La subida de la luz lleva al límite los gastos en las comunidades de propietarios

 El presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla y presidente también de esta institución a nivel andaluz, José Feria, ha alertado de la necesidad de que el Gobierno central incluya a las comunidades de vecinos en las medidas fiscales para compensar el alto precio de la luz, que está impactando negativamente en las comunidades de propietarios hasta el punto de llevar al límite los gastos mensuales.

LOS ASCENSORES, GARAJES, CALDERAS O LA ILUMINACIÓN DE ZONAS COMUNES NECESITAN MUCHA ENERGÍA PARA SU FUNCIONAMIENTO. SON SERVICIOS ESENCIALES QUE HAY QUE MANTENER PESE AL FUERTE INCREMENTO DE LAS FACTURAS ENERGÉTICAS

El Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas se ha sumado este miércoles a la solicitud lanzada por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas al Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, concretamente al director general de Política Energética y Minas, para que las medidas fiscales recogidas en el Real Decreto-ley 29/21, de 21 de diciembre se hagan extensivas a las facturas energéticas de las comunidades de propietarios.

Estas medidas fiscales suponen que se prorroga hasta el día 30 de abril de 2022 la rebaja de impuestos incluidos en la factura de la electricidad para los ciudadanos, y se flexibiliza, para los consumidores industriales de gas, la posibilidad de poder cambiar de tarifa o suspender sus contratos. 

El aumento del precio de la electricidad y fundamentalmente del gas, está afectando negativamente a las comunidades de propietarios, siendo especialmente significativo el impacto por el incremento del gas, que está llevando a una situación económica límite a las comunidades de propietarios que van a tener que establecer derramas extraordinarias para poder hacer frente a estos importes.

El presidente del Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de fincas, José Feria, también presidente del colegio de Sevilla, reclama “la necesidad de introducir mecanismos que compensen los altos precios de la energía coincidiendo con una de las épocas del año de mayor demanda, se hace más patente que nunca, de ahí la importancia de que puedan aplicarse las medidas fiscales de reducción de la carga fiscal solicitadas por el Consejo General”.

El aumento de los precios por término medio se ha incrementado en torno al 10% para la electricidad, y alrededor de un 60% para el gas, con respecto a la temporada 2020/2021. En muchos casos, según la fecha y el tipo de contrato, este incremento puede ser mucho mayor.

Aunque los Administradores de Fincas colegiados asesoran a las juntas de propietarios sobre los mejores sistemas de ahorro energético y sus tarifas correspondientes, lo cierto es que los ascensores, garajes, calderas o la iluminación de zonas comunes necesitan mucha energía para su funcionamiento yestos son servicios esenciales y hay que mantenerlos pese al fuerte incremento de las facturas energéticas.

Para los Administradores de Fincas colegiados, se corre el riesgo de que muchas comunidades de propietarios no puedan hacer frente a estos gastos si no se aprueban medidas como las deducciones fiscales que solicita el Consejo nacional.

Los Administradores de Fincas colegiados consideran esencial que las comunidades de propietarios soliciten los Fondos Next Generation para realizar obras de rehabilitación y energías renovables, que será fundamental no solo para abaratar las facturas energéticas, sino para construir entornos más saludables. En ese sentido, el Consejo Andaluz pone en valor el protocolo firmado el pasado mes de octubre con laConsejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio para el asesoramiento y la información de dichos fondos a las comunidades de propietarios.

El Plan de Rehabilitación Energética de IDAE concederá ayudas para las reformas de edificios

 Se estima que en torno al 80% de las construcciones de nuestro país han recibido una calificación energética inferior a la D, lo que implica que algunas de ellas no solo no ahorran energía, sino que gastan más que la media, como podemos comprobar en esta explicación de Twenergy sobre las etiquetas de eficiencia energética, dependientes de la Unión Europea: las letras D y E equivalen a un "aprobado", mientras que E y F indican una deficiente gestión de la energía en el inmueble.

Además del potencial despilfarro de energía que implica no disponer de una vivienda adecuada a los estándares europeos, esta situación también se traduce en la reducción del valor de mercado del inmueble. Desde 2013, poseer un certificado de eficiencia energética es obligatorio por ley, y este dato siempre debe acompañar la información sobre la venta o el alquiler de una casa, igual que figura, por ejemplo, en cualquier electrodoméstico que adquiramos. 

Inconvenientes y ventajas

En España hay 17 millones de viviendas, 12 millones de las cuales están integradas en comunidades de propietarios. Esta fragmentación de la propiedad dificulta la toma de decisiones, según señalan en IDAE. A esto se suma que las comunidades de vecinos tienden a pensárselo dos veces antes de emprender reformas integrales -no siempre es fácil encontrar empresas capaces de llevarlas a cabo-, y a subestimar el efecto que tienen sobre la vida de los vecinos. 

Sin embargo, el beneficio de muchas de ellas es palpable incluso en el corto plazo: por ejemplo, el aislamiento térmico resulta fundamental para mejorar no solo el confort que ofrece una vivienda, sino que supone un ahorro sustancial en calefacción, tal y como explican en IDAE mediante un ejemplo muy ilustrativo que recoge la web de la empresa de materiales de construcción Sustraik:

"Un edificio construido en 1975 (con más de 30 años de antigüedad, no se tuvo en cuenta el aislamiento), está ubicado en zona de rigurosos inviernos y veranos bastante calurosos (D3 según CTE) como Madrid, cuenta con 6 viviendas y tiene una superficie aproximada de fachada de 1000 m2. El sistema de calefacción es de una caldera con gas natural que funciona durante 5 meses al año (de noviembre a marzo), cuya demanda anual de energía es de 132 kWh/m2, lo que supone una factura de calefacción de 895 € al año por vivienda.

La solución adoptada es la rehabilitación de las cuatro fachadas del bloque de viviendas, incorporando un aislamiento por el exterior y un aplacado. El resultado es que la fachada ha conseguido aumentar su aislamiento en un 70% y, por consiguiente, se ha reducido el gasto de calefacción en un 35%. Por tanto, se pasa de un gasto de 895 € a 585 €, lo que supone un ahorro por vivienda de 310 €/año".

IDAE.

Las actuaciones previstas en el  Programa de Rehabilitación Energética de Edificios (PREE) 

Este plan, impulsado por el Gobierno a través del Ministerio para la Transición Ecológica y el reto Demográfico, y gestionado por las CCAA, está dotado con 300 millones de euros, e incluye ayudas para cambiar la envolvente térmica, sustituir calderas por opciones renovables o mejorar la eficiencia de la iluminación.  La subvención que concede IDAE es de, como mínimo, entre un 25% o un 35% del coste de la obra -15% en el caso del alumbrado-; los consumidores vulnerables podrán obtener un 15% adicional, y también se sumará hasta un 15% si la reforma permite obtener la calificación A. En total, sumando las diferentes ayudas, la subvención total puede ascender hasta el 75% o el 85% del importe, salvo para empresa, persona física o entidad con actividad comercial, pues se les aplicará el límite por ayudas de Estado. En todos los casos, los solicitantes deberán demostrar que el plan de rehabilitación propuesto mejorará la eficiencia del edificio en al menos una letra en la escala de emisiones de dióxido de carbono (kg CO2 /m2 año).

IDAE.

Las ayudas podrán destinarse tanto a las actuaciones en edificios completos como a las que se realicen en locales de esos edificios. Y sus beneficiarios, según aclaran en IDAE, son los siguientes: "Las personas físicas o jurídicas de naturaleza privada o pública que sean propietarias de edificios, las comunidades de propietarios constituidas conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios que de forma agrupada sean propietarios de edificios, las empresas explotadoras, arrendatarias o concesionarias de edificios, las empresas de servicios energéticos (ESEs), las entidades locales y el sector público institucional de cualesquiera administraciones públicas, las comunidades de energías renovables y las comunidades ciudadanas de energía, las entidades locales las administraciones de las CCAA y cualesquiera organismos públicos que actúen en representación de comunidades de propietarios u otros propietarios de edificios para promover y gestionar la realización de actuaciones de rehabilitación energética".

Este plan tiene como objetivo cumplir las metas de descarbonización señaladas en el Plan Nacional de Energía y Clima (PNIEC), que aspira a que en 2030 el 74% del sistema eléctrico dependa de fuentes renovables. Las estimaciones del propio PNIEC elevan a 48.000 los empleos netos anuales que este programa de rehabilitación generará a lo largo de la presente década.

En el sitio web Aplica la ecológica, IDAE brinda a los ciudadanos soluciones sencillas para mejorar sus hábitos energéticos y contribuir con la transición energética de nuestro país, cuya meta es la neutralidad climática en 2050. En el apartado "Mejora la eficiencia energética de tu hogar" se encuentra información útil para enfocar un plan de reformas eficiente, y que aspira a involucrar a toda la sociedad bajo el lema "Construye tu futuro, aplica la ecológica". 

'Aplica la ecológica' es una campaña de Comunicación y Publicidad Institucional 'Energía y Ciudadano', del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía, perteneciente al Ministerio para la Transición Ecológica y Reto Demográfico.

PAGAR MENOS EN LA FACTURA DE LA LUZ DE LA COMUNIDAD, ES POSIBLE.

El cambio térmico en un edificio es muy importante, se puede estudiar la incidencia de los rayos solares y el consumo de la calefacción y el aire acondicionado. Tanto para la eficiencia energética de la comunidad de propietarios como para los pisos de los particulares.

Un punto que se tiene muy poco en cuenta es el Aislamiento.

AISLAMIENTO

El edificio entero es, el demandante del calor o frío y, a la vez, su continente. Por este motivo, prestar atención a los aislamientos resulta fundamental:

Revisión de cerramientos exteriores. Sobre todo en invierno, es conveniente comprobar estas estancias para verificar que no tengamos fugas de calor.

Remplazar marcos. Los marcos de puertas y ventanas defectuosos o deteriorados por el paso del tiempo han de ser sustituidos. Además, se mejorará el comportamiento acústico.

Doble cristal. La sustitución de las ventas tradicionales por unas con doble cristal también favorecerá a preservar tanto el calor en invierno como el frío en verano.

Reforma de fachadas. Sin duda es la medida más cara, pero de asumir una reforma de este tipo, utilizar siempre materiales aislantes o, en su defecto, inyectarlos en las cámaras de aire.

Hay miles y miles de Comunidades de Vecinos que pagan cantidades desorbitadas, y quieren pagar menos en la factura de la luz de la comunidad.

Cambiar de Compañía, cambiar de tarifa, cambiar de potencia, hacer un estudio de eficiencia energética, y otras actuaciones técnicas, son algunas de las cosas que hay que analizar y estudiar.

¿Quién está obligado al pago de las cuotas de la comunidad? ¿Responde el nuevo propietario de las cuotas impagadas del anterior?

Todo copropietario, por el hecho de serlo y desde el momento en que, por la adquisición de un piso o local, entra a formar parte del régimen de propiedad horizontal, viene obligado al pago de los gastos comunes "sin que la no utilización de un servicio exima de las obligaciones correspondientes" (art. 9.2 LPH).

No se deja de tener obligación de pagar por el hecho de no usar los elementos y servicios comunes. No hay exoneración por decisiones particulares, que no pueden repercutirse a los demás, como tener cerrada la vivienda, o no usar la calefacción central o la piscina, ni el mal funcionamiento del servicio general excusa de sostenerlo, a modo de renuncia, sino exclusivamente autoriza a exigir el derecho a que funcione como debiera.

En caso de transmisión de la finca, el deudor que responde normalmente del pago de los gastos generales es el propietario en el momento en que se produce la obligación de satisfacer el gasto, y ello con independencia de que se verifique la enajenación del elemento común, o de la afección real temporal de la Ley, que de seguido se comentará. Por consiguiente, al margen de que la Comunidad pueda accionar frente al actual propietario, la responsabilidad, subjetivamente real y ambulatoria, es personal del propietario-deudor histórico.

Por otro lado, del contenido de los arts. 9.1.e) y 21 LPH se deduce que la obligación impuesta a cada propietario de contribuir a los gastos comunes no se extingue, una vez nacida, por el solo hecho de la transmisión del piso o local.

Ningún precepto atribuye efecto extintivo del deber de contribución a los gastos comunes, ni tampoco su transmisión "ipso iure", por el hecho de la transmisión del dominio. Y el art. 9.1.e) párrafo 3.º LPH precisamente, sin excluir o eliminar la responsabilidad del propietario que lo era cuando la obligación surgió, se limita a afectar la finca, cualquiera que sea su dueño actual, al pago de los gastos producidos en un determinado lapso temporal, de tal suerte que el propietario actual que no lo fuere al tiempo del nacimiento de la obligación sólo responderá en dicha medida es decir, cuantitativamente por los gastos producidos en los tres últimos años (hasta la reforma de la Ley 8/2013 el límite estaba en un año) y la parte vencida de la anualidad corriente, y cualitativamente con sólo el piso o local. Y resulta evidente que esta doble restricción únicamente puede entenderse y justificarse en que, pese a la transmisión de la titularidad del dominio, subsiste la obligación del propietario anterior.

Pues bien, esta continuidad en la responsabilidad del propietario persevera aunque los gastos generales sean de tiempo posterior a la transmisión, si no se cumple lo previsto en el art. 9.1.i) LPH. Se trata de un mecanismo de ampliación del patrimonio de responsabilidad para la Comunidad de cara al percibo de las cuotas por gastos comunes, sumando el de quien vende al de quien compra, aunque las probabilidades de tal percibo sólo son mayores, en la realidad, si el copropietario transmitente tiene paradero conocido y otros bienes aparte de la finca que ha transmitido.

Esta norma exige que el transmitente comunique la transmisión al Secretario de la Comunidad, o a cualquier representante de la Junta (art. 13 LPH, al que se hace remisión), por cualquier medio que pueda tener constancia, con los datos del nuevo titular, bajo sanción de que, si no cumple, responderá solidariamente de los gastos habidos con posterioridad a la transmisión, abstracción hecha del derecho de repetir entre partes.

En principio, parece que esta notificación de que se enajena el elemento privativo, en las mismas condiciones, y con idéntica eficacia, puede hacerla el adquirente.

Ahora bien, el párrafo 3.º del art. 9.1.i) LPH, contempla la exoneración de la solidaridad en la respuesta a los gastos generales posteriores a la transmisión, a pesar de no haberse notificado, cuando cualquiera de los órganos de gobierno haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio (1), por "actos concluyentes del nuevo propietario" (2), o por ser la transmisión notoria (3).

Lo más problemático es qué pueda reputarse concluyente en una persona que ocupa o usa un elemento de la Comunidad en orden a suponer su propiedad, fuera de algún tipo de documento. Debe estimarse que estas salvedades a la notificación formal se identifican con cualquier tipo de reconocimiento de una nueva propiedad efectuado por la Comunidad.

¿Cuándo necesito un certificado energético?

¿Cuándo necesito un certificado energético?

Si tuviéramos que comenzar por las conclusiones, te diría que necesitas un certificado de eficiencia energética cuando vayas a vender o alquilar una vivienda. Esto es lo habitual pero ahora vamos a desgranar las diferentes situaciones ante las que te puedes encontrar, y en las que generalmente cualquier propietario tiene dudas.

¿Cuándo lo necesito?

Si eres el propietario o el promotor que vende o alquila un inmueble necesitas obligatoriamente desde el 1 de junio de 2013 un certificado energético para publicitarlo. Además lo deberás entregar en la venta, o una copia en el contrato de alquiler.

El certificado energético también es obligatorio para todos los edificios de nueva construcción o para los que realicen una rehabilitación o reforma con una superficie superior a 1000 m2 y que afecte al 25% de sus cerramientos.

Excepciones

1. La primera excepción se refiere al tipo de alquiler, si el piso que alquilas estará arrendado menos de cuatro meses al año no resulta obligatorio realizar el certificado. Por ello si tienes un piso turístico, probablemente necesites una autorización dependiendo de tu comunidad autónoma, pero si son alquileres cortos no lo necesitarás.

2. Otro caso en el que no es obligatorio tener un certificado energético, es cuándo se trata deedificios aislados con menos de 50 m2 útiles. Esto suele suceder si tienes una edificación en una finca o terreno lejano a una población. Las viviendas dentro de un bloque de menos de 50 m2 (estudios, pequeños apartamentos, etc) si deben realizarlo.

3. Los garajes son otra excepción, ya que a la hora de vender o alquilar un piso no se tiene que tener en cuenta el parking en el certificado. Esto es así por ser considerada una zona no habitable.

4. Los trasteros al igual que los garajes no se certifican por ser una parte no habitable, que se considera externa a la vivienda y que no afecta a la eficiencia.

5. Otra excepción son los edificios en estado ruinoso que se compran para reformar o demoler. El certificado tendría que realizarse al finalizar la rehabilitación.

6. Por último cabe destacar que si compras una vivienda o edificio que es considerado un monumento protegido oficialmente, por ejemplo un edificio perteneciente al casco histórico de tu ciudad, tampoco necesitarás el certificado. Puede encontrarse protegido por su valor arquitectónico o histórico, y probablemente no podrás realizar grandes cambios o reformas en el edificio. Por ello, no se tiene en cuenta su eficiencia ya que es complicado poder modificarlo para mejorar su calificación.

¿Qué ocurre si tengo un negocio?

Si vas a vender o alquilar un local o una oficina también necesitarás realizar el proceso de certificación energética. Sin embargo, al igual que en las viviendas y edificios, en el caso de los inmuebles comerciales existen excepciones.

1. Los locales que se encuentran en bruto no lo necesitan hasta que no se realice la obra. Una vez que hemos realizado la obra y contamos con elementos como la iluminación, las instalaciones, y los cerramientos ya podemos realizar la certificación.

2. En el caso de que lo que vayas a vender o alquilar sea una nave industrial, sólo tendremos en cuenta las oficinas de más de 50 m2 que se encuentren dentro de la nave. El certificado energético no afecta a la parte de uso industrial, sólo a la zona de oficina y baños.

3. Otra excepción son las construcciones provisionales que tienen uso comercial durante menos de dos años. Un ejemplo son las casetas de obra, las casas piloto, etc.

4. Por último, si el local que vas a alquilar o vender está destinado al culto o actividades religiosas tampoco necesitará un certificado. Es el caso de capillas, iglesias, conventos, o lugares en los que se imparte docencia religiosa.

Si te encuentras en uno de los casos en los que necesitas un certificado energético, o tu caso es tan concreto que necesitas asesoramiento técnico especial puedes consultar a técnicos profesionales del sector de la eficiencia energética.

TODO LO QUE NECESITA SABER SOBRE EL CERTIFICADO ENERGÉTICO DE EDIFICIOS Y VIVIENDAS

Qué es, dónde y cómo se pueden adquirir estos nuevos títulos, necesarios para vender o alquilar los inmuebles

Desde el pasado 1 de junio, las viviendas en venta o en alquiler deben disponer de un certificado de eficiencia energética. De no ser así, los propietarios PUEDEN ser multados con sanciones que van desde los300 hasta los 6.000 euros, según el Real Decreto aprobado el pasado 5 de abril, que se completó posteriormente con varias enmiendas en el proyecto de Ley de reforma de la rehabilitación. ESTE certificado especificará mediante una escala de siete letras, de la A a la G, el nivel de emisiones de CO2 en comparación con las dimesiones del edificio. De este modo, se pretende que el comprador o el inquilino PUEDA «valorar y comparar la eficiencia energética como un factor añadido para la toma de decisiones de compra o alquiler».

¿En qué consiste?

En un edificio, la eficiencia energética se calcula midiendo la energía consumida todos los años en CONDICIONES normales de uso y ocupación. Para ello se tienen en cuenta todos los servicios utilizados de manera habitual, como «la calefacción, la refrigeración, la ventilación, la producción de agua caliente sanitaria y la iluminación, a fin de mantener las condiciones de confort térmico y lumínico y sus necesidades de agua caliente sanitaria y calidad de aire interior».

En concreto, el indicador recoge los kilogramos de CO2 divididos por los metros cuadrados de la vivienda (kg CO2/m2 al año). A aquellos con un ratio de emisiones por debajo de los 6,8 kg CO2/m2 al año se le asigna la letra A, la mejor calificación. La peor nota (la G) es para aquellos inmuebles que superan los 70,9 kg C02/m2 anuales.

¿Qué edificios se deben certificar?

Por lo general, todos los inmuebles disponibles PARA la venta o el alquiler. La normativa incluye algunas excepciones en cuanto a los edificios que deben solicitar el certificado, aunque la mayor PARTEno son representantivos del actual parque de viviendas.

Así, por ejemplo, no resulta obligatorio para los pisos arrendados durante menos de cuatro meses, edificios aislados con MENOS de 50 metros cuadrados útiles, edificios y monumentos protegidos en los que se altera su carácter o aspecto, lugares de culto o religiosos, construcciones provisionales (para menos de dos años) y la parte no residencial de edificios industriales y agrícolas.

Por su parte, será obligatorio para todos los edificios de nueva construcción y también cuando se haga una rehabilitación o reforma de edificio con una superficie útil superior a 1.000 metros cuadrados, que afecte a más del 25% del total de sus cerramientos.

¿Cuándo se tiene que entregar el certificado?

Los propietarios que deseen vender sus pisos deberán poner a disposición de los compradores este título en el momento en el que se efectúa la operación, mientras que en el caso de los alquileres el casero deberá entregar una copia al inquilino. Es decir, no se PUEDEsolicitar el certificado una vez que se ha realizado la venta o el arrendamiento del inmueble. Este certificado tendrá una validez de diez años.

¿Dónde se puede solicitar?

El interesado en solicitar el certificado deberá acudir a los técnicos en posesión de titulación habilitante (arquitectos o ingenieros). El propietario tendrá total libertad para elegirlos, en SANSALONI ASESORES INMOBILIARIOS Y FINANCIEROS, tramitaremos por usted dicho certificado por un bajo coste y gratuitamente si disponemos de la exclusiva en la venta o alquiler de dicha vivienda.

¿Cuáles son las sanciones?

La ley establece sanciones que oscilan DESDE los 300 euros a los 600 euros en el caso de las infracciones leves, de los 601 a los 1.000 euros en el de las graves y de los 1.001 a los 6.000 euros para las muy graves.

TODO LO QUE SE NECESITA SABER SOBRE EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA DE EDIFICIOS

Desde el pasado 1 de junio, las viviendas en venta o en alquiler deben disponer de un certificado de eficiencia energética. De no ser así, los propietarios pueden ser multados con sanciones que van desde los 300 hasta los 6.000 euros, según el Real Decreto aprobado el pasado 5 de abril, que se completó posteriormente con varias enmiendas en el proyecto de Ley de reforma de la rehabilitación. Este certificado especificará mediante una escala de siete letras, de la A a la G, el nivel de emisiones de CO2 en comparación con las dimesiones del edificio. De este modo, se pretende que el comprador o el inquilino pueda «valorar y comparar la eficiencia energética como un factor añadido para la toma de decisiones de compra o alquiler», aclara en un comunicado la sociedad de tasación de Sansaloni Tasaciones y Pericias.

¿En qué consiste?

En un edificio, la eficiencia energética se calcula midiendo la energía consumida todos los años en condiciones normales de uso y ocupación. Para ello se tienen en cuenta todos los servicios utilizados de manera habitual, como «la calefacción, la refrigeración, la ventilación, la producción de agua caliente sanitaria y la iluminación, a fin de mantener las condiciones de confort térmico y lumínico y sus necesidades de agua caliente sanitaria y calidad de aire interior», detalla Tinsa.

En concreto, el indicador recoge los kilogramos de CO2 divididos por los metros cuadrados de la vivienda (kg CO2/m2 al año). A aquellos con un ratio de emisiones por debajo de los 6,8 kg CO2/m2 al año se le asigna la letra A, la mejor calificación. La peor nota (la G) es para aquellos inmuebles que superan los 70,9 kg C02/m2 anuales.

¿Qué edificios se deben certificar?

Por lo general, todos los inmuebles disponibles para la venta o el alquiler. La normativa incluye algunas excepciones en cuanto a los edificios que deben solicitar el certificado, aunque la mayor parte no son representantivos del actual parque de viviendas.

Así, por ejemplo, no resulta obligatorio para los pisos arrendados durante menos de cuatro meses, edificios aislados con menos de 50 metros cuadrados útiles, edificios y monumentos protegidos en los que se altera su carácter o aspecto, lugares de culto o religiosos, construcciones provisionales (para menos de dos años) y la parte no residencial de edificios industriales y agrícolas.

Por su parte, será obligatorio para todos los edificios de nueva construcción y también cuando se haga una rehabilitación o reforma de edificio con una superficie útil superior a 1.000 metros cuadrados, que afecte a más del 25% del total de sus cerramientos.

¿Cuándo se tiene que entregar el certificado?

Los propietarios que deseen vender sus pisos deberán poner a disposición de los compradores este título en el momento en el que se efectúa la operación, mientras que en el caso de los alquileres el casero deberá entregar una copia al inquilino. Es decir, no se puede solicitar el certificado una vez que se ha realizado la venta o el arrendamiento del inmueble. Este certificado tendrá una validez de diez años.

¿Dónde se puede solicitar?

El interesado en solicitar el certificado deberá acudir a los técnicos en posesión de titulación habilitante (arquitectos o ingenieros). El propietario tendrá total libertad para elegirlos.

¿Cuánto cuesta?

No existe un precio determinado. Cada técnico realiza su propuesta. Algunas páginas web, como www.sansaloni.org , permiten acceder a las ofertas disponibles teniendo en cuenta el tipo de inmueble y la zona de residencia.

¿Cuáles son las sanciones?

La ley establece sanciones que oscilan desde los 300 euros a los 600 euros en el caso de las infracciones leves, de los 601 a los 1.000 euros en el de las graves y de los 1.001 a los 6.000 euros para las muy graves.


Información: Vicente Sansaloni Galiana.

El Libro del Edificio: definición, contenido y obligaciones

El Libro del Edificio, que debe entregarse a los usuarios finales del edificio según establece el art. 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), es el conjunto de documentos gráficos y escritos que constituyen el archivo y registro del historial e incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del edificio y que permite poner a disposición del propietario del mismo o de la comunidad de propietarios, según se trate, los datos, información e instrucciones necesarias para:

• La utilización adecuada de los espacios, elementos constructivos e instalaciones.
• Poder llevar a cabo el mantenimiento y conservación.
• Ejecutar las obras posteriores de reforma, reparación o rehabilitación.
• Acreditar el cumplimiento de las obligaciones de la comunidad de propietarios.
• Facilitar, en su caso, el esclarecimiento de responsabilidades por daños materiales.
• Poder contratar los servicios y suministros necesarios.
• Ejercitar, en su caso, el resarcimiento de los daños materiales causados por vicios y defectos de la construcción que estén asegurados.

El Libro del Edificio estará formado por:

• El proyecto: los documentos (memoria, planos, presupuesto, pliegos de condiciones) mediante los que se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras. Se incluirán las modificaciones debidamente aprobadas.
• El acta de recepción de la obra: este documento estará firmado por el promotor y el constructor. Incluirá las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
• La relación de los agentes participantes: se identificarán los agentes que hayan intervenido durante el proceso de edificación.
• Las instrucciones de uso y mantenimiento: Se documentarán las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de acuerdo con la normativa que le sea de aplicación.

También es obligatorio incorporar al Libro del Edificio la documentación que se vaya generando durante el periodo de uso y conservación del edificio. Por tanto, a partir de la recepción de la documentación mencionada y de la entrega al uso del edificio, el propietario de éste o la comunidad de propietarios, según se trate, están obligados a:

• Conservar la documentación recibida del promotor y transmitirla al comprador en caso de venta del edificio.
• Tener a su cargo la documentación del edificio (Libro del Edificio) y a disposición de las administraciones públicas o autoridades competentes.
• Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación, realizadas sobre el mismo.