CERRAR TERRAZA O JARDÍN: ¿NECESITO PERMISO DE LA COMUNIDAD DE VECINOS?

 Cerrar terraza o jardín sin permiso de la comunidad de vecinos es una duda común entre los propietarios. En este artículo, responderemos a esta pregunta y analizaremos la normativa de construcción de cerramientos. Si estás considerando cerrar tu terraza o jardín, sigue leyendo para obtener información clave sobre tus derechos y responsabilidades.

Cuando se trata de realizar modificaciones en una propiedad que afecten a zonas comunes, como una terraza o jardín, es importante tener en cuenta las normas y acuerdos establecidos por la comunidad de vecinos. Vamos a abordar esta cuestión y a resolver tus dudas.

¿PUEDO CERRAR MI TERRAZA O JARDÍN SIN PERMISO DE LA COMUNIDAD DE VECINOS?

Cerrar una terraza o jardín implica una alteración estructural en la propiedad y, por lo tanto, generalmente requiere la autorización de la comunidad de vecinos. La razón detrás de esta norma es garantizar la uniformidad estética del edificio y mantener el equilibrio entre los propietarios. Es esencial respetar las normas y el consenso comunitario para evitar conflictos y problemas legales.

NORMATIVA DE CONSTRUCCIÓN DE CERRAMIENTOS

La normativa en materia de construcción de cerramientos varía según la ubicación y la legislación local. Es fundamental que consultes las regulaciones específicas de tu municipio o provincia. En muchos casos, se requiere un proyecto técnico firmado por un arquitecto o técnico competente para garantizar la seguridad estructural y el cumplimiento de las normativas aplicables.

EL PERMISO DE LA COMUNIDAD DE VECINOS

La obtención del permiso de la comunidad de vecinos es un proceso importante antes de proceder con el cerramiento de una terraza o jardín. Aunque puede parecer un trámite tedioso, es esencial para mantener la armonía y el buen funcionamiento de la comunidad.

Recuerda que cada comunidad de vecinos puede tener sus propias reglas y requisitos específicos para otorgar el permiso. Es recomendable presentar un proyecto detallado que incluya información sobre el diseño, materiales a utilizar y cualquier impacto visual que pueda surgir.

Si estás considerando cerrar tu terraza o jardín, es fundamental informarte sobre la normativa local y obtener el permiso correspondiente de la comunidad de vecinos. Respetar las reglas establecidas ayudará a mantener una convivencia armoniosa y evitar posibles sanciones legales.

Recuerda que cada situación puede ser diferente, por lo que te recomendamos consultar con un administrador de fincas o profesional especializado en la normativa de tu zona. No te arriesgues a tomar decisiones sin la autorización adecuada, ya que podrías enfrentarte a consecuencias no deseadas.

Barbacoas, la eterna discusión

No existe normativa específica sobre el uso de barbacoas en zonas privadas, pero sí la hay para las zonas recreativas de los campos y montes de la región, como puede ser la total prohibición de encender fuego en zonas forestales (Decreto 59/2017, de 6 de junio). De hecho queda prohibido el uso del fuego en todas las áreas recreativas de la Comunidad de Madrid desde el 1 de junio al 15 de octubre de cada año.

Pero ¿qué sucede en las comunidades de propietarios, ya sean chalets o edificios de viviendas? En este caso, deberemos mantener unas normas de convivencia basándonos en varias normativas, como puedan ser la Ley de Propiedad Horizontal, tal como los establece su art. 7.2., o la Ordenanza 4/2021 sobre Calidad del Aire y Sostenibilidad en Madrid.

Ordenanza de Calidad del Aire 

En esta norma, se establece lo siguiente:

Art. 28. Otras actividades o instalaciones susceptibles de generar emisiones.

1.- Cualquier otra actividad o instalación que emita a la atmósfera gases, humos, vapores o partículas deberá contar con aquellas medidas que resulten necesarias para evitar o reducir las emisiones a la atmósfera y, en su caso, favorecer su dispersión, tales como las de confinamiento o la instalación de dispositivos de captación o evacuación, con el fin de minimizar la contaminación y las molestias

Art. 33. Cocinado o preparación de alimentos en el medio ambiente exterior susceptibles de producir emisiones molestas.

3.- Cuando estas actividades se realicen en edificios de viviendas en régimen de propiedad horizontal por pisos, se ubicarán al menos a 5 metros del punto más próximo de cualquier hueco receptor ajeno situado al mismo nivel o superior, con el fin de evitar molestias a los vecinos. En todo caso, deberá existir una distancia mínima de 3 metros entre el foco de fuego y cualquier elemento inflamable. La distancia se medirá en línea recta.

Visto lo anterior, ¿está permitido el uso de barbacoas en edificios de viviendas? Parece ser que sí, mientras se puedan mantener esos 5 metros de distancia a ventanas del mismo nivel o superior. Esta distancia, normalmente, se cumplirá en áticos y bajos con patio pero nunca en las terrazas de los pisos intermedios. Tampoco habría problema en la mayoría de los chalets.

No obstante, hay que tener en cuenta que esta permisividad se dará en las barbacoas portátiles. Si se pretende construir una barbacoa de obra en un punto determinado, se deberían tener otras consideraciones del tipo evacuación de humos de un emisor fijo, ya que tendrán que evacuar mediante chimenea superando 1 metro por encima de cualquier construcción existente en un radio de 15 metros alrededor del emisor.

Esta situación puede ser factible en chalets pero no en patios de pisos bajos, y respecto a los áticos, aunque se podría cumplir con estas condiciones  de alturas y distancias, se debería tener en cuenta la carga que admite el forjado de la terraza y el peso de la barbacoa para no superar dicho valor y evitar que ésta colapse.

Cambio de uso de local a vivienda: límites

 

La evolución de las ciudades genera que locales y zonas que antes eran comerciales ahora no tengan ninguna posibilidad de uso. Esto da lugar al abandono de muchos de ellos, dada la imposibilidad de rentabilizar su uso como tal. Desde hace algunos años, está proliferando el cambio de uso de estos locales, como viviendas, dotándoles de una nueva vida. Estas transformaciones han tenido mucha influencia en zonas comercialmente deprimidas.

El Ayuntamiento de Madrid, mediante el Plan General de Ordenación Urbana, estableció unos requerimientos para dotar de habitabilidad a estos locales, y poder efectuar su transformación. Mediante una modificación puntual de las normas urbanísticas del Plan General, en la actualidad se han incorporado algunos aspectos y restricciones respecto al Plan de 1997, para la ejecución de estos cambios.

En el Plan de 1997, la superficie mínima de la vivienda era de 38 m2, o bien, en el caso de una única instancia, la superficie debería de ser de 25 m2. En la nueva normativa, la superficie útil en cualquiera de los casos será igual o superior a 40 m2, no incluyéndose espacios con altura inferior a 220 centímetros, ni terrazas, balcones, tendederos, etc. Como podemos comprobar, se amplia sustancialmente la superficie mínima.

En esta nueva relación de requerimientos, se determinan las dimensiones mínimas de cada una de las estancias. La estancia destinada a salón-comedor deberá tener una superficie útil mínima de 14 m2, debiendo poder inscribirse un círculo de 300 centímetros de diámetro, tangente al paramento en que se sitúe el hueco principal de iluminación y ventilación. Importante este aspecto por lo que delimita y condiciona la distribución interior del local a transformar. Asimismo, la cocina deberá tener una superficie mínima de 7 m2, permitiendo la inscripción de un círculo de 160 centímetros en su interior.

En la nueva normativa, la superficie útil de la vivienda será igual o superior a 40 m2

En relación con el art. 7.3.13 del Plan, se especifican las condiciones que debe disponer el local, para su posible transformación. Dicho espacio deberá estar en planta baja o en planta de piso. Como novedad importante, se modifica el art. 7.3.8.3, impidiendo la transformación en aquellos locales cuyo suelo se encuentre, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno en contacto con él. En la actualidad, estaba permitida que las dependencias no habitables (pasillos, aseos, etc.) pudieran estar en zonas colindantes con terreno.

En el caso de los locales de planta baja de uso industrial que superen el fondo máximo construido, conforme a la norma zonal 4, no podrán ser transformados, salvo que se proceda a demoler el exceso de fondo edificado.

En el caso de edificios de uso exclusivo no residencial, no será posible la transformación de los locales en viviendas. Tampoco podrán transformarse en vivienda aquellos locales que tengan sobre ellos otros locales destinados a uso terciario recreativo, terciario hospedaje o terciario comercial.

Los edificios en situación de fuera de ordenación absoluta, se podrán transformar en vivienda, siempre que las obras necesarias para dicha transformación no exceda las expuestas en el art. 2.3.3 del Plan General de Ordenación Urbana.

A la vista de todo ello, y ante los nuevos requerimientos establecidos en las normas, como se puede comprobar, se limita cada vez más este tipo de transformaciones.

REUNIONES DE COMUNIDAD CON EL COVID 19

Toda precaución es poca, es momento de estar informados y de atender cualquier recomendación que nos pueda ayudar a alejarnos del virus, algunas pueden parecer y son incomodas, otras, imposibles, pero la supervivencia siempre nos ayuda a tomar la decisión correcta, PREVENCIÓN Y RESPONSABILIDAD.

Una frase que a algunos les ha pasado por la cabeza "A MI NO ME VA A TOCAR" "TODO ESTO ES UNA EXAGERACIÓN Y NO SIRVE PARA NADA", etc, etc.

Bien si eres de  los que piensas que a ti no te va a tocas, te deseo que así sea, pero no POR TU BIEN, SINO POR EL DE LOS DEMÁS, en que los que me incluyo, CUMPLE LAR NORMAS, no están hechas solo para ti, sino para todos.

Seamos respetuosos, responsables y sobretodo precavidos.

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La contribución de los bajos comerciales a los gastos de la comunidad de propietarios

¿Qué tipo de gastos están obligados a pagar los propietarios de locales comerciales de un edificio?

Una de las cuestiones más controvertidas en el funcionamiento de las Comunidades de Propietarios es la contribución de los bajos comerciales a los gastos de las mismas, como copropietarios que son del inmueble en que radican.

Por ello, es conveniente recordar que los locales comerciales del edificio están obligados a pagar los gastos de Comunidad, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9.1.e), con arreglo a su cuota de participación en el inmueble, o a lo especialmente establecido.

Los propietarios de locales con acceso independiente desde la calle (es decir, sin acceso al edificio en que se encuentra el local) pueden estar exonerados de pagar ciertos gastos tales como luz de la escalera, ascensor o servicio de limpieza del portal.

Conviene matizar a qué se refiere la Ley cuando habla de “lo especialmente establecido”. Esta alusión hace referencia al Título Constitutivo (Escritura de División Horizontal), los Estatutos de la Comunidad –en caso de que existan, no todas las Comunidades los tienen-, o el acuerdo por unanimidad de la Junta de Propietarios.

En este sentido, tal y como se puede comprobar en la práctica, los propietarios de locales con acceso independiente desde la calle (es decir, sin acceso al edificio en que se encuentra el local) pueden estar exonerados de pagar ciertos gastos tales como luz de la escalera, ascensor o servicio de limpieza del portal.

Esto se ha consolidado como doctrina jurisprudencial a través de la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2009, que establece que “para poder considerar legalmente como individualizable determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o en su caso en los Estatutos comunitarios ya mencionados, y asimismo mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad”. Por lo que se hace necesario examinar en cada caso concreto si la Comunidad ha procedido a excluir dichos gastos, puesto que en caso contrario los bajos comerciales han de contribuir a todos según su cuota de participación.

Finalmente conviene matizar que, a efectos prácticos y en relación con los gastos repercutibles a los bajos, plantea especiales problemas la instalación del ascensor en edificios que no lo tienen, existiendo abundante jurisprudencia al respecto, en función de las características de cada caso concreto

Uso y disfrute de jardín

Pregunta:
Vivo en una comunidad con zona comunitaria y piscina.
Los bajos tienen un jardín, que riegan con agua que paga la comunidad y unos setos que repone y arregla la comunidad cuando es necesario.
Creemos que estos jardines deben ser de uso y disfrute suyo, pero hay opiniones discrepantes.
El caso es que un vecino ha cambiado todo el césped por losetas, saliéndose de la línea que sigue la comunidad, y en la obra ha estropeado una zona comunitaria con la entrada y salida de paletas.
Éste vecino pidió permiso en la reunión de junta y la presidenta le dijo que presentase algo de información sobre lo que iba a hacer. Cosa que nunca hizo.
Mis preguntas son:
1) ¿Cómo averiguar si el jardín es de su propiedad o si es propiedad de la comunidad con un uso y disfrute por su parte?
2) En caso de que el jardín fuera de su propiedad ¿puede la comunidad ejercer algún derecho sobre lo que se haga en el jardín? P.Ej. Por romper con la estética que sigue la comunidad.
3) Si fuera de su propiedad ¿tiene la comunidad obligación de seguir pagando el agua que consume y arreglarle los setos?
4) Si sus obras han estropeado una parte de la zona comunitaria ¿le corresponde a él o a la comunidad arreglarlo?


Respuesta:
En respuesta a su consulta indicarle que para poder determinar tanto autorizaciones, asignación de gastos, etc., es imprescindible conocer los Estatutos de la Comunidad, es la clave del asunto. Los Estatutos se pueden solicitar en el Registro de la Propiedad al que corresponda la finca y seguramente los mismos expresarán todas la consultas a las que hace referencia o la mayoría de ellas.
En el caso de no haber Estatutos (si el edificio o cuminidad es muy antigua esto sería posible), habría que acudir a la descripción que se hace de la vivienda en el Registro de la Propiedad, para ver si tiene o no en su escritura la propiedad de esa zona de jardín. Si la tiene sin alguna otra salvedad, se tiene que hacer cargo de todo tipo de gastos. El tema estético es exactamente lo mismo, si en los Estatutos dicen que los jardines tienen que tener césped no puede poner baldosa, sin acuerdo previo y unánime de la Comunidad, ya que sería modificación de Estatutos. Si no dicen nada los Estatutos o los mismos no existieran sería a criterio del Juzgado el considerar que rompa o no la Estética.
Los daños causados en las zonas comunes deben reclamarse a la empresa que los provocó y subsidiariamente al vecino que encargó las obras. Debe reclamar la Comunidad a la empresa contratista. Un método rápido sería ponerlo en conocimiento de la compañía de seguros que la Comunidad tenga contratada, para que abone los daños causados y a su vez le reclame a la empresa contratista (dependería de la forma en que estuviera contratado el seguro). Esto siempre requeriría de pruebas y testigos de los hechos, es decir, que sea demostrable que los daños los causó la empresa que contrató el vecino.

¿Esta obligada la Comunidad a realizar obras de supresión de barreras arquitectónicas?

Sí, si es solicitado por una persona con minusvalía o mayor de 70 años y el importe total de las obras no es superior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Establece el art. 10.2 LPH que “la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. “.

El local debe contribuir a los gastos de ascensor, portal y escalera al no existir exoneración estatutaria

En este caso, una comunidades de propietariosaprobó un acuerdo en el que se incluía a un local comercial en los gastos de ascensor, limpieza de escalera y portal y electricidad. El local impugnó el acuerdo argumentando que los gastos eran individualizables y que no contribuía a causar los mismos.

La sentencia de primera instancia, que desestimó la demanda, fue confirmada por la Audiencia Provincial.

Sentencia Audiencia Provincial de Vizcaya, 05-02-2016 (Extracto)

Según la parte actora hoy apelante, el acuerdo adoptado supone un grave perjuicio económico que no tiene obligación de soportar; reconocen que deben contribuir a los gastos de reparación de tejados, fachada, bajantes, antena, seguro del edificio, honorarios del Administrador y mantenimiento de la cuenta bancaria. Pero, cualquier otro gasto no incluido en esta relación, dado que no contribuyen a causar los mismos y tampoco disfrutan de estos, como es el caso del ascensor, limpieza de la escalera y portal, y electricidad de esas zonas comunes, entienden que no deben contribuir a abonar los mismos. Alegan que la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2011, establece el criterio interpretativo de las cláusulas de exoneración de contribución a gastos comunes de comunidades de propietarios.

Y considera que en el caso de autos los gastos de cuya exención se pretende son perfectamente individualizables, a saber, mantenimiento del ascensor, limpieza del portal y escalera, electricidad, servicios que el local de la actora apelante no utiliza. Pues bien, la STS que se cita hace referencia a la interpretación de normas estatutarias, y en el caso de autos no existe norma estatutaria que se pronuncie al respecto de la cuestión litigiosa por lo que difícilmente cabe efectuar una interpretación de la misma, ni restrictiva ni extensiva. Es por ello perfectamente aplicable la jurisprudencia que de adverso se alega y recoge en la presente resolución, no existe. A ello debe añadirse que si la entrada a través del portal comunitario se ciega es por el propio interés de parte, por lo que el recurso está abocado a ser desestimado.

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Que es el fondo de reserva.

El fondo de reserva.

La Comunidad de Propietarios está obligada a constituir un Fondo de Reserva, que es una cantidad de dinero aportada por los propietarios y destinada a atender los gastos que generen las obras de conservación y reparación del edificio.
El Fondo de Reserva tendrá la cuantía que determine la Junta de Propietarios, pero no podrá ser inferior al cinco por ciento del último presupuesto ordinario de la Comunidad.
La Comunidad de Propietarios podrá suscribir con cargo al Fondo de Reserva un seguro de daños causados en la finca. También podrá con cargo al Fondo contratar un servicio de mantenimiento permanente del edificio y de sus instalaciones.
Las cantidades que se detraigan del Fondo de Reserva durante el ejercicio presupuestario para atender a gastos de reparación y conservación del edificio permitidos por la Ley, se computarán como parte integrante del Fondo a los efectos de calcular su cuantía mínima. Dichas cantidades detraídas deberán ser cubiertas con aportaciones de los propietarios que se efectúen en el ejercicio siguiente.

¿TODOS LOS VECINOS PAGAN LO MISMO?

Los gastos comunes de un edificio se solventan con un fondo de dinero compartido. En algunos inmuebles, los ingresos para ese fondo pueden proceder, por ejemplo, del alquiler de locales o la colocación de vallas publicitarias o antenas en la azotea. No obstante, los ingresos más habituales proceden de las cuotas de los comuneros, que generalmente se pagan con carácter mensual. Lo interesante es que no todos los vecinos tienen por qué abonar el mismo montante. De hecho, la cuantía depende de la cuota de participación de cada piso o local, en porcentaje sobre su incidencia en la comunidad, y el baremo está fijado de antemano en las escrituras. Para ello, la ley contempla diversos parámetros, como la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su ubicación (si es exterior o interior) y el uso que, a priori, se considera que se hará de los servicios o elementos comunes. No es igual un apartamento que un piso amplio, ni es lo mismo un local que una vivienda situada en el décimo piso.
Más allá de los porcentajes, todos los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Asimismo, deben colaborar a la dotación del fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca; un fondo que le pertenece a la comunidad de vecinos y que debe superar al 5% de su último presupuesto ordinario. En cualquier caso, toda comunidad de propietarios debe contar con una junta directiva y reunirse, al menos, una vez al año para determinar esos presupuestos y gastos colectivos.

APERTURA DE UN BAR EN LOS BAJOS

JUAN (PLAYA DE GANDIA): Soy el secretario de la comunidad de propietarios, y quieren abrir un café-bar en los bajos del edificio. No estamos muy contentos y queríamos saber si necesitan algún permiso de la Comunidad para la apertura y si existe algo de legislación, para exponer nuestra queja al Ayuntamiento.

La instalación de cualquier actividad en un local no requiere el permiso de la Comunidad como tal. No obstante, el Ayuntamiento comunica a la Comunidad y a los colindantes que se ha solicitado licencia de construcción y de funcionamiento para una determinada actividad, para que quienes se consideren perjudicados hagan las alegaciones pertinentes. Finalmente, el Ayuntamiento decide si concede o no la licencia.
Los problemas fundamentales que una actividad como ésta puede causar son los derivados del horario de cierre y de los ruidos y normalmente no se dan hasta que no está en funcionamiento. Es entonces cuando la Comunidad tiene que denunciar al Ayuntamiento si se produce algún tipo de irregularidad, persistiendo en las denuncias si se tarda en conseguir el cese de las molestias.