Distincions entre element comú i privatiu

En un edifici o urbanització existeixen dues classes d'elements, instal·lacions o serveis: uns que són comuns de la comunitat i altres privats de cada propietari que són d'ús exclusiu i independent de cada veí.

Elements comuns són aquells que l'art. 396 del Codi Civil defineix com a necessaris per a l'adequat ús i gaudi de l'edifici, urbanització o complex, com el sòl, els sostres, els murs de càrrega, les bigues, la terrassa comuna de l'edifici, el portal, les escales, la porteria, els passadissos, els dipòsits, els comptadors, etc. A més, la jurisprudència ha anat definint què s'ha d'entendre per elements comuns i per elements privatius, doncs, segons el parer del Tribunal Suprem, les mencions incloses en la Llei no componen una "llista tancada".
Elements privatius són aquells en els quals cada propietari exerceix el seu dret de propietat de forma exclusiva. Dins d'aquests elements privatius poden estar no només l'habitatge o local, sinó també els "annexos" a les mateixos com una plaça de garatge, golfes, soterrani o traster.
Elements comuns d'ús privatiu també poden donar-se, és el cas d'una terrassa que no consta com privada en les escriptures però el gaudi i ús correspon al propietari, encara que aquest propietari no podrà realitzar cap alteració que afecti la configuració sense la prèvia autorització de la junta de propietaris.
En cas de dubte sobre si estem davant d'un element comú o privatiu haurem d'acudir al Títol Constitutiu (escriptures): serà un element privat, si té assignat en l'escriptura un coeficient de propietat. També serà element privatiu si en les escriptures figura com "annex" del pis o local. La resta d'elements de l'edifici o urbanització no contemplats com a elements privatius i independents, seran considerats elements comuns. No obstant això, com s'ha indicat, es pot donar el cas d'elements comuns d'ús privatiu.

Las obras en el régimen de propiedad horizontal.

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) dispone que: "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".

Este artículo se marca un claro objetivo: determinar el marco jurídico de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y éste con la comunidad, facultándosele a aquél para que en el libre desarrollo de su derecho de propiedad, pueda realizar las obras o modificaciones de sus elementos, pero sin que éstas supongan menoscabo o alteración de los elementos comunes o de otro propietario, y todo ello en relación a la seguridad, la estructura y la configuración o estado exterior del inmueble. En otro caso, dichas obras tendrán la consideración de ilegales. Es por ello, que el artículo 7 LPH prohíbe acometer obras de reparación en elementos comunes a cada uno de los comuneros, quienes, caso de advertir la necesidad de alguna con carácter urgente deberá limitarse a comunicarlo al administrador correspondiendo en definitiva la decisión de acometerla a la junta.

Es éste un auténtico "ius prohibendi" en relación con los elementos comunes en los que les está vedado a los copropietarios la realización de obras, innovaciones o reparaciones en general tendentes ya al mejor disfrute de lo privativo ya en beneficio de los demás copropietarios. Siendo así que respecto de ellos careciendo de facultades propias, haya de acudirse para la adopción de los oportunos remedios al administrador, al presidente de la comunidad, a la junta cuya convocatoria al efecto puede solicitarse, a la impugnación de sus acuerdos o finalmente a la autoridad judicial para que, en equidad y según dispone el artículo 17 LPH, determine, sin posible recurso, lo adecuado y necesario al urgente remedio de la necesidad creada en aras de la salvaguardia de los derechos de los copropietarios.

Por otro lado, nada impide que un propietario exija de la comunidad de propietarios, en el ámbito de las acciones que establece la LPH, la realización de las reparaciones y obras necesarias en los elementos comunes que le impidan o menoscaben el ejercicio adecuado a su propiedad individual pero ha de hacerlo por los cauces que la Ley le otorga para ello, entre las que cabe citar, en caso de desidia de la comunidad, los mecanismos prevenidos en el artículo 17 y, en los casos más graves, cabe admitir que acometiera las medidas imprescindibles de carácter urgente.

Cuando la voluntad de los copropietarios se manifiesta mediante actos inequívocos consentidores de unas obras en el edificio común la unanimidad que predice la LPH para la realización de aquéllas queda saneada por dicho consentimiento.

Por tanto, la realización de obras en fincas sometidas al régimen de propiedad horizontal, queda regulada en la siguiente forma:

1º. Obras que pueden realizarse por la sola voluntad de cada propietario, sin más requisito que el de dar cuenta de ellas previamente al representante de la comunidad;

2º. Obras de conservación y entretenimiento de la casa, a la que ha de atender y, consiguientemente, puede realizar el administrador sin necesidad de previo acuerdo en junta, así como las medidas urgentes, dando inmediata cuenta la junta o a los propietarios en cuanto a las reparaciones extraordinarias, y,

3º. Las demás requieren aprobación de la junta de propietarios, sea por el régimen de mayorías, bien por acuerdo unánime por cuanto afectan al título constitutivo.

Al anterior precepto se suma el artículo 12 LPH que dispone que: "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos". De ahí, que, en principio, la ley prohíbe todas las innovaciones que tienen por objeto la "estructura" o "fábrica" del edificio, o las cosas comunes, salvo que concurran una serie de requisitos. De hecho, en un gran número de casos, la jurisprudencia declara el carácter ilícito de las obras realizadas en partes privativas del edificio no sólo por sobrepasar los límites del artículo 7 LPH, sino también por afectar a elementos comunes y exigir, por tanto, unanimidad por aplicación del artículo 17.1, al implicar una modificación del título constitutivo.

Vecinos sin secretos tras el portal

La gestión ‘online’ de las comunidades aporta transparencia y evita conflictos

Las Comunidades de vecinos se digitalizan. Falta les hace. No es ningún secreto que todo lo relacionado con juntas, actas, cuentas y demás resulta tedioso y, en ocasiones, irritante. “Los españoles no suelen ser muy participativos en los asuntos de su comunidad porque huyen de los conflictos inherentes. El uso de las nuevas tecnologías es una buena forma de intervenir sin verse afectado por los problemas asociados a las reuniones de vecinos”, señala Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE).




La cosa cambia cuando todos los asuntos se pueden despachar con un simple golpe de click y entran en escena plataformas digitales, correo electrónico, redes sociales y mensajes al móvil. Hay vecinos que incluso tuitean sus juntas. La gestión digital de las fincas, que en los últimos años ha ido ganando fieles, reporta agilidad, transparencia y democracia. Tres ingredientes que faltan en algunos portales. “El propietario, al estar más informado percibe la transparencia y está más tranquilo”, explica Antonio Gil, administrador de fincas colegiado de Venue Murcia.




Las nuevas tecnologías evitan al vecino tener que desplazarse al despacho del gestor o pasarse días buscando al presidente. “Lo que necesito lo tengo al momento, a cualquier hora. No dependo de buscar un documento en un cajón o llamar al teléfono del administrador”, dice José María Ansola, CEO de la plataforma vecinos en red.es. Un cambio de rumbo hacia las comunidades 2.0  que facilita que los problemas no se enquisten por falta de comunicación, que haya menos olvidos y menos teléfonos que comunican.




Además, el uso de la palabra no se reduce a las juntas anuales y a los encuentros fortuitos en los descansillos. Resulta frecuente que peticiones de vecinos que no se habían realizado o aprobado en esa reunión anual por falta de tiempo quedaran en el olvido. Con las nuevas herramientas, todos los propietarios pueden hacer propuestas en cualquier momento y comprobar al instante si tiene apoyo o no, explica Christian Butt, fundador de vecinos.net, un servicio gratuito que permite a las comunidades crear una web privada.




No hay por qué rendir cuentas solo una o dos veces al año. “La inmediatez es fundamental y con el modelo anterior los propietarios disponían de las cuentas cada año. Ahora pueden estar informados el mismo día y saber en qué estado está, por ejemplo,  una incidencia con el seguro", comenta Antonio Gil. Este administrador de fincas lanzó hace dos años su página web venue.es y gestiona unas 30 comunidades 2.0. Una de ellas está en el barrio de Espinardo, en Murcia, donde “usamos despacho 24 horas en el que se sube la información contable y jurídica, boletín de noticias, Twitter para informar a los propietarios que no asisten a las juntas y Facebook”. Dice que no se vulnera la Ley de Protección de Datos, ya que los comuneros aprueban previamente la inclusión o no del resumen de los acuerdos. Sin embargo, en la mayoría de los casos las redes sociales hoy por hoy se limitan a mejorar la comunicación entre propietarios, más que a la gestión de las fincas.




Todas estas herramientas —aliadas de los administradores, no sustitutas—, facilitan que el vecino pueda ver en tiempo real lo sucedido en la junta, aunque viva en Londres. Algo muy útil para los foráneos que tienen segundas residencias en España. Es más, algunos presidentes y vocales están usando skype para hacer videoconferencias en cualquier momento con el administrador, añade Gil, que se pregunta: ¿por qué no ir hacia una finca inteligente que aproveche toda la tecnología a nuestro alcance?




Las ventajas parecen evidentes, tanto para administrador como para propietarios: ahorro de costes (papel, correo, sobres…); inmediatez en la tramitación de incidencias; consulta desde cualquier lugar con acceso a Internet sin necesidad de llamar a nadie; y gestión de reservas de zonas comunes, como pistas de tenis.




EL ADMINISTRADOR DE FINCAS, A EXAMEN







El administrador de fincas colegiado tiene por delante un reto profesional importante. “Cuando contratas a uno necesitas ver que está trabajando por ti, que es accesible y que el resultado de lo que has contratado llega, y eso no se hace de otra forma que con la administración 2.0”, explica Antonio Gil. Ahora bien, “esta mayor transparencia puede dejar en evidencia a un mal gestor. Y, por el contrario, beneficiar al proactivo”, añade Christian Butt, economista de 47 años de origen alemán que fundó la plataforma vecinos.net en 2001. Lo emplean 500 comunidades. A principios de año, el servicio podrá ser usado desde cualquier móvil o tableta.




Los propietarios son los encargados de aprobar o suspender la gestión del administrador. De hecho, con la crisis crece el escrutinio. “Hasta hace poco a la mayoría de los vecinos no les importaba lo que pasaba en su finca. Ahora, piden información financiera”, señala Ali Parandeh, fundador de urbytus.es. Con este cambio en la gestión gana transparencia un sector que, de vez en cuando, ha sido salpicado por escándalos de estafa. “Aunque, el volumen de incidencias por denuncias de malas praxis es, afortunadamente, insignificante en un sector que gestiona cerca de 40.000 millones de euros de recursos ajenos cada año”, señalan en el CGCAFE.




Los vecinos reciben las notificaciones por correo electrónico. “El correo ordinario tiene una serie de desventajas, como no tener acceso al buzón si estoy de viaje o no recibir una notificación urgente”, indican en vecinosenred.es, aplicación con la que la comunidad también se puede autogestionar. Es gratis para fincas de hasta 20 propietarios. Para el resto, la cuota anual va de 90 a 190 euros.




Muchos administradores de fincas están trabajando ya para adaptar sus despachos. En muchos edificios lo digital y lo convencional conviven sin problemas. No obstante, aún siguen siendo tradicionales entre el 87% y el 90%, calculan en el CGCAFE. Por dar una cifra, de cada 100 colegiados, 20 pueden estar completamente inmersos en la gestión 2.0, concreta Gil.




“Muchos administradores disponen de sus propias plataformas en la red a las que el vecino puede acceder de forma segura y gratuita. Y consultar actas, cuentas y otro tipo de documentos que se encuentran a disposición de los propietarios. Poco a poco aparecen nuevas aplicaciones, como reservas de pistas deportivas a través de móvil o notificaciones por SMS”, asegura el presidente del colectivo, que admite que “nos encontramos en una fase de cambio del modelo de gestión”.




Un modelo que, por otra parte, ahorra a los vecinos algunos euros. Un administrador que hace uso de tecnologías no es ni más caro ni más barato que uno tradicional. En cambio, su gestión consigue un ahorro en la cuota anual de unos 25 euros por vecino, sobre todo gracias al uso del correo electrónico en lugar del papel (envío de actas, sobres...), calcula Gil. En las fincas que usan Urbytus —aplicación que permite acceder a cuentas y ofrece comparativas de los gastos entre años— han ahorrado entre tres y 20 euros por propietario al año, “gracias al envío de correo electrónico en varios idiomas, lo que significa ahorro en papel, sellos y trabajo manual”, explica Ali Parandeh, su fundador.




Las fincas digitales han calado más en las urbanizaciones de reciente creación y con gente joven. Aunque también empieza a tocar a la puerta de las más antiguas. “Los hijos de las personas mayores son las que nos piden la información 2.0, con lo cual se aplica el modelo anterior y el actual a la hora de trabajar”

¿Esta obligada la Comunidad a realizar obras de supresión de barreras arquitectónicas?

Sí, si es solicitado por una persona con minusvalía o mayor de 70 años y el importe total de las obras no es superior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Establece el art. 10.2 LPH que “la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. “.

Puede un propietario obligar a la comunidad a la realización de obras de accesibilidad? ¿puede obligarse por ejemplo a la instalación de ascensor? ¿quién la paga y quién pagará sus gastos de conservación?

Consultor Jurídico realiza un exhaustivo análisis sobre las obras de accesibilidad, deteniéndose en el supuesto más variado que es, además, muy usual y conflictivo: la instalación de un ascensor nuevo, por tres diferentes métodos:

- Forzosamente acordándolo la Junta, por exigirlo cualquier persona que deba acceder o moverse en el inmueble, y esté aquejado de discapacidad o sea mayor de setenta años, con arreglo al sistema de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, pagando todo el gasto el solicitante.

- Por mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios -computándose votos favorables de los ausentes que, citados, no discrepen en treinta días-, en tanto que la instalación de ascensor ha sido objeto de previsión expresa por la reforma de la Ley 8/2013 en el nuevo art. 17.2 en relación al art. 17.8 LPH, corriendo el gasto a cargo de todos los propietarios -sin perjuicio de que pueda utilizarse el conducto del art. 10.1 b) con un importe máximo de 12 mensualidades ordinarias por propietario-.

- Por acuerdo alcanzado con los votos favorables de las tres quintas partes de propietarios y cuotas -sin computar ausentes-, pero participando en el gasto sólo los que están a favor de la instalación, y no los disidentes.

Téngase en cuenta además que el ascensor es el caso típico de exención de contribución a un gasto común para los locales y semisótanos en planta baja: según reiterada doctrina jurisprudencial (por todas, STS de 6 de mayo de 2013), la exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios, para la conservación y funcionamiento, como los extraordinarios para reforma y sustitución.

Ahora bien, también tiene declarado la jurisprudencia (STS de 10 de febrero de 2014) que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez (no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble,); confirmando la STS de 23 de abril de 2014 la aplicación analógica de esta doctrina jurisprudencial cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del inmueble, tenga por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad.

¿Qué mayorías son necesarias para adoptar acuerdos en la comunidad?

Sobre este punto deben distinguirse los supuestos en que se requiere unanimidad, quorum especial o mayoría simple, con la casuística y problemática típicas de esta materia.
Con respecto a la unanimidad, por ejemplo, y teniendo en cuenta que en general se requiere para la validez de acuerdos que impliquen aprobación o modificación de título constitutivo o estatutos, se apuntan:

- Supuestos en que la modificación del título constitutivo deba producirse por vía judicial aunque no haya unanimidad si la oposición se considera como un abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo (como en la STS de 19 de diciembre de 2008, rec. 389/2004).

- Qué se considera acuerdo unánime, planteándose la cuestión no pacífica respecto a si ha de ser tenido en cuenta o no el voto del propietario moroso (véase en SAP Madrid de 26 de abril de 2010, rec. 98/2009)

- O tipos de unanimidad según su eficacia: aquellos para los que basta la negativa de un copropietario o aquellos cuya invalidación requiere impugnación judicial en vía judicial (art. 18 LPH).

En cuanto al quorum especial:

- Una regla primera es de mayoría de 3/5 de titulares y de coeficiente de propiedad (art. 17.3 LPH) para el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.

Uno de los temas más discutidos es si la construcción de un garaje y de la piscina, siempre que las características del inmueble lo permitan, está incluída dentro de las posibilidades de acuerdo por mayoría de 3/5.

Respecto a la construcción de una piscina se manifiestan a favor las SSSP Madrid de 30 de octubre de 2008 y Córdoba de 27 de octubre de 2010; en contra, SSAP Castellón de 12 de diciembre de 2002 y Zaragoza de 18 de marzo de 2011, así como la STS de 9 de octubre de 2008.

- Segunda regla: mayoría de una tercera parte de titulares y de coeficiente de propiedad (art. 17.1 LPH). Se aplica por ejemplo a Las infraestructuras de recepción de telecomunicaciones

- La tercera es para supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor (art. 17.2 LPH): se precisa el acuerdo de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y todos estarán obligados a pagar , sea cual sea la obra realizada (SAP Valencia de 11 de mayo de 2002), si bien debe recordarse que el art. 10.1 b) LPH obliga a la comunidad de propietarios a la realización de obras de accesibilidad en elementos comunes a favor de personas con discapacidad, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes; en caso contrario, únicamente serán exigibles si han sido aprobadas por acuerdo con la mayoría correspondiente y la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe repercutido exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.2 párrafo 2.º LPH).

Por último, los asuntos sujetos a acuerdo de mayoría simple son todos los que no precisan unanimidad o mayoría cualificada, como la aprobación de cuentas y presupuestos, obras ordinarias o extraordinarias, normas de régimen interior, funcionamiento de servicios, acciones judiciales en defensa del común, etc.
El "quorum" de aprobación de acuerdos en primera convocatoria de la Junta es de la mitad de propietarios, que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación del inmueble, aunque se deduce que esta concurrencia es la precisa para la válida constitución de la Junta, siendo que, después, el acuerdo se aprobará por mayoría simple. En segunda convocatoria vale el acuerdo aprobado por la mayoría de asistentes, siempre que representen la mayoría de cuotas de propiedad presentes. Consultor Jurídico plantea cuestiones como qué ocurre cuando son varios los copropietarios de una sola vivienda o local, o cuando una sola persona física o jurídica es propietaria de más de una vivienda o local en la misma casa, o qué efectos tiene la abstención, sí como cuándo ha de recurrirse al juicio de equidad del art. 17.7, párrafo 2.º LPH.
Igualmente interesante es el tema del cómputo de ausentes que Consultor Jurídico aborda de manera clara y precisa, con formularios específicos para comunicación de acuerdos a los propietarios ausentes.

5 PUNTOS A TENER EN CUENTA POR LAS PERSONAS CON DISCAPACIDAD EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

En España hay actualmente más de 1 millón de personas en situación de dependencia, por lo que resulta cada vez más importante adecuar los accesos a los edificios y locales a las necesidades de este colectivo, y las comunidades de propietarios no son una excepción.  A continuación, os ofrecemos una serie de pautas a tener en cuenta de cara a la instalación de rampas de acceso al portal del edificio.

• Lo primero que hay que saber es que la construcción de una rampa de acceso al portal del edificio de la comunidad de propietarios es obligatoria si en dicha comunidad vive una persona con discapacidad o mayor de 70 años.

• Es por tanto obligatorio  para la comunidad a partir de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de junio de 2013,emprender las obras necesarias para suprimir los elementos arquitectónicos del edificio (poner rampas para personas mayores o discapacitadas, acondicionar ascensores, etc.)

• Estas obras y modificaciones podrán ser llevadas a cabo sin necesidad de acuerdo previo de la Junta. Es decir, será una obligación de la comunidad siempre que sea solicitado por uno de los propietarios y no será necesario un número determinado de votos por parte de los vecinos.

• A la hora de correr con los gastos de la obra, hay que tener en cuenta que si el importe costase menos de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, corresponde a la comunidad de propietarios hacerse cargo del coste. Pero si excede de doce mensualidades, la diferencia será soportada por el inquilino que solicitó que se realizase dicha obra. Solo en el caso de que la mayoría de los propietarios voten a favor de las obras para eliminar barreras arquitectónicas, el límite de las doce mensualidades desaparecería y, fuera cual fuese el coste, lo pagarían entre todos los propietarios.

• Finalmente, hay ayudas, que se pueden obtener de conformidad con la legislación vigente. Normalmente suelen existir subvenciones concedidas por los servicios de vivienda y urbanismo, así como los servicios sociales, para la remoción de las barreras que dificultan la movilidad de las personas con discapacidad.

Obligación de pagar las cuotas de mantenimiento de un ascensor que no se usa.

En una segunda vivienda en la playa, sin ascensor, un propietario mayor de 70 años quiere instalar un ascensor acogiéndose a la modificación de la LPH del 2013. Sería un ascensor exterior. los pisos Primeros (que en realidad son bajos) no lo utilizarían nunca puesto que están a un nivel inferior de la entrada principal del inmueble, que es donde se instalar el ascensor. Los de los pisos segundos solo tienen que subir ocho escalones… ¿Estamos obligados todos los propietarios a pagar los gastos de mantenimiento del nuevo ascensor aunque no lo utilicemos nunca? En caso afirmativo, ¿se puede aplicar un coeficiente de altura en en estos gastos si se aprobara en junta?¿la aprobación sería por mayoría simple o por unanimidad Respuesta

La obligación de pago del mantenimiento de ascensor no tiene nada que ver con el uso, y está regulada en el artículo 9.1.e de la actual lelgislación. en el que se describen las obligaciones de los propietarios. El apartado 2 de este artículo indica que  la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.

En ese mismo artículo se establece que la aportación a los gastos debe calcularse “con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido”,con lo que permite la posibilidad de que se pague en función de la altura o por cualquier otro sistema, pero el acuerdo relativo a la forma de pago, si no se acepta la de hacerlo por coeficiente, debe ser aprobado por unanimidad de todos los copropietarios.

¿Puede un inquilino solicitar obras de accesibilidad a la comunidad o debe hacerlo el propietario?

En ese sentido lo que hace el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificado por esta Ley 4/2013, es beneficiar al arrendador, dejándole al margen cuando las reformas necesarias para los arrendatarios con minusvalía se produzcan fuera de lo que estrictamente se considera la vivienda, como por supuesto sería en el caso planteado por la pregunta, por ejemplo la necesidad de la instalación de una rampa en el portal para el arrendatario o sus familiares.
En esta situación, no hay duda de que cobra plena aplicación lo dispuesto en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, y, conforme dispone en su artículo 1º.2, las obras de adecuación de fincas urbanas ocupadas por personas minusválidas que impliquen modificación de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario al tráfico urbano en la vía pública, tales como escaleras, se realizarán de acuerdo

con lo prevenido en dicha ley. Dispone en su artículo 4.1 que el procedimiento comenzará con la notificación por escrito al propietario o a la comunidad de la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía, acompañando las certificaciones correspondientes a que se refiere su artículo 3, entendiéndose como positivo la no contestación en el plazo de 60 días, y estableciéndose un proceso verbal para determinar definitivamente el derecho si hubiera oposición, artículos 5 y 6, siendo los gastos que origine en las obras de adecuación de la finca urbana o de sus elementos comunes, a cargo del solicitante, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que pueda obtener, de conformidad con la legislación vigente, quedando las obras adecuación realizadas en beneficio de la propiedad de la finca.