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Cambio de uso de local a vivienda: límites

 


La evolución de las ciudades genera que locales y zonas que antes eran comerciales ahora no tengan ninguna posibilidad de uso. Esto da lugar al abandono de muchos de ellos, dada la imposibilidad de rentabilizar su uso como tal. Desde hace algunos años, está proliferando el cambio de uso de estos locales, como viviendas, dotándoles de una nueva vida. Estas transformaciones han tenido mucha influencia en zonas comercialmente deprimidas.


El Ayuntamiento de Madrid, mediante el Plan General de Ordenación Urbana, estableció unos requerimientos para dotar de habitabilidad a estos locales, y poder efectuar su transformación. Mediante una modificación puntual de las normas urbanísticas del Plan General, en la actualidad se han incorporado algunos aspectos y restricciones respecto al Plan de 1997, para la ejecución de estos cambios.


En el Plan de 1997, la superficie mínima de la vivienda era de 38 m2, o bien, en el caso de una única instancia, la superficie debería de ser de 25 m2. En la nueva normativa, la superficie útil en cualquiera de los casos será igual o superior a 40 m2, no incluyéndose espacios con altura inferior a 220 centímetros, ni terrazas, balcones, tendederos, etc. Como podemos comprobar, se amplia sustancialmente la superficie mínima.


En esta nueva relación de requerimientos, se determinan las dimensiones mínimas de cada una de las estancias. La estancia destinada a salón-comedor deberá tener una superficie útil mínima de 14 m2, debiendo poder inscribirse un círculo de 300 centímetros de diámetro, tangente al paramento en que se sitúe el hueco principal de iluminación y ventilación. Importante este aspecto por lo que delimita y condiciona la distribución interior del local a transformar. Asimismo, la cocina deberá tener una superficie mínima de 7 m2, permitiendo la inscripción de un círculo de 160 centímetros en su interior.


En la nueva normativa, la superficie útil de la vivienda será igual o superior a 40 m2


En relación con el art. 7.3.13 del Plan, se especifican las condiciones que debe disponer el local, para su posible transformación. Dicho espacio deberá estar en planta baja o en planta de piso. Como novedad importante, se modifica el art. 7.3.8.3, impidiendo la transformación en aquellos locales cuyo suelo se encuentre, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno en contacto con él. En la actualidad, estaba permitida que las dependencias no habitables (pasillos, aseos, etc.) pudieran estar en zonas colindantes con terreno.


En el caso de los locales de planta baja de uso industrial que superen el fondo máximo construido, conforme a la norma zonal 4, no podrán ser transformados, salvo que se proceda a demoler el exceso de fondo edificado.


En el caso de edificios de uso exclusivo no residencial, no será posible la transformación de los locales en viviendas. Tampoco podrán transformarse en vivienda aquellos locales que tengan sobre ellos otros locales destinados a uso terciario recreativo, terciario hospedaje o terciario comercial.


Los edificios en situación de fuera de ordenación absoluta, se podrán transformar en vivienda, siempre que las obras necesarias para dicha transformación no exceda las expuestas en el art. 2.3.3 del Plan General de Ordenación Urbana.


A la vista de todo ello, y ante los nuevos requerimientos establecidos en las normas, como se puede comprobar, se limita cada vez más este tipo de transformaciones.

He comprado un piso y hay una derrama aprobada ¿quién debe hacerse cargo?

 Lamentamos tener que decirles que la obligación de ese pago les incumbe a ustedes en virtud de lo previsto en el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice: "Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras".


La exigibilidad de las cantidades viene dada en el momento de su devengo, esto es, en la fecha en la que se gira cada uno de los recibos.


No obstante lo anterior, si considera que la información sobre la existencia de la derrama y su cuantía hubiera sido relevante para su decisión de compra o para la fijación del precio, consulte con un asesor de su confianza la posibilidad de dirigir algún tipo de reclamación al vendedor.


El Plan de Rehabilitación Energética de IDAE concederá ayudas para las reformas de edificios

 Se estima que en torno al 80% de las construcciones de nuestro país han recibido una calificación energética inferior a la D, lo que implica que algunas de ellas no solo no ahorran energía, sino que gastan más que la media, como podemos comprobar en esta explicación de Twenergy sobre las etiquetas de eficiencia energética, dependientes de la Unión Europea: las letras D y E equivalen a un "aprobado", mientras que E y F indican una deficiente gestión de la energía en el inmueble.

Además del potencial despilfarro de energía que implica no disponer de una vivienda adecuada a los estándares europeos, esta situación también se traduce en la reducción del valor de mercado del inmueble. Desde 2013, poseer un certificado de eficiencia energética es obligatorio por ley, y este dato siempre debe acompañar la información sobre la venta o el alquiler de una casa, igual que figura, por ejemplo, en cualquier electrodoméstico que adquiramos. 

Inconvenientes y ventajas

En España hay 17 millones de viviendas, 12 millones de las cuales están integradas en comunidades de propietarios. Esta fragmentación de la propiedad dificulta la toma de decisiones, según señalan en IDAE. A esto se suma que las comunidades de vecinos tienden a pensárselo dos veces antes de emprender reformas integrales -no siempre es fácil encontrar empresas capaces de llevarlas a cabo-, y a subestimar el efecto que tienen sobre la vida de los vecinos. 

Sin embargo, el beneficio de muchas de ellas es palpable incluso en el corto plazo: por ejemplo, el aislamiento térmico resulta fundamental para mejorar no solo el confort que ofrece una vivienda, sino que supone un ahorro sustancial en calefacción, tal y como explican en IDAE mediante un ejemplo muy ilustrativo que recoge la web de la empresa de materiales de construcción Sustraik:

"Un edificio construido en 1975 (con más de 30 años de antigüedad, no se tuvo en cuenta el aislamiento), está ubicado en zona de rigurosos inviernos y veranos bastante calurosos (D3 según CTE) como Madrid, cuenta con 6 viviendas y tiene una superficie aproximada de fachada de 1000 m2. El sistema de calefacción es de una caldera con gas natural que funciona durante 5 meses al año (de noviembre a marzo), cuya demanda anual de energía es de 132 kWh/m2, lo que supone una factura de calefacción de 895 € al año por vivienda.

La solución adoptada es la rehabilitación de las cuatro fachadas del bloque de viviendas, incorporando un aislamiento por el exterior y un aplacado. El resultado es que la fachada ha conseguido aumentar su aislamiento en un 70% y, por consiguiente, se ha reducido el gasto de calefacción en un 35%. Por tanto, se pasa de un gasto de 895 € a 585 €, lo que supone un ahorro por vivienda de 310 €/año".

IDAE.

Las actuaciones previstas en el  Programa de Rehabilitación Energética de Edificios (PREE) 

Este plan, impulsado por el Gobierno a través del Ministerio para la Transición Ecológica y el reto Demográfico, y gestionado por las CCAA, está dotado con 300 millones de euros, e incluye ayudas para cambiar la envolvente térmica, sustituir calderas por opciones renovables o mejorar la eficiencia de la iluminación.  La subvención que concede IDAE es de, como mínimo, entre un 25% o un 35% del coste de la obra -15% en el caso del alumbrado-; los consumidores vulnerables podrán obtener un 15% adicional, y también se sumará hasta un 15% si la reforma permite obtener la calificación A. En total, sumando las diferentes ayudas, la subvención total puede ascender hasta el 75% o el 85% del importe, salvo para empresa, persona física o entidad con actividad comercial, pues se les aplicará el límite por ayudas de Estado. En todos los casos, los solicitantes deberán demostrar que el plan de rehabilitación propuesto mejorará la eficiencia del edificio en al menos una letra en la escala de emisiones de dióxido de carbono (kg CO2 /m2 año).

IDAE.

Las ayudas podrán destinarse tanto a las actuaciones en edificios completos como a las que se realicen en locales de esos edificios. Y sus beneficiarios, según aclaran en IDAE, son los siguientes: "Las personas físicas o jurídicas de naturaleza privada o pública que sean propietarias de edificios, las comunidades de propietarios constituidas conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios que de forma agrupada sean propietarios de edificios, las empresas explotadoras, arrendatarias o concesionarias de edificios, las empresas de servicios energéticos (ESEs), las entidades locales y el sector público institucional de cualesquiera administraciones públicas, las comunidades de energías renovables y las comunidades ciudadanas de energía, las entidades locales las administraciones de las CCAA y cualesquiera organismos públicos que actúen en representación de comunidades de propietarios u otros propietarios de edificios para promover y gestionar la realización de actuaciones de rehabilitación energética".

Este plan tiene como objetivo cumplir las metas de descarbonización señaladas en el Plan Nacional de Energía y Clima (PNIEC), que aspira a que en 2030 el 74% del sistema eléctrico dependa de fuentes renovables. Las estimaciones del propio PNIEC elevan a 48.000 los empleos netos anuales que este programa de rehabilitación generará a lo largo de la presente década.

En el sitio web Aplica la ecológica, IDAE brinda a los ciudadanos soluciones sencillas para mejorar sus hábitos energéticos y contribuir con la transición energética de nuestro país, cuya meta es la neutralidad climática en 2050. En el apartado "Mejora la eficiencia energética de tu hogar" se encuentra información útil para enfocar un plan de reformas eficiente, y que aspira a involucrar a toda la sociedad bajo el lema "Construye tu futuro, aplica la ecológica"

'Aplica la ecológica' es una campaña de Comunicación y Publicidad Institucional 'Energía y Ciudadano', del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía, perteneciente al Ministerio para la Transición Ecológica y Reto Demográfico.

Piscinas, Un problema en 2.020?

Vecinos enfrentados por la piscina de la comunidad.



Llega el momento en que cada año se abren las piscinas en las comunidades de vecinos y La mañana de Andalucía se ha hecho eco de esta decisión, paralizada en muchos casos debido al desacuerdo entre los propietarios a la hora de afrontar las medidas de restricción impuestas por decreto.

Las piscinas comunitarias tienen que seguir unas normas de higiene, distanciamiento y aforo para su apertura como consecuencia de las medidas de prevención por esta crisis sanitaria. Esto ha provocado que el presupuesto para su apertura se eleve de tal modo que ha llevado a muchas comunidades a decidir no abrir este año, con el enfado de buena parte de los vecinos que no estaban de acuerdo con la medida. En otras, la fuente de conflicto viene dada por la distribución de los turnos para el acceso. Todo ello se ha abordado en La mañana de Andalucía con Rafael del Olmo, secretario de los Consejos Andaluz y Español de Administradores de Fincas

La norma dice que debe haber una reducción del aforo para dejarlo "al 30%" y establecer "turnos o cita previa", además de realizar "una limpieza y desinfección tres veces al día". Donde han sido capaces de ponerse de acuerdo en los turnos "no han necesitado contratar un controlador" y eso ha permitido no incrementar el presupuesto y por tanto abrir sin que suponga un gasto adicional inasumible. Sin embargo, se está produciendo una gran dificultad para llegar a estos acuerdos dado que en la mayoría de los casos no se están pudiendo celebrar las asambleas "para tomar estas decisiones". Y es que hay que recordar que no se permiten reuniones de más de 20 personas. Así las cosas, Rafael del Olmo relata que lo que esta ocurriendo es que "se traslada la decisión al presidente de la Comuniadad y este se asesora con la Administración de Fincas que al final es el objetivo a batir".

Qué pasa con las piscinas comunitarias en la fase 3 de la desescalada

La fase 3 del “Plan de transición hacia una nueva normalidad” no trae apenas novedades en cuanto al uso de las piscinas comunitarias, con respecto a la fase 2. La mayoría del territorio español ya ha entrado en fase 3 (el 52% de la población), aunque todavía el 48% restante está en fase 2 por el covid-19, como es el caso de Madrid y Barcelona.

El ministro de Sanidad, Salvador Illa, comunicó el pasado viernes 5 de junio los nuevos avances de la desescalada que se producen esta semana en prácticamente toda la geografía española, a excepción de dos regiones que han decidido mantenerse en la etapa del desconfinamiento en la que se encuentran, la Comunidad Valenciana y la ciudad autónoma de Ceuta. Quienes sigan en fase 2 de desescalada o, al residir en una región más rezagada en la transición hacia la 'nueva normalidad, den el salto a esta etapa este 8 de junio, podrán ir de nuevo al cine o al teatro, hacer compras en centros comerciales siempre que se cumplan las debidas condiciones de higiene y seguridad, así como ir a la piscina o a la playa, si se encuentra dentro de los límites de la unidad territorial de referencia en el proceso de desescalada.

Las piscinas comunitarias y municipales podrán abrir tanto en la fase 2 como en la 3 de la desescalada, tal y como está regulado en el BOE del pasado 16 de mayo de 2020. En concreto, el Capítulo X establece que en la fase 2 ya pueden abrirse al público las piscinas recreativas y también las comunitarias. El Ministerio de Sanidad confirmó mediante una carta enviada a los administradores de fincas colegiados que es aplicable a las piscinas comunitarias la Orden SND/414/2020, en la que se establecen las condiciones para la reapertura de las piscinas públicas para la fase 2.

De este modo, las comunidades de propietarios deben abrir las piscinas en la fase 2 y con los exigentes requisitos para cumplir con las obligaciones impuestas, como contar con un aforo máximo del 30% o disponer de cita previa.

En la carta se señala textualmente que “la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo, para la flexibilización de determinadas restricciones de ámbito nacional establecidas tras la declaración del estado de alarma en aplicación de la fase 2 del Plan para la transición hacia una nueva normalidad, regula la apertura de las piscinas en el Capítulo X denominado "condiciones para la reapertura al público de las piscinas recreativas". La aplicación de esta norma se hace extensiva a las piscinas de las fincas”.

En su carta, el Ministerio de Sanidad también confirma que son de aplicación a la apertura de piscinas comunitarias las recomendaciones sanitarias mínimas definidas en el Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, por el que se establecen los criterios técnico -sanitarios de las piscinas, con el fin de minimizar el potencial de transmisión de covid-19.

Los requisitos que se establecen para las piscinas existentes en comunidades de propietarios y urbanizaciones son los siguientes:

Aforo máximo permitido del 30%: la mayoría de las comunidades de propietarios no disponen de ningún sistema de control del aforo. No hay personal responsable a cargo de la instalación que pueda controlar o limitar el acceso de los propietarios y, en los casos que disponen de socorrista, su competencia se limita al control del vaso de la piscina.
Para acudir a la piscina se debe obtener cita previa y se organizarán horarios por turnos, fuera de los cuales no se podrá permanecer en la instalación. La competencia para regular es de la Junta General de Propietarios.
Desinfección y mantenimiento de la piscina: con cloro y bromo. El principal riesgo de las piscinas no es el agua, sino las interacciones entre personas sin respetar las distancias de seguridad y no realizar una desinfección adecuada en las zonas comunes.
Distancia de dos metros entre vecinos: hay que hacer un cálculo sobre cuántos vecinos caben en la piscina para no permitir la presencia de más de ese cálculo. Por ejemplo, los administradores de fincas en Madrid aseguran que el aforo debe estar limitado al 30%.
Instalación de dosificadores de gel desinfectante a la entrada de la piscina.
Prohibición de colocar toallas en las vallas perimetrales para evitar contagios.
Las tumbonas o hamacas separadas un mínimo de dos metros. No es posible el uso compartido y es obligación del usuario desinfectarlas antes y después del uso.
Limpieza y desinfección de los espacios y superficies.
Apertura secuencial de los grifos de duchas, fuentes, lavapiés, bar y servicios, dejando correr el agua para que se renueve toda la que había quedado retenida en las tuberías.
Advertencia al socorrista de que cumpla las medidas de higiene y que vigile las distancias. Constancia en el protocolo que se redacte y ejecute de atribución al socorrista, cuando exista, de realizar advertencias a comuneros.
La fase en que se encuentra cada región española
Según el anuncio del Ministerio de Sanidad del pasado viernes 5 de junio, la situación de la desescalada por el covid-19 en cada región es la siguiente:

Andalucía: fase 3

Toda Andalucía ha pasado a la fase 3 desde hoy lunes 8 de junio. Las piscinas pueden abrir ya, aunque no todas lo están haciendo ante la dificultad de cumplir con todos los requisitos, como la reducción del aforo al 30%, lo que significa que en una piscina donde entraban 100 personas este año sólo van a poder entrar 30 al día. Además, hay que mantener la distancia de seguridad de mínimo dos metros.

Aragón: fase 3

Las tres provincias, Huesca, Zaragoza y Teruel, se han despedido este fin de semana de la fase 2 y dan la bienvenida a la fase 3.

Asturias: fase 3

Asturias también pasa a la fase 3, el último estadio del desconfinamiento.

Cantabria: fase 3

Cantabria también pasa a la fase 3, el último estadio del desconfinamiento.

País Vasco: fase 3

Sus tres provincias, Vizcaya, Guipúzcoa y Álava dan la bienvenida a la fase 3 de la desescalada.

Galicia: fase 3

La Coruña, Lugo, Orense y Pontevedra pasan a la fase 3 del desconfinamiento.

La Rioja: fase 3

La Rioja pasa a la fase 3, después de haber sido una de las comunidades autónomas más golpeadas por la pandemia del coronavirus, ya que hubo un brote que confinó a la población del municipio de Haro.

Cataluña: fase 3 y fase 2

Sólo tres regiones sanitarias de Cataluña pasan a la fase 3: Camp de Tarragona, Terres de l'Ebre y Pirineu-Aran. Barcelona pasa a la fase 2, tanto la ciudad, como las áreas Metropolitana Norte y Sur, y Lérida también pasa a fase 2.  

Castilla-La Mancha: fase 3 y fase 2

En Castilla-La Mancha sólo avanzan a la fase 3 las provincias de Guadalajara y Cuenca, mientras que Albacete, Toledo y Ciudad Real tendrán que esperar, al menos, una semana más para equipararse al resto de la autonomía.

Extremadura: fase 3

Tanto Cáceres como Badajoz pasan a la fase 3 de la desescalada.

Navarra: fase 3

Toda la Comunidad Foral de Navarra avanza en el camino hacia la 'nueva normalidad' con una postura "conservadora" adaptada al territorio

Melilla: fase 3

La ciudad autónoma de Melilla se sitúa desde el lunes en fase 3.

Murcia: fase 3

La Región de Murcia también pasa a fase 3.

Baleares y Canarias: fase 3

A las islas de Formentera, en Baleares, y a los territorios insulares de El Hierro, La Gomera y La Graciosa, en Canarias, se unen esta semana el resto de las islas que conforman los archipiélagos y pasan a fase 3.

Madrid: fase 2

La región de la capital, que no entró en fase 1 hasta la tercera petición, da el pistoletazo de salida este lunes a la fase 2. El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid estima que de las 12.000 piscinas comunitarias que existen en la región, cerca de la mitad podrán abrir en estas condiciones (restricción de aforo y mayor gasto).

Desde CAFMadrid calculan un sobrecoste de un 50% de media en la partida correspondiente a la temporada de piscina con respecto al año anterior en las comunidades que abran finalmente estos recintos, debido a la aplicación de las medidas higiénico-sanitarias (son obligatorias las labores de limpieza tres veces al día y de desinfección dos veces diarias) y a la contratación de personal auxiliar.

Castilla y León: fase 2

Toda la comunidad autónoma se encuentra en la fase 2 de la desescalada del covid-19, después de que el área del Bierzo, que comprende Laciana y la ciudad de Ponferrada, fuera la primera en avanzar hacia la “nueva normalidad”.

Uso del ascensor durente en Covid 19

Toda precaución es poca, es momento de estar informados y de atender cualquier recomendación que nos pueda ayudar a alejarnos del virus, algunas pueden parecer y son incomodas, otras, imposibles, pero la supervivencia siempre nos ayuda a tomar la decisión correcta, PREVENCIÓN Y RESPONSABILIDAD.

Una frase que a algunos les ha pasado por la cabeza "A MI NO ME VA A TOCAR" "TODO ESTO ES UNA EXAGERACIÓN Y NO SIRVE PARA NADA", etc, etc.

Bien si eres de  los que piensas que a ti no te va a tocas, te deseo que así sea, pero no POR TU BIEN, SINO POR EL DE LOS DEMÁS, en que los que me incluyo, CUMPLE LAR NORMAS, no están hechas solo para ti, sino para todos.

Seamos respetuosos, responsables y sobretodo precavidos.

MÁS VALE PREVENIR QUE CURAR, y añadiría..........  QUE MORIR.

Aquí van unos consejos para usar los ascensores.





Así será la vuelta a las piscinas: te podrás bañar, pero con distancia de seguridad y aforo máximo

Muy buen artículo de mi compañera Sara Cabrero.


"El problema no es el agua, el problema somos nosotros".
Investigadores del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) concluyen que es “muy poco probable” contagiarse de coronavirus en piscinas y playas. No obstante, advierten de que el riesgo reside en las zonas de acceso al agua. Según el estudio publicado el pasado jueves, “las aglomeraciones” y “los objetos de uso común” pueden continuar sirviendo de mecanismo de contagio.

“El problema no es el agua. El problema somos nosotros, que somos los portadores del virus”, avisa a este periódico Antonio Figueras, investigador del CSIC y uno de los autores de este informe. “Si pensamos que podemos ir a la playa o a la piscina como íbamos el año pasado, es muy probable que haya retrocesos y tengamos que retornar a la casilla de partida”, alerta.

A la espera de que el Ministerio de Sanidad elabore un protocolo para estos espacios, el experto opina que “la única forma de no infectarse es mantener el mismo tipo de comportamiento que en tierra”. De este modo, considera que la distancia de seguridad y el aforo de personas serán fundamentales para evitar la transmisión del virus, ya que “la carga de virus que se puede liberar al medio marino es directamente proporcional al número de personas que haya en el agua”.

Por tanto, el peligro reside en las medidas recomendadas de distanciamiento social, que en el medio acuático pueden relajarse. “El agua tratada es bastante segura, la clave está en controlar el número de personas que estará en la piscina, en la playa e, incluso, en ríos y arroyos, donde el agua no es tratada”. En este último caso, aconseja, “habría que limitar aún más el número de personas”. “Te podrás bañar, pero será distinto a cómo lo hacías el año pasado”, insiste.

“Cualquier tipo de tratamiento que sea desinfectante como el cloro, el bromo, las sales… es eficaz contra el coronavirus”

Figueras está convencido de que el Gobierno autorizará la reapertura de piscinas, pero desconoce cuándo se producirá y de qué forma. Sin embargo, señala que el departamento de Salvador Illa no puede esperar hasta el último momento para publicar un protocolo: “Las personas tienen que planificar de alguna manera sus vacaciones, si es que las tienen, o su uso de las piscinas, si es que lo van a hacer”. “Se tiene que empezar a explicar cómo va a ser, quizás una familia ya no pueda pasar una mañana o una tarde entera en la piscina”, recuerda.

Por el momento, confirma el presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) a El Imparcial, se desconocen las precauciones que el ministerio piensa llevar a cabo cuando se reabran las piscinas. “Solo hemos recibido una carta de Illa en la que nos decía que tomaban nota del asunto”, asegura Salvador Díez, quien solicita además que los protocolos se elaboren siguiendo criterios exclusivamente científicos y su aplicación sea a nivel nacional. “Nosotros nos dedicaremos a gestionarlos”, indica.

En España, hay más de 15.000 Administradores de Fincas colegiados que aún están a la espera de una resolución

Díez cree lógico que uno de esos escenarios será limpiar más veces al día los vestuarios y zonas comunes y en este caso, advierte, “las comunidades no pueden aumentar el presupuesto”. Añade además que, pese a tener todas las comunidades de propietarios subcontratados el mantenimiento de la piscina y la limpieza, “los contratos son sencillos y no contemplan estas prestaciones con una frecuencia constante”. “Lo habitual es que estos servicios se realicen una vez al día; dos, de manera excepcional”, explica.

Así, Díez se plantea cerrar las zonas comunes de las comunidades donde la vivienda se sitúa muy cerca de la piscina: “Los vestuarios y los lavabos suponen un foco de riesgo muy alto y garantizar una limpieza permanente en estas zonas es complicado, por lo que se valora esa posibilidad”. Ocurriría lo mismo en las urbanizaciones más extensas, aquellas donde la vivienda puede estar a un kilómetro de distancia de la piscina: “Sería más difícil, pero no imposible. Ya hay negocios donde se ha prohibido el uso del servicio”, ejemplifica.

También cree posible que otra de las medidas que adoptará el Ejecutivo será reducir el aforo y para ello, informa, “las comunidades de propietarios no tienen previsto ningún servicio de control de accesos”. Descarta igualmente que sea el socorrista quien asuma este rol pues, apunta, hay comunidades autónomas donde no es obligatorio y ésta tampoco sería su competencia: “El socorrista no puede abandonar el vaso del baño para controlar quién entra o sale del recinto y carece de autoridad para ello”.

Aunque la Real Federación Española de Salvamento y Socorrismo no dispone de información específica al respecto, su director de Prevención y Seguridad ha constatado a este diario que el socorrista no podrá controlar el acceso a la instalación acuática si tiene que alejarse de la lámina de agua: “El socorrista contabiliza el número de personas en la lámina de agua y podría corroborar que el aforo no se haya sobrepasado, pero siempre como una medida de refuerzo a la de la gestión del acceso desde la calle al recinto”. Así, Francisco Cano Noguera sugiere que “sería recomendable contar con otro tipo de profesionales para el desempeño de esta tarea”.

El socorrista podría vigilar en cambio que se guarda la distancia estipulada dentro del agua y “advertir” al bañista si se incumple, “al igual que lo realiza hasta ahora con el cumplimiento de otras normativas, como, por ejemplo, el uso de gorro de baño”, asegura Cano Noguera.

“El papel del socorrista debe ser el mismo que hasta ahora, con la única salvedad de tener que “velar” por el cumplimiento de una normativa más: respetar la distancia social como medida de prevención de la salud”

Con todo, coincide con Díez en que el socorrista carece de “potestad o autoridad legal” para velar por el mantenimiento de la distancia social en instalaciones acuáticas o playas. Sin embargo, afirma que “sería muy recomendable aumentar el número de socorristas” en ambas porque este verano habrá que cumplir más normas.

Asimismo queda descartado que sea un vecino quien controle el aforo de la piscina. Según Díez, “no sería de recibo e implicaría enfrentarse a los otros vecinos”. Por tanto, sólo queda la opción de contratar una empresa para que se encargue de ello. Una alternativa cuyo coste, advierten los administradores de fincas, sería “inasumible”.

“Esta situación es un callejón sin salida porque únicamente se resuelve con dinero”, resume Díez, quien subraya además que las comunidades tampoco tienen una capacidad sancionadora y, por tanto, no podrán establecer elementos de control. Es por esta razón que el presidente de CGCAFE pide que las comunidades tengan “algún tipo de facultad especial” porque jurídicamente no tienen ningún poder y “estas circunstancias lo requieren”.

También recomienda que esta regulación se adapte a “la realidad de cada comunidad porque cada una tiene unas características distintas”. No obstante, recuerda que para tomar todo este tipo de decisiones se celebran reuniones de propietarios que, actualmente, están prohibidas.

Díez urge a una regulación en este sentido e insiste en que “no se pueden esperar al último día para decir que mañana se pueden abrir”. Raúl Láinez, miembro de la Asociación Madrileña de Empresarios de Mantenimiento de Piscinas (AMEP), advierte en este sentido de que la puesta a punto de una instalación media “tarda entre cuatro y cinco semanas” y, en condiciones normales, habrían empezado a prepararlas a primeros de mayo. “Llevamos 15 días de retraso”, se queja.

Láinez anticipa las enormes dificultades que hay para poner en marcha las instalaciones en estos momentos. Su empresa, Servipool, volvió del ERTE este lunes y asegura que han perdido “dos meses y medio vitales para su sector”: “Estamos dejando trabajos suspendidos para otro año porque el tiempo es irrecuperable”, lamenta.

“Ahora estamos desbordados de trabajo porque no hemos podido hacer nada durante estos dos meses”

Menciona además que, aunque ya pueden comenzar a preparar las instalaciones, “hay clientes que dicen que hasta que no se sepa si se va a poder abrir o no la piscina no quieren habilitar la instalación”. “Si no podemos prepararla, tampoco podemos garantizar la fecha de apertura, ya que los protocolos establecen analíticas de control para garantizar que está todo correcto”, añade.

Pero, “hay otro problema tan grave como no poder preparar las instalaciones”: la contratación de profesionales en el extranjero. En Madrid, asegura, falta personal formado que pueda cubrir toda la temporada de verano como socorrista. “Existe un acuerdo bilateral con países de Sudamérica para que puedan venir a través de un visado directo. Sin embargo, las fronteras están cerradas a causa de la pandemia y la evolución del coronavirus es diferente en América Latina, allí están alcanzando ahora el pico de contagios”, explica. Así, “aunque se retrasen las aperturas, el personal extranjero autorizado, tramitado y aprobado es prácticamente imposible que venga y, por tanto, no tenemos personal suficiente para reabrir las piscinas”, alerta.

Por otro lado, confirma que al estar todavía en el aire lo que ocurrirá con las piscinas comunitarias “muchos particulares se han anticipado y ha aumentado la venta de piscinas prefabricadas e hinchables, así como la solicitud de presupuestos”.

Desde AMEP, exigen información a las autoridades para organizarse o buscar alternativas pues, recuerdan, falta menos de un mes para la “futura e hipotética apertura de piscinas” el próximo 13 de junio -fecha fijada con anterioridad a la Covid-19-.

Con todo, el investigador del CSIC advierte de que “el virus no ha desaparecido” y que “el riesgo cero no existe”. Por ello, pide a los gestores de estos espacios y sus usuarios disfrutar de la piscina de manera responsable y con prudencia. “Seamos precavidos”, insiste.

                              

Gastos comunitarios en edificio de dos comunidades


Vivo en un edificio que está compuesta de dos comunidades de propietarios independientes. Una está formada por las viviendas y otra por un garage de tres plantas. Las plazas de parking son de propietarios de viviendas y de otros propietarios que no tienen vivienda en el edificio. Cada comunidad tiene su administración propia, y ninguna dispone de estatutos. Se plantea quién ha de contribuir a los gastos originados por reparaciones que afecten a elementos comunes del edificio, como por ejemplo arreglo de la fachada, del tejado del edificio, la canalización de los desagües, etc. Si tienen que contribuir ambas comunidades en base a su porcentaje de participación, o sólo la comunidad de las viviendas.
En caso de que tengan que contribuir las dos, está claro que la comunidad del parking tendría que intervenir en la decisión de hacer la obra y la aprobación del presupuesto...

Respuesta

De su consulta se deduce que el suyo no es un edificio de dos comunidades. Es evidente que no se trata de comunidades independientes, sino de una comunidad de propietarios (la del edificio), que tiene una subcomunidad (la del garaje).

Los gastos del garaje (mantenimiento de puertas, tasa de paso de carruajes, alumbrado, limpieza, detección de CO, etc.) serán sufragados por los propietarios de plazas. Y los gastos del portal (limpieza, luz de escalera, etc.) los asumirán las viviendas. Pero hay una serie de gastos generales que corresponden a todos los propietarios.

La fachada es de todos, no sólo de las viviendas que dan a ella. El tejado es de todos, no sólo de las viviendas que están inmediatamente debajo. Los forjados son de todos, no sólo adas las arquetas.

En el artículo 396 del Código Civil se recoge una relación no exhaustiva de los elementos comunes del edificio. Estos elementos, que son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, deben mantenerse y repararse con cargo a todos. Así se establece en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

Evidentemente, si todos tienen que contribuir a su mantenimiento, todos deben decidir sobre los presupuestos que les afecten. Y, para ello, deben ser convocados a la Junta en la que se aprueben dichos presupuestos.

RECOMENDACIONES PARA EVITAR CONFLICTOS VECINALES EN NAVIDAD

Las relaciones con los vecinos no son en muchas ocasiones agradables, pueden llegar a ser complicadas debido a las distintas costumbres y rutinas. En época de Navidad el estrés y las obligaciones pueden aumentar y desencadenar en conflictos que se podrían evitar. Por ello, os queremos dar unas recomendaciones para evitar conflictos vecinales en Navidad:

Intentar prevenir los conflictos y tener una actitud abierta y conciliadora nos puede ayudar en gran medida. Al ser respetuosos, podremos evitar la mayoría de las disputas.
Tener cuidado con los ruidos, sobre todo por la noche. Durante estas fechas no todos los vecinos se encuentran de vacaciones y continúan teniendo obligaciones importantes que atender, por lo que respetar las horas de descanso de todos por la noche es fundamental.
Ser amables manteniendo las distancias.
Ante cualquier conflicto la mejor manera de solucionarlo siempre es mediante el diálogo, teniendo una actitud amable y educada.
Respetar las normas de la comunidad al igual que el resto del año.
Se pueden generar mayores residuos que en otras épocas del año, debidos a los regalos navideños y a las reuniones para comer o cenar por lo que habrá que evitar dejarlos en las zonas comunes estorbando.
Las visitas de familiares y amigos son frecuentes durante la Navidad, informar a las personas de visita de las normas de la comunidad podrá hacer que no generen molestias al resto de vecinos.
Alcanzar acuerdos ante las disputas nos ayudará a solucionarlas con un mayor éxito, y en muchas ocasiones habrá que llegar a un punto medio.

Vicent Sansaloni

PROTECCIÓN DE DATOS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

La protección de datos personales en España, que afecta a las comunidades de propietarios, está regulada por la Ley Órganica 15/1999 de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD) que tiene por objeto garantizar y proteger, en lo que concierne al tratamiento de los datos personales, las libertades públicas y los derechos fundamentales de las personas físicas, y especialmente de su honor e intimidad personal y familiar.La protección de datos personales en España, que afecta a las comunidades de propietarios, está regulada por la Ley Órganica 15/1999 de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD) que tiene por objeto garantizar y proteger, en lo que concierne al tratamiento de los datos personales, las libertades públicas y los derechos fundamentales de las personas físicas, y especialmente de su honor e intimidad personal y familiar.
Entre las obligaciones de la comunidad de propietarios respecto a la protección de datos está la de efectuar la notificación del fichero o tratamiento a la Agencia de Protección de Datos conforme a la Ley de Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD). Tal como se determina en el informe jurídico 2000-0000 de la Agencia Española de Protección de Datos, es la propia comunidad de propietarios la responsable de los ficheros de protección de datos siendo el administrador, en cuanto tal y con relación a esa determinada comunidad, un mero usuario del fichero, en virtud de su condición de uno de los órganos de gobierno de la comunidad.

AEPD, Informe Jurídico 2000-0000 (extracto)

Se ha planteado por un determinado Colegio de Administradores de Fincas quien es el responsable de los ficheros que contengan los datos de los propietarios de las viviendas de un edificio objeto de división horizontal.

Tal y como establece el artículo 3 d) de la LOPD, se define como responsable del fichero a la “persona física o jurídica, de naturaleza pública o privada, u órgano administrativo, que decida sobre la finalidad, contenido y uso del tratamiento”. Por ello, será necesario determinar quién, a criterio de esta Agencia, decide sobre la finalidad, objeto y uso de los datos, siendo fundamental resolver cuál es la finalidad a la que se encontrarían sujetos los ficheros que contuvieran los datos de los propietarios.

Pues bien, la finalidad de mantener los datos de los propietarios es, precisamente, asegurar el cumplimiento por los mismos de las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) (en los términos previstos tras su reforma, operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril), así como garantizar el adecuado ejercicio por los mismos de los derechos que les corresponden en la comunidad. En resumidas cuentas, la finalidad perseguida por el mantenimiento de estos ficheros será la de asegurar el correcto desenvolvimiento de la comunidad.

De lo antedicho se desprende que la condición de responsable del fichero recaerá sobre la propia comunidad de propietarios que es quien, a través de sus Órganos de Gobierno y, en su caso, de la Junta, resolverá sobre las cuestiones relacionadas con la misma, siendo así que, de lo establecido en el artículo 13 de la Ley se desprende que el Secretario y el Administrador, cuando actúen en el ejercicio de las funciones relacionadas con una determinada comunidad, no son sino órganos integrados en la misma, independientemente de la posibilidad de que una misma persona desempeñe funciones de secretario y/o Administrador en varias comunidades de propietarios. La misma solución se alcanza si se tiene en cuenta que le artículo 13.7 de la Ley, en su párrafo segundo, habilita a la Junta a remover a quienes desempeñen funciones en uno de sus órganos de gobierno, siendo potestad de la Junta nombrar y separar a los mismos (artículo 14.1).

En consecuencia, las actividades que el Administrador (o, en su caso, el Secretario) de una determinada comunidad de propietarios desarrolle como tal no serán sino las derivadas de su propia integración, como órgano de gobierno, en la citada comunidad, sin que el mismo pueda utilizar la información de que tenga conocimiento como consecuencia del ejercicio de su función para un fin distinto del derivado de la gestión que le haya sido encomendada, en el ámbito de las funciones que al Administrador atribuye el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Por ello, la condición de responsable de los ficheros creados para la adecuada gestión y funcionamiento de la comunidad de propietarios de un inmueble objeto de división horizontal corresponderá a la propia Comunidad, siendo el administrador, en cuanto tal y con relación a ese determinado inmueble, un mero usuario del fichero, en virtud de su condición de órgano de gobierno de la comunidad.

Además, se indicó que en caso de que dichos ficheros se encuentren ubicados en la oficina profesional del administrador, éste no será más que un mero encargado del tratamiento, que limitará (en cuanto oficina) su actividad a la custodia de los datos, siendo necesario el cumplimiento del artículo 12 de la LOPD, en los términos que ya se han indicado en esta memoria
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Las 6 cláusulas sin validez (más frecuentes) en el alquiler de una casa

La crisis ha beneficiado el alquiler de viviendas frente a la compra y actualmente crece de forma progresiva gozando de un status impensable hace algunos años, cuando era una opción mayoritariamente para los estudiantes y las familias de escasos recursos.
La mayoría de expertos, analistas inmobiliarios y economistas prevén el auge del alquiler y lo consideran como un factor de equilibrio dentro del mercado inmobiliario, teniendo en cuenta que en España la compra de inmuebles ha sido la tendencia.
Desde el portal líder inmobiliario Idealista.com en consulta a Sansaloni Asesores Inmobiliarias nos presentan las cláusulas nulas o sin validez legal más frecuentes a la hora de alquilar tu vivienda.
Pero para que una cláusula sea nula, así lo expone Idealista, sólo un juez tiene capacidad para declararla como tal. Y nos señalan que “es muy importante la fase de negociación del contrato, intentando evitar la inclusión de cláusulas que puedan llegar a ser consideradas como tales para evitar problemas futuros”. Si el contrato incluye cláusulas nulas, no supone la no validez del contrato entero, sino sólo de las regulaciones que pudieran llegar a ser consideradas nulas por los tribunales.
1-Falsos arrendamientos de temporada
Se trata de firmar alquileres de once meses de duración para considerarlos como un arrendamiento de temporada y así evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda.
Pero para que un alquiler sea considerado de temporada es necesario que exista una justificación de la temporalidad tipo trabajo, traslado temporal, estudios… y la existencia de un domicilio permanente del arrendador diferente de la vivienda que se alquila. De lo contrario se considera arrendamiento de vivienda y el inquilino tendrá derecho a permanecer hasta 3 años, independientemente de lo que se haya firmado en el contrato.
2-Negativa a la prórroga legal
La cláusula de prórroga que señala que transcurrido el año de duración del arrendamiento las partes pueden decidir prorrogarlo es contraria a la que se contempla en el art.9.1 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que señala que la prórroga para el arrendador es obligatoria y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.
3-Obligado cumplimiento del primer año
Según señala Idealista, tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses y la penalización estará limitada a lo que la ley establece.
4-Pago por adelantado de más de un mes de renta
De conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. La ley hace referencia a la mensualidad de la renta de alquiler, que es diferente a otro tipo de pagos como fianza, garantías adicionales o la prima de opción en el caso de alquiler con opción a compra.
5-Traslado del deber de conservación de la vivienda
El arrendador tiene obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, como establece el artículo 21.1 LAU. Cualquier cláusula que obligue al arrendatario a realizar trabajos de conservación de la vivienda, se considera nula y contraria a la LAU.
Desde Idealista se señala que la interpretación de las cláusulas de obras es delicada y debe hacerse por profesionales especializados para poder interpretar, conforme a Derecho, la literalidad del contrato.
6-Acceso a la vivienda por el arrendador
Es ilegal cualquier cláusula relativa a la facultad de acceso por parte del arrendador a la vivienda arrendada para comprobar su estado pues el domicilio alquilado por el arrendatario goza de especial protección. Así queda establecido en el artículo 18.2 de la Constitución Española.

Las claves para conseguir ahorrar con el nuevo recibo de la luz por horas

Las compañías eléctricas comenzarán esta semana con el nuevo sistema de facturación y afectará, reflejando los datos de consumo de septiembre, a los usuarios acogidos al Precio Voluntario al Pequeño Consumidor (PVPC) con contador inteligente integrado.


 Las compañías eléctricas comenzarán esta semana con el nuevo mecanismo de facturación por horas, después del periodo de apenas tres meses que el Ministerio de Industria ha dado para su puesta en marcha y afectará -reflejando los datos de consumo de septiembre- a los usuarios acogidos al Precio Voluntario al Pequeño Consumidor (PVPC) con contador inteligente integrado. Poco a poco se irá extendiendo al resto de consumidores a medida que se les instalen los equipos, un plan que deberá culminarse a finales de 2018.

Con este nuevo sistema, los usuarios pagarán la electricidad al precio que cotiza en el momento de consumirla, que cambia cada hora en función de diversos factores, como la demanda global o la meteorología (que influye en la producción renovable). Si hay viento, es probable que la energía eólica hunda los precios; al contrario, los días anticiclónicos suelen traer precios mayores.


En el caso de una bombilla de 60W, encendida durante toda la hora más cara de media anual, tiene un impacto en la factura menor a un céntimo, en concreto 0,97 céntimos. Si además se trata de una bombilla de bajo consumo de 11W el precio cae hasta los 0,17 céntimos.
Así, la electricidad será más barata cuando hay poco consumo -de madrugada y los festivos- o cuando se registra viento y lluvia. En cualquier caso, dado que la mayor parte del recibo corresponde a los costes fijos, el ahorro que se puede obtener al mover el consumo de unas horas a otras es relativamente pequeño. Una gestión activa de la demanda podría suponer un ahorro máximo de unos cinco euros mensuales, según algunas fuentes del sector eléctrico, o de un 5% ol 10% de la factura, de acuerdo a otras.


Por ejemplo, poner una lavadora cuesta 18 céntimos si la operación se realiza a la hora más barata, esto es, de 4.00 a 5.00 de la madrugada, mientras que hacerlo a la hora más cara, las 21.00 horas, tiene un coste de 16 céntimos. Si pensamos en una secadora, su uso en el momento más caro cuesta 65 céntimos, frente a los 59 céntimos de la hora más barata. 

Animales domésticos que ensucian las zonas comunes

Hola, tengo una vecina que saca sus perros a mear dentro de la comunidad a un arbolito justo al salir de su puerta, que es la misma por donde entramos los demás vecinos, el administrador le ha mandado ya dos cartas, pero como si na, vuelvo a decírselo al administrador pero me dice que con esas personas no se puede hacer nada mas. Me gustaría saber si eso es así o me esta dando largas. Vivimos en una comunidad cerrada en la cual hay tres entradas por distintas calles, hay un paso de servidumbre con cinco arbolitos, esta es la zona en cuestión del agravio. Gracias.

CONSEJO:


Los animales domésticos que ensucian las zonas comunes pueden ser un problema importante para la comunidad, si no se interviene a tiempo.
Aparte del administrador, debería comentárselo a otros vecinos y al presidente y solicitar que se incluya este tema como un punto del Orden del Dia de la próxima Junta, de acuerdo con elartículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. También debería hacer fotos que puedan servir de prueba más adelante, e informarse en su Ayuntamiento sobre la posibilidad de denunciar esta práctica o solicitar una inspección sanitaria.
La actuación de su vecina puede clasificarse como actividad molesta y, posiblemente insalubre, con lo que podría aplicarse el artículo 7.2 y, después del apercibimiento del presidente y el acuerdo de la comunidad, denunciarla a los Tribunales.
También sería de aplicación el artículo 9.1, y la comunidad podría demandarla por daños en los elementos comunes.

Obligatoriedad decontratar un Seguros de Comunidades

Cualquier comunidad debe contar con un buen seguro de comunidades, que cubra las partes comunes del inmueble, algunas privativas y la responsabilidad civil de la comunidad

UNA DE LAS OBLIGACIONES DE TODAS LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, SEA CUAL SEA SU DIMENSIÓN Y NÚMERO DE PROPIETARIOS, ES LA DE CONTRATAR UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL, LO QUE NORMALMENTE SUCEDE ES QUE ESTOS SEGUROS, SON CATOS EN COMPARACIÓN A LA CONTRATACIÓN DE UN MULTIRRIESGO DE COMUNIDADES, EN ZURICH GANDÍA, LE OFRECEMOS EL MÁS COMPLETO Y AMPLIO SEGURO DE COMUNIDADES, AL MEJOR PRECIO, CON LAS COBERTURAS QUE USTED NECESITA Y CONTRATÁNDOLE UN SEGURO A MEDIDA DE SUS NECESIDADES Y DE SUS POSIBILIDADES ECONÓMICAS.

NO LO DUDE, SU COMUNIDAD NO PUEDE ESTAR SIN SU SEGURO CORRESPONDIENTE, CONTACTE CON NOSOTROS Y VERA COMO ESTAR TRANQUILO NO TIENE PRECIO, EN CAMBIO EL SEGURO DE SU COMUNIDAD SI, Y LA SUYA PUEDE PAGARLO.

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Una comunidad de propietarios debe contar con un buen seguro, que pueda cubrir los posibles siniestros que se produzcan en las partes comunes del edificio (fachada, tejados, escaleras, cimientos), que no están cubiertas por los seguros individuales. Además, debe tener cobertura de responsabilidad civil. Si su comunidad de propietarios no cuenta con esta póliza, proponga en la próxima junta de vecinos que se contrate un buen seguro de comunidades. Importante: debe indemnizar por el valor a nuevo.


Dación en pago de la hipoteca

Actualmente, debido a que la crisis económica ha llevado en los últimos meses a un gran número de familias españolas a padecer un proceso de embargo de su vivienda, con el agravante de que si el actual valor de la vivienda no cubre la totalidad de la deuda contraída, se sigue teniendo una deuda con el banco, uno de los conceptos que está en boca de mucha gente como alternativa para suavizar este problema es la dación en pago.
A continuación describimos los diferentes aspectos a tener en cuenta sobre la dación en pago en España en 2013: definición, requisitos, legislación,...

¿Qué es la dación en pago?

Literalmente la definición de dación en pago es la entrega de un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. Es un concepto que se ha popularizado últimamente debido al uso de este recurso legal por parte de los bancos españoles con objeto de dar en algunos casos una solución al creciente número de hipotecas impagadas o de dudoso cobro de particulares, familias, autónomos y empresas.
Es una alternativa a la ejecución hipotecaria, por la cual la entidad financiera sigue los pasos establecidos por la Ley Hipotecaria para proceder a la venta forzosa del inmueble a quién ofrezca más dinero por ella en subasta pública, con el objetivo de cobrarse la deuda.
Con la figura jurídica de la dación en pago el banco puede dar por extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de la titularidad del inmueble a su favor y la recepción de las llaves, liberando al hipotecado de su responsabilidad ilimitada que había asumido en el momento de la firma de la hipoteca.

¿Es una buena solución la dación en pago?

La dación en pago de inmuebles hipotecados, o aceptación de inmuebles en pago de deudas garantizadas con hipoteca por los bancos, presenta claras ventajas frente a una inminente ejecución judicial para el deudor en una situación donde ha habido una notable depreciación del precio de la vivienda.
Con la dación en pago de deudas, el deudor hipotecado que sabe que no puede pagar la hipoteca, se libera íntegramente de la deuda entregando la vivienda a la Entidad Financiera. En cambio, en el caso de venta en subasta o adjudicación del inmueble por parte de las inmobiliarias de los bancos, si el valor que recibe el banco no cubre la totalidad de la deuda pendiente, además de perder la vivienda aún sigue debiendo parte de la deuda.
Incluso en la situación actual no es una mala solución para las entidades de crédito, ya que evitan los altos costes implícitos en una ejecución hipotecaria y plazos judiciales para acceder a la posesión y propiedad del inmueble en aquellos supuestos en la operación es de muy dudoso cobro por no contar con titulares, cotitulares o avalistas solventes que puedan hacer frente a la deuda.

¿Cuáles son los requisitos para acceder a la dación en pago?

En estos momentos existe una nueva ley de dación en pago que ofrece mayores facilidades para que determinados deudores puedan acogerse a la dación en pago, que es el RD - Ley 6/2012 de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos.
La Ley Hipotecaria anterior a este decreto ya contemplaba la posibilidad de la dación en pago, pero para poder materializarse debía estar pactado entre la entidad financiera y el cliente antes de firmar el préstamo hipotecario y, por tanto, estar especificado expresamente en la escritura hipotecaria.Al tener que haber un acuerdo entre 2 partes, los bancos históricamente no han optado por la dación en pago y sí por ejecutar la vivienda para con su subasta satisfacer la deuda.
Condiciones para conseguir una dación en pago según la nueva ley:
  1. Que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de unos determinados valores en función de la población de los municipios:
    • Municipios > 1 Millón habitantes: 200 mil € / 33 millones de pesetas
    • Entre 500 mil y 1 Millón hab.: 180 mil € / 30 millones de pesetas
    • Entre 100 mil y 500 mil hab.: 150 mil € / 25 millones de pesetas
    • Hasta 100 mil hab.: 120 mil € / 20 millones de pesetas
  2. Cumplir los criterios marcados para considerar a una persona dentro del umbral de exclusión y por tanto ser beneficiaria de esta opción. Estos son los 6 requisitos “que” más se exigen:
    • El préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual.
    • Todos los miembros de la unidad familiar (hipotecado, cónyuge, e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas del trabajo o por actividades económicas.
    • La cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.
    • El conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
    • El préstamo hipotecario haya sido obtenido para la compra de la vivienda habitual, que esta sea la única de la que es propietario el deudor y que no estuvieran constituidas otras garantías reales en garantía, ni hubiera otros intervinientes que incumplan los requisitos 3 y 4.
    • En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, estos deberán cumplir los requisitos 2, 3 y 4.
Y aún en caso de cumplir el total de los 7 requisitos, el banco puede ofrecer una novación hipotecaria antes de proceder a la dación en pago, que se podría llegar a posponer hasta dentro de 5 años, con una serie de modificaciones hipotecarias que faciliten la sostenibilidad del crédito: carencia de capital durante 4 años + ampliación del plazo de la hipoteca hasta 40 años desde el momento de contratación en origen + reducción del tipo de interés durante los 4 años de carencia a un tipo Euribor + 0,25%.
Existe una amplia relación de bancos, cajas y cooperativas de crédito adheridas al Código de Buenas Prácticas entre la banca hipotecaria que opera en España.

Pasos para solicitar la dación en pago: Como negociar con el banco.

Cuando una persona tiene problemas para pagar su cuota hipotecaria, lo primero que debe hacer es hablar con su interlocutor habitual en la Entidad Financiera y plantearle abiertamente la situación en la que se encuentra. De esta forma, el banco conoce su capacidad de pago real y se puede acordar una formula temporal satisfactoria para ambas partes, que permita evitar perder la casa y al banco incrementar su morosidad.
En función de las posibilidades de pago del cliente y de lo que el banco esté dispuesto a asumir existen diferentes posibilidades:
  1. Pactar una carencia total, lo que implicaría no pagar nada al banco durante un tiempo. Esta solución implicaría un incremento de la deuda pendiente, porque a lo que se debe actualmente se le deberían añadir los intereses de este periodo, pero lo positivo es que el deudor puede olvidarse de pagar la hipoteca por un tiempo. Es una solución muy difícil que los bancos acepten.
  2. Pactar una carencia de capital, para pagar sólo la parte de intereses de la cuota hipotecaria. Esto provocaría no reducir la cantidad total que se le debe al banco, pero al menos reduce el importe de la cuota mensual.
Cuando el banco no da opciones a acogerse a ninguna de estas dos posibilidades, el siguiente caso es plantearles una dación en pago para quitarse la deuda de encima. Incluso se podría negociar también un alquiler posterior en la casa que se ha entregado a la entidad financiera y seguir viviendo en ella.

¿Cuánto tarda en admitir el banco la dación en pago?

El banco no acostumbra a dejar pasar los primeros recibos impagados, esperando a que sea el cliente el que plantee una solución para novar, refinanciar y/o mejorar las garantías actuales sobre la deuda irregular. Normalmente hasta que la situación ya no está en manos de la oficina sino de un responsable especializado de gestionar operaciones en mora, no se ponen manos a la obra de forma proactiva para la búsqueda de una solución.
El gestor de morosidad puede proponer inicialmente una carencia o una refinanciación, que puede o no ser aprobada por el órgano del banco correspondiente, y si no lo aprueban normalmente sería a posteriori cuando estudiaría la dación de pago como solución para rescindir la deuda ante la inviabilidad de regularización de la deuda vencida y de repago.
En todo este proceso, la Entidad Financiera puede tardar un plazo de entre 3 y 6 meses hasta la aceptación de dación en pago o traslado del expediente denegado al centro de litigios para su ejecución hasta llegar al deshaucio. Hay que tener en cuenta que esto hará que la acumulación de intereses de demora, comisiones por impago y gastos judiciales de prelitigio resulten en un incremento de la deuda pendiente antes del impago en torno a un 30% superior.

Una vez se produce la dación en pago ¿Cuál es su tributación?

La entrega de una vivienda en sustitución del pago de una deuda hipotecaria implica el pago del correspondiente impuesto, que puede tratarse de ITP y AJD o IVA, según el caso.
Los impuestos a liquidar para una dación en pago de vivienda para saldar una hipoteca sobre vivienda cuyo titular es un particular corresponden al ITP y AJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, respectivamente) y en concreto en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Generalmente, en estos casos este impuesto lo asumen generalmente los bancos ante la dificultad económica del hipotecado. La cifra del impuesto lo determinan las tarifas impositivas de cada comunidad autónoma, rondando entre un 7/8% de la base imponible según regiones para operaciones inmobiliarias. La base imponible o impositiva será el valor real neto de cargas distintas de la hipoteca, ya que las deudas del deudor que transmite no minoran la valoración de la transmisión.
No obstante, podría caber la posibilidad de que en determinadas circunstancias el banco traslade contractualmente al deudor la obligación de hacer frente al pago de este impuesto.
En caso de que la dación en pago se realice entre un banco y un profesional/autónomo o empresario/empresa y se trate de un inmueble de nueva construcción o en construcción, quedaría grabada por el IVA la dación en pago, que será un 4/8 o 18/21% según el momento en que se realice la operación ante la inminente subida del IVA para vivienda en 2013.
Será un 4/8% de tipo reducido de IVA en caso de que se trate de una transmisión de vivienda o un 18/21% del tipo general de IVA en caso de cualquier otro tipo de inmueble. En caso de inmuebles en construcción siempre tributarán por el tipo general de IVA.
Si se realiza una segunda transmisión o ulterior por parte de un empresario (no promotor del inmueble) entonces la operación estaría exenta de IVA y tributaría nuevamente por ITP y AJD.
Además el banco o acreedor receptor de la transmisión tendría que pagar la tasa por AJD (Actos Jurídicos Documentados) correspondiente a la otorgación de Escritura Pública de la operación, que será de entre un 0,5 y un 1% generalmente según comunidades.