo de alquiler, si el piso que alquilas estará arrendado menos de cuatro meses al año no resulta obligatorio realizar el certificado. Por ello si tienes un piso turístico, probablemente necesites una autorización dependiendo de tu comunidad autónoma, pero si son alquileres cortos no lo necesitarás.

2. Otro caso en el que no es obligatorio tener un certificado energético, es cuándo se trata deedificios aislados con menos de 50 m2 útiles. Esto suele suceder si tienes una edificación en una finca o terreno lejano a una población. Las viviendas dentro de un bloque de menos de 50 m2 (estudios, pequeños apartamentos, etc) si deben realizarlo.

3. Los garajes son otra excepción, ya que a la hora de vender o alquilar un piso no se tiene que tener en cuenta el parking en el certificado. Esto es así por ser considerada una zona no habitable.

4. Los trasteros al igual que los garajes no se certifican por ser una parte no habitable, que se considera externa a la vivienda y que no afecta a la eficiencia.

5. Otra excepción son los edificios en estado ruinoso que se compran para reformar o demoler. El certificado tendría que realizarse al finalizar la rehabilitación.

6. Por último cabe destacar que si compras una vivienda o edificio que es considerado un monumento protegido oficialmente, por ejemplo un edificio perteneciente al casco histórico de tu ciudad, tampoco necesitarás el certificado. Puede encontrarse protegido por su valor arquitectónico o histórico, y probablemente no podrás realizar grandes cambios o reformas en el edificio. Por ello, no se tiene en cuenta su eficiencia ya que es complicado poder modificarlo para mejorar su calificación.

¿Qué ocurre si tengo un negocio?

Si vas a vender o alquilar un local o una oficina también necesitarás realizar el proceso de certificación energética. Sin embargo, al igual que en las viviendas y edificios, en el caso de los inmuebles comerciales existen excepciones.

1. Los locales que se encuentran en bruto no lo necesitan hasta que no se realice la obra. Una vez que hemos realizado la obra y contamos con elementos como la iluminación, las instalaciones, y los cerramientos ya podemos realizar la certificación.

2. En el caso de que lo que vayas a vender o alquilar sea una nave industrial, sólo tendremos en cuenta las oficinas de más de 50 m2 que se encuentren dentro de la nave. El certificado energético no afecta a la parte de uso industrial, sólo a la zona de oficina y baños.

3. Otra excepción son las construcciones provisionales que tienen uso comercial durante menos de dos años. Un ejemplo son las casetas de obra, las casas piloto, etc.

4. Por último, si el local que vas a alquilar o vender está destinado al culto o actividades religiosas tampoco necesitará un certificado. Es el caso de capillas, iglesias, conventos, o lugares en los que se imparte docencia religiosa.

Si te encuentras en uno de los casos en los que necesitas un certificado energético, o tu caso es tan concreto que necesitas asesoramiento técnico especial puedes consultar a técnicos profesionales del sector de la eficiencia energética.

Cédula de Clasificación Definitiva

Cédula de Clasificación Definitiva:
Certificado expedido por las distintas consejerías de la vivienda de las correspondientes Comunidades Autónomas, en el que se especifican las características de las Vivicnetas de Protección Oficial (VPO), como sus precios máximos de venta y alquiler.

Cédula de habitabilidad

Documento expedido por la Administración a fin de controlar las condiciones de salubridad e higiene de los edificios destinados a vivienda y alojamiento. Es imprescindible su obtención para contratar el alta de los servicios de agua, gas y luz y tiene vigencia durante los 15 años posteriores desde la fecha de expedición.

Su existencia para una vivienda acredita que esta cumple los requisitos mínimos de habitabilidad i solidez exigidos por la normativa.

Todas las viviendas han de disponer de cédula de habitalidad (viviendas de obra nueva, rehabilitadas o con cualquier obra que modifique las condiciones objetivas de habitabilidad).
La cédula de habitabilidad es obligatoria en los siguientes casos:

Para alquilar o vender una vivienda.

Para viviendas de obra nueva o de rehabilitación global.

Para dar de alta los servicios de agua, gas o electricidad.

En algunas comunidades autónomas la cédula de habitabilidad ha sido sustituida por la licencia urbanística municipal de primera ocupación.

Este documento lo extiende un técnico competente del Ayuntamiento y, como hemos dicho, es obligatorio para poder contratar los suministros de agua, gas y electricidad. Sin este certificado no se puede habitar ningún espacio legalmente. Para su solicitud se debe rellenar un impreso y adjuntar diversa documentación.

Cedula de Habitabilidad

En mi edificio hay un atico que es un estudio y dice que no le dan la cédula de Habitabilidad porque no tiene agua y Aguas de Alicante no se la da porque dice que no tienes los metros necasarios y quiere comprar a la Comunidad losmetros necesarios. ¿Es verdad eso? Tiene 20 m2 y necesita 4 de una terraza comunitaria. Nosotros no sabemos qué hacer y me gustaria que nos aconsejaran..

Sin perjuicio de que pueda complementar la información solicitada mediante la página Web del Ayuntamiento de Alicante, en donde podrá consultar una reciente instrucción nº 2/06 del Gerente de Urbanismo, le informo que la cédula de habitabilidad es un documento necesario para que el particular pueda contratar con las empresas suministradoras de servicios ( luz, agua, electricidad). En principio pues, en mi opinión, no tiene mucho sentido según indica de que no se le otorgue cédula por el hecho de que el ático no disponga de agua, ya que precisamente la cédula se otorga (siempre y cuando se reúnan los requisitos administrativos establecidos para ello) a fin de que con dicha cédula pueda contratar los servicios de agua, luz y electricidad.
La solicitud de cédula debe realizarse en el Excmo. Ayuntamiento mediante un modelo de instancia que puede consultar en la página Web del Ayuntamiento, cuyo modelo varía en función de la antigüedad de la Edificación y en la que debe especificarse el número de expediente de licencia de obras, el número de expediente de licencia de primera ocupación, número de finca registral y referencia catastral que figura en el recibo del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles. En principio no parece pues que la licencia venga condicionada por los metros, siendo pues conveniente que el interesado presente la instancia a fin de que por el Excmo. Ayuntamiento resuelva por escrito sobre el particular, es decir otorgando o denegando la licencia solicitada, en la que en el supuesto de denegarse establecerá los motivos de dicha denegación.