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Cambio de uso de local a vivienda: límites

 


La evolución de las ciudades genera que locales y zonas que antes eran comerciales ahora no tengan ninguna posibilidad de uso. Esto da lugar al abandono de muchos de ellos, dada la imposibilidad de rentabilizar su uso como tal. Desde hace algunos años, está proliferando el cambio de uso de estos locales, como viviendas, dotándoles de una nueva vida. Estas transformaciones han tenido mucha influencia en zonas comercialmente deprimidas.


El Ayuntamiento de Madrid, mediante el Plan General de Ordenación Urbana, estableció unos requerimientos para dotar de habitabilidad a estos locales, y poder efectuar su transformación. Mediante una modificación puntual de las normas urbanísticas del Plan General, en la actualidad se han incorporado algunos aspectos y restricciones respecto al Plan de 1997, para la ejecución de estos cambios.


En el Plan de 1997, la superficie mínima de la vivienda era de 38 m2, o bien, en el caso de una única instancia, la superficie debería de ser de 25 m2. En la nueva normativa, la superficie útil en cualquiera de los casos será igual o superior a 40 m2, no incluyéndose espacios con altura inferior a 220 centímetros, ni terrazas, balcones, tendederos, etc. Como podemos comprobar, se amplia sustancialmente la superficie mínima.


En esta nueva relación de requerimientos, se determinan las dimensiones mínimas de cada una de las estancias. La estancia destinada a salón-comedor deberá tener una superficie útil mínima de 14 m2, debiendo poder inscribirse un círculo de 300 centímetros de diámetro, tangente al paramento en que se sitúe el hueco principal de iluminación y ventilación. Importante este aspecto por lo que delimita y condiciona la distribución interior del local a transformar. Asimismo, la cocina deberá tener una superficie mínima de 7 m2, permitiendo la inscripción de un círculo de 160 centímetros en su interior.


En la nueva normativa, la superficie útil de la vivienda será igual o superior a 40 m2


En relación con el art. 7.3.13 del Plan, se especifican las condiciones que debe disponer el local, para su posible transformación. Dicho espacio deberá estar en planta baja o en planta de piso. Como novedad importante, se modifica el art. 7.3.8.3, impidiendo la transformación en aquellos locales cuyo suelo se encuentre, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno en contacto con él. En la actualidad, estaba permitida que las dependencias no habitables (pasillos, aseos, etc.) pudieran estar en zonas colindantes con terreno.


En el caso de los locales de planta baja de uso industrial que superen el fondo máximo construido, conforme a la norma zonal 4, no podrán ser transformados, salvo que se proceda a demoler el exceso de fondo edificado.


En el caso de edificios de uso exclusivo no residencial, no será posible la transformación de los locales en viviendas. Tampoco podrán transformarse en vivienda aquellos locales que tengan sobre ellos otros locales destinados a uso terciario recreativo, terciario hospedaje o terciario comercial.


Los edificios en situación de fuera de ordenación absoluta, se podrán transformar en vivienda, siempre que las obras necesarias para dicha transformación no exceda las expuestas en el art. 2.3.3 del Plan General de Ordenación Urbana.


A la vista de todo ello, y ante los nuevos requerimientos establecidos en las normas, como se puede comprobar, se limita cada vez más este tipo de transformaciones.

He comprado un piso y hay una derrama aprobada ¿quién debe hacerse cargo?

 Lamentamos tener que decirles que la obligación de ese pago les incumbe a ustedes en virtud de lo previsto en el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice: "Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras".


La exigibilidad de las cantidades viene dada en el momento de su devengo, esto es, en la fecha en la que se gira cada uno de los recibos.


No obstante lo anterior, si considera que la información sobre la existencia de la derrama y su cuantía hubiera sido relevante para su decisión de compra o para la fijación del precio, consulte con un asesor de su confianza la posibilidad de dirigir algún tipo de reclamación al vendedor.


¿Un vecino puede representar a otras y votar en su nombre sin un escrito privado?

 Siempre que vamos a reuniones de la comunidad de propietarios con el administrador de fincas una vecina dice que ella vota en nombre de otras dos vecinas ¿Eso es legal?


Respuesta;

La representación a la que aludes de algún modo tiene que acreditarse por escrito. Basta con un simple escrito privado, es decir, no es necesario un poder notarial en el que se haga constar el nombre del representante y del propietario representado. Pero no es suficiente con una mera manifestación verbal.

La importancia del Certificado de la Comunidad

 Cuando de conseguir todos los documentos necesarios para poder llevar a cabo con éxito un contrato de compra venta se trata, es necesario llevar a cabo un cuidado lo más exhaustivo posible de lo qué se exige a cada una de las partes y gestionarlo y presentarlo antes de que pase el plazo necesario para hacerlo. Hoy te damos todos los datos sobre uno de los documentos necesarios para poder firmar un contrato de compra-venta: el certificado de la comunidad.

Y es que, cuando se adquiere una vivienda que está sujeta a una Comunidad de Propietarios, es necesario que el vendedor de la misma presente un certificado firmado tanto por el Secretario-Administrador de la misma como por el Presidente de la Comunidad en la que se acredite cuál es el estado de las deudas de la propiedad que se transmite con respecto a la Comunidad de Propietarios.

La presentación de este documento, aunque pueda parecer secundario, es muy relevante ya que en caso de que el vendedor no lo presente, el Notario podría llegar a negarse a que se firme la escritura de compra-venta de la vivienda.

Aunque también puede pasar lo contrario, que sea el comprador quien se niegue a firmar el contrato al no poder saber el estado exacto de las deudas de la vivienda con respecto a la Comunidad de Propietarios.

¿Cómo saber si mi vendedor tiene todas las cuotas ordinarias y extraordinarias de la comunidad de propietarios al corriente de pago? .

 Entre las preguntas más habituales a las que tienen que hacer frente todos aquellos que quieren comprar una vivienda, una de las más corrientes no es otra que querer saber si el vendedor de la misma tiene al corriente de pago todas las cuotas ordinarias y extraordinarias de la comunidad de propietarios y que, por lo tanto, no nos vayamos a encontrar una desagradable sorpresa a la hora de adquirir el piso.

Pues para dejarte algo más tranquilo, te comentaremos que el vendedor está en la obligación de presentar un certificado de la comunidad de propietarios que esté firmado por el Secretario-administrador de la misma, que cuente con el visto bueno del Presidente, y que acredite si existen o no deudas vinculadas a la vivienda.

Nuestros expertos además, afirman que «en el caso de existir deudas tienes que retener del precio de compra la cantidad necesaria para pagarlas».

De todos modos, es habitual que el vendedor no presente el certificado y sea entonces el Notario el que pregunte al comprador si exonera al vendedor de presentarlo. Si lo hace, será el propio comprador el responsable de pagar las deudas que existan en la comunidad de propietarios.

¿PODEMOS CESAR AL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD?

 En ocasiones no es raro que algunos vecinos se puedan plantear cesar al presidente de su Comunidad ya que este no cumple con sus funciones o sus actuaciones pueden ser incluso perjudiciales al interés de la Comunidad. Pero también es cierto que en la mayoría de los casos no se produce una petición para el cese por no enemistarse con el vecino.


La cesión (denominada remoción) viene contemplada en el artículo 13.7 de la LPH, y no se refiere sólo al presidente, sino a cualquier órgano de gobierno de la Comunidad.


Para remover al presidente es preciso convocar una Junta de vecinos extraordinaria, indicando el día y hora y haciendo referencia a ello como punto expreso del orden del día. Para esa Junta es necesario tener el requerimiento de como mínimo una cuarte parte de los propietarios o al menos el 25% de la cuota total de participación (artículo 16.1 de la LPH).


No se exige alegar una causa dolosa o culposa para remover al presidente, pero sí es necesario una causa legítima, pues de no ser así puede dar lugar a un conflicto, ya que el artículo 7.2 del Código Civil no ampara el abuso de derecho.


En definitiva, una remoción no amparada en causa legítima podría ser perjudicial y con consecuencias para aquellos que la promuevan si el presidente objeto de ella se considerase dañado y quisiera demandarles por abuso de derecho.


 El presidente podrá manifestar, en la Junta Extraordinaria, lo que le interese respecto a la propuesta de su remoción, que ha de discutirse y aprobar por mayoría. En caso de que el presidente que va a ser removido no asista, cualquiera de los propietarios podrá proceder al recuento de votos, constando así en el acta.

DIFERENCIA ENTRE UNA FISURA Y UNA GRIETA

 Cómo distinguirlas y cómo saber cuándo son peligrosas.

                

 ¿Es peligrosa esta grieta? ¿Es una grieta o una fisura?

            Lamentablemente, es frecuente que en viviendas de nueva construcción, sus recientes propietarios observen en sus inmuebles pequeñas grietas o fisuras, y se planteen,  con preocupación, si pueden ser peligrosas o no. Para ello es importante saber la diferencia entre unas y otras:

                   Primero, una fisura  es una abertura superficial, inferior a 1 mm (normalmente de 0.5 mm) aparentemente un “pelito” en la pared,  que no ha roto la fábrica de ladrillo, tan sólo su superficie. Se puede deber a una dilatación térmica de materiales, a que no estuviera bien ejecutado el enfoscado, o a cualquier otra causa,  pero no afectando a la estructura,  solamente a la estética de la vivienda. Su trazado suele ser horizontal y paralelo a los marcos de las puertas, de las ventanas y a los forjados. Dichas fisuras, una vez que han surgido no experimentan ningún movimiento.

                   Por otro lado, una grieta ya tiene más grosor, de 1 mm hasta 5 mm y es más profunda, pudiendo haber partido el ladrillo,  el azulejo, e incluso pudiendo llegar a ser pasante (que se vea desde el otro lado del paramento) . El problema puede ser que la grieta sea síntoma de un daño estructural grave que puede afectar a la seguridad y a la estabilidad de la edificación. Su trazado suele ser en diagonal (perpendicular a la dirección del empuje), en zig-zag (dibujo de escalera) o vertical con algún tipo de ramificación.

                      Para determinar la gravedad de las grietas, hay que saber que pueden estar estabilizadas o no, y por ello lo mejor es que se siga su evolución. Para controlar si las grietas siguen creciendo y están en movimiento, un técnico debe colocar fisurómetros en las grietas y observar su progresión con el paso del tiempo.

            ¿Cómo saber si una grieta es peligrosa o no?

       Un perito arquitecto, especialista en patologías de la edificación deberá determinar la gravedad e importancia de las mismas, así como la propuesta de reparación más adecuada y el coste de dicha reparación. En casos muy graves, incluso puede recomendar la colocación de puntales o el desalojo.

Piscinas, Un problema en 2.020?

Vecinos enfrentados por la piscina de la comunidad.



Llega el momento en que cada año se abren las piscinas en las comunidades de vecinos y La mañana de Andalucía se ha hecho eco de esta decisión, paralizada en muchos casos debido al desacuerdo entre los propietarios a la hora de afrontar las medidas de restricción impuestas por decreto.

Las piscinas comunitarias tienen que seguir unas normas de higiene, distanciamiento y aforo para su apertura como consecuencia de las medidas de prevención por esta crisis sanitaria. Esto ha provocado que el presupuesto para su apertura se eleve de tal modo que ha llevado a muchas comunidades a decidir no abrir este año, con el enfado de buena parte de los vecinos que no estaban de acuerdo con la medida. En otras, la fuente de conflicto viene dada por la distribución de los turnos para el acceso. Todo ello se ha abordado en La mañana de Andalucía con Rafael del Olmo, secretario de los Consejos Andaluz y Español de Administradores de Fincas

La norma dice que debe haber una reducción del aforo para dejarlo "al 30%" y establecer "turnos o cita previa", además de realizar "una limpieza y desinfección tres veces al día". Donde han sido capaces de ponerse de acuerdo en los turnos "no han necesitado contratar un controlador" y eso ha permitido no incrementar el presupuesto y por tanto abrir sin que suponga un gasto adicional inasumible. Sin embargo, se está produciendo una gran dificultad para llegar a estos acuerdos dado que en la mayoría de los casos no se están pudiendo celebrar las asambleas "para tomar estas decisiones". Y es que hay que recordar que no se permiten reuniones de más de 20 personas. Así las cosas, Rafael del Olmo relata que lo que esta ocurriendo es que "se traslada la decisión al presidente de la Comuniadad y este se asesora con la Administración de Fincas que al final es el objetivo a batir".

Qué pasa con las piscinas comunitarias en la fase 3 de la desescalada

La fase 3 del “Plan de transición hacia una nueva normalidad” no trae apenas novedades en cuanto al uso de las piscinas comunitarias, con respecto a la fase 2. La mayoría del territorio español ya ha entrado en fase 3 (el 52% de la población), aunque todavía el 48% restante está en fase 2 por el covid-19, como es el caso de Madrid y Barcelona.

El ministro de Sanidad, Salvador Illa, comunicó el pasado viernes 5 de junio los nuevos avances de la desescalada que se producen esta semana en prácticamente toda la geografía española, a excepción de dos regiones que han decidido mantenerse en la etapa del desconfinamiento en la que se encuentran, la Comunidad Valenciana y la ciudad autónoma de Ceuta. Quienes sigan en fase 2 de desescalada o, al residir en una región más rezagada en la transición hacia la 'nueva normalidad, den el salto a esta etapa este 8 de junio, podrán ir de nuevo al cine o al teatro, hacer compras en centros comerciales siempre que se cumplan las debidas condiciones de higiene y seguridad, así como ir a la piscina o a la playa, si se encuentra dentro de los límites de la unidad territorial de referencia en el proceso de desescalada.

Las piscinas comunitarias y municipales podrán abrir tanto en la fase 2 como en la 3 de la desescalada, tal y como está regulado en el BOE del pasado 16 de mayo de 2020. En concreto, el Capítulo X establece que en la fase 2 ya pueden abrirse al público las piscinas recreativas y también las comunitarias. El Ministerio de Sanidad confirmó mediante una carta enviada a los administradores de fincas colegiados que es aplicable a las piscinas comunitarias la Orden SND/414/2020, en la que se establecen las condiciones para la reapertura de las piscinas públicas para la fase 2.

De este modo, las comunidades de propietarios deben abrir las piscinas en la fase 2 y con los exigentes requisitos para cumplir con las obligaciones impuestas, como contar con un aforo máximo del 30% o disponer de cita previa.

En la carta se señala textualmente que “la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo, para la flexibilización de determinadas restricciones de ámbito nacional establecidas tras la declaración del estado de alarma en aplicación de la fase 2 del Plan para la transición hacia una nueva normalidad, regula la apertura de las piscinas en el Capítulo X denominado "condiciones para la reapertura al público de las piscinas recreativas". La aplicación de esta norma se hace extensiva a las piscinas de las fincas”.

En su carta, el Ministerio de Sanidad también confirma que son de aplicación a la apertura de piscinas comunitarias las recomendaciones sanitarias mínimas definidas en el Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, por el que se establecen los criterios técnico -sanitarios de las piscinas, con el fin de minimizar el potencial de transmisión de covid-19.

Los requisitos que se establecen para las piscinas existentes en comunidades de propietarios y urbanizaciones son los siguientes:

Aforo máximo permitido del 30%: la mayoría de las comunidades de propietarios no disponen de ningún sistema de control del aforo. No hay personal responsable a cargo de la instalación que pueda controlar o limitar el acceso de los propietarios y, en los casos que disponen de socorrista, su competencia se limita al control del vaso de la piscina.
Para acudir a la piscina se debe obtener cita previa y se organizarán horarios por turnos, fuera de los cuales no se podrá permanecer en la instalación. La competencia para regular es de la Junta General de Propietarios.
Desinfección y mantenimiento de la piscina: con cloro y bromo. El principal riesgo de las piscinas no es el agua, sino las interacciones entre personas sin respetar las distancias de seguridad y no realizar una desinfección adecuada en las zonas comunes.
Distancia de dos metros entre vecinos: hay que hacer un cálculo sobre cuántos vecinos caben en la piscina para no permitir la presencia de más de ese cálculo. Por ejemplo, los administradores de fincas en Madrid aseguran que el aforo debe estar limitado al 30%.
Instalación de dosificadores de gel desinfectante a la entrada de la piscina.
Prohibición de colocar toallas en las vallas perimetrales para evitar contagios.
Las tumbonas o hamacas separadas un mínimo de dos metros. No es posible el uso compartido y es obligación del usuario desinfectarlas antes y después del uso.
Limpieza y desinfección de los espacios y superficies.
Apertura secuencial de los grifos de duchas, fuentes, lavapiés, bar y servicios, dejando correr el agua para que se renueve toda la que había quedado retenida en las tuberías.
Advertencia al socorrista de que cumpla las medidas de higiene y que vigile las distancias. Constancia en el protocolo que se redacte y ejecute de atribución al socorrista, cuando exista, de realizar advertencias a comuneros.
La fase en que se encuentra cada región española
Según el anuncio del Ministerio de Sanidad del pasado viernes 5 de junio, la situación de la desescalada por el covid-19 en cada región es la siguiente:

Andalucía: fase 3

Toda Andalucía ha pasado a la fase 3 desde hoy lunes 8 de junio. Las piscinas pueden abrir ya, aunque no todas lo están haciendo ante la dificultad de cumplir con todos los requisitos, como la reducción del aforo al 30%, lo que significa que en una piscina donde entraban 100 personas este año sólo van a poder entrar 30 al día. Además, hay que mantener la distancia de seguridad de mínimo dos metros.

Aragón: fase 3

Las tres provincias, Huesca, Zaragoza y Teruel, se han despedido este fin de semana de la fase 2 y dan la bienvenida a la fase 3.

Asturias: fase 3

Asturias también pasa a la fase 3, el último estadio del desconfinamiento.

Cantabria: fase 3

Cantabria también pasa a la fase 3, el último estadio del desconfinamiento.

País Vasco: fase 3

Sus tres provincias, Vizcaya, Guipúzcoa y Álava dan la bienvenida a la fase 3 de la desescalada.

Galicia: fase 3

La Coruña, Lugo, Orense y Pontevedra pasan a la fase 3 del desconfinamiento.

La Rioja: fase 3

La Rioja pasa a la fase 3, después de haber sido una de las comunidades autónomas más golpeadas por la pandemia del coronavirus, ya que hubo un brote que confinó a la población del municipio de Haro.

Cataluña: fase 3 y fase 2

Sólo tres regiones sanitarias de Cataluña pasan a la fase 3: Camp de Tarragona, Terres de l'Ebre y Pirineu-Aran. Barcelona pasa a la fase 2, tanto la ciudad, como las áreas Metropolitana Norte y Sur, y Lérida también pasa a fase 2.  

Castilla-La Mancha: fase 3 y fase 2

En Castilla-La Mancha sólo avanzan a la fase 3 las provincias de Guadalajara y Cuenca, mientras que Albacete, Toledo y Ciudad Real tendrán que esperar, al menos, una semana más para equipararse al resto de la autonomía.

Extremadura: fase 3

Tanto Cáceres como Badajoz pasan a la fase 3 de la desescalada.

Navarra: fase 3

Toda la Comunidad Foral de Navarra avanza en el camino hacia la 'nueva normalidad' con una postura "conservadora" adaptada al territorio

Melilla: fase 3

La ciudad autónoma de Melilla se sitúa desde el lunes en fase 3.

Murcia: fase 3

La Región de Murcia también pasa a fase 3.

Baleares y Canarias: fase 3

A las islas de Formentera, en Baleares, y a los territorios insulares de El Hierro, La Gomera y La Graciosa, en Canarias, se unen esta semana el resto de las islas que conforman los archipiélagos y pasan a fase 3.

Madrid: fase 2

La región de la capital, que no entró en fase 1 hasta la tercera petición, da el pistoletazo de salida este lunes a la fase 2. El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid estima que de las 12.000 piscinas comunitarias que existen en la región, cerca de la mitad podrán abrir en estas condiciones (restricción de aforo y mayor gasto).

Desde CAFMadrid calculan un sobrecoste de un 50% de media en la partida correspondiente a la temporada de piscina con respecto al año anterior en las comunidades que abran finalmente estos recintos, debido a la aplicación de las medidas higiénico-sanitarias (son obligatorias las labores de limpieza tres veces al día y de desinfección dos veces diarias) y a la contratación de personal auxiliar.

Castilla y León: fase 2

Toda la comunidad autónoma se encuentra en la fase 2 de la desescalada del covid-19, después de que el área del Bierzo, que comprende Laciana y la ciudad de Ponferrada, fuera la primera en avanzar hacia la “nueva normalidad”.

Uso del ascensor durente en Covid 19

Toda precaución es poca, es momento de estar informados y de atender cualquier recomendación que nos pueda ayudar a alejarnos del virus, algunas pueden parecer y son incomodas, otras, imposibles, pero la supervivencia siempre nos ayuda a tomar la decisión correcta, PREVENCIÓN Y RESPONSABILIDAD.

Una frase que a algunos les ha pasado por la cabeza "A MI NO ME VA A TOCAR" "TODO ESTO ES UNA EXAGERACIÓN Y NO SIRVE PARA NADA", etc, etc.

Bien si eres de  los que piensas que a ti no te va a tocas, te deseo que así sea, pero no POR TU BIEN, SINO POR EL DE LOS DEMÁS, en que los que me incluyo, CUMPLE LAR NORMAS, no están hechas solo para ti, sino para todos.

Seamos respetuosos, responsables y sobretodo precavidos.

MÁS VALE PREVENIR QUE CURAR, y añadiría..........  QUE MORIR.

Aquí van unos consejos para usar los ascensores.





Así será la vuelta a las piscinas: te podrás bañar, pero con distancia de seguridad y aforo máximo

Muy buen artículo de mi compañera Sara Cabrero.


"El problema no es el agua, el problema somos nosotros".
Investigadores del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) concluyen que es “muy poco probable” contagiarse de coronavirus en piscinas y playas. No obstante, advierten de que el riesgo reside en las zonas de acceso al agua. Según el estudio publicado el pasado jueves, “las aglomeraciones” y “los objetos de uso común” pueden continuar sirviendo de mecanismo de contagio.

“El problema no es el agua. El problema somos nosotros, que somos los portadores del virus”, avisa a este periódico Antonio Figueras, investigador del CSIC y uno de los autores de este informe. “Si pensamos que podemos ir a la playa o a la piscina como íbamos el año pasado, es muy probable que haya retrocesos y tengamos que retornar a la casilla de partida”, alerta.

A la espera de que el Ministerio de Sanidad elabore un protocolo para estos espacios, el experto opina que “la única forma de no infectarse es mantener el mismo tipo de comportamiento que en tierra”. De este modo, considera que la distancia de seguridad y el aforo de personas serán fundamentales para evitar la transmisión del virus, ya que “la carga de virus que se puede liberar al medio marino es directamente proporcional al número de personas que haya en el agua”.

Por tanto, el peligro reside en las medidas recomendadas de distanciamiento social, que en el medio acuático pueden relajarse. “El agua tratada es bastante segura, la clave está en controlar el número de personas que estará en la piscina, en la playa e, incluso, en ríos y arroyos, donde el agua no es tratada”. En este último caso, aconseja, “habría que limitar aún más el número de personas”. “Te podrás bañar, pero será distinto a cómo lo hacías el año pasado”, insiste.

“Cualquier tipo de tratamiento que sea desinfectante como el cloro, el bromo, las sales… es eficaz contra el coronavirus”

Figueras está convencido de que el Gobierno autorizará la reapertura de piscinas, pero desconoce cuándo se producirá y de qué forma. Sin embargo, señala que el departamento de Salvador Illa no puede esperar hasta el último momento para publicar un protocolo: “Las personas tienen que planificar de alguna manera sus vacaciones, si es que las tienen, o su uso de las piscinas, si es que lo van a hacer”. “Se tiene que empezar a explicar cómo va a ser, quizás una familia ya no pueda pasar una mañana o una tarde entera en la piscina”, recuerda.

Por el momento, confirma el presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) a El Imparcial, se desconocen las precauciones que el ministerio piensa llevar a cabo cuando se reabran las piscinas. “Solo hemos recibido una carta de Illa en la que nos decía que tomaban nota del asunto”, asegura Salvador Díez, quien solicita además que los protocolos se elaboren siguiendo criterios exclusivamente científicos y su aplicación sea a nivel nacional. “Nosotros nos dedicaremos a gestionarlos”, indica.

En España, hay más de 15.000 Administradores de Fincas colegiados que aún están a la espera de una resolución

Díez cree lógico que uno de esos escenarios será limpiar más veces al día los vestuarios y zonas comunes y en este caso, advierte, “las comunidades no pueden aumentar el presupuesto”. Añade además que, pese a tener todas las comunidades de propietarios subcontratados el mantenimiento de la piscina y la limpieza, “los contratos son sencillos y no contemplan estas prestaciones con una frecuencia constante”. “Lo habitual es que estos servicios se realicen una vez al día; dos, de manera excepcional”, explica.

Así, Díez se plantea cerrar las zonas comunes de las comunidades donde la vivienda se sitúa muy cerca de la piscina: “Los vestuarios y los lavabos suponen un foco de riesgo muy alto y garantizar una limpieza permanente en estas zonas es complicado, por lo que se valora esa posibilidad”. Ocurriría lo mismo en las urbanizaciones más extensas, aquellas donde la vivienda puede estar a un kilómetro de distancia de la piscina: “Sería más difícil, pero no imposible. Ya hay negocios donde se ha prohibido el uso del servicio”, ejemplifica.

También cree posible que otra de las medidas que adoptará el Ejecutivo será reducir el aforo y para ello, informa, “las comunidades de propietarios no tienen previsto ningún servicio de control de accesos”. Descarta igualmente que sea el socorrista quien asuma este rol pues, apunta, hay comunidades autónomas donde no es obligatorio y ésta tampoco sería su competencia: “El socorrista no puede abandonar el vaso del baño para controlar quién entra o sale del recinto y carece de autoridad para ello”.

Aunque la Real Federación Española de Salvamento y Socorrismo no dispone de información específica al respecto, su director de Prevención y Seguridad ha constatado a este diario que el socorrista no podrá controlar el acceso a la instalación acuática si tiene que alejarse de la lámina de agua: “El socorrista contabiliza el número de personas en la lámina de agua y podría corroborar que el aforo no se haya sobrepasado, pero siempre como una medida de refuerzo a la de la gestión del acceso desde la calle al recinto”. Así, Francisco Cano Noguera sugiere que “sería recomendable contar con otro tipo de profesionales para el desempeño de esta tarea”.

El socorrista podría vigilar en cambio que se guarda la distancia estipulada dentro del agua y “advertir” al bañista si se incumple, “al igual que lo realiza hasta ahora con el cumplimiento de otras normativas, como, por ejemplo, el uso de gorro de baño”, asegura Cano Noguera.

“El papel del socorrista debe ser el mismo que hasta ahora, con la única salvedad de tener que “velar” por el cumplimiento de una normativa más: respetar la distancia social como medida de prevención de la salud”

Con todo, coincide con Díez en que el socorrista carece de “potestad o autoridad legal” para velar por el mantenimiento de la distancia social en instalaciones acuáticas o playas. Sin embargo, afirma que “sería muy recomendable aumentar el número de socorristas” en ambas porque este verano habrá que cumplir más normas.

Asimismo queda descartado que sea un vecino quien controle el aforo de la piscina. Según Díez, “no sería de recibo e implicaría enfrentarse a los otros vecinos”. Por tanto, sólo queda la opción de contratar una empresa para que se encargue de ello. Una alternativa cuyo coste, advierten los administradores de fincas, sería “inasumible”.

“Esta situación es un callejón sin salida porque únicamente se resuelve con dinero”, resume Díez, quien subraya además que las comunidades tampoco tienen una capacidad sancionadora y, por tanto, no podrán establecer elementos de control. Es por esta razón que el presidente de CGCAFE pide que las comunidades tengan “algún tipo de facultad especial” porque jurídicamente no tienen ningún poder y “estas circunstancias lo requieren”.

También recomienda que esta regulación se adapte a “la realidad de cada comunidad porque cada una tiene unas características distintas”. No obstante, recuerda que para tomar todo este tipo de decisiones se celebran reuniones de propietarios que, actualmente, están prohibidas.

Díez urge a una regulación en este sentido e insiste en que “no se pueden esperar al último día para decir que mañana se pueden abrir”. Raúl Láinez, miembro de la Asociación Madrileña de Empresarios de Mantenimiento de Piscinas (AMEP), advierte en este sentido de que la puesta a punto de una instalación media “tarda entre cuatro y cinco semanas” y, en condiciones normales, habrían empezado a prepararlas a primeros de mayo. “Llevamos 15 días de retraso”, se queja.

Láinez anticipa las enormes dificultades que hay para poner en marcha las instalaciones en estos momentos. Su empresa, Servipool, volvió del ERTE este lunes y asegura que han perdido “dos meses y medio vitales para su sector”: “Estamos dejando trabajos suspendidos para otro año porque el tiempo es irrecuperable”, lamenta.

“Ahora estamos desbordados de trabajo porque no hemos podido hacer nada durante estos dos meses”

Menciona además que, aunque ya pueden comenzar a preparar las instalaciones, “hay clientes que dicen que hasta que no se sepa si se va a poder abrir o no la piscina no quieren habilitar la instalación”. “Si no podemos prepararla, tampoco podemos garantizar la fecha de apertura, ya que los protocolos establecen analíticas de control para garantizar que está todo correcto”, añade.

Pero, “hay otro problema tan grave como no poder preparar las instalaciones”: la contratación de profesionales en el extranjero. En Madrid, asegura, falta personal formado que pueda cubrir toda la temporada de verano como socorrista. “Existe un acuerdo bilateral con países de Sudamérica para que puedan venir a través de un visado directo. Sin embargo, las fronteras están cerradas a causa de la pandemia y la evolución del coronavirus es diferente en América Latina, allí están alcanzando ahora el pico de contagios”, explica. Así, “aunque se retrasen las aperturas, el personal extranjero autorizado, tramitado y aprobado es prácticamente imposible que venga y, por tanto, no tenemos personal suficiente para reabrir las piscinas”, alerta.

Por otro lado, confirma que al estar todavía en el aire lo que ocurrirá con las piscinas comunitarias “muchos particulares se han anticipado y ha aumentado la venta de piscinas prefabricadas e hinchables, así como la solicitud de presupuestos”.

Desde AMEP, exigen información a las autoridades para organizarse o buscar alternativas pues, recuerdan, falta menos de un mes para la “futura e hipotética apertura de piscinas” el próximo 13 de junio -fecha fijada con anterioridad a la Covid-19-.

Con todo, el investigador del CSIC advierte de que “el virus no ha desaparecido” y que “el riesgo cero no existe”. Por ello, pide a los gestores de estos espacios y sus usuarios disfrutar de la piscina de manera responsable y con prudencia. “Seamos precavidos”, insiste.

                              

Gastos comunitarios en edificio de dos comunidades


Vivo en un edificio que está compuesta de dos comunidades de propietarios independientes. Una está formada por las viviendas y otra por un garage de tres plantas. Las plazas de parking son de propietarios de viviendas y de otros propietarios que no tienen vivienda en el edificio. Cada comunidad tiene su administración propia, y ninguna dispone de estatutos. Se plantea quién ha de contribuir a los gastos originados por reparaciones que afecten a elementos comunes del edificio, como por ejemplo arreglo de la fachada, del tejado del edificio, la canalización de los desagües, etc. Si tienen que contribuir ambas comunidades en base a su porcentaje de participación, o sólo la comunidad de las viviendas.
En caso de que tengan que contribuir las dos, está claro que la comunidad del parking tendría que intervenir en la decisión de hacer la obra y la aprobación del presupuesto...

Respuesta

De su consulta se deduce que el suyo no es un edificio de dos comunidades. Es evidente que no se trata de comunidades independientes, sino de una comunidad de propietarios (la del edificio), que tiene una subcomunidad (la del garaje).

Los gastos del garaje (mantenimiento de puertas, tasa de paso de carruajes, alumbrado, limpieza, detección de CO, etc.) serán sufragados por los propietarios de plazas. Y los gastos del portal (limpieza, luz de escalera, etc.) los asumirán las viviendas. Pero hay una serie de gastos generales que corresponden a todos los propietarios.

La fachada es de todos, no sólo de las viviendas que dan a ella. El tejado es de todos, no sólo de las viviendas que están inmediatamente debajo. Los forjados son de todos, no sólo adas las arquetas.

En el artículo 396 del Código Civil se recoge una relación no exhaustiva de los elementos comunes del edificio. Estos elementos, que son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, deben mantenerse y repararse con cargo a todos. Así se establece en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

Evidentemente, si todos tienen que contribuir a su mantenimiento, todos deben decidir sobre los presupuestos que les afecten. Y, para ello, deben ser convocados a la Junta en la que se aprueben dichos presupuestos.

La antena colectiva de la comunidad es un elemento común

Quiero consultar una pequeña cuestión acerca de la antena colectiva de la comunidad.
Hace dos meses nos hemos mudado a un nuevo edificio. Anteriormente este piso estaba deshabitado, por lo que no tenían ningún cable que llegara a dar señal televisiva. Después de dos meses insistiendo a la presidenta para que bajen un cable hasta nuestro piso, seguimos sin noticias. Así llevamos más de 60 días, y ni la comunidad, ni el administrador ni la presidenta nos toman en consideración. Creemos que es obligatorio que todos los vecinos tengan acceso a esa antena colectiva de la comunidad.

Agradeceríamos una respuesta.

Respuesta

La antena colectiva de la comunidad es un elemento común por su naturaleza.

El artículo 396 del Código Civil la incluye dentro de una lista no exhaustiva de los elementos comunes, y dice textualmente:

“… los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, … … …, , así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo …”

Por otra parte, el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, establece en su artículo 2 la obligación de implantar una Instalación Común de Telecomunicación en todos los edificios acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal.

Al ser un elemento común, todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos de su mantenimiento, con arreglo a su cuota de participación. Así se establece en el artículo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

De todo ello se deduce la obligación de la comunidad a facilitar la conexión de su vivienda a la antena colectiva comunitaria. Para ello, tendrá que llevar la toma de la antena hasta la entrada de su vivienda. Y el propietario tendrá que hacerse cargo de la instalación dentro de la misma.

Las obras en el régimen de propiedad horizontal.

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) dispone que: "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".

Este artículo se marca un claro objetivo: determinar el marco jurídico de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y éste con la comunidad, facultándosele a aquél para que en el libre desarrollo de su derecho de propiedad, pueda realizar las obras o modificaciones de sus elementos, pero sin que éstas supongan menoscabo o alteración de los elementos comunes o de otro propietario, y todo ello en relación a la seguridad, la estructura y la configuración o estado exterior del inmueble. En otro caso, dichas obras tendrán la consideración de ilegales. Es por ello, que el artículo 7 LPH prohíbe acometer obras de reparación en elementos comunes a cada uno de los comuneros, quienes, caso de advertir la necesidad de alguna con carácter urgente deberá limitarse a comunicarlo al administrador correspondiendo en definitiva la decisión de acometerla a la junta.

Es éste un auténtico "ius prohibendi" en relación con los elementos comunes en los que les está vedado a los copropietarios la realización de obras, innovaciones o reparaciones en general tendentes ya al mejor disfrute de lo privativo ya en beneficio de los demás copropietarios. Siendo así que respecto de ellos careciendo de facultades propias, haya de acudirse para la adopción de los oportunos remedios al administrador, al presidente de la comunidad, a la junta cuya convocatoria al efecto puede solicitarse, a la impugnación de sus acuerdos o finalmente a la autoridad judicial para que, en equidad y según dispone el artículo 17 LPH, determine, sin posible recurso, lo adecuado y necesario al urgente remedio de la necesidad creada en aras de la salvaguardia de los derechos de los copropietarios.

Por otro lado, nada impide que un propietario exija de la comunidad de propietarios, en el ámbito de las acciones que establece la LPH, la realización de las reparaciones y obras necesarias en los elementos comunes que le impidan o menoscaben el ejercicio adecuado a su propiedad individual pero ha de hacerlo por los cauces que la Ley le otorga para ello, entre las que cabe citar, en caso de desidia de la comunidad, los mecanismos prevenidos en el artículo 17 y, en los casos más graves, cabe admitir que acometiera las medidas imprescindibles de carácter urgente.

Cuando la voluntad de los copropietarios se manifiesta mediante actos inequívocos consentidores de unas obras en el edificio común la unanimidad que predice la LPH para la realización de aquéllas queda saneada por dicho consentimiento.

Por tanto, la realización de obras en fincas sometidas al régimen de propiedad horizontal, queda regulada en la siguiente forma:

1º. Obras que pueden realizarse por la sola voluntad de cada propietario, sin más requisito que el de dar cuenta de ellas previamente al representante de la comunidad;

2º. Obras de conservación y entretenimiento de la casa, a la que ha de atender y, consiguientemente, puede realizar el administrador sin necesidad de previo acuerdo en junta, así como las medidas urgentes, dando inmediata cuenta la junta o a los propietarios en cuanto a las reparaciones extraordinarias, y,

3º. Las demás requieren aprobación de la junta de propietarios, sea por el régimen de mayorías, bien por acuerdo unánime por cuanto afectan al título constitutivo.

Al anterior precepto se suma el artículo 12 LPH que dispone que: "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos". De ahí, que, en principio, la ley prohíbe todas las innovaciones que tienen por objeto la "estructura" o "fábrica" del edificio, o las cosas comunes, salvo que concurran una serie de requisitos. De hecho, en un gran número de casos, la jurisprudencia declara el carácter ilícito de las obras realizadas en partes privativas del edificio no sólo por sobrepasar los límites del artículo 7 LPH, sino también por afectar a elementos comunes y exigir, por tanto, unanimidad por aplicación del artículo 17.1, al implicar una modificación del título constitutivo.

¿Son nulos los acuerdos recogidos en un libro de actas sin diligenciar?

Establece el artículo 19.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga. Por tanto es una obligación no solo que la comunidad de propietarios disponga de un libro de actas sino también que haya sido diligenciado en el Registro de la Propiedad.

No obstante, el incumplimiento de la obligación de que el libro de actas esté diligenciado no determina la nulidad de los acuerdos recogidos en el mismo pudiendo ser demostrados por aquellos medios admitidos en derecho en tanto que los reflejados en un libro de actas diligenciado se presumen auténticos.

En este sentido cabe recordar (Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 24-09-2008, entre otras) que es jurisprudencia pacífica que las actas, y por consiguiente el libro de actas, tienen un valor probatorio pero no constitutivo de los acuerdos adoptados en Junta de propietarios .

¿Qué gastos de la comunidad de vecinos son obligatorios pagar?



En el supuesto de que se produzca el impago de la comunidad de alguna vivienda, el resto de vecinos pueden denunciar el hecho?


Ya sea en nuestra vivienda habitual o en una segunda residencia, el pago de la comunidad de vecinos puede convertirse en un quebradero de cabeza que se repite mes a mes. Al fin y al cabo, requiere de acuerdos entre propietarios que en muchas ocasiones no se producen. Más allá de las disputas por el clásico «arreglo» de una zona común, el presupuesto de la comunidad de vecinos puede desembocar en un conflicto judicial por un desconocimiento de la normativa.


¿Quién paga?

Lo primero que es necesario aclarar es que es el propietario, en ningún caso el inquilino, el que tiene que abonar el coste de la comunidad. «Algunos arrendadores incluyen esta partida en el alquiler, pero lo habitual es que sea un gasto adicional del que se encargue el dueño de la vivienda». En ocasiones, sin embargo, hay un vecino moroso o que tiene su vivienda embargada por el banco. Son situaciones que, desgraciadamente, se han reproducido con cada vez más frecuencia durante los últimos años.


En el supuesto de que se produzca el impago de la comunidad de una vivienda, el resto de vecinos pueden denunciar, primero «se deberá aprobar en junta la liquidación de la deuda, que deberá constar por escrito en el acta y se emitirá un certificado de la misma que se debe comunicar al vecino instándole a que la abone». Si el impago persiste «se acudirá a la vía judicial presentando una demanda de Procedimiento Monitorio, que se tramitará ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en donde se halle la finca». Hasta que se resuelva el conflicto, el resto de propietarios tendrán que asumir la parte proporcional del vecino moroso.


Además, si el banco se ha convertido en nuestro vecino, será la propia entidad la que, como uno más, deberá abonar la comunidad.


Vicent Sansaloni i Galiana.

El propietario que realice obras sin el consentimiento expreso de la comunidad no puede reclamarlas

La Audiencia Provincial de Navarra dictó sentencia el pasado 27 de septiembre señalando que cuando se realizan obras en los elementos comunes es necesario el consentimiento expreso de la comunidad de propietarios. De este modo, no podría un propietario realizarlas de forma unilateral, aunque beneficiara a la comunidad, suponiendo el caso una contradicción de la norma de modo que no podría reclamar el pago de las mismas.
Atendiendo al caso que trata la sentencia anteriormente mencionada, el propietario había comprado una vivienda situada en un edificio con más de 100 años de antigüedad. A su llegada realizó obras de rehabilitación, ya que la cubierta no se encontraba en buen estado, modificando con las mismas la estructura exterior del edificio. Éste había avisado a la comunidad de propietarios, quienes nunca se opusieron, pero tampoco dieron su consentimiento, pues se trataba de una cuestión que se había abordado en anteriores juntas, pero sobre la cual no se había alcanzado ningún acuerdo.
Una vez finalizadas las obras, el propietario demando a todos los copropietarios del edificio en función de su cuota de participación, en reclamación de cantidad por la rehabilitación del tejado. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda porque consideraba que había falta de legitimación pasiva, al haber demandado individualmente a todos los copropietarios y también entendió que necesitaba el consentimiento de la comunidad para realizar las obras.
El demandante recurrió la misma, y la Audiencia Provincial reiteró el fallo de la de instancia, desestimando el recurso, señalando que la intervención en un elemento común no puede ser decidida y llevada a cabo por un propietario.
Lo relevante del caso, es que no se puede aceptar el consentimiento tácito en esta clase de actuaciones, pues, aunque los vecinos conocieran de las obras y no se opusieran, precisaban del consentimiento expreso.
Cuestión clave es que, aunque las obras se realizaron con el conocimiento y sin oposición de varios vecinos, éste no puede entenderse como consentimiento expreso por parte de la Comunidad.

El necesario impulso a la rehabilitación




Son necesarios la financiación por parte del Gobierno, que los administradores de fincas prosigan con el mantenimiento y que cambie la mentalidad de la sociedad


Acaba de cumplirse un año desde que se aprobó la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (Ley RRR). Es indudable que esta norma nace como fruto de la voluntad política de impulsar el mercado de la rehabilitación en nuestro país. Existe un consenso general entre todos los agentes (profesionales, empresas y los propios políticos) sobre la conveniencia de estimular este sector.

Estos años de crisis han evidenciado que el modelo de crecimiento y estabilidad del sector de la construcción basado en la vivienda nueva tiene demasiados riesgos. La actual coyuntura provoca una sensación generalizada de que nunca se volverá a los niveles de actividad en vivienda nueva alcanzados en los años anteriores a la crisis. Personalmente no lo tengo tan claro, porque los seres humanos somos contumaces y tendemos a repetir nuestros errores.

En cualquier caso, la alternativa al anterior modelo es la rehabilitación. Esta actividad es mucho más estable en el medio y largo plazo y menos sensible a los vaivenes de la economía. Entre todos ahora tenemos que hacer que este subsector económico empiece a funcionar.

El Gobierno ha creado un marco legal que pretende eliminar las rigideces que impiden el desarrollo de esta actividad. La Ley RRR y la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal no son perfectas, pero no cabe duda de que constituyen un principio. Ahora el Ejecutivo debe completar este marco legal con un programa de estímulos públicos y financiación.

Por nuestra parte, los demás agentes tenemos que colaborar con este y con los futuros gobiernos para que una rehabilitación de un edificio sea una actividad normal, no una excepción. Y debemos trabajar para lograr que esos edificios estén bien mantenidos, adelantarnos a los problemas y obtener el mejor aprovechamiento de nuestro parque inmobiliario. Nuestros despachos tienen que cumplir como primer objetivo la obtención de recursos para ganarnos la vida. Pero todos los administradores de fincas y los colegios profesionales debemos cumplir también una importante función social y en este caso hay que tener claro que el impulso de la rehabilitación es bueno para nuestros clientes, para su patrimonio y para el conjunto del país. De modo que rememos todos en la misma dirección.

El principal obstáculo a vencer es la mentalidad del conjunto de la sociedad. Es imprescindible que nos concienciemos de las innegables ventajas que tiene la rehabilitación y el adecuado mantenimiento: nos permiten disponer de edificios más seguros, más eficientes, más habitables y económicamente más rentables. Ahora nos corresponde ser la correa de trasmisión que haga llegar este mensaje al conjunto de la ciudadanía y, como siempre hemos hecho los administradores de fincas, cumplir con esta tarea con total profesionalidad.

Objetivo: cobrar la deuda


¿Qué consecuencias tiene ser moroso?

El moroso puede asistir a la junta general de la comunidad, pero no puede votar y tampoco puede impugnar los acuerdos de la junta ante el juez.

Además, se puede iniciar un procedimiento judicial especial para reclamarle las deudas: el procedimiento monitorio.

Por otra parte, el inmueble del moroso responde del pago de esa deuda: en teoría, en un caso extremo podría solicitarse la venta en subasta del inmueble para que la comunidad pudiera cobrarse su deuda.
¿Cómo se reclama la deuda al moroso?
Ante un impago comprobado, se hace un requerimiento de pago fehaciente, por ejemplo mediante burofax.
Si el moroso no atiende el requerimiento, se puede seguir la vía del procedimiento monitorio, mediante los siguientes pasos:
Convocatoria de una junta general para aprobar la liquidación de la deuda con la comunidad y autorizar al presidente a reclamar judicialmente la deuda.
Comunicación de los acuerdos de la junta a todos los vecinos. El secretario debe emitir una certificación del acuerdo de la junta que aprueba la liquidación, documento que incluirá el visto bueno del presidente.
Presentación ante el juez de la demanda de juicio monitorio.

Debes tener en cuenta que:
Si el piso pertenece a un matrimonio en gananciales, basta con reclamar a uno de los propietarios; no es requisito hacerlo a los dos.
Los gastos del proceso de reclamación los paga la comunidad de propietarios a la espera de lo que determine el juez.
Algunos seguros de comunidad incluyen en la cobertura de defensa jurídica las reclamaciones de los pagos a morosos.
¿Hay que reclamar la deuda con abogado y procurador?

Si la deuda pendiente es inferior a 2.000 euros, se puede reclamar también por el procedimiento del juicio verbal y no es necesaria la intervención de abogado ni procurador. En los juzgados existen modelos genéricos de demanda.
¿Se puede impedir al moroso el uso de instalaciones de la comunidad?

Es muy importante ceñirse a la ley en las reclamaciones de deudas a morosos. Hay que evitar medidas que el moroso pueda considerar como coacciones y que le puedan dar pie a emprender acciones judiciales contra sus vecinos. Se han admitido cláusulas de estatutos que impiden a los morosos el acceso a elementos de la comunidad no esenciales para la habitabilidad, la seguridad o la accesibilidad del inmueble, como piscinas o pistas de tenis. En la práctica, la ejecución de esas medidas no debe imponerse por la fuerza.
¿Se puede anunciar la lista de morosos en el tablón de anuncios?

En principio no. La Ley de Propiedad Horizontal lo prevé como último recurso en el contexto de la notificación de convocatorias de juntas generales o de acuerdos tomados en ellas. Es decir, la convocatoria de una junta general debe incluir la lista de propietarios morosos, con el objeto de advertir que no pueden votar mientras sean morosos.

La comunidad tiene que tratar de entregar las notificaciones a los morosos en el domicilio que hayan facilitado al secretario o, si no es posible, en el piso o local que posean en la comunidad. Como último recurso, se pueden publicar en el tablón de anuncios de la comunidad o en su defecto en un lugar visible, donde permanecerán tres días naturales consecutivos. El documento se acompaña de un escrito fechado del secretario, en el que se explique la razón por la que se anuncia en el tablón. Pasados tres días, el secretario debe expedir una nueva diligencia para hacer constar los detalles de la publicación de esa notificación. Solo de este modo la notificación en el tablón de anuncios no lesiona el derecho al honor ni vulnera la normativa sobre protección de datos.
¿Y si el moroso es un banco?

Las entidades financieras propietarias de inmuebles deben pagar sus cuotas como cualquier otro miembro de la comunidad. Si no atienden a los requerimientos de pago, se puede iniciar una reclamación judicial, exigiendo como siempre las costas y los perjuicios que haya podido causar el impago.

Los bancos no suelen dejar que el procedimiento judicial termine porque saben que acabarán siendo condenados. Es más problemático el periodo de tiempo que pasa mientras dura un proceso de ejecución de vivienda o local por impago de hipoteca.

¿Y si la deudora es la misma promotora en situación de concurso de acreedores? El crédito de la comunidad no tiene preferencia en el concurso. Se le pueden exigir las sucesivas cuotas, pero con la deuda acumulada habrá que esperar para ver quién se adjudica la propiedad.

Instalación de aire acondicionado en el tejado



En comunidad de propietarios, uno de los locales de planta calle con cuota de participación, quiere instalar aire acondicionado.
De acuerdo con la normativa actual, debe hacerlo en el tejado.
¿Qué gastos se le pueden repercutir?




RESPUESTA




La instalación de aire acondicionado en el tejado es una modificación de los elementos comunes, como lo sería si se pretendiera instalar en la fachada, y por esta razón requiere el permiso de la comunidad, tal y como se establece en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, y la concesión de ese permiso tiene que acordarse, por unanimidad, en una Junta de comunidad, siguiendo lo dispuesto en el artículo 17.6 de la LPH, a menos que en los Estatutos de la comunidad esté prevista la utilización de este espacio para colocar esas instalaciones privativas, o exista preinstalación de aire acondicionado en el tejado.

Hay que partir de la base de que la comunidad de propietarios no es responsable de que el local carezca de otra posibilidad de acondicionamiento de aire.

Es muy posible que haya propietarios que no estén de acuerdo con la instalación de aparatos o máquinas de aire acondicionado en un elemento común no previsto para ello como es el tejado, ya que es una zona muy sensible a los posibles desperfectos que pueden producirse durante la instalación o en las visitas periódicas de mantenimiento que precisará en el futuro. Además puede ocurrir también que, si todos los propietarios quisieran instalar compresores de aire acondicionado en el tejado, no hubiera espacio suficiente para colocarlos todos.


Sin embargo, la jurisprudencia ha ido evolucionando hacia una interpretación actualizada del artículo 7, teniendo en cuenta el artículo 3.1 del Código Civil (“las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”) en el sentido de admitir esta instalación con el voto mayoritario de los propietarios, incluso sin la previa autorización de la comunidad, cuando no perjudique a otros propietarios ni lleve aparejadas obras permanentes en el elemento común de que se trate.

Por ello, en caso de no alcanzarse la unanimidad, podría llegarse a un acuerdo económico para asegurar la renuncia de la comunidad a entablar un procedimiento judicial de resultado incierto.

De todas formas, si hasta ahora el local estaba exento de contribuir a determinados gastos comunes como limpieza de escalera, alumbrado o ascensor, desde el momento en que ha de utilizar estas infraestructuras comunitarias para acceder a su instalación de aire acondicionado en el tejado, vendrá obligado a participar en los mencionados gastos, de acuerdo con su coeficiente de participación.