CERRAR TERRAZA O JARDÍN: ¿NECESITO PERMISO DE LA COMUNIDAD DE VECINOS?

 Cerrar terraza o jardín sin permiso de la comunidad de vecinos es una duda común entre los propietarios. En este artículo, responderemos a esta pregunta y analizaremos la normativa de construcción de cerramientos. Si estás considerando cerrar tu terraza o jardín, sigue leyendo para obtener información clave sobre tus derechos y responsabilidades.

Cuando se trata de realizar modificaciones en una propiedad que afecten a zonas comunes, como una terraza o jardín, es importante tener en cuenta las normas y acuerdos establecidos por la comunidad de vecinos. Vamos a abordar esta cuestión y a resolver tus dudas.

¿PUEDO CERRAR MI TERRAZA O JARDÍN SIN PERMISO DE LA COMUNIDAD DE VECINOS?

Cerrar una terraza o jardín implica una alteración estructural en la propiedad y, por lo tanto, generalmente requiere la autorización de la comunidad de vecinos. La razón detrás de esta norma es garantizar la uniformidad estética del edificio y mantener el equilibrio entre los propietarios. Es esencial respetar las normas y el consenso comunitario para evitar conflictos y problemas legales.

NORMATIVA DE CONSTRUCCIÓN DE CERRAMIENTOS

La normativa en materia de construcción de cerramientos varía según la ubicación y la legislación local. Es fundamental que consultes las regulaciones específicas de tu municipio o provincia. En muchos casos, se requiere un proyecto técnico firmado por un arquitecto o técnico competente para garantizar la seguridad estructural y el cumplimiento de las normativas aplicables.

EL PERMISO DE LA COMUNIDAD DE VECINOS

La obtención del permiso de la comunidad de vecinos es un proceso importante antes de proceder con el cerramiento de una terraza o jardín. Aunque puede parecer un trámite tedioso, es esencial para mantener la armonía y el buen funcionamiento de la comunidad.

Recuerda que cada comunidad de vecinos puede tener sus propias reglas y requisitos específicos para otorgar el permiso. Es recomendable presentar un proyecto detallado que incluya información sobre el diseño, materiales a utilizar y cualquier impacto visual que pueda surgir.

Si estás considerando cerrar tu terraza o jardín, es fundamental informarte sobre la normativa local y obtener el permiso correspondiente de la comunidad de vecinos. Respetar las reglas establecidas ayudará a mantener una convivencia armoniosa y evitar posibles sanciones legales.

Recuerda que cada situación puede ser diferente, por lo que te recomendamos consultar con un administrador de fincas o profesional especializado en la normativa de tu zona. No te arriesgues a tomar decisiones sin la autorización adecuada, ya que podrías enfrentarte a consecuencias no deseadas.

Barbacoas, la eterna discusión

No existe normativa específica sobre el uso de barbacoas en zonas privadas, pero sí la hay para las zonas recreativas de los campos y montes de la región, como puede ser la total prohibición de encender fuego en zonas forestales (Decreto 59/2017, de 6 de junio). De hecho queda prohibido el uso del fuego en todas las áreas recreativas de la Comunidad de Madrid desde el 1 de junio al 15 de octubre de cada año.

Pero ¿qué sucede en las comunidades de propietarios, ya sean chalets o edificios de viviendas? En este caso, deberemos mantener unas normas de convivencia basándonos en varias normativas, como puedan ser la Ley de Propiedad Horizontal, tal como los establece su art. 7.2., o la Ordenanza 4/2021 sobre Calidad del Aire y Sostenibilidad en Madrid.

Ordenanza de Calidad del Aire 

En esta norma, se establece lo siguiente:

Art. 28. Otras actividades o instalaciones susceptibles de generar emisiones.

1.- Cualquier otra actividad o instalación que emita a la atmósfera gases, humos, vapores o partículas deberá contar con aquellas medidas que resulten necesarias para evitar o reducir las emisiones a la atmósfera y, en su caso, favorecer su dispersión, tales como las de confinamiento o la instalación de dispositivos de captación o evacuación, con el fin de minimizar la contaminación y las molestias

Art. 33. Cocinado o preparación de alimentos en el medio ambiente exterior susceptibles de producir emisiones molestas.

3.- Cuando estas actividades se realicen en edificios de viviendas en régimen de propiedad horizontal por pisos, se ubicarán al menos a 5 metros del punto más próximo de cualquier hueco receptor ajeno situado al mismo nivel o superior, con el fin de evitar molestias a los vecinos. En todo caso, deberá existir una distancia mínima de 3 metros entre el foco de fuego y cualquier elemento inflamable. La distancia se medirá en línea recta.

Visto lo anterior, ¿está permitido el uso de barbacoas en edificios de viviendas? Parece ser que sí, mientras se puedan mantener esos 5 metros de distancia a ventanas del mismo nivel o superior. Esta distancia, normalmente, se cumplirá en áticos y bajos con patio pero nunca en las terrazas de los pisos intermedios. Tampoco habría problema en la mayoría de los chalets.

No obstante, hay que tener en cuenta que esta permisividad se dará en las barbacoas portátiles. Si se pretende construir una barbacoa de obra en un punto determinado, se deberían tener otras consideraciones del tipo evacuación de humos de un emisor fijo, ya que tendrán que evacuar mediante chimenea superando 1 metro por encima de cualquier construcción existente en un radio de 15 metros alrededor del emisor.

Esta situación puede ser factible en chalets pero no en patios de pisos bajos, y respecto a los áticos, aunque se podría cumplir con estas condiciones  de alturas y distancias, se debería tener en cuenta la carga que admite el forjado de la terraza y el peso de la barbacoa para no superar dicho valor y evitar que ésta colapse.

Guía sobre qué podemos o no hacer en una terraza comunitaria

 El período de confinamiento del pasado año ha convertido a las terrazas en uno de los elementos estrella de las viviendas. Sea del tamaño que sea, ha puesto en valor la importancia de disponer de un espacio al aire libre sin tener que salir de casa. Pero que dispongamos de una terraza no significa que podamos hacer lo que queramos en ella.

El Código Civil en su artículo 396 enumera dentro de los elementos comunes a las terrazas, cubiertas y patios. Sin embargo, algunos propietarios, dada la ubicación de su vivienda (por ejemplo, en un ático o en un bajo), tienen un acceso directo a la terraza, lo que supone que realicen un uso privativo de estas zonas. No obstante, el propietario estará obligado a permitir el paso cuando sea necesario para realizar trabajos de mantenimiento o reparación del edificio o de la propia cubierta, como el arreglo de la tela asfáltica, por ejemplo.

Por lo tanto, nos encontramos ante elementos comunes de uso privativo, lo que conlleva una serie de derechos y obligaciones para aquellos propietarios que disfrutan de los mismos.

El derecho fundamental es poder hacer uso de forma privativa y excluyente del resto de los propietarios de una zona común, lo que supone un desahogo de espacio y mayor utilidad, lo que, a su vez, se traduce en una mayor revalorización de la vivienda.

Ese uso privativo tiene como consecuencia la obligación de mantener en buen estado de conservación y mantenimiento la terraza, con acciones como, por ejemplo, la reparación del solado o la limpieza del sumidero para evitar atascos.

Asimismo, no podrán realizarse obras que alteren su configuración originaria sin que la comunidad lo haya acordado previamente salvo que exista una autorización al respecto en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. En todo caso, siempre será preceptivo un informe técnico que garantice la viabilidad de la obra que se proyecta ejecutar.

Así pues, ¿qué podemos hacer en una terraza comunitaria de uso privativo sin tener que pedir permiso?

–Plantas. Sí, se pueden tener plantas, pero en macetas. Si queremos jardineras de obra, adosada a la pared o fijada al suelo, necesitaremos la autorización comunitaria.

–Mesas, sillas, tumbonas. Sí, podemos amueblar la terraza con enseres de este tipo, siempre y cuando no estén fijados.

–Sombrilla. Podemos disponer de una sombrilla, no anclada al suelo o paredes, pero tenemos que tener en cuenta que el pie no supere el peso que soporta nuestra terraza.

–Tendedero. Si la vivienda tiene un tendedero habilitado, que habitualmente será común a todos los pisos, lo aconsejable es utilizar ese elemento para tender la ropa. Hay que tener en cuenta que si queremos utilizar la terraza para esta tarea, esto implica utilizar fijaciones en las paredes para sujetar las cuerdas, lo que puede considerarse una modificación y, por lo tanto, requerir el visto bueno de la comunidad. No lo necesitaremos si usamos un tendedero portátil.

–Barbacoa. Este es un elemento complejo, porque en este caso no solo tenemos que tener en cuenta si afecta o no al revestimiento de la terraza. También hay que valorar los perjuicios que puede provocar el humo. Así pues, estamos ante una situación en la que podemos tener una barbacoa portátil sin necesidad de autorización. Si la queremos de obra, fijada a la pared, deberemos pedir el permiso de la comunidad. Pero si, superado este trámite, el uso de la barbacoa provoca problemas de humos, estaríamos ante una situación recogida en la Ley de Propiedad Horizontal, que otorga herramientas a las comunidades de propietarios si un comunero realiza “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

–Piscina o jacuzzi. También en este caso tenemos que tener en cuenta dos factores. Por una parte, el hecho de que la piscina o el jacuzzi esté fijado el suelo (lo que requiere permiso) o que sea portátil, en cuyo caso no hay que realizar ningún tipo de comunicación. Pero aún es más importante tener en cuenta el peso que la estructura de la terraza puede soportar. El hecho de instalar una piscina o jacuzzi sin un estudio adecuado puede suponer un claro riesgo para el edificio.

–Modificar el suelo. Si nos limitamos a cubrirlo con algún elemento que no requiera obra ni altere el aislamiento, como la tarima o baldosas de madera, no necesita autorización. Pero si lo que queremos es realizar un nuevo cubrimiento, que sí precisa obra, tendremos que solicitar el visto bueno de la comunidad.

Filtración con origen en una terraza de uso privativo

Dentro de las comunidades de propietarios, especialmente durante el otoño y el invierno, los administradores de fincas nos vamos encontrando con casos frecuentes de filtraciones o deficiencias de impermeabilización, que afectan a uno o más pisos. Y es en ese momento que vuelve a surgir la duda sobre quién debe de hacerse cargo de las reparaciones que afectan a una terraza de uso privativo.

Para clarificar esta situación, lo primero será determinar si nos encontramos ante una terraza de uso común general (ya sea para tender, o simplemente porque es la azotea o tejado del edificio), o ante una terraza de uso privativo (ático o patio de uso privativo de un único propietario).

La naturaleza de la misma queda recogida en la división horizontal del edificio y en los estatutos comunitarios, criterio apoyado por los tribunales en reiteradas sentencias. En el primero de los casos, una terraza de uso común general, la responsabilidad de mantenimiento y reparación, es de la comunidad de propietarios quien tendrá la obligación de ejecutar esos trabajos.

Cuando se trata de una terraza de uso privativo es donde surgen más dudas sobre si la reparación es responsabilidad del propietario que tiene asignado el uso o de la comunidad, lo que obliga a analizar la causa del desperfecto para determinar el responsable final.

Cuando se trata de una terraza de uso privativo es donde surgen más dudas sobre si la reparación es responsabilidad del propietario o de la comunidad

¿Quién paga las obras?

Si el problema de impermeabilización es por un defecto de la tela asfáltica, por su deterioro normal, y las obras que afectan a la estructura y estanqueidad del edificio será la comunidad la que deba acometer esta reparación.

Se entiende, en este caso, que la terraza de uso privativo tiene una doble función, la de terraza para el propietario que la tiene asignada y la de cubierta del resto del edificio.

La Ley de Propiedad Horizontal, nos marca el camino en este caso con el nuevo apartado a) del artículo 10.1, al establecer que la comunidad de propietarios está obligada a realizar las obras de conservación necesarias si cualquier propietario lo solicita, sin que sea preciso la aprobación de la junta de propietarios.

Recalcar que los Presidentes deben ser conscientes de que retrasar indebidamente una reparación como esta, puede hacerles incurrir en responsabilidad ante los que se consideren perjudicados por ello.

Los Presidentes deben ser conscientes de que retrasar indebidamente una reparación como esta, puede hacerles incurrir en responsabilidad

No obstante, si el deterioro de la tela asfáltica se debe a una intervención del propietario como, por ejemplo, el anclaje de una estructura para un toldo que ha perforado la tela, será entonces éste quien debe acometer la reparación y así se indica en el apartado a) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Otros desperfectos

Si bien las filtraciones son los casos más habituales, otros desperfectos que plantean dudas son las reparaciones del solado o baldosas deterioradas por el uso habitual, o incluso quién debe limpiar los sumideros o desagües de la misma.

En estos casos será el propietario exclusivo quien tenga esa responsabilidad, puesto que el deterioro de ese suelo y la limpieza es una obligación que le atribuye el propio articulo b) del artículo 9.1 de la LPH.

La limpieza de sumideros es fundamental para evitar posibles filtraciones y goteras a los pisos inferiores, por atascos y agua embalsada, sobre todo en tormentas de gran descarga.

¿Quién determina la responsabilidad?

Determinar quién debe reparar una avería con origen en una terraza de uso exclusivo de un propietario, que es a su vez cubierta del edificio, no es fácil en todos los casos.

Ante la falta de datos claros sobre lo que origina la filtración, no debe descartarse recurrir a un técnico competente que determine la causa y con ello el responsable de la reparación final.

Algunas comunidades, aunque debe matizarse que muy pocas, tienen un sistema que evita tener que determinar quién debe hacerse cargo de una reparación atendiendo al origen de la misma. Se trata de la inclusión en sus Estatutos de una regla de contribución al gasto, que reparte éste entre la propiedad de la terraza y la comunidad.