Actualmente, debido a que la crisis económica ha llevado en
los últimos meses a un gran número de familias españolas a padecer un
proceso de embargo de su vivienda, con el agravante de que si el actual
valor de la vivienda no cubre
la totalidad de la deuda contraída, se sigue teniendo una
deuda con el banco, uno de los conceptos que está en boca de mucha gente
como alternativa para suavizar este problema es la dación en pago.
A continuación describimos los diferentes aspectos a tener en
cuenta sobre la dación en pago en España en 2013: definición,
requisitos, legislación,...
¿Qué es la dación en pago?
Literalmente la
definición de dación en pago
es la entrega de un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de
pago. Es un concepto que se ha popularizado últimamente debido al uso de
este
recurso legal por parte de los bancos españoles con objeto
de dar en algunos casos una solución al creciente número de hipotecas
impagadas o de dudoso cobro de particulares, familias, autónomos y
empresas.
Es una alternativa a la
ejecución hipotecaria,
por la cual la entidad financiera sigue los pasos establecidos por la
Ley Hipotecaria para proceder a la venta forzosa del inmueble a
quién ofrezca más dinero por ella en
subasta pública, con el objetivo de cobrarse la deuda.
Con la figura jurídica de la
dación en pago
el banco puede dar por extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de
la titularidad del inmueble a su favor y la recepción de las llaves,
liberando al hipotecado de su responsabilidad ilimitada que
había asumido en el momento de la firma de la hipoteca.
¿Es una buena solución la dación en pago?
La dación en pago de inmuebles hipotecados, o aceptación de
inmuebles en pago de deudas garantizadas con hipoteca por los bancos,
presenta claras
ventajas frente a una inminente ejecución judicial
para el deudor en una situación donde ha habido una notable depreciación del precio de la vivienda.
Con la dación en pago de deudas,
el deudor hipotecado que sabe que
no puede pagar la hipoteca, se libera íntegramente de la deuda entregando la vivienda a la Entidad Financiera. En cambio, en el caso de venta
en subasta o adjudicación del inmueble por parte de las
inmobiliarias de los bancos,
si el valor que recibe el banco no cubre la totalidad de la deuda
pendiente, además de perder la vivienda aún sigue debiendo parte de la
deuda.
Incluso en la situación actual no es una mala solución para las entidades de crédito, ya que evitan
los altos costes implícitos en una ejecución hipotecaria y plazos judiciales
para acceder a
la posesión y propiedad del inmueble en aquellos supuestos
en la operación es de muy dudoso cobro por no contar con titulares,
cotitulares o avalistas solventes que puedan hacer frente a la deuda.
¿Cuáles son los requisitos para acceder a la dación en pago?
En estos momentos existe una nueva ley de dación en pago que
ofrece mayores facilidades para que determinados deudores puedan
acogerse a la dación en pago, que es el
RD - Ley 6/2012 de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes para la
protección de deudores hipotecarios sin recursos.
La
Ley Hipotecaria anterior a este decreto
ya contemplaba la posibilidad de la dación en pago, pero para poder
materializarse debía estar pactado entre la entidad financiera y el
cliente antes de firmar el préstamo hipotecario y, por
tanto, estar especificado expresamente en la escritura
hipotecaria.Al tener que haber un acuerdo entre 2 partes, los bancos
históricamente no han optado por la dación en pago y sí por ejecutar la
vivienda para con su subasta satisfacer la deuda.
Condiciones para conseguir una dación en pago según la nueva ley:
- Que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de unos determinados valores en función de la población de los municipios:
- Municipios > 1 Millón habitantes: 200 mil € / 33 millones de pesetas
- Entre 500 mil y 1 Millón hab.: 180 mil € / 30 millones de pesetas
- Entre 100 mil y 500 mil hab.: 150 mil € / 25 millones de pesetas
- Hasta 100 mil hab.: 120 mil € / 20 millones de pesetas
- Cumplir los criterios marcados para considerar a una persona dentro del umbral de exclusión y por tanto ser beneficiaria de esta opción. Estos son los 6 requisitos “que” más se exigen:
- El préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual.
- Todos los miembros de la unidad familiar
(hipotecado, cónyuge, e hijos residentes en la vivienda) carezcan de
rentas del trabajo o por actividades económicas.
- La cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.
- El conjunto de miembros de la unidad familiar no
tenga otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que
hacer frente a la deuda.
- El préstamo hipotecario haya sido obtenido para
la compra de la vivienda habitual, que esta sea la única de la que es
propietario el deudor y que no estuvieran constituidas otras
garantías reales en garantía, ni hubiera otros
intervinientes que incumplan los requisitos 3 y 4.
- En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, estos deberán cumplir los requisitos 2, 3 y 4.
Y aún en caso de cumplir el total de los 7 requisitos, el
banco puede ofrecer una novación hipotecaria antes de proceder a la
dación en pago, que se podría llegar a posponer hasta dentro de 5 años,
con una serie de
modificaciones hipotecarias
que faciliten la sostenibilidad del crédito: carencia de
capital durante 4 años + ampliación del plazo de la hipoteca hasta 40
años desde el momento de contratación en origen + reducción del tipo de
interés durante los 4 años de carencia a un tipo Euribor + 0,25%.
Existe una amplia relación de bancos, cajas y cooperativas de crédito adheridas al
Código de Buenas Prácticas entre la banca hipotecaria que opera en España.
Pasos para solicitar la dación en pago: Como negociar con el banco.
Cuando una persona tiene problemas para pagar su cuota
hipotecaria, lo primero que debe hacer es hablar con su interlocutor
habitual en la Entidad Financiera y plantearle abiertamente la situación
en la que se encuentra. De esta forma, el banco conoce su
capacidad de pago real y se puede acordar una formula temporal satisfactoria para ambas partes, que permita
evitar perder la casa y al banco incrementar su morosidad.
En función de las posibilidades de pago del cliente y de lo
que el banco esté dispuesto a asumir existen diferentes posibilidades:
- Pactar una carencia total, lo que implicaría no pagar
nada al banco durante un tiempo. Esta solución implicaría un incremento
de la deuda pendiente, porque a lo que se debe actualmente se le
deberían añadir los intereses de este periodo,
pero lo positivo es que el deudor puede olvidarse de
pagar la hipoteca por un tiempo. Es una solución muy difícil que los
bancos acepten.
- Pactar una carencia de capital, para pagar sólo la parte
de intereses de la cuota hipotecaria. Esto provocaría no reducir la
cantidad total que se le debe al banco, pero al menos reduce el importe
de la cuota mensual.
Cuando el banco no da opciones a acogerse a ninguna de estas
dos posibilidades, el siguiente caso es plantearles una dación en pago
para
quitarse la deuda de encima. Incluso se podría
negociar también un alquiler posterior en la casa que se ha entregado a
la entidad financiera y seguir viviendo en ella.
¿Cuánto tarda en admitir el banco la dación en pago?
El banco no acostumbra a dejar pasar los primeros
recibos impagados,
esperando a que sea el cliente el que plantee una solución para novar,
refinanciar y/o mejorar las garantías actuales sobre la deuda irregular.
Normalmente hasta que la situación ya no está en manos de la
oficina sino de un responsable especializado de gestionar operaciones
en mora, no se ponen manos a la obra de forma proactiva para la búsqueda
de una solución.
El gestor de morosidad puede proponer inicialmente una
carencia o una refinanciación, que puede o no ser aprobada por el órgano
del banco correspondiente, y si no lo aprueban normalmente sería a
posteriori cuando
estudiaría la dación de pago como solución para rescindir la
deuda ante la inviabilidad de regularización de la deuda vencida y de
repago.
En todo este proceso, la Entidad Financiera puede tardar un
plazo de entre 3 y 6 meses hasta la aceptación de dación en pago o
traslado del expediente denegado al centro de litigios para su ejecución
hasta llegar al deshaucio. Hay que tener en cuenta que esto hará que la
acumulación de intereses de demora, comisiones por impago y
gastos judiciales de prelitigio resulten en un incremento de la deuda
pendiente antes del impago en torno a un 30% superior.
Una vez se produce la dación en pago ¿Cuál es su tributación?
La entrega de una vivienda en sustitución del pago de una
deuda hipotecaria implica el pago del correspondiente impuesto, que
puede tratarse de ITP y AJD o IVA, según el caso.
Los impuestos a liquidar para una dación en pago de vivienda
para saldar una hipoteca sobre vivienda cuyo titular es un particular
corresponden al
ITP y AJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados, respectivamente) y en concreto en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Generalmente, en estos casos
este impuesto lo asumen generalmente los bancos
ante la dificultad económica del hipotecado. La cifra del impuesto lo
determinan las tarifas impositivas de cada comunidad autónoma, rondando
entre un 7/8% de la base imponible
según regiones para operaciones inmobiliarias. La base
imponible o impositiva será el valor real neto de cargas distintas de la
hipoteca, ya que las deudas del deudor que transmite no minoran la
valoración de la transmisión.
No obstante, podría caber la posibilidad de que en
determinadas circunstancias el banco traslade contractualmente al deudor
la obligación de hacer frente al pago de este impuesto.
En caso de que la
dación en pago se realice
entre un banco y un profesional/autónomo o empresario/empresa y se trate de un inmueble de nueva construcción o en construcción,
quedaría grabada por el IVA la dación en pago,
que será un 4/8 o 18/21% según el momento en que se realice la
operación ante la inminente subida del IVA para vivienda en 2013.
Será un 4/8% de tipo reducido de IVA en caso de que se trate
de una transmisión de vivienda o un 18/21% del tipo general de IVA en
caso de cualquier otro tipo de inmueble. En caso de inmuebles en
construcción siempre tributarán por el tipo general de IVA.
Si se realiza
una segunda transmisión o ulterior por parte de un empresario (no promotor del inmueble) entonces la operación estaría exenta de IVA y
tributaría nuevamente por ITP y AJD.
Además el banco o acreedor receptor de la transmisión tendría
que pagar la tasa por AJD (Actos Jurídicos Documentados)
correspondiente a la otorgación de Escritura Pública de la operación,
que será de entre un 0,5 y un 1% generalmente según comunidades.
