Mostrando entradas con la etiqueta Servicios Comunitarios. Mostrar todas las entradas
Mostrando entradas con la etiqueta Servicios Comunitarios. Mostrar todas las entradas

¿Puedo impugnar un acta si una vecina se encarga de la limpieza sin estar dada de alta?

 En este artículo podemos ver las consultas de una vecina acerca de si puede impugnar un acta y de si puede denunciar a otra vecina por las molestias que le está ocasionando.

En mi comunidad ha estado limpiando una vecina sin dar de alta, ya que no pagaba las cuotas. Todos los propietarios estuvieron de acuerdo excepto yo y así lo hice constar en acta. Como esta señora ya tiene dinero, han decidido contratar a otra (sin dar de alta), pero sin aprobarlo en junta.

El acta de la comunidad donde se aprobó que limpiase la vecina morosa fue el 25 de octubre ¿Puedo impugnarla?

Además tengo un mueble (una librería de 2 metros de largo por 1,90 de alto) en mitad del pasillo entre la puerta de la vecina morosa y la mía. El mueble es de esta misma vecina y no lo quita ¿Puedo denunciarlo? ¿Dónde? El presidente le ha dicho que lo quite, pero ella no lo hace y la comunidad dice que no puede hacer nada.

Respuesta:

Es todo un cúmulo de ilegalidades lo que nos comentas. Lo apruebe o no la junta de propietarios, la comunidad no puede tener a una persona sin estar dada de alta en la seguridad social. Sea propietaria (morosa o no) o ajena al inmueble.

Aprobar esto en acta, no es más que un modo de preconstituir prueba para que la comunidad sea sancionada.

En cuanto a la cuestión del mueble, si no hace caso al requerimiento del presidente, sólo cabe demandar a esta persona para que el juez le ordene la retirada del mismo de la zona común ocupada.

Qué pasa con las piscinas comunitarias en la fase 3 de la desescalada

La fase 3 del “Plan de transición hacia una nueva normalidad” no trae apenas novedades en cuanto al uso de las piscinas comunitarias, con respecto a la fase 2. La mayoría del territorio español ya ha entrado en fase 3 (el 52% de la población), aunque todavía el 48% restante está en fase 2 por el covid-19, como es el caso de Madrid y Barcelona.

El ministro de Sanidad, Salvador Illa, comunicó el pasado viernes 5 de junio los nuevos avances de la desescalada que se producen esta semana en prácticamente toda la geografía española, a excepción de dos regiones que han decidido mantenerse en la etapa del desconfinamiento en la que se encuentran, la Comunidad Valenciana y la ciudad autónoma de Ceuta. Quienes sigan en fase 2 de desescalada o, al residir en una región más rezagada en la transición hacia la 'nueva normalidad, den el salto a esta etapa este 8 de junio, podrán ir de nuevo al cine o al teatro, hacer compras en centros comerciales siempre que se cumplan las debidas condiciones de higiene y seguridad, así como ir a la piscina o a la playa, si se encuentra dentro de los límites de la unidad territorial de referencia en el proceso de desescalada.

Las piscinas comunitarias y municipales podrán abrir tanto en la fase 2 como en la 3 de la desescalada, tal y como está regulado en el BOE del pasado 16 de mayo de 2020. En concreto, el Capítulo X establece que en la fase 2 ya pueden abrirse al público las piscinas recreativas y también las comunitarias. El Ministerio de Sanidad confirmó mediante una carta enviada a los administradores de fincas colegiados que es aplicable a las piscinas comunitarias la Orden SND/414/2020, en la que se establecen las condiciones para la reapertura de las piscinas públicas para la fase 2.

De este modo, las comunidades de propietarios deben abrir las piscinas en la fase 2 y con los exigentes requisitos para cumplir con las obligaciones impuestas, como contar con un aforo máximo del 30% o disponer de cita previa.

En la carta se señala textualmente que “la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo, para la flexibilización de determinadas restricciones de ámbito nacional establecidas tras la declaración del estado de alarma en aplicación de la fase 2 del Plan para la transición hacia una nueva normalidad, regula la apertura de las piscinas en el Capítulo X denominado "condiciones para la reapertura al público de las piscinas recreativas". La aplicación de esta norma se hace extensiva a las piscinas de las fincas”.

En su carta, el Ministerio de Sanidad también confirma que son de aplicación a la apertura de piscinas comunitarias las recomendaciones sanitarias mínimas definidas en el Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, por el que se establecen los criterios técnico -sanitarios de las piscinas, con el fin de minimizar el potencial de transmisión de covid-19.

Los requisitos que se establecen para las piscinas existentes en comunidades de propietarios y urbanizaciones son los siguientes:

Aforo máximo permitido del 30%: la mayoría de las comunidades de propietarios no disponen de ningún sistema de control del aforo. No hay personal responsable a cargo de la instalación que pueda controlar o limitar el acceso de los propietarios y, en los casos que disponen de socorrista, su competencia se limita al control del vaso de la piscina.
Para acudir a la piscina se debe obtener cita previa y se organizarán horarios por turnos, fuera de los cuales no se podrá permanecer en la instalación. La competencia para regular es de la Junta General de Propietarios.
Desinfección y mantenimiento de la piscina: con cloro y bromo. El principal riesgo de las piscinas no es el agua, sino las interacciones entre personas sin respetar las distancias de seguridad y no realizar una desinfección adecuada en las zonas comunes.
Distancia de dos metros entre vecinos: hay que hacer un cálculo sobre cuántos vecinos caben en la piscina para no permitir la presencia de más de ese cálculo. Por ejemplo, los administradores de fincas en Madrid aseguran que el aforo debe estar limitado al 30%.
Instalación de dosificadores de gel desinfectante a la entrada de la piscina.
Prohibición de colocar toallas en las vallas perimetrales para evitar contagios.
Las tumbonas o hamacas separadas un mínimo de dos metros. No es posible el uso compartido y es obligación del usuario desinfectarlas antes y después del uso.
Limpieza y desinfección de los espacios y superficies.
Apertura secuencial de los grifos de duchas, fuentes, lavapiés, bar y servicios, dejando correr el agua para que se renueve toda la que había quedado retenida en las tuberías.
Advertencia al socorrista de que cumpla las medidas de higiene y que vigile las distancias. Constancia en el protocolo que se redacte y ejecute de atribución al socorrista, cuando exista, de realizar advertencias a comuneros.
La fase en que se encuentra cada región española
Según el anuncio del Ministerio de Sanidad del pasado viernes 5 de junio, la situación de la desescalada por el covid-19 en cada región es la siguiente:

Andalucía: fase 3

Toda Andalucía ha pasado a la fase 3 desde hoy lunes 8 de junio. Las piscinas pueden abrir ya, aunque no todas lo están haciendo ante la dificultad de cumplir con todos los requisitos, como la reducción del aforo al 30%, lo que significa que en una piscina donde entraban 100 personas este año sólo van a poder entrar 30 al día. Además, hay que mantener la distancia de seguridad de mínimo dos metros.

Aragón: fase 3

Las tres provincias, Huesca, Zaragoza y Teruel, se han despedido este fin de semana de la fase 2 y dan la bienvenida a la fase 3.

Asturias: fase 3

Asturias también pasa a la fase 3, el último estadio del desconfinamiento.

Cantabria: fase 3

Cantabria también pasa a la fase 3, el último estadio del desconfinamiento.

País Vasco: fase 3

Sus tres provincias, Vizcaya, Guipúzcoa y Álava dan la bienvenida a la fase 3 de la desescalada.

Galicia: fase 3

La Coruña, Lugo, Orense y Pontevedra pasan a la fase 3 del desconfinamiento.

La Rioja: fase 3

La Rioja pasa a la fase 3, después de haber sido una de las comunidades autónomas más golpeadas por la pandemia del coronavirus, ya que hubo un brote que confinó a la población del municipio de Haro.

Cataluña: fase 3 y fase 2

Sólo tres regiones sanitarias de Cataluña pasan a la fase 3: Camp de Tarragona, Terres de l'Ebre y Pirineu-Aran. Barcelona pasa a la fase 2, tanto la ciudad, como las áreas Metropolitana Norte y Sur, y Lérida también pasa a fase 2.  

Castilla-La Mancha: fase 3 y fase 2

En Castilla-La Mancha sólo avanzan a la fase 3 las provincias de Guadalajara y Cuenca, mientras que Albacete, Toledo y Ciudad Real tendrán que esperar, al menos, una semana más para equipararse al resto de la autonomía.

Extremadura: fase 3

Tanto Cáceres como Badajoz pasan a la fase 3 de la desescalada.

Navarra: fase 3

Toda la Comunidad Foral de Navarra avanza en el camino hacia la 'nueva normalidad' con una postura "conservadora" adaptada al territorio

Melilla: fase 3

La ciudad autónoma de Melilla se sitúa desde el lunes en fase 3.

Murcia: fase 3

La Región de Murcia también pasa a fase 3.

Baleares y Canarias: fase 3

A las islas de Formentera, en Baleares, y a los territorios insulares de El Hierro, La Gomera y La Graciosa, en Canarias, se unen esta semana el resto de las islas que conforman los archipiélagos y pasan a fase 3.

Madrid: fase 2

La región de la capital, que no entró en fase 1 hasta la tercera petición, da el pistoletazo de salida este lunes a la fase 2. El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid estima que de las 12.000 piscinas comunitarias que existen en la región, cerca de la mitad podrán abrir en estas condiciones (restricción de aforo y mayor gasto).

Desde CAFMadrid calculan un sobrecoste de un 50% de media en la partida correspondiente a la temporada de piscina con respecto al año anterior en las comunidades que abran finalmente estos recintos, debido a la aplicación de las medidas higiénico-sanitarias (son obligatorias las labores de limpieza tres veces al día y de desinfección dos veces diarias) y a la contratación de personal auxiliar.

Castilla y León: fase 2

Toda la comunidad autónoma se encuentra en la fase 2 de la desescalada del covid-19, después de que el área del Bierzo, que comprende Laciana y la ciudad de Ponferrada, fuera la primera en avanzar hacia la “nueva normalidad”.

Así será la vuelta a las piscinas: te podrás bañar, pero con distancia de seguridad y aforo máximo

Muy buen artículo de mi compañera Sara Cabrero.


"El problema no es el agua, el problema somos nosotros".
Investigadores del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) concluyen que es “muy poco probable” contagiarse de coronavirus en piscinas y playas. No obstante, advierten de que el riesgo reside en las zonas de acceso al agua. Según el estudio publicado el pasado jueves, “las aglomeraciones” y “los objetos de uso común” pueden continuar sirviendo de mecanismo de contagio.

“El problema no es el agua. El problema somos nosotros, que somos los portadores del virus”, avisa a este periódico Antonio Figueras, investigador del CSIC y uno de los autores de este informe. “Si pensamos que podemos ir a la playa o a la piscina como íbamos el año pasado, es muy probable que haya retrocesos y tengamos que retornar a la casilla de partida”, alerta.

A la espera de que el Ministerio de Sanidad elabore un protocolo para estos espacios, el experto opina que “la única forma de no infectarse es mantener el mismo tipo de comportamiento que en tierra”. De este modo, considera que la distancia de seguridad y el aforo de personas serán fundamentales para evitar la transmisión del virus, ya que “la carga de virus que se puede liberar al medio marino es directamente proporcional al número de personas que haya en el agua”.

Por tanto, el peligro reside en las medidas recomendadas de distanciamiento social, que en el medio acuático pueden relajarse. “El agua tratada es bastante segura, la clave está en controlar el número de personas que estará en la piscina, en la playa e, incluso, en ríos y arroyos, donde el agua no es tratada”. En este último caso, aconseja, “habría que limitar aún más el número de personas”. “Te podrás bañar, pero será distinto a cómo lo hacías el año pasado”, insiste.

“Cualquier tipo de tratamiento que sea desinfectante como el cloro, el bromo, las sales… es eficaz contra el coronavirus”

Figueras está convencido de que el Gobierno autorizará la reapertura de piscinas, pero desconoce cuándo se producirá y de qué forma. Sin embargo, señala que el departamento de Salvador Illa no puede esperar hasta el último momento para publicar un protocolo: “Las personas tienen que planificar de alguna manera sus vacaciones, si es que las tienen, o su uso de las piscinas, si es que lo van a hacer”. “Se tiene que empezar a explicar cómo va a ser, quizás una familia ya no pueda pasar una mañana o una tarde entera en la piscina”, recuerda.

Por el momento, confirma el presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) a El Imparcial, se desconocen las precauciones que el ministerio piensa llevar a cabo cuando se reabran las piscinas. “Solo hemos recibido una carta de Illa en la que nos decía que tomaban nota del asunto”, asegura Salvador Díez, quien solicita además que los protocolos se elaboren siguiendo criterios exclusivamente científicos y su aplicación sea a nivel nacional. “Nosotros nos dedicaremos a gestionarlos”, indica.

En España, hay más de 15.000 Administradores de Fincas colegiados que aún están a la espera de una resolución

Díez cree lógico que uno de esos escenarios será limpiar más veces al día los vestuarios y zonas comunes y en este caso, advierte, “las comunidades no pueden aumentar el presupuesto”. Añade además que, pese a tener todas las comunidades de propietarios subcontratados el mantenimiento de la piscina y la limpieza, “los contratos son sencillos y no contemplan estas prestaciones con una frecuencia constante”. “Lo habitual es que estos servicios se realicen una vez al día; dos, de manera excepcional”, explica.

Así, Díez se plantea cerrar las zonas comunes de las comunidades donde la vivienda se sitúa muy cerca de la piscina: “Los vestuarios y los lavabos suponen un foco de riesgo muy alto y garantizar una limpieza permanente en estas zonas es complicado, por lo que se valora esa posibilidad”. Ocurriría lo mismo en las urbanizaciones más extensas, aquellas donde la vivienda puede estar a un kilómetro de distancia de la piscina: “Sería más difícil, pero no imposible. Ya hay negocios donde se ha prohibido el uso del servicio”, ejemplifica.

También cree posible que otra de las medidas que adoptará el Ejecutivo será reducir el aforo y para ello, informa, “las comunidades de propietarios no tienen previsto ningún servicio de control de accesos”. Descarta igualmente que sea el socorrista quien asuma este rol pues, apunta, hay comunidades autónomas donde no es obligatorio y ésta tampoco sería su competencia: “El socorrista no puede abandonar el vaso del baño para controlar quién entra o sale del recinto y carece de autoridad para ello”.

Aunque la Real Federación Española de Salvamento y Socorrismo no dispone de información específica al respecto, su director de Prevención y Seguridad ha constatado a este diario que el socorrista no podrá controlar el acceso a la instalación acuática si tiene que alejarse de la lámina de agua: “El socorrista contabiliza el número de personas en la lámina de agua y podría corroborar que el aforo no se haya sobrepasado, pero siempre como una medida de refuerzo a la de la gestión del acceso desde la calle al recinto”. Así, Francisco Cano Noguera sugiere que “sería recomendable contar con otro tipo de profesionales para el desempeño de esta tarea”.

El socorrista podría vigilar en cambio que se guarda la distancia estipulada dentro del agua y “advertir” al bañista si se incumple, “al igual que lo realiza hasta ahora con el cumplimiento de otras normativas, como, por ejemplo, el uso de gorro de baño”, asegura Cano Noguera.

“El papel del socorrista debe ser el mismo que hasta ahora, con la única salvedad de tener que “velar” por el cumplimiento de una normativa más: respetar la distancia social como medida de prevención de la salud”

Con todo, coincide con Díez en que el socorrista carece de “potestad o autoridad legal” para velar por el mantenimiento de la distancia social en instalaciones acuáticas o playas. Sin embargo, afirma que “sería muy recomendable aumentar el número de socorristas” en ambas porque este verano habrá que cumplir más normas.

Asimismo queda descartado que sea un vecino quien controle el aforo de la piscina. Según Díez, “no sería de recibo e implicaría enfrentarse a los otros vecinos”. Por tanto, sólo queda la opción de contratar una empresa para que se encargue de ello. Una alternativa cuyo coste, advierten los administradores de fincas, sería “inasumible”.

“Esta situación es un callejón sin salida porque únicamente se resuelve con dinero”, resume Díez, quien subraya además que las comunidades tampoco tienen una capacidad sancionadora y, por tanto, no podrán establecer elementos de control. Es por esta razón que el presidente de CGCAFE pide que las comunidades tengan “algún tipo de facultad especial” porque jurídicamente no tienen ningún poder y “estas circunstancias lo requieren”.

También recomienda que esta regulación se adapte a “la realidad de cada comunidad porque cada una tiene unas características distintas”. No obstante, recuerda que para tomar todo este tipo de decisiones se celebran reuniones de propietarios que, actualmente, están prohibidas.

Díez urge a una regulación en este sentido e insiste en que “no se pueden esperar al último día para decir que mañana se pueden abrir”. Raúl Láinez, miembro de la Asociación Madrileña de Empresarios de Mantenimiento de Piscinas (AMEP), advierte en este sentido de que la puesta a punto de una instalación media “tarda entre cuatro y cinco semanas” y, en condiciones normales, habrían empezado a prepararlas a primeros de mayo. “Llevamos 15 días de retraso”, se queja.

Láinez anticipa las enormes dificultades que hay para poner en marcha las instalaciones en estos momentos. Su empresa, Servipool, volvió del ERTE este lunes y asegura que han perdido “dos meses y medio vitales para su sector”: “Estamos dejando trabajos suspendidos para otro año porque el tiempo es irrecuperable”, lamenta.

“Ahora estamos desbordados de trabajo porque no hemos podido hacer nada durante estos dos meses”

Menciona además que, aunque ya pueden comenzar a preparar las instalaciones, “hay clientes que dicen que hasta que no se sepa si se va a poder abrir o no la piscina no quieren habilitar la instalación”. “Si no podemos prepararla, tampoco podemos garantizar la fecha de apertura, ya que los protocolos establecen analíticas de control para garantizar que está todo correcto”, añade.

Pero, “hay otro problema tan grave como no poder preparar las instalaciones”: la contratación de profesionales en el extranjero. En Madrid, asegura, falta personal formado que pueda cubrir toda la temporada de verano como socorrista. “Existe un acuerdo bilateral con países de Sudamérica para que puedan venir a través de un visado directo. Sin embargo, las fronteras están cerradas a causa de la pandemia y la evolución del coronavirus es diferente en América Latina, allí están alcanzando ahora el pico de contagios”, explica. Así, “aunque se retrasen las aperturas, el personal extranjero autorizado, tramitado y aprobado es prácticamente imposible que venga y, por tanto, no tenemos personal suficiente para reabrir las piscinas”, alerta.

Por otro lado, confirma que al estar todavía en el aire lo que ocurrirá con las piscinas comunitarias “muchos particulares se han anticipado y ha aumentado la venta de piscinas prefabricadas e hinchables, así como la solicitud de presupuestos”.

Desde AMEP, exigen información a las autoridades para organizarse o buscar alternativas pues, recuerdan, falta menos de un mes para la “futura e hipotética apertura de piscinas” el próximo 13 de junio -fecha fijada con anterioridad a la Covid-19-.

Con todo, el investigador del CSIC advierte de que “el virus no ha desaparecido” y que “el riesgo cero no existe”. Por ello, pide a los gestores de estos espacios y sus usuarios disfrutar de la piscina de manera responsable y con prudencia. “Seamos precavidos”, insiste.

                              

PAGAR MENOS EN LA FACTURA DE LA LUZ DE LA COMUNIDAD, ES POSIBLE.

El cambio térmico en un edificio es muy importante, se puede estudiar la incidencia de los rayos solares y el consumo de la calefacción y el aire acondicionado. Tanto para la eficiencia energética de la comunidad de propietarios como para los pisos de los particulares.

Un punto que se tiene muy poco en cuenta es el Aislamiento.

AISLAMIENTO
El edificio entero es, el demandante del calor o frío y, a la vez, su continente. Por este motivo, prestar atención a los aislamientos resulta fundamental:

Revisión de cerramientos exteriores. Sobre todo en invierno, es conveniente comprobar estas estancias para verificar que no tengamos fugas de calor.
Remplazar marcos. Los marcos de puertas y ventanas defectuosos o deteriorados por el paso del tiempo han de ser sustituidos. Además, se mejorará el comportamiento acústico.
Doble cristal. La sustitución de las ventas tradicionales por unas con doble cristal también favorecerá a preservar tanto el calor en invierno como el frío en verano.
Reforma de fachadas. Sin duda es la medida más cara, pero de asumir una reforma de este tipo, utilizar siempre materiales aislantes o, en su defecto, inyectarlos en las cámaras de aire.
Hay miles y miles de Comunidades de Vecinos que pagan cantidades desorbitadas, y quieren pagar menos en la factura de la luz de la comunidad.

Cambiar de Compañía, cambiar de tarifa, cambiar de potencia, hacer un estudio de eficiencia energética, y otras actuaciones técnicas, son algunas de las cosas que hay que analizar y estudiar.

La antena colectiva de la comunidad es un elemento común

Quiero consultar una pequeña cuestión acerca de la antena colectiva de la comunidad.
Hace dos meses nos hemos mudado a un nuevo edificio. Anteriormente este piso estaba deshabitado, por lo que no tenían ningún cable que llegara a dar señal televisiva. Después de dos meses insistiendo a la presidenta para que bajen un cable hasta nuestro piso, seguimos sin noticias. Así llevamos más de 60 días, y ni la comunidad, ni el administrador ni la presidenta nos toman en consideración. Creemos que es obligatorio que todos los vecinos tengan acceso a esa antena colectiva de la comunidad.

Agradeceríamos una respuesta.

Respuesta

La antena colectiva de la comunidad es un elemento común por su naturaleza.

El artículo 396 del Código Civil la incluye dentro de una lista no exhaustiva de los elementos comunes, y dice textualmente:

“… los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, … … …, , así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo …”

Por otra parte, el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, establece en su artículo 2 la obligación de implantar una Instalación Común de Telecomunicación en todos los edificios acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal.

Al ser un elemento común, todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos de su mantenimiento, con arreglo a su cuota de participación. Así se establece en el artículo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

De todo ello se deduce la obligación de la comunidad a facilitar la conexión de su vivienda a la antena colectiva comunitaria. Para ello, tendrá que llevar la toma de la antena hasta la entrada de su vivienda. Y el propietario tendrá que hacerse cargo de la instalación dentro de la misma.

Alquilar elementos comunes del edificio

La casa del portero o la azotea para que las empresas coloquen publicidad o antenas pueden permitir la entrada ingresos extra para todos los vecinos. Para conseguirlo primero hay que lanzar la propuesta en el orden del día para que posteriormente se someta a votación por la Comunidad. Si finalmente se aprueba por las tres quintas partes de las cuotas de participación, el presidente o administrador de fincas tendrá autorización para arrendarlo, en base a unas condiciones o límites mínimos, como un precio mínimo y plazo máximo usualmente.

No obstante, advierto, estas ganancias para la Comunidad solo podrán destinarse al fondo de reserva o a reducir las cuotas ordinarias a los vecinos, según los presupuestos. "Dichos ingresos de alquiler no se 'reparten' entre los vecinos, pues una Comunidad no es una sociedad mercantil que reparta beneficios".

Vicent Sansaloni Galiana.

Filtraciones y humedades en el interior de una vivienda, procedente de la falta de canalones e impermeabilización de la fachada

Un propietario que ha comprado hace más de 6 meses una vivienda en un edificio, nos pregunta que, puesto que ya no puede recurrir a lo que dice la ley sobre vicios ocultos por haber transcurrido los 6 meses, si puede reclamarle a la Comunidad de propietarios el problema de humedades que tiene, ya que le filtra por la fachada y es una zona común.

Y es que en la comunidad,  no hay canalones que recojan las aguas de lluvia,  o  los conductos están defectuosos y mal mantenidos,  pero  la comunidad se niega a arreglar, en definitiva se dan estos dos supuestos:
La fachada no está bien impermeabilizada
Hay falta de canalones para evitar que vaya directamente esa agua de lluvia a la fachada, y de ésta, cala a la casa del propietario que expone su consulta.

¿Qué es lo que puede hacer?

¿Puede reclamar a la comunidad que le repare?

¿Y si la comunidad no le contesta o muestra pasividad o inacción a su petición?

La solución:

Dice la Ley de Propiedad Horizontal, que los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal,  tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la junta de propietarios.

O sea, que la Comunidad debe hacer las obras.

¿Y que pasa si se niega, o la comunidad no responde, porque no hace caso a las reclamaciones de ese propietario?

Pues que el propietario tendrá derecho a hacer las obras por sí solo y reclamarle luego a la comunidad, PERO  debe requerir ANTES a la comunidad.

Dice el Tribunal Supremo que sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente, advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución.

Vicent Sansaloni

El cambio climático supone un mayor gasto en vivienda para la clase media

El calentamiento global implica cambios en los patrones de consumo en los cerca de 1.000 millones de personas que forman la clase media en todo el mundo, puesto que estas familias se ven obligadas a cambiar sus prioridades gastando más en vivienda y menos en artículos de lujo, ocio y bienes duraderos.
Ésta es la conclusión principal del informe Cambio climático: un riesgo para la clase media mundial, elaborado por el grupo bancario suizo UBS, que analiza los hábitos de consumo de familias de clase media en 215 ciudades repartidas en 15 países de todo el planeta.
El estudio indica que la clase media es "clave para el orden social y el crecimiento económico" teniendo en cuenta que lo forman cerca de 1.000 millones de personas, pero recalca que el cambio climático puede reducir su riqueza al obligar al desvío de gastos a otras necesidades.
La mayor parte de la clase media mundial vive en el sudeste de Asia, la región que ha experimentado el crecimiento urbano más rápido en los últimos años.
El informe parte de tres hechos climáticos excepcionales acontecidos en 2015: fue el año más caluroso registrado hasta ahora, con 1ºC más de temperatura respecto a la era preindustrial; la intensidad del fenómeno de 'El Niño', con un aumento de 3ºC en la superficie del Océano Pacífico, y la media de laconcentración de dióxido de carbono en la atmósfera se situó el pasado mayo en las 400 partes por millón, muy por encima de las 120 de los niveles preindustriales.
El gasto en vivienda de la clase media en las ciudades más expuestas al cambio climático, como Los Ángeles (Estados Unidos), Tokio (Japón) y Shanghái (China),superó entre 0,6 y 0,8% la media de esos países.
Así, las familias de clase media de Estados Unidos que viven en ciudades con alto riesgo climático gastan entre 800 y 1.600 dólares (de 740 a 1.480 euros) más al año en el hogar que las que residen en localidades con menos riesgo. Para compensar, destinan menos dinero a artículos de lujo, ocio y bienes duraderos.

Mayor inversión en la climatización de las casas

El estudio indica que las familias de clase media que viven en las ciudades más expuestas a las consecuencias del cambio climático ya están cambiando su estilo de vida frente al aumento de las temperaturas, la subida del nivel del mar y condiciones meteorológicas extremas como las inundaciones.
En los lugares con más riesgo a mayores problemas relacionados con el clima, las familias gastan más en el mantenimiento de sus hogares, por ejemplo en la climatización, mientras que la riqueza de la clase media se ve erosionada por el hecho de que el valor de las casas desciende porque determinadas zonas son cada vez menos atractivas para vivir.
El informe advierte de que determinados gastos ligados a la adaptación al cambio climático pueden generar efectos negativos. Es el caso de los sistemas de climatización, que suponen un aumento de la demanda de electricidad que puede sobrepasar la capacidad de abastecimiento y provocar, además, un incremento de las emisiones causantes del calentamiento global.


Qué medidas tomar frente a un vecino moroso


Qué medidas tomar frente a un vecino moroso

Agotada la vía diplomática ante el impago de un propietario moroso, la cantidad adeudada podrá reclamarse a través de un proceso judicial

Uno de los principales problemas para las comunidades de propietarios es la existencia de morosos; propietarios que, por una u otra causa, demoran o no abonan el pago de los gastos de la comunidad. Esta situación se ha visto acrecentada con los perversos efectos de la crisis económica y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Como refleja un estudio del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, de 2009 a 2011, los impagos se dispararon un 46% y afectaron al 22% de las fincas de la región. Solo en Madrid, la deuda total pendiente de pago a las comunidades de vecinos supera los 375 millones de euros y, según diversas estimaciones, esa deuda asciende a 1.300 millones a nivel nacional. A la vista de estos datos, el siguiente artículo recuerda qué medidas pueden tomarse frente a un vecino moroso: diálogo, recursos legales diversos, acudir a la vía judicial o reclamar a través de un administrador de fincas profesional.

1. Agotar la vía del diálogo con el vecino moroso

  • Diplomacia.
    Según los expertos, el primer paso en el momento de detectar una situación de morosidad en el pago de las cuotas de la comunidad implica agotar al máximo la vía diplomática con el deudor. Esa vía estará sujeta a las circunstancias que rodeen cada caso particular, ya que no todos los asuntos de morosidad son iguales. No es lo mismo un propietario que decide no abonar las cuotas sin justificación legal alguna, que aquel que prueba de manera contrastada su falta de recursos para hacer frente al pago de los recibos y no cuenta con antecedentes de morosidad.
  • Plan de pagos.
    En este último supuesto, tanto los vecinos como los administrador de fincas acostumbran a mostrarse más comprensivos y brindan posibles soluciones, como pagos aplazados, establecimiento de unas cuotas con las que sufragar poco a poco la deuda... Se trata, al fin y al cabo, de dar facilidades a quien muestra voluntad en solucionar la situación. Eso sí, ese plan, aprobado por la junta de propietarios, ha de constar en acta.

2. Recursos legales para incentivar el pago de un vecino deudor

  • Privación del derecho de voto.
    En caso de no hallar voluntad de resolución por parte del moroso, hay una serie de recursos legales a disposición de los propietarios o vecinos. Los propietarios pueden privar al vecino deudor de su derecho de voto (no así de voz) en las juntas.
  • Visibilidad de la situación de morosidad.
    Otra posible medida, dentro de la legalidad, es la de hacer visible ante la comunidad la situación de morosidad, mediante su publicidad en las citaciones a junta y en las actas. Sin embargo, la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) ha impuesto sanciones a diversas comunidades por publicar en el tablón de anuncios la relación de aquellos vecinos que adeudaban cuotas a la comunidad sin su consentimiento. El único objetivo que debe perseguirse al poner la lista en el tablón es informar a los copropietarios deudores de que se hallan en tal situación y no poner en conocimiento de terceros tal hecho.

3. El procedimiento judicial contra quien no paga

Una vez consumada la vía amistosa y, ante la imposibilidad de alcanzar acuerdo alguno con el moroso, las opciones se reducen a la presentación de acciones judiciales, en un plazo máximo de tres meses desde la fecha del acuerdo de la junta de propietarios, según establecen la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil.
No es igual no abonar las cuotas sin justificación, que probar la falta de recursos para hacer frente al pago
El procedimiento, conocido como Petición Inicial de Proceso Monitorio, está regulado por el artículo 21 de la LPH y se incluye en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ha de presentarse ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del deudor. O bien, si se desconoce, en el emplazamiento donde el deudor pudiera ser hallado a efectos del requerimiento de pago por el Tribunal o en el Juzgado del lugar donde se halle la finca.
Para la petición inicial no se precisa de abogado y procurador, aunque algunos expertos lo recomiendan. Además, con la reforma de la Ley 37/2011 de 10 de octubre de Medidas de Agilización Procesal, se ha eliminado el límite de 30.000 euros para acudir al procedimiento monitorio. La cantidad máxima que se puede reclamar es de 250.000 euros.
Los pasos que se deben seguir en el procedimiento monitorio son:
  1. El presidente o el administrador deben solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad para asegurarse de que el deudor es el propietario de la vivienda.
  2. Convocar una junta extraordinaria con todos los propietarios (con aviso de privación de derecho del voto a los deudores), en la que se certifique y apruebe la liquidación de la deuda, la cuantía y su deudor. En el acta deben constar detalladamente los impagos.
  3. Notificar de modo fehaciente el acta y los acuerdos adoptados a todos los propietarios y al propietario deudor (por lo general mediante carta certificada con acuse de recibo o burofax), con requerimiento de pago y un plazo para ello (20 días en los que el vecino moroso puede ponerse al corriente de sus pagos). Cuando el deudor no recoge las notificaciones, se puede realizar a través del tablón de anuncios de la comunidad. Transcurrido un plazo de tres días, se considera realizada la notificación al deudor.
  4. El presidente de la comunidad, autorizado por la junta, reclamará ante el juzgado la cantidad adeudada. Llegados a este punto, el deudor puede:
    • Pagar en el plazo de 20 días y finalizar el pleito.
    • No pagar ni efectuar oposición: el juez dictará auto de ejecución contra los bienes del moroso por el importe reclamado más los intereses devengados, para lo cual se ordenará el embargo de los mismos. El vecino deudor respondería con la propiedad del piso.
    • Oponerse: se citará a las partes para juicio verbal, o bien, el juez dará el plazo de un mes para que presente una demanda de juicio ordinario en reclamación de la deuda.

4. Reclamar la deuda a través de un administrador de fincas

En Sansaloni Asesores Inmobiliarios (Vicente Sansaloni Galiana Administrador de Fincas, con más de 25 años de Experiencia) gestionamos el cobro de las comunidades de propietarios que nos encargen dicha tarea de forma rápida, para que la comunidad no tenga que padecer la falta de liquidez debido a la insolidaridad de estos vecinos, disponemos de un departamento de Mediación, caso de no ser efectiva esta via, iniciamos los contenciosos necesarios para qu la comunidad cobre rapidamente la cantidad adeudada, ESTE SERVICIO SE OFRECE A CUALQUIER COMUNIDAD, ESTÉ O NO ADMINISTRADA POR NUESTRO DESPACHO.

Si el deudor no recoge las notificaciones, se le puede avisar a través del tablón de anuncios de la comunidad
A petición del administrador de fincas, previo consentimiento de los vecinos, los profesionales de estas sociedades redactarán los escritos de reclamación de cantidades; enviarán la reclamación extrajudicial y realizarán el seguimiento; presentarán, en su caso, la demanda judicial o arbitral; gestionarán las incidencias y el recobro; y promoverán la ejecución de la sentencia en el proceso monitorio.
El procedimiento abarcará la asistencia letrada y los gastos de la reclamación, incluido el abogado y el procurador en todas las fases.

CUÁNDO SE CONSIDERA MOROSO A UN VECINO

La regulación de las relaciones entre los copropietarios de una comunidad de vecinos está sometida a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El artículo 9 de la citada ley establece las distintas obligaciones que deben cumplir los dueños de la vivienda. Entre ellas destacan, en función a su cuota de participación, la contribución a los gastos comunes de la comunidad (facturas de la luz, agua, portero...); los gastos que se deriven de las obras necesarias (aquellas que aseguren el sostenimiento y conservación del inmueble); y la contribución al fondo de reserva (de forma obligatoria será de al menos el 5% del último presupuesto ordinario de la comunidad).
Según el artículo 21.1 de la LPH, estas obligaciones deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la junta. Así, en el momento de iniciarse esta, los vecinos que no estén al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada podrán participar en sus deliberaciones, si bien no tendrán derecho de voto (art. 15.2 de la LPH), al haberse verificado su condición de moroso.

Enhorabuena, disponemos de más servicios para nuestros clientes.

        Queremos felicitar de nuevo a nuestros clientes, porque dentro de nuestro despacho podemos ofrecer nuevos servicios, entre los que se encuentran:


  1. Consultoría de seguridad.
  2. Somos colaboradores directos de Securitas Direct, ofreciendo a nuestros clientes los sistemas de seguridad, más eficaces y a un precio asequible a cualquier bolsillo.
  3. Representamos ARRENTA, alquiler seguro, para ofrecer a nuestros clientes, un alquiler sin riesgos y con todas las coberturas.

        Estamos trabajando para lograr más acuerdos y servicios para todos nuestros clientes.

        Contacta en GANDIA (Valencia), Parque de la Estación número 20 (entresuelo 4), teléfonos 96 286 76 86 ó 627 17 83 20, o a través de nuestra web www.sansaloni.org.


El Libro del Edificio: definición, contenido y obligaciones

El Libro del Edificio, que debe entregarse a los usuarios finales del edificio según establece el art. 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), es el conjunto de documentos gráficos y escritos que constituyen el archivo y registro del historial e incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del edificio y que permite poner a disposición del propietario del mismo o de la comunidad de propietarios, según se trate, los datos, información e instrucciones necesarias para:
  • La utilización adecuada de los espacios, elementos constructivos e instalaciones.
  • Poder llevar a cabo el mantenimiento y conservación.
  • Ejecutar las obras posteriores de reforma, reparación o rehabilitación.
  • Acreditar el cumplimiento de las obligaciones de la comunidad de propietarios.
  • Facilitar, en su caso, el esclarecimiento de responsabilidades por daños materiales.
  • Poder contratar los servicios y suministros necesarios.
  • Ejercitar, en su caso, el resarcimiento de los daños materiales causados por vicios y defectos de la construcción que estén asegurados.
El Libro del Edificio estará formado por:
  • El proyecto: los documentos (memoria, planos, presupuesto, pliegos de condiciones) mediante los que se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras. Se incluirán las modificaciones debidamente aprobadas.
  • El acta de recepción de la obra: este documento estará firmado por el promotor y el constructor. Incluirá las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
  • La relación de los agentes participantes: se identificarán los agentes que hayan intervenido durante el proceso de edificación.
  • Las instrucciones de uso y mantenimiento: Se documentarán las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de acuerdo con la normativa que le sea de aplicación.
También es obligatorio incorporar al Libro del Edificio la documentación que se vaya generando durante el periodo de uso y conservación del edificio. Por tanto, a partir de la recepción de la documentación mencionada y de la entrega al uso del edificio, el propietario de éste o la comunidad de propietarios, según se trate, están obligados a:
  • Conservar la documentación recibida del promotor y transmitirla al comprador en caso de venta del edificio.
  • Tener a su cargo la documentación del edificio (Libro del Edificio) y a disposición de las administraciones públicas o autoridades competentes.
  • Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación, realizadas sobre el mismo.

La instalación de ascensores en fachada, cada día más fácil

La instalación de ascensores en fachada es cada día más fácil, gracias al apoyo de muchos Ayuntamientos que están dictando ordenanzas municipales sobre la instalación de ascensores en fachadas de edificios ya construídos, que permiten la utilización de suelo público para la mencionada instalación.


Primero fue la nueva Instrucción Técnica Complementaria de Ascensores de 22 de febrero de 2013, derogando prácticamente el Reglamento del R.D. 2201/1985, recopilando la profusión de normas, directivas y modificaciones  existentes, englobando todas ellas de una manera ordenada, y estableciendo cambios importantes en cuanto a las revisiones de mantenimiento y las inspecciones periódicas de ascensores según su uso. A partir del 25 de mayo de 2013, se implantan revisiones de mantenimiento de ascensores cada cuatro meses para las viviendas unifamiliares, se amplía a seis semanas: el período de revisión para los ascensores instalados en edificios comunitarios de uso residencial de hasta seis paradas y ascensores instalados en edificios de uso público de hasta cuatro paradas con antigüedad inferior a veinte años. En cuanto a las inspecciones periódicas, los ascensores instalados en edificios de uso industrial y lugares de pública concurrencia se inspeccionarán cada 2 años, los ascensores instalados en edificios de más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas servidas cada 4 años, y los ascensores no incluidos en los casos anteriores cada 6 años. Con ello se intenta mantener la seguridad, y aliviar, en parte, la difícil economía de las comunidades pequeñas que son las más numerosas, reduciendo en un tercio el coste de mantenimiento de sus ascensores.
Después fue la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, de 27 de junio de 2013 que modificó la Ley de Propiedad Horizontal, dando una nueva redacción al  artículo 10,1,b  la que favoreció la dotación de ascensor en las comunidades de propietarios, con tres medidas: la realización de obras de accesibilidad por parte de los locales, la obligatoriedad de estas obras cuando el importe a pagar cada año sea inferior al presupuesto comunitario anual, y la posibilidad de realizarlas sin acuerdo previo de la Junta, aunque sigue siendo necesario que se apruebe el presupuesto.
Rebajado el coste de mantenimiento, y facilitando los acuerdos para su instalación en los numerosos casos en los que habitan vecinos discapacitados o mayores de 70 años, quedaba un último problema por resolver: el de la imposibilitad material de instalar un ascensor por falta de espacio en los elementos comunes.  Para contribuir a su solución, y hacer cada día más fácil la supresión de barreras arquitectónicas que haga posible la plena accesibilidad, los Ayuntamientos están promoviendo ordenanzas municipales sobre la instalación de ascensores en fachada de edificios ya construídos, que permiten la utilización de suelo público para la mencionada instalación. Esta posibilidad es la única alternativa cuando se afecta una propiedad privativa y no se logra un acuerdo con el propietario afectado, ya que la Ley obliga a la comunidad a elegir el proyecto que no utilice superficie privativa, independientemente de su coste.
A los Ayuntamientos de Avilés, Chipiona, Getafe, Reinosa, Salamanca, San Roque, San Sebastián de los Reyes, Santander, Santiago de Compostela, Sevilla, y otros muchos, se suma ahora el Ayuntamiento de Madrid con su nueva  Ordenanza de instalación de ascensores en fachada de edificios construidos de uso residencial, de 25 de junio de 2014, en la que se permite utilizar suelo público para la instalación de ascensores en fachadas, lo que representauna importante ayuda para mejorar la accesibilidad en las comunidades de propietarios.
Con ella se completa toda una serie de medidas favorecedoras de la generalización del ascensor como servicio imprescindible de los edificios residenciales, promoviendo la instalación del mismo en inmuebles ya construídos que, inicialmente, se proyectaron sin este elemento tan  fundamental para la calidad de vida de sus vecinos.
Esta interesante disposición ha sido incorporada en la sección de Legislación y Normativa de ascensores, que, junto con el Directorio de empresas de ascensores y Enlaces sobre ascensores completan la información que ofrecemos a nuestros usuarios sobre este servicio tan vital para las comunidades de propietarios.

Fuente: Juan Rodriguez.

¿Cómo ahorrar en ascensor sin gastar un euro?

Por una vez, y sin que sirva de precedente, hay una normativa que viene en auxilio de la maltrecha economía de las comunidades de propietarios, permitiendo a muchas de ellas ahorrar en ascensor sin gastar un euro.

¿Cómo ahorrar? es la pregunta más repetida entre Presidentes, ADMINISTRADORES y miembros de las comunidades de propietarios a lo largo de los últimos años, y la mayor parte de las veces las respuestas sobre el ahorro en comunidades llevan consigo unas inversiones que muchos de los comuneros no quieren o no pueden PAGAR.

Generalmemente, cada vez que aparece una nueva normativa que afecte a la vivienda o a sus INSTALACIONES, los responsables de las comunidades de propietarios (Administradores de fincas y Presidentes) empiezan a hacer CUENTAS de lo que les va a costar, y de cómo van a explicar a los comuneros la necesidad de aumentar el PRESUPUESTO con una partida más.

Acostumbrados a ello, la aparición de la Instrucción Técnica Complementaria de Ascensores de 22 de febrero de 2013, cuyo contenido parece ir en sentido contrario, ha pasado bastante desapercibida para el sector de las comunidades de propietarios.

Concretando, esta Instrucción que actualizó el Reglamento de ASCENSORES del R.D. 2201/1985, con una recopilación ordenada de normas y directivas anteriores, reconsidera los plazos de las revisiones de mantenimiento y las inspecciones periódicas de ascensores de acuerdo con su uso, teniendo en cuenta la experiencia en la aplicación del anterior Reglamento y el estado actual de la técnica, lo que puede suponer una ahorro importante PARA comunidades de propietarios de pequeño tamaño.

Con su entrada en vigor, el 25 de mayo de 2013, cambió la periodicidad de las visitas que las empresas conservadoras han de realizar para el  mantenimiento preventivo de los ascensores, que quedan establecidas de esta FORMA:
  • Viviendas unifamiliares ascensores con velocidad inferior a 0,15 m./s: cada 4 meses(anteriormente las viviendas unifamiliares no estaban obligadas)
  • Ascensores instalados en edificios comunitarios de uso residencial de hasta seis paradas yascensores INSTALADOS en edificios de uso público de hasta cuatro paradas, que tengan una antigüedad inferior a veinte años: cada 6 semanas (hasta ahora eran mensuales).
  • Ascensores no incluídos en las categorías anteriores: cada mes (igual que hasta la FECHA).

Admitido que las revisiones sean cada mes y medio para los ascensores de menor tráfico (edificios residenciales de hasta seis paradas y públicos de hasta cuatro paradas, con menos de veinte años), la reducción de actuaciones preventivas desde 12 a 8 anuales debería llevar consigo un ahorro de la tercera parte del coste de mantenimiento.

También se establecen nuevos plazos para las inspecciones a realizar por los Organismos de Control Autorizados, que ahora serán los siguientes:
  • Ascensores instalados en edificios de uso industrial y lugares de pública concurrenciacada 2 años.
  • Ascensores instalados en edificios de más de veinte viviendas, o con más de cuatro plantasservidas: cada 4 años.
  • Ascensores no incluidos en los casos anteriores: cada 6 años.

Con esta modificación, las pequeñas comunidades de propietarios de hasta veinte viviendas o hasta cuatro paradas, dilatan su periodo de inspección un 50%, ahorrando tanto en los propios costes de inspección, como en los asociados de adaptación a cada última normativa entrada en vigor.

Pero si las comunidades de propietarios no se han enterado y las empresas conservadoras no se lo cuentan, los contratos no se actualizarán, y los comuneros seguirán pagando en exceso un servicio que necesitan menos.

Menos mal que los Administradores de fincas colegiados, que son los especialistas en ahorro de las comunidades de propietarios y están permanentemente actualizados, revisan periódicamente los contratos de los proveedores comunitarios, buscando la forma de mantener los PRESUPUESTOS anuales dentro de unos límites aceptables; gracias a esta disposición, tendrán una manera sencilla de abaratar los presupuestos de sus clientes dentro de la legalidad y sin detrimento de la seguridad.

Por una vez, una gran PARTE de comunidades de propietarios verán con simpatía unanormativa que BENEFICIA su economía.