¿Qué gastos de la comunidad de vecinos son obligatorios pagar?

En el supuesto de que se produzca el impago de la comunidad de alguna vivienda, el resto de vecinos pueden denunciar el hecho?


Ya sea en nuestra vivienda habitual o en una segunda residencia, el pago de la comunidad de vecinos puede convertirse en un quebradero de cabeza que se repite mes a mes. Al fin y al cabo, requiere de acuerdos entre propietarios que en muchas ocasiones no se producen. Más allá de las disputas por el clásico «arreglo» de una zona común, el presupuesto de la comunidad de vecinos puede desembocar en un conflicto judicial por un desconocimiento de la normativa.


¿Quién paga?

Lo primero que es necesario aclarar es que es el propietario, en ningún caso el inquilino, el que tiene que abonar el coste de la comunidad. «Algunos arrendadores incluyen esta partida en el alquiler, pero lo habitual es que sea un gasto adicional del que se encargue el dueño de la vivienda». En ocasiones, sin embargo, hay un vecino moroso o que tiene su vivienda embargada por el banco. Son situaciones que, desgraciadamente, se han reproducido con cada vez más frecuencia durante los últimos años.


En el supuesto de que se produzca el impago de la comunidad de una vivienda, el resto de vecinos pueden denunciar, primero «se deberá aprobar en junta la liquidación de la deuda, que deberá constar por escrito en el acta y se emitirá un certificado de la misma que se debe comunicar al vecino instándole a que la abone». Si el impago persiste «se acudirá a la vía judicial presentando una demanda de Procedimiento Monitorio, que se tramitará ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en donde se halle la finca». Hasta que se resuelva el conflicto, el resto de propietarios tendrán que asumir la parte proporcional del vecino moroso.


Además, si el banco se ha convertido en nuestro vecino, será la propia entidad la que, como uno más, deberá abonar la comunidad.


Vicent Sansaloni i Galiana.

Objetivo: cobrar la deuda

¿Qué consecuencias tiene ser moroso?

El moroso puede asistir a la junta general de la comunidad, pero no puede votar y tampoco puede impugnar los acuerdos de la junta ante el juez.

Además, se puede iniciar un procedimiento judicial especial para reclamarle las deudas: el procedimiento monitorio.

Por otra parte, el inmueble del moroso responde del pago de esa deuda: en teoría, en un caso extremo podría solicitarse la venta en subasta del inmueble para que la comunidad pudiera cobrarse su deuda.
¿Cómo se reclama la deuda al moroso?
Ante un impago comprobado, se hace un requerimiento de pago fehaciente, por ejemplo mediante burofax.
Si el moroso no atiende el requerimiento, se puede seguir la vía del procedimiento monitorio, mediante los siguientes pasos:
Convocatoria de una junta general para aprobar la liquidación de la deuda con la comunidad y autorizar al presidente a reclamar judicialmente la deuda.
Comunicación de los acuerdos de la junta a todos los vecinos. El secretario debe emitir una certificación del acuerdo de la junta que aprueba la liquidación, documento que incluirá el visto bueno del presidente.
Presentación ante el juez de la demanda de juicio monitorio.

Debes tener en cuenta que:
Si el piso pertenece a un matrimonio en gananciales, basta con reclamar a uno de los propietarios; no es requisito hacerlo a los dos.
Los gastos del proceso de reclamación los paga la comunidad de propietarios a la espera de lo que determine el juez.
Algunos seguros de comunidad incluyen en la cobertura de defensa jurídica las reclamaciones de los pagos a morosos.
¿Hay que reclamar la deuda con abogado y procurador?

Si la deuda pendiente es inferior a 2.000 euros, se puede reclamar también por el procedimiento del juicio verbal y no es necesaria la intervención de abogado ni procurador. En los juzgados existen modelos genéricos de demanda.
¿Se puede impedir al moroso el uso de instalaciones de la comunidad?

Es muy importante ceñirse a la ley en las reclamaciones de deudas a morosos. Hay que evitar medidas que el moroso pueda considerar como coacciones y que le puedan dar pie a emprender acciones judiciales contra sus vecinos. Se han admitido cláusulas de estatutos que impiden a los morosos el acceso a elementos de la comunidad no esenciales para la habitabilidad, la seguridad o la accesibilidad del inmueble, como piscinas o pistas de tenis. En la práctica, la ejecución de esas medidas no debe imponerse por la fuerza.
¿Se puede anunciar la lista de morosos en el tablón de anuncios?

En principio no. La Ley de Propiedad Horizontal lo prevé como último recurso en el contexto de la notificación de convocatorias de juntas generales o de acuerdos tomados en ellas. Es decir, la convocatoria de una junta general debe incluir la lista de propietarios morosos, con el objeto de advertir que no pueden votar mientras sean morosos.

La comunidad tiene que tratar de entregar las notificaciones a los morosos en el domicilio que hayan facilitado al secretario o, si no es posible, en el piso o local que posean en la comunidad. Como último recurso, se pueden publicar en el tablón de anuncios de la comunidad o en su defecto en un lugar visible, donde permanecerán tres días naturales consecutivos. El documento se acompaña de un escrito fechado del secretario, en el que se explique la razón por la que se anuncia en el tablón. Pasados tres días, el secretario debe expedir una nueva diligencia para hacer constar los detalles de la publicación de esa notificación. Solo de este modo la notificación en el tablón de anuncios no lesiona el derecho al honor ni vulnera la normativa sobre protección de datos.
¿Y si el moroso es un banco?

Las entidades financieras propietarias de inmuebles deben pagar sus cuotas como cualquier otro miembro de la comunidad. Si no atienden a los requerimientos de pago, se puede iniciar una reclamación judicial, exigiendo como siempre las costas y los perjuicios que haya podido causar el impago.

Los bancos no suelen dejar que el procedimiento judicial termine porque saben que acabarán siendo condenados. Es más problemático el periodo de tiempo que pasa mientras dura un proceso de ejecución de vivienda o local por impago de hipoteca.

¿Y si la deudora es la misma promotora en situación de concurso de acreedores? El crédito de la comunidad no tiene preferencia en el concurso. Se le pueden exigir las sucesivas cuotas, pero con la deuda acumulada habrá que esperar para ver quién se adjudica la propiedad.

El fondo de reserva.

El apartado 1.f del artículo 9 de la Ley regula el fondo de reserva. Inicialmente, el legislador había previsto que se formara aportando acumulativamente cada año el 5% del presupuesto, de modo que en veinte años se conseguiría una dotación equivalente al presupuesto anual. Pero al final se quedó en el 5% del presupuesto ordinario de cada año, por lo que debe ajustarse a las subidas o bajadas que experimente anualmente.
Su finalidad es la de atender las obras de conservación y reparación de los elementos comunes, aunque es palmario que dará para muy poco con el exiguo porcentaje a que quedó finalmente reducido.
Las cantidades del fondo que se gasten para atender sus fines deberán ser repuestas al comienzo del siguiente ejercicio presupuestario, como regula la Disposición Adicional Segunda de la Ley. Esta también prevé un próximo desarrollo reglamentario de esta regulación por los órganos competentes de las respectivas Comunidades Autónomas.

¿Puede aplicarse la Ley de Propiedad Horizontal a las Urbanizaciones?

El régimen de propiedad horizontal es aplicable a las urbanizaciones (“complejos inmobiliarios privados”, según su denominación legal) que reúnan los siguientes requisitos:
Estar integrados por 2 o más edificaciones o parcelas independientes entre si cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

Que los propietarios de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente participen, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Las urbanizaciones pueden optar entre:
Constituirse en una sola Comunidad de Propietarios.

Constituirse en una “Agrupación de Comunidades de Propietarios“. En este caso, se someterán al régimen normal de propiedad horizontal, si bien con las siguientes particularidades:
El título constitutivo de la nueva comunidad agrupada debe ser otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades que vayan a integrar aquella, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de Propietarios.
La Junta de Propietarios está compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentan la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

La adopción de acuerdos para los que se exijan determinadas mayorías exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de Propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

No es obligatorio que la comunidad agrupada constituya un fondo de reserva.

Los órganos de gobierno de la comunidad agrupada sólo pueden decidir acerca de los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.

Sus acuerdos no pueden limitar las facultades que corresponden a los órganos de gobierno (Junta, Presidente, Secretario, etc.) de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

FONDO DE RESERVA

El 5% del Fondo de Reserva que las Comunidades de Propietarios están obligadas a incluir en sus presupuestos anuales, ¿lo costea cada uno de los comuneros, o se descuenta del total del presupuesto ordinario?; ¿ese 5 % se ingresará en una cuenta corriente diferente a la ordinaria, y destinada únicamente a gastos de conservación del edificio?

El Fondo de Reserva se constituye, aparte del Presupuesto Ordinario, y por todos los comuneros, incluyendo plazas de garaje, trasteros, locales y todas las fincas que forman parte del edificio. No es necesario abrir una cuenta independiente con la recaudación del Fondo de Reserva, porque ello puede dificultar la pronta disposición del mismo en caso de urgente necesidad para atender a una reparación imprevista, y porque su dotación mínima del 5% del Presupuesto ordinario supone una cuantía mínima, casi testimonial, que no justifica que se tenga en cuenta aparte ni siquiera por la posible rentabilidad de su depósito.