El Plan de Rehabilitación Energética de IDAE concederá ayudas para las reformas de edificios

 Se estima que en torno al 80% de las construcciones de nuestro país han recibido una calificación energética inferior a la D, lo que implica que algunas de ellas no solo no ahorran energía, sino que gastan más que la media, como podemos comprobar en esta explicación de Twenergy sobre las etiquetas de eficiencia energética, dependientes de la Unión Europea: las letras D y E equivalen a un "aprobado", mientras que E y F indican una deficiente gestión de la energía en el inmueble.

Además del potencial despilfarro de energía que implica no disponer de una vivienda adecuada a los estándares europeos, esta situación también se traduce en la reducción del valor de mercado del inmueble. Desde 2013, poseer un certificado de eficiencia energética es obligatorio por ley, y este dato siempre debe acompañar la información sobre la venta o el alquiler de una casa, igual que figura, por ejemplo, en cualquier electrodoméstico que adquiramos. 

Inconvenientes y ventajas

En España hay 17 millones de viviendas, 12 millones de las cuales están integradas en comunidades de propietarios. Esta fragmentación de la propiedad dificulta la toma de decisiones, según señalan en IDAE. A esto se suma que las comunidades de vecinos tienden a pensárselo dos veces antes de emprender reformas integrales -no siempre es fácil encontrar empresas capaces de llevarlas a cabo-, y a subestimar el efecto que tienen sobre la vida de los vecinos. 

Sin embargo, el beneficio de muchas de ellas es palpable incluso en el corto plazo: por ejemplo, el aislamiento térmico resulta fundamental para mejorar no solo el confort que ofrece una vivienda, sino que supone un ahorro sustancial en calefacción, tal y como explican en IDAE mediante un ejemplo muy ilustrativo que recoge la web de la empresa de materiales de construcción Sustraik:

"Un edificio construido en 1975 (con más de 30 años de antigüedad, no se tuvo en cuenta el aislamiento), está ubicado en zona de rigurosos inviernos y veranos bastante calurosos (D3 según CTE) como Madrid, cuenta con 6 viviendas y tiene una superficie aproximada de fachada de 1000 m2. El sistema de calefacción es de una caldera con gas natural que funciona durante 5 meses al año (de noviembre a marzo), cuya demanda anual de energía es de 132 kWh/m2, lo que supone una factura de calefacción de 895 € al año por vivienda.

La solución adoptada es la rehabilitación de las cuatro fachadas del bloque de viviendas, incorporando un aislamiento por el exterior y un aplacado. El resultado es que la fachada ha conseguido aumentar su aislamiento en un 70% y, por consiguiente, se ha reducido el gasto de calefacción en un 35%. Por tanto, se pasa de un gasto de 895 € a 585 €, lo que supone un ahorro por vivienda de 310 €/año".

IDAE.

Las actuaciones previstas en el  Programa de Rehabilitación Energética de Edificios (PREE) 

Este plan, impulsado por el Gobierno a través del Ministerio para la Transición Ecológica y el reto Demográfico, y gestionado por las CCAA, está dotado con 300 millones de euros, e incluye ayudas para cambiar la envolvente térmica, sustituir calderas por opciones renovables o mejorar la eficiencia de la iluminación.  La subvención que concede IDAE es de, como mínimo, entre un 25% o un 35% del coste de la obra -15% en el caso del alumbrado-; los consumidores vulnerables podrán obtener un 15% adicional, y también se sumará hasta un 15% si la reforma permite obtener la calificación A. En total, sumando las diferentes ayudas, la subvención total puede ascender hasta el 75% o el 85% del importe, salvo para empresa, persona física o entidad con actividad comercial, pues se les aplicará el límite por ayudas de Estado. En todos los casos, los solicitantes deberán demostrar que el plan de rehabilitación propuesto mejorará la eficiencia del edificio en al menos una letra en la escala de emisiones de dióxido de carbono (kg CO2 /m2 año).

IDAE.

Las ayudas podrán destinarse tanto a las actuaciones en edificios completos como a las que se realicen en locales de esos edificios. Y sus beneficiarios, según aclaran en IDAE, son los siguientes: "Las personas físicas o jurídicas de naturaleza privada o pública que sean propietarias de edificios, las comunidades de propietarios constituidas conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios que de forma agrupada sean propietarios de edificios, las empresas explotadoras, arrendatarias o concesionarias de edificios, las empresas de servicios energéticos (ESEs), las entidades locales y el sector público institucional de cualesquiera administraciones públicas, las comunidades de energías renovables y las comunidades ciudadanas de energía, las entidades locales las administraciones de las CCAA y cualesquiera organismos públicos que actúen en representación de comunidades de propietarios u otros propietarios de edificios para promover y gestionar la realización de actuaciones de rehabilitación energética".

Este plan tiene como objetivo cumplir las metas de descarbonización señaladas en el Plan Nacional de Energía y Clima (PNIEC), que aspira a que en 2030 el 74% del sistema eléctrico dependa de fuentes renovables. Las estimaciones del propio PNIEC elevan a 48.000 los empleos netos anuales que este programa de rehabilitación generará a lo largo de la presente década.

En el sitio web Aplica la ecológica, IDAE brinda a los ciudadanos soluciones sencillas para mejorar sus hábitos energéticos y contribuir con la transición energética de nuestro país, cuya meta es la neutralidad climática en 2050. En el apartado "Mejora la eficiencia energética de tu hogar" se encuentra información útil para enfocar un plan de reformas eficiente, y que aspira a involucrar a toda la sociedad bajo el lema "Construye tu futuro, aplica la ecológica". 

'Aplica la ecológica' es una campaña de Comunicación y Publicidad Institucional 'Energía y Ciudadano', del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía, perteneciente al Ministerio para la Transición Ecológica y Reto Demográfico.

DIFERENCIA ENTRE UNA FISURA Y UNA GRIETA

 Cómo distinguirlas y cómo saber cuándo son peligrosas.

                

 ¿Es peligrosa esta grieta? ¿Es una grieta o una fisura?

            Lamentablemente, es frecuente que en viviendas de nueva construcción, sus recientes propietarios observen en sus inmuebles pequeñas grietas o fisuras, y se planteen,  con preocupación, si pueden ser peligrosas o no. Para ello es importante saber la diferencia entre unas y otras:

                   Primero, una fisura  es una abertura superficial, inferior a 1 mm (normalmente de 0.5 mm) aparentemente un “pelito” en la pared,  que no ha roto la fábrica de ladrillo, tan sólo su superficie. Se puede deber a una dilatación térmica de materiales, a que no estuviera bien ejecutado el enfoscado, o a cualquier otra causa,  pero no afectando a la estructura,  solamente a la estética de la vivienda. Su trazado suele ser horizontal y paralelo a los marcos de las puertas, de las ventanas y a los forjados. Dichas fisuras, una vez que han surgido no experimentan ningún movimiento.

                   Por otro lado, una grieta ya tiene más grosor, de 1 mm hasta 5 mm y es más profunda, pudiendo haber partido el ladrillo,  el azulejo, e incluso pudiendo llegar a ser pasante (que se vea desde el otro lado del paramento) . El problema puede ser que la grieta sea síntoma de un daño estructural grave que puede afectar a la seguridad y a la estabilidad de la edificación. Su trazado suele ser en diagonal (perpendicular a la dirección del empuje), en zig-zag (dibujo de escalera) o vertical con algún tipo de ramificación.

                      Para determinar la gravedad de las grietas, hay que saber que pueden estar estabilizadas o no, y por ello lo mejor es que se siga su evolución. Para controlar si las grietas siguen creciendo y están en movimiento, un técnico debe colocar fisurómetros en las grietas y observar su progresión con el paso del tiempo.

            ¿Cómo saber si una grieta es peligrosa o no?

       Un perito arquitecto, especialista en patologías de la edificación deberá determinar la gravedad e importancia de las mismas, así como la propuesta de reparación más adecuada y el coste de dicha reparación. En casos muy graves, incluso puede recomendar la colocación de puntales o el desalojo.

Las comunidades con calefacción central tendrán que instalar repartidores de coste antes de marzo de 2023

 Si es de los que tiene calefacción central, sepa que tiene los días contados. A partir de 2023 pagarán solo por lo que consumen. La medida afecta a más de medio millón de madrileños.

Antes de marzo de 2023, todas las comunidades de propietarios madrileñas con calefacción central tendrán que instalar de manera obligatoria repartidores de coste, por la que cada inquilino pagará por lo que consume. . La norma afectará a 540.000 hogares madrileños y se calcula que supondrá un ahorro de 210 euros anuales por hogar, y casi un millón de gases de efecto invernadero, según cálculos de la compañía ISTA. Los aparatos se colocan en los radiadores, explica el técnico de ISTA José Luis Maestre.

Una medida bien recibida por casi todos los usuarios que podrán de esta manera controlar la temperatura a la que quieren tener sus radiadores

En Madrid la fecha límite para solicitar un presupuesto es el 1 de julio de 2021 y tendrán 15 meses para llevar a cabo la instalación. Si no se hacen se fijan sanciones que irás desde los 1.000 a los 10.000 euros.

La antena colectiva de la comunidad es un elemento común

Quiero consultar una pequeña cuestión acerca de la antena colectiva de la comunidad.
Hace dos meses nos hemos mudado a un nuevo edificio. Anteriormente este piso estaba deshabitado, por lo que no tenían ningún cable que llegara a dar señal televisiva. Después de dos meses insistiendo a la presidenta para que bajen un cable hasta nuestro piso, seguimos sin noticias. Así llevamos más de 60 días, y ni la comunidad, ni el administrador ni la presidenta nos toman en consideración. Creemos que es obligatorio que todos los vecinos tengan acceso a esa antena colectiva de la comunidad.

Agradeceríamos una respuesta.

Respuesta

La antena colectiva de la comunidad es un elemento común por su naturaleza.

El artículo 396 del Código Civil la incluye dentro de una lista no exhaustiva de los elementos comunes, y dice textualmente:

“… los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, … … …, , así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo …”

Por otra parte, el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, establece en su artículo 2 la obligación de implantar una Instalación Común de Telecomunicación en todos los edificios acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal.

Al ser un elemento común, todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos de su mantenimiento, con arreglo a su cuota de participación. Así se establece en el artículo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

De todo ello se deduce la obligación de la comunidad a facilitar la conexión de su vivienda a la antena colectiva comunitaria. Para ello, tendrá que llevar la toma de la antena hasta la entrada de su vivienda. Y el propietario tendrá que hacerse cargo de la instalación dentro de la misma.

Las obras en el régimen de propiedad horizontal.

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) dispone que: "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".

Este artículo se marca un claro objetivo: determinar el marco jurídico de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y éste con la comunidad, facultándosele a aquél para que en el libre desarrollo de su derecho de propiedad, pueda realizar las obras o modificaciones de sus elementos, pero sin que éstas supongan menoscabo o alteración de los elementos comunes o de otro propietario, y todo ello en relación a la seguridad, la estructura y la configuración o estado exterior del inmueble. En otro caso, dichas obras tendrán la consideración de ilegales. Es por ello, que el artículo 7 LPH prohíbe acometer obras de reparación en elementos comunes a cada uno de los comuneros, quienes, caso de advertir la necesidad de alguna con carácter urgente deberá limitarse a comunicarlo al administrador correspondiendo en definitiva la decisión de acometerla a la junta.

Es éste un auténtico "ius prohibendi" en relación con los elementos comunes en los que les está vedado a los copropietarios la realización de obras, innovaciones o reparaciones en general tendentes ya al mejor disfrute de lo privativo ya en beneficio de los demás copropietarios. Siendo así que respecto de ellos careciendo de facultades propias, haya de acudirse para la adopción de los oportunos remedios al administrador, al presidente de la comunidad, a la junta cuya convocatoria al efecto puede solicitarse, a la impugnación de sus acuerdos o finalmente a la autoridad judicial para que, en equidad y según dispone el artículo 17 LPH, determine, sin posible recurso, lo adecuado y necesario al urgente remedio de la necesidad creada en aras de la salvaguardia de los derechos de los copropietarios.

Por otro lado, nada impide que un propietario exija de la comunidad de propietarios, en el ámbito de las acciones que establece la LPH, la realización de las reparaciones y obras necesarias en los elementos comunes que le impidan o menoscaben el ejercicio adecuado a su propiedad individual pero ha de hacerlo por los cauces que la Ley le otorga para ello, entre las que cabe citar, en caso de desidia de la comunidad, los mecanismos prevenidos en el artículo 17 y, en los casos más graves, cabe admitir que acometiera las medidas imprescindibles de carácter urgente.

Cuando la voluntad de los copropietarios se manifiesta mediante actos inequívocos consentidores de unas obras en el edificio común la unanimidad que predice la LPH para la realización de aquéllas queda saneada por dicho consentimiento.

Por tanto, la realización de obras en fincas sometidas al régimen de propiedad horizontal, queda regulada en la siguiente forma:

1º. Obras que pueden realizarse por la sola voluntad de cada propietario, sin más requisito que el de dar cuenta de ellas previamente al representante de la comunidad;

2º. Obras de conservación y entretenimiento de la casa, a la que ha de atender y, consiguientemente, puede realizar el administrador sin necesidad de previo acuerdo en junta, así como las medidas urgentes, dando inmediata cuenta la junta o a los propietarios en cuanto a las reparaciones extraordinarias, y,

3º. Las demás requieren aprobación de la junta de propietarios, sea por el régimen de mayorías, bien por acuerdo unánime por cuanto afectan al título constitutivo.

Al anterior precepto se suma el artículo 12 LPH que dispone que: "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos". De ahí, que, en principio, la ley prohíbe todas las innovaciones que tienen por objeto la "estructura" o "fábrica" del edificio, o las cosas comunes, salvo que concurran una serie de requisitos. De hecho, en un gran número de casos, la jurisprudencia declara el carácter ilícito de las obras realizadas en partes privativas del edificio no sólo por sobrepasar los límites del artículo 7 LPH, sino también por afectar a elementos comunes y exigir, por tanto, unanimidad por aplicación del artículo 17.1, al implicar una modificación del título constitutivo.

Filtraciones y humedades en el interior de una vivienda, procedente de la falta de canalones e impermeabilización de la fachada

Un propietario que ha comprado hace más de 6 meses una vivienda en un edificio, nos pregunta que, puesto que ya no puede recurrir a lo que dice la ley sobre vicios ocultos por haber transcurrido los 6 meses, si puede reclamarle a la Comunidad de propietarios el problema de humedades que tiene, ya que le filtra por la fachada y es una zona común.

Y es que en la comunidad,  no hay canalones que recojan las aguas de lluvia,  o  los conductos están defectuosos y mal mantenidos,  pero  la comunidad se niega a arreglar, en definitiva se dan estos dos supuestos:

La fachada no está bien impermeabilizada

Hay falta de canalones para evitar que vaya directamente esa agua de lluvia a la fachada, y de ésta, cala a la casa del propietario que expone su consulta.

¿Qué es lo que puede hacer?

¿Puede reclamar a la comunidad que le repare?

¿Y si la comunidad no le contesta o muestra pasividad o inacción a su petición?

La solución:

Dice la Ley de Propiedad Horizontal, que los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal,  tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la junta de propietarios.

O sea, que la Comunidad debe hacer las obras.

¿Y que pasa si se niega, o la comunidad no responde, porque no hace caso a las reclamaciones de ese propietario?

Pues que el propietario tendrá derecho a hacer las obras por sí solo y reclamarle luego a la comunidad, PERO  debe requerir ANTES a la comunidad.

Dice el Tribunal Supremo que sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente, advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución.

Vicent Sansaloni

El propietario que realice obras sin el consentimiento expreso de la comunidad no puede reclamarlas

La Audiencia Provincial de Navarra dictó sentencia el pasado 27 de septiembre señalando que cuando se realizan obras en los elementos comunes es necesario el consentimiento expreso de la comunidad de propietarios. De este modo, no podría un propietario realizarlas de forma unilateral, aunque beneficiara a la comunidad, suponiendo el caso una contradicción de la norma de modo que no podría reclamar el pago de las mismas.
Atendiendo al caso que trata la sentencia anteriormente mencionada, el propietario había comprado una vivienda situada en un edificio con más de 100 años de antigüedad. A su llegada realizó obras de rehabilitación, ya que la cubierta no se encontraba en buen estado, modificando con las mismas la estructura exterior del edificio. Éste había avisado a la comunidad de propietarios, quienes nunca se opusieron, pero tampoco dieron su consentimiento, pues se trataba de una cuestión que se había abordado en anteriores juntas, pero sobre la cual no se había alcanzado ningún acuerdo.
Una vez finalizadas las obras, el propietario demando a todos los copropietarios del edificio en función de su cuota de participación, en reclamación de cantidad por la rehabilitación del tejado. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda porque consideraba que había falta de legitimación pasiva, al haber demandado individualmente a todos los copropietarios y también entendió que necesitaba el consentimiento de la comunidad para realizar las obras.
El demandante recurrió la misma, y la Audiencia Provincial reiteró el fallo de la de instancia, desestimando el recurso, señalando que la intervención en un elemento común no puede ser decidida y llevada a cabo por un propietario.
Lo relevante del caso, es que no se puede aceptar el consentimiento tácito en esta clase de actuaciones, pues, aunque los vecinos conocieran de las obras y no se opusieran, precisaban del consentimiento expreso.
Cuestión clave es que, aunque las obras se realizaron con el conocimiento y sin oposición de varios vecinos, éste no puede entenderse como consentimiento expreso por parte de la Comunidad.

El necesario impulso a la rehabilitación

Son necesarios la financiación por parte del Gobierno, que los administradores de fincas prosigan con el mantenimiento y que cambie la mentalidad de la sociedad


Acaba de cumplirse un año desde que se aprobó la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (Ley RRR). Es indudable que esta norma nace como fruto de la voluntad política de impulsar el mercado de la rehabilitación en nuestro país. Existe un consenso general entre todos los agentes (profesionales, empresas y los propios políticos) sobre la conveniencia de estimular este sector.

Estos años de crisis han evidenciado que el modelo de crecimiento y estabilidad del sector de la construcción basado en la vivienda nueva tiene demasiados riesgos. La actual coyuntura provoca una sensación generalizada de que nunca se volverá a los niveles de actividad en vivienda nueva alcanzados en los años anteriores a la crisis. Personalmente no lo tengo tan claro, porque los seres humanos somos contumaces y tendemos a repetir nuestros errores.

En cualquier caso, la alternativa al anterior modelo es la rehabilitación. Esta actividad es mucho más estable en el medio y largo plazo y menos sensible a los vaivenes de la economía. Entre todos ahora tenemos que hacer que este subsector económico empiece a funcionar.

El Gobierno ha creado un marco legal que pretende eliminar las rigideces que impiden el desarrollo de esta actividad. La Ley RRR y la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal no son perfectas, pero no cabe duda de que constituyen un principio. Ahora el Ejecutivo debe completar este marco legal con un programa de estímulos públicos y financiación.

Por nuestra parte, los demás agentes tenemos que colaborar con este y con los futuros gobiernos para que una rehabilitación de un edificio sea una actividad normal, no una excepción. Y debemos trabajar para lograr que esos edificios estén bien mantenidos, adelantarnos a los problemas y obtener el mejor aprovechamiento de nuestro parque inmobiliario. Nuestros despachos tienen que cumplir como primer objetivo la obtención de recursos para ganarnos la vida. Pero todos los administradores de fincas y los colegios profesionales debemos cumplir también una importante función social y en este caso hay que tener claro que el impulso de la rehabilitación es bueno para nuestros clientes, para su patrimonio y para el conjunto del país. De modo que rememos todos en la misma dirección.

El principal obstáculo a vencer es la mentalidad del conjunto de la sociedad. Es imprescindible que nos concienciemos de las innegables ventajas que tiene la rehabilitación y el adecuado mantenimiento: nos permiten disponer de edificios más seguros, más eficientes, más habitables y económicamente más rentables. Ahora nos corresponde ser la correa de trasmisión que haga llegar este mensaje al conjunto de la ciudadanía y, como siempre hemos hecho los administradores de fincas, cumplir con esta tarea con total profesionalidad.

El vecino del ático ha construido un segundo piso en altura sin permiso.

En un edificio en propiedad horizontal, los propietarios de los áticos edificaron hace 10 años en altura un segundo piso sin el permiso de la propiedad y sin permisos administrativos del ayuntamiento. ¿Tiene la comunidad derecho de vuelo?, ¿han prescrito las acciones civiles y administrativas por esta edificación?, ¿puede ejercerlas cualquier copropietario o debe ser un acuerdo de comunidad?

El vuelo es el espacio aéreo que en proyección vertical está por encima de la edificación sometida al régimen de propiedad horizontal, de modo que se puede imaginar tal derecho como aquel que habilita para construir nuevas plantas sobre las ya edificadas o proyectadas, siendo derecho susceptible de tráfico jurídico y de inscripción en el registro de la propiedad, conforme a lo dispuesto en el art. 16 del Reglamento Hipotecario. 

En la inscripción se hará constar las cuotas que deban de corresponder a las nuevas plantas en los elementos o gastos comunes o las normas para su establecimiento y las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción. 

En los supuestos en que no exista la reserva del derecho de vuelo o sobre edificación, este corresponde a todos los codueños del edificio, al consistir en una facultad derivada del dominio, con lo que siendo copropietarios del suelo, lo han de ser asimismo del espacio aéreo. 

La construcción de tales nuevas plantas afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, ajustándose al procedimiento del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) según el cual la construcción de nuevas plantas... afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el art. 17.1 de la LPH, que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios reunidos en la junta.

Por lo tanto, si como en el caso de su pregunta la edificación de la nueva planta se hizo sin el consentimiento de la comunidad de propietarios, se podrá reclamar a los comuneros que hicieron las obras sin autorización, ya que el plazo más restrictivo para ejercitar la acción correspondiente es el de 15 años, aunque incluso podría entenderse aplicable el plazo de 30 años. En todo caso, en uno y otro supuesto, la acción no habría prescrito. 

Con respecto a la falta de autorización administrativa, la misma prescribe a los cuatro años, por lo que en vía administrativa dicha falta de autorización administrativa habría prescrito. 

Desperfectos en una terraza de uso privativo

CONSULTA:

Soy propietario de un ático de VPO con una terraza todo alrededor de unos 250 m2 de propiedad común y derecho de uso para nosotros, ya que solo se accede desde la vivienda.

Conocido en este mes el peritaje solicitado por la comunidad de vecinos, el resultado es un importe total de 120.000 euros (entre terrazas y problemas de inundaciones en el sótano y parking) entre los dos edificios iguales. El defecto es de obra, falta de juntas de dilatación (se van levantando todas las baldosas), despegue de todo el rodapié de baldosa en toda la terraza debido a la lluvia y al mal pegado del cemento cola. Los gastos por reparación de cada terraza son de 40.000 euros.

Las preguntas son:

• Si la comunidad se niega, tanto a denunciar a la promotora como a arreglarlo entre todos, argumentado que si yo solo tengo acceso, yo me lo coma, ¿puedo denunciar yo solo a la promotora?
• ¿Debo denunciar antes a la comunidad, ya que se trata de un bien común?
• Si fuera así, ¿existe un plazo de tiempo para la reparación?

Olvidaba mencionar que no ha existido riesgo alguno de filtraciones de agua a los pisos inferiores en 8 años que tienen las viviendas.

RESPUESTA:

La polémica sobre quién paga los desperfectos en una terraza de uso privativo es habitual en muchas comunidades de propietarios.

Una terraza de uso privativo es un elemento común por su naturaleza (cubre la vivienda inferior), y es un elemento privativo por su uso (la disfruta el propietario del ático).

Los desperfectos que se producen en una terraza de uso privativo pueden ser originados por  una de estas tres causas:

• Mantenimiento defectuoso del usuario, en cuyo caso la reparación debe hacerse a su cargo, tal y como establece el artículo 9.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal.
• Deterioro de la capa impermeabilizante interna, por el transcurso del tiempo, o por una mala ejecución de la misma, lo que obliga a la comunidad a efectuar la reparación, según lo dispuesto en el artículo 10.1 de la LPH.
• Defecto de obra, achacable al promotor y constructor, quienes serían los responsables de su reparación

Es de suponer que en el peritaje que menciona, se especificarán las causas del deterioro, lo que servirá de fundamento para llevar a cabo la oportuna reclamación judicial a los responsables, si estamos dentro del plazo legal para reclamar.

Respondiendo a sus preguntas concretas:

• El propietario está legitimado para reclamar las reparaciones necesarias derivadas dedefectos constructivos, en beneficio de la comunidad.
• Como la comunidad es responsable del mantenimiento de los elementos comunes, puede demandar a la comunidad para que los repare, independientemente de que ella pueda reclamar a la promotora.
• No hay plazo para la reparación de los desperfectos en esta terraza de uso privativo, aunque sí lo haya para la responsabilidad del promotor en los defectos de construcción. No obstante, si estos desperfectos ocasionaran daños a otros elementos comunes o a viviendas inferiores, podrían incluise daños y perjuicios en la reclamación judicial.

El cambio climático supone un mayor gasto en vivienda para la clase media

El calentamiento global implica cambios en los patrones de consumo en los cerca de 1.000 millones de personas que forman la clase media en todo el mundo, puesto que estas familias se ven obligadas a cambiar sus prioridades gastando más en vivienda y menos en artículos de lujo, ocio y bienes duraderos.

Ésta es la conclusión principal del informe Cambio climático: un riesgo para la clase media mundial, elaborado por el grupo bancario suizo UBS, que analiza los hábitos de consumo de familias de clase media en 215 ciudades repartidas en 15 países de todo el planeta.

El estudio indica que la clase media es "clave para el orden social y el crecimiento económico" teniendo en cuenta que lo forman cerca de 1.000 millones de personas, pero recalca que el cambio climático puede reducir su riqueza al obligar al desvío de gastos a otras necesidades.

La mayor parte de la clase media mundial vive en el sudeste de Asia, la región que ha experimentado el crecimiento urbano más rápido en los últimos años.

El informe parte de tres hechos climáticos excepcionales acontecidos en 2015: fue el año más caluroso registrado hasta ahora, con 1ºC más de temperatura respecto a la era preindustrial; la intensidad del fenómeno de 'El Niño', con un aumento de 3ºC en la superficie del Océano Pacífico, y la media de laconcentración de dióxido de carbono en la atmósfera se situó el pasado mayo en las 400 partes por millón, muy por encima de las 120 de los niveles preindustriales.

El gasto en vivienda de la clase media en las ciudades más expuestas al cambio climático, como Los Ángeles (Estados Unidos), Tokio (Japón) y Shanghái (China),superó entre 0,6 y 0,8% la media de esos países.

Así, las familias de clase media de Estados Unidos que viven en ciudades con alto riesgo climático gastan entre 800 y 1.600 dólares (de 740 a 1.480 euros) más al año en el hogar que las que residen en localidades con menos riesgo. Para compensar, destinan menos dinero a artículos de lujo, ocio y bienes duraderos.

Mayor inversión en la climatización de las casas

El estudio indica que las familias de clase media que viven en las ciudades más expuestas a las consecuencias del cambio climático ya están cambiando su estilo de vida frente al aumento de las temperaturas, la subida del nivel del mar y condiciones meteorológicas extremas como las inundaciones.

En los lugares con más riesgo a mayores problemas relacionados con el clima, las familias gastan más en el mantenimiento de sus hogares, por ejemplo en la climatización, mientras que la riqueza de la clase media se ve erosionada por el hecho de que el valor de las casas desciende porque determinadas zonas son cada vez menos atractivas para vivir.

El informe advierte de que determinados gastos ligados a la adaptación al cambio climático pueden generar efectos negativos. Es el caso de los sistemas de climatización, que suponen un aumento de la demanda de electricidad que puede sobrepasar la capacidad de abastecimiento y provocar, además, un incremento de las emisiones causantes del calentamiento global.

Obligación de pagar las cuotas de mantenimiento de un ascensor que no se usa.

En una segunda vivienda en la playa, sin ascensor, un propietario mayor de 70 años quiere instalar un ascensor acogiéndose a la modificación de la LPH del 2013. Sería un ascensor exterior. los pisos Primeros (que en realidad son bajos) no lo utilizarían nunca puesto que están a un nivel inferior de la entrada principal del inmueble, que es donde se instalar el ascensor. Los de los pisos segundos solo tienen que subir ocho escalones… ¿Estamos obligados todos los propietarios a pagar los gastos de mantenimiento del nuevo ascensor aunque no lo utilicemos nunca? En caso afirmativo, ¿se puede aplicar un coeficiente de altura en en estos gastos si se aprobara en junta?¿la aprobación sería por mayoría simple o por unanimidad Respuesta

La obligación de pago del mantenimiento de ascensor no tiene nada que ver con el uso, y está regulada en el artículo 9.1.e de la actual lelgislación. en el que se describen las obligaciones de los propietarios. El apartado 2 de este artículo indica que  la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.

En ese mismo artículo se establece que la aportación a los gastos debe calcularse “con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido”,con lo que permite la posibilidad de que se pague en función de la altura o por cualquier otro sistema, pero el acuerdo relativo a la forma de pago, si no se acepta la de hacerlo por coeficiente, debe ser aprobado por unanimidad de todos los copropietarios.

Derramas, lo que deberías saber

Si has oído que van a presentar en la junta de propietarios una propuesta con la que te encuentras totalmente en contra, te conviene movilizarte antes de que se apruebe. Una vez aprobada, si decides no pagar, podría salirte caro. 


La fachada de la finca tiene una grieta que hay que arreglar urgentemente, pero la barandilla de la escalera puede esperar, por mucho que un vecino insista en cambiarla. Si quieres evitar que te pasen una derrama, te conviene estar al tanto de las obras que se van a aprobar para poder oponerte en la junta de propietarios.

Aunque hayas votado en contra, tendrás que pagar

Arreglar el ascensor o cambiar el felpudo del portal son decisiones que se toman sobre la marcha, no necesitan aprobación previa. Pero, salvo este tipo de pequeñas cuestiones, las demás se toman en las juntas de propietarios, donde están representados todos los propietarios, cada uno con su cuota de participación en el conjunto. Los acuerdos aprobados por mayoría deben llevarse a cabo y, salvo excepciones, se pagarán entre todos los propietarios… ¡hayan votado a favor o en contra! Esto da pie a la confusión y el desconcierto entre los vecinos, y no es raro terminar pidiendo a un juez que determine quién tiene la razón. La Ley de la Propiedad Horizontal deja claro que:

• Las obras necesarias para el mantenimiento del inmueble y sus servicios (que afecten a la habitabilidad, estanqueidad, seguridad, etc.) obligan a pagar a todos los propietarios; es la junta quien decide si la obra es realmente necesaria.  En estos tiempos de dificultades económicas conviene ser prudentes al valorar si la obra es indispensable, pues una derrama podría provocar que más de un vecino pase a ser moroso. Los demás tendrían que pagar más para terminar la obra y, además, iniciar acciones legales para reclamar deudas... Por ello, si no estás de acuerdo con que se haga la obra, es importante que acudas a la junta y expreses claramente tu oposición; si hiciera falta, podría pedirse un dictamen técnico y un arbitraje.
• Las obras para suprimir barreras arquitectónicas cuando hay personas discapacitadas o mayores de 70 años, como instalar un ascensor o una silla elevadora, no necesitan acuerdo y obligan a pagar a todos, siempre que el importe total de las obras no sobrepase 12 meses de cuotas ordinarias.
• Las obras de mejora que no son necesarias (por ejemplo, cambiar los buzones), una vez aprobadas en la junta deben asumirlas todos si el coste no excede de 3 mensualidades de gastos ordinarios.
• Por el contrario, el coste de las obras para instalar o adaptar antenas comunitarias, sistemas de aprovechamiento de la energía solar o nuevos sistemas energéticos colectivos solo lo asumen los propietarios que lo aprueben; si más tarde otro vecino quiere apuntarse, tendrá que pagar.

Busca apoyos entre tus vecinos

• Si tienes interés en que se apruebe un acuerdo, puedes pedir con antelación que se incluya el punto en el orden del día de la próxima junta. Contando con el apoyo del 25 % de los propietarios, o con aquellos que representan al 25 % de las cuotas, puedes convocar tú mismo la junta. Entérate de la mayoría requerida y busca apoyos. Consulta los estatutos por si acaso existe autorización expresa para la obra que quieres acometer, pues no necesitaría la aprobación de la junta.
• Por el contrario, si tiendes a reducir gastos y quieres evitar derramas, lo que debes buscar es que no se apruebe el acuerdo: acude a la junta y expresa  tu oposición. Si no lo haces, después no podrás impugnar el acuerdo ante un tribunal.
• Decidir no pagar podría salirte caro: podrían embargarte el piso para saldar las deudas con la comunidad. Además, recuerda que los morosos no pueden votar y no cuentan para el cómputo de las mayorías.
• Si no se llega a un acuerdo porque falta la mayoría necesaria, una de las partes puede acudir al juez para que resuelva en un proceso rápido “de equidad”. Pero ten presente que el coste económico puede ser muy elevado: conviene valorar antes cuánto te va a suponer, si el perjuicio sufrido lo merece o si lo tienes cubierto en un seguro de defensa jurídica. Y ten presente que los tribunales responden de forma distinta a casos aparentemente similares, según las circunstancias, lo que puede probarse, etc.

¿Quieres saber qué tipo de mayoría requiere cada caso?  Envíanos una consulta y te la responderemos lo antes posible.

       

¿Puede un inquilino solicitar obras de accesibilidad a la comunidad o debe hacerlo el propietario?

En ese sentido lo que hace el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificado por esta Ley 4/2013, es beneficiar al arrendador, dejándole al margen cuando las reformas necesarias para los arrendatarios con minusvalía se produzcan fuera de lo que estrictamente se considera la vivienda, como por supuesto sería en el caso planteado por la pregunta, por ejemplo la necesidad de la instalación de una rampa en el portal para el arrendatario o sus familiares.
En esta situación, no hay duda de que cobra plena aplicación lo dispuesto en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, y, conforme dispone en su artículo 1º.2, las obras de adecuación de fincas urbanas ocupadas por personas minusválidas que impliquen modificación de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario al tráfico urbano en la vía pública, tales como escaleras, se realizarán de acuerdo

con lo prevenido en dicha ley. Dispone en su artículo 4.1 que el procedimiento comenzará con la notificación por escrito al propietario o a la comunidad de la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía, acompañando las certificaciones correspondientes a que se refiere su artículo 3, entendiéndose como positivo la no contestación en el plazo de 60 días, y estableciéndose un proceso verbal para determinar definitivamente el derecho si hubiera oposición, artículos 5 y 6, siendo los gastos que origine en las obras de adecuación de la finca urbana o de sus elementos comunes, a cargo del solicitante, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que pueda obtener, de conformidad con la legislación vigente, quedando las obras adecuación realizadas en beneficio de la propiedad de la finca.

FELICITACIONES PARA TODOS NUESTROS CLIENTES

El Libro del Edificio: definición, contenido y obligaciones

El Libro del Edificio, que debe entregarse a los usuarios finales del edificio según establece el art. 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), es el conjunto de documentos gráficos y escritos que constituyen el archivo y registro del historial e incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del edificio y que permite poner a disposición del propietario del mismo o de la comunidad de propietarios, según se trate, los datos, información e instrucciones necesarias para:

• La utilización adecuada de los espacios, elementos constructivos e instalaciones.
• Poder llevar a cabo el mantenimiento y conservación.
• Ejecutar las obras posteriores de reforma, reparación o rehabilitación.
• Acreditar el cumplimiento de las obligaciones de la comunidad de propietarios.
• Facilitar, en su caso, el esclarecimiento de responsabilidades por daños materiales.
• Poder contratar los servicios y suministros necesarios.
• Ejercitar, en su caso, el resarcimiento de los daños materiales causados por vicios y defectos de la construcción que estén asegurados.

El Libro del Edificio estará formado por:

• El proyecto: los documentos (memoria, planos, presupuesto, pliegos de condiciones) mediante los que se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras. Se incluirán las modificaciones debidamente aprobadas.
• El acta de recepción de la obra: este documento estará firmado por el promotor y el constructor. Incluirá las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
• La relación de los agentes participantes: se identificarán los agentes que hayan intervenido durante el proceso de edificación.
• Las instrucciones de uso y mantenimiento: Se documentarán las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de acuerdo con la normativa que le sea de aplicación.

También es obligatorio incorporar al Libro del Edificio la documentación que se vaya generando durante el periodo de uso y conservación del edificio. Por tanto, a partir de la recepción de la documentación mencionada y de la entrega al uso del edificio, el propietario de éste o la comunidad de propietarios, según se trate, están obligados a:

• Conservar la documentación recibida del promotor y transmitirla al comprador en caso de venta del edificio.
• Tener a su cargo la documentación del edificio (Libro del Edificio) y a disposición de las administraciones públicas o autoridades competentes.
• Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación, realizadas sobre el mismo.
  

Mejoras en el edificio

Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarios para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del edificio (por ejemplo, cambiar la puerta del portal por una más moderna… etc.)
Cuando se adopten acuerdos para realizar estas mejoras no necesarias, si cuota de instalación excede del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino que no esté conforme con su realización no estará obligado a abonarlas, ni se podrá modificar su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja introducida en la Comunidad.
Si el vecino disidente desea, posteriormente, participar de las ventajas de la innovación, deberá abonarsu cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.

¿Donde debe instalar mi aire acondicionado?

Vivimos desde hace un año en una comunidad nueva, no tenemos estatutos y venimos reclamando una solucion para instalar el aire acondicionado desde hace 10 meses, la junta de gobierno no hace nada, no dan solucion y sólo dejan pasar el tiempo. Mi mujer padece una enfermedad que se agudiza con el calor y hemos decidido instalar el aire acondicionado por nuestra cuenta, me gustaría saber si al no tener estatutos me podrian obligar a retirarlo. Un saludo y gracias.

Como ya hemos comentado en anteriores respuestas, para determinar la ubicación de estos aparatos tenemos que acudir a lo dispuesto en los estatutos y división horizontal, si es que se establece alguna regla para su instalación.
Si no se dice nada al respecto en la División Horisontal y/o Estatutos, la Ley determina que para modificar un elemento común, como sería la colocación de estas máquinas en fachada o azotea del edificio, hace falta unanimidad, Art. 17.1 LPH “La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.”
También hay mucha jurisprudencia menor, de las Audiencias Provinciales, sobre la generación de molestias por ruidos y vibraciones de estos aparatos, que por supuesto hay que probar, pero son motivo claro de su corrección o retirada.
No obstante en los casos en que no está previsto un lugar para su instalación, lo correcto sería que la Comunidad aprobara una ubicación igual para todas las viviendas, ya que al tratarse de un servicio de primera necesidad, si no por unanimidad, podría aprobarse al menos por mayoría cualificada de 3/5 de los asistentes. No obstante este acuerdo, podría ser impugnable en el plazo de 1 año por quien estuviera en contra, pero necesidad obliga.
Lo importante es ponerse todos de acuerdo, o al menos la mayoría. En su caso ante la inoperancia de los órganos de la Comunidad, para establecer un lugar igual para todos, le aconsejamos que requiera, de forma fehaciente, se trate este asunto con urgencia en una próxima Junta de Propietarios, indicando su necesidad sobre dicho servicio, pero dicha circunstancia personal no justificaría ponerlo en cualquier sitio y por tanto si le podrían obligar a retirarlo.
También podría según art. 16.1 LPH, redactar un documento que, firmado por vecinos que supongan el 25.% de coeficientes de participación, solicite la celebración de una Junta Extraordinaria para tratar este asunto.

¿Es necesaria autorización de la Junta de Propietarios para instalar un aparato de aire acondicionado en la fachada?

1º. La Ley establece que el propietario no podrá modificar sus instalaciones o servicios cuando esto suponga alterar la configuración o estado exterior del piso o local o perjudique los derechos de otro propietario.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna. La fachada es un elemento común y es evidente que instalar un aparato de aire acondicionado en ella altera la estética del edificio y por lo tanto, en principio, no podría hacerse sin la autorización del resto de los propietarios reunidos en Junta.
Ahora bien, es necesario hacer una serie de matizaciones a esta afirmación: Lo primero que habría que hacer es consultar los Estatutos de la comunidad, ya que a veces establecen normas relativas a la instalación de este tipo de aparatos, bien prohibiéndolos, bien indicando el lugar para hacerlo, normalmente la cubierta del edificio.
Si los Estatutos dijeran algo habría que estar a lo que digan y para modificarlos sería necesaria la unanimidad, debiendo tenerse en cuanta a este respecto que se computarán como favorables los votos de los propietarios ausentes, pese a haber sido debidamente citados para la Junta, que no manifiesten su discrepancia, en el plazo de 30 días naturales desde la comunicación del acuerdo en el domicilio designado o colocada en el tablón de anuncios si la anterior no hubiera sido posible, por comunicación fehaciente (escrito sellado, telegrama o burofax) dirigida al Secretario.
También habría que tener en cuenta si ya hay otros aparatos instalados en la fachada, ya que si fuera así el edificio ya no tendría ninguna estética que guardar y la Jurisprudencia viene interpretando que si ya hay otros aparatos instalados, y el suyo es de similares características supondría un agravio comparativo para usted que pretendieran impedirle instalar el suyo sin obligar a retirar los demás y por lo tanto no podrían hacerlo.
Por otra parte, si hubiera otros aparatos instalados, aunque hubiera sido sin permiso, y ya llevan años, se podría decir que la instalación está consolidada y que la Comunidad ha otorgado su consentimiento tácitamente y ya no podrían obligar a retirarlos. Si los Estatutos no prohíben la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada, y no hay ninguno instalado aún, el procedimiento sería que usted propusiera al Presidente por escrito (para que le selle una copia) que se trate el tema en la siguiente Junta de Propietarios.
Si no desea usted esperar a la siguiente Junta y cree usted que podría haber otros propietarios interesados en la instalación del aire, debería reunir la cuarta parte de los propietarios o el 25 % de las cuotas de participación y convocar Junta ustedes mismos para tratar la cuestión. Entiendo que si el aparato requiriera una gran perforación en el muro sería necesaria unanimidad, igual que si los Estatutos lo prohíben, bastando en cambio la autorización de la mayoría de los propietarios si apenas hubiera que hacer obra y simplemente se tratara de colgar el aparato.
Esta mayoría consiste en primera convocatoria en la mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación y en segunda la mayoría de los asistentes siempre que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
En cualquier caso, si finalmente usted instala un aparato de aire acondicionado, debe tener en cuenta que no ocasione molestias de ruidos a los vecinos ya que podría tener problemas si sobrepasa el nivel de decibelios permitido que normalmente se establece en la normativa municipal.
Artículos 7, 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 reformada por la Ley 8/1999.

Alteración de fachadas

Alteración de fachadas.

¿Es necesaria autorización de la Junta de Propietarios para instalar un aparato de aire acondicionado en la fachada?

1º. La Ley establece que el propietario no podrá modificar sus instalaciones o servicios cuando esto suponga alterar la configuración o estado exterior del piso o local o perjudique los derechos de otro propietario.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna. La fachada es un elemento común y es evidente que instalar un aparato de aire acondicionado en ella altera la estética del edificio y por lo tanto, en principio, no podría hacerse sin la autorización del resto de los propietarios reunidos en Junta.
Ahora bien, es necesario hacer una serie de matizaciones a esta afirmación: Lo primero que habría que hacer es consultar los Estatutos de la comunidad, ya que a veces establecen normas relativas a la instalación de este tipo de aparatos, bien prohibiéndolos, bien indicando el lugar para hacerlo, normalmente la cubierta del edificio.
Si los Estatutos dijeran algo habría que estar a lo que digan y para modificarlos sería necesaria la unanimidad, debiendo tenerse en cuanta a este respecto que se computarán como favorables los votos de los propietarios ausentes, pese a haber sido debidamente citados para la Junta, que no manifiesten su discrepancia, en el plazo de 30 días naturales desde la comunicación del acuerdo en el domicilio designado o colocada en el tablón de anuncios si la anterior no hubiera sido posible, por comunicación fehaciente (escrito sellado, telegrama o burofax) dirigida al Secretario.
También habría que tener en cuenta si ya hay otros aparatos instalados en la fachada, ya que si fuera así el edificio ya no tendría ninguna estética que guardar y la Jurisprudencia viene interpretando que si ya hay otros aparatos instalados, y el suyo es de similares características supondría un agravio comparativo para usted que pretendieran impedirle instalar el suyo sin obligar a retirar los demás y por lo tanto no podrían hacerlo.
Por otra parte, si hubiera otros aparatos instalados, aunque hubiera sido sin permiso, y ya llevan años, se podría decir que la instalación está consolidada y que la Comunidad ha otorgado su consentimiento tácitamente y ya no podrían obligar a retirarlos. Si los Estatutos no prohíben la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada, y no hay ninguno instalado aún, el procedimiento sería que usted propusiera al Presidente por escrito (para que le selle una copia) que se trate el tema en la siguiente Junta de Propietarios.
Si no desea usted esperar a la siguiente Junta y cree usted que podría haber otros propietarios interesados en la instalación del aire, debería reunir la cuarta parte de los propietarios o el 25 % de las cuotas de participación y convocar Junta ustedes mismos para tratar la cuestión. Entiendo que si el aparato requiriera una gran perforación en el muro sería necesaria unanimidad, igual que si los Estatutos lo prohíben, bastando en cambio la autorización de la mayoría de los propietarios si apenas hubiera que hacer obra y simplemente se tratara de colgar el aparato.
Esta mayoría consiste en primera convocatoria en la mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación y en segunda la mayoría de los asistentes siempre que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
En cualquier caso, si finalmente usted instala un aparato de aire acondicionado, debe tener en cuenta que no ocasione molestias de ruidos a los vecinos ya que podría tener problemas si sobrepasa el nivel de decibelios permitido que normalmente se establece en la normativa municipal.
Artículos 7, 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 reformada por la Ley 8/1999.