¿Me puede multar la comunidad de vecinos si pongo el aire acondicionado de madrugada?

 Vamos pasando una ola de calor tras otra en España, con un aumento de las disputas entre los vecinos sobre la posibilidad de multar por el uso nocturno del aire acondicionado por el ruido. Es importante conocer las regulaciones de tu comunidad de vecinos o urbanización.

¿Tengo derecho a instalar el aire acondicionado sin pedir permiso a la comunidad?

Esto es lo que no te cuentan de la instalación de antenas de 5G en tu edificio

Ola de calor: cómo tener tu hogar fresco y ahorrar dinero con el aire acondicionado

Las altas temperaturas de la ola de calor que azotan constantemente a España han llegado para quedarse. En medio del aumento de las temperaturas estivales, un tema que surge con frecuencia es el del uso del aire acondicionado durante las horas de la noche y las posibles multas que la comunidad de propietarios puede imponer por ello. Según varias fuentes legales y jurisprudenciales, la respuesta a esta cuestión no es sencilla y depende de una variedad de factores, incluyendo las regulaciones específicas de cada comunidad y las leyes locales y nacionales.

¿Puedo poner el aire acondicionado a cualquier hora?

La normativa comunitaria puede variar considerablemente de una comunidad a otra, y a menudo se rige por estatutos propios de cada comunidad de propietarios. Estos estatutos pueden limitar las horas en las que se puede utilizar el aire acondicionado, especialmente si su uso puede causar molestias a otros residentes. Sin embargo, para que se aplique una multa, el estatuto de la comunidad debe especificar claramente esta prohibición y las posibles sanciones.

Regulaciones locales y nacionales del aire acondicionado

Además de la normativa de la comunidad, también hay que tener en cuenta las leyes locales y nacionales. Algunas ciudades pueden tener ordenanzas que limitan el uso de aires acondicionados durante la noche para minimizar el ruido y las molestias para los vecinos. En un nivel más amplio, las leyes de contaminación acústica pueden aplicarse si el ruido del aire acondicionado supera los límites legales.

Derechos del propietario para utilizar su aire

A pesar de las regulaciones comunitarias y locales, los propietarios tienen ciertos derechos. Uno de estos derechos es la capacidad de mantener una temperatura cómoda en su hogar. Si se enfrenta a una multa, podría ser útil consultar a un abogado para entender completamente sus derechos y las posibles defensas.

Cómo evitar multas por el uso del aire acondicionado en casa

Para evitar posibles multas, se recomienda revisar los estatutos de la comunidad y las regulaciones locales antes de instalar o usar un aire acondicionado durante la noche. Otra opción es utilizar aires acondicionados que funcionen silenciosamente para minimizar las molestias a los vecinos. También se pueden tomar medidas para aislar acústicamente la vivienda y reducir el ruido.

En resumen, la posibilidad de ser multado por el uso del aire acondicionado durante la noche depende de una serie de factores, incluyendo las regulaciones comunitarias, las leyes locales y nacionales, y los derechos del propietario. Ante la duda, siempre es recomendable buscar asesoramiento legal para entender completamente las posibles implicaciones y saber cómo actuar en caso de recibir una multa.

Recuerde: una ola de calor puede ser incómoda, pero una multa inesperada puede ser aún más problemática. Conocer sus derechos y las regulaciones relevantes puede ayudarle a mantenerse fresco y evitar conflictos innecesarios.

La importancia del Certificado de la Comunidad

 Cuando de conseguir todos los documentos necesarios para poder llevar a cabo con éxito un contrato de compra venta se trata, es necesario llevar a cabo un cuidado lo más exhaustivo posible de lo qué se exige a cada una de las partes y gestionarlo y presentarlo antes de que pase el plazo necesario para hacerlo. Hoy te damos todos los datos sobre uno de los documentos necesarios para poder firmar un contrato de compra-venta: el certificado de la comunidad.

Y es que, cuando se adquiere una vivienda que está sujeta a una Comunidad de Propietarios, es necesario que el vendedor de la misma presente un certificado firmado tanto por el Secretario-Administrador de la misma como por el Presidente de la Comunidad en la que se acredite cuál es el estado de las deudas de la propiedad que se transmite con respecto a la Comunidad de Propietarios.

La presentación de este documento, aunque pueda parecer secundario, es muy relevante ya que en caso de que el vendedor no lo presente, el Notario podría llegar a negarse a que se firme la escritura de compra-venta de la vivienda.

Aunque también puede pasar lo contrario, que sea el comprador quien se niegue a firmar el contrato al no poder saber el estado exacto de las deudas de la vivienda con respecto a la Comunidad de Propietarios.

El necesario impulso a la rehabilitación

Son necesarios la financiación por parte del Gobierno, que los administradores de fincas prosigan con el mantenimiento y que cambie la mentalidad de la sociedad


Acaba de cumplirse un año desde que se aprobó la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (Ley RRR). Es indudable que esta norma nace como fruto de la voluntad política de impulsar el mercado de la rehabilitación en nuestro país. Existe un consenso general entre todos los agentes (profesionales, empresas y los propios políticos) sobre la conveniencia de estimular este sector.

Estos años de crisis han evidenciado que el modelo de crecimiento y estabilidad del sector de la construcción basado en la vivienda nueva tiene demasiados riesgos. La actual coyuntura provoca una sensación generalizada de que nunca se volverá a los niveles de actividad en vivienda nueva alcanzados en los años anteriores a la crisis. Personalmente no lo tengo tan claro, porque los seres humanos somos contumaces y tendemos a repetir nuestros errores.

En cualquier caso, la alternativa al anterior modelo es la rehabilitación. Esta actividad es mucho más estable en el medio y largo plazo y menos sensible a los vaivenes de la economía. Entre todos ahora tenemos que hacer que este subsector económico empiece a funcionar.

El Gobierno ha creado un marco legal que pretende eliminar las rigideces que impiden el desarrollo de esta actividad. La Ley RRR y la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal no son perfectas, pero no cabe duda de que constituyen un principio. Ahora el Ejecutivo debe completar este marco legal con un programa de estímulos públicos y financiación.

Por nuestra parte, los demás agentes tenemos que colaborar con este y con los futuros gobiernos para que una rehabilitación de un edificio sea una actividad normal, no una excepción. Y debemos trabajar para lograr que esos edificios estén bien mantenidos, adelantarnos a los problemas y obtener el mejor aprovechamiento de nuestro parque inmobiliario. Nuestros despachos tienen que cumplir como primer objetivo la obtención de recursos para ganarnos la vida. Pero todos los administradores de fincas y los colegios profesionales debemos cumplir también una importante función social y en este caso hay que tener claro que el impulso de la rehabilitación es bueno para nuestros clientes, para su patrimonio y para el conjunto del país. De modo que rememos todos en la misma dirección.

El principal obstáculo a vencer es la mentalidad del conjunto de la sociedad. Es imprescindible que nos concienciemos de las innegables ventajas que tiene la rehabilitación y el adecuado mantenimiento: nos permiten disponer de edificios más seguros, más eficientes, más habitables y económicamente más rentables. Ahora nos corresponde ser la correa de trasmisión que haga llegar este mensaje al conjunto de la ciudadanía y, como siempre hemos hecho los administradores de fincas, cumplir con esta tarea con total profesionalidad.

Los vecinos morosos deben 1.812 millones de euros en España

A pesar de que la morosidad vecinal baja un 2,32%, el peso de los impagos amenaza la conservación de las fincas.

Casi el 43% de las más de siete millones de comunidades de propietarios españolas tiene morosos. La deuda acumulada suma 1.812 millones de euros y las entidades financieras son responsables de 377 millones de euros de impagos. Es el cálculo elaborado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) correspondiente al ejercicio 2015. La morosidad baja un 2,32% con respecto al año anterior.

Los vecinos morosos deben 1.812 millones de euros en España
No es un dato sin trascendencia. Detrás de esos millones de euros se esconde el progresivo deterioro de los edificios, las fachadas que se dejan de arreglar y los ascensores que se dejan de colocar. "La morosidad actual es un importante problema financiero para las comunidades de propietarios, que no pueden realizar las obras de rehabilitación y mantenimiento necesarias", dice Salvador Díez, presidente del CGCAFE. No se trata solo de adecentar el portal o embellecer el descansillo. "Cada año, el paso del tiempo y los efectos de la climatología, afectan a los edificios y cualquier retraso o inacción incrementa la probabilidad de algún incidente", añade Díez.

Una vez instalada, la morosidad echa raíces. Hay comunidades que se han visto obligadas a cerrar el ascensor y apagar la calefacción, comenta Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Nerea García, administradora de un inmueble de 28 pisos en la calle Toledo (Madrid) cuenta que la deuda de 20.000 euros que acumulan dos vecinos morosos está impidiendo realizar obras de pocería para solventar las humedades de los trasteros. "Y las entidades financieras no te dan préstamos si hay morosos, te los rechazan". Además, han tenido que prescindir del portero que llevaba en la finca más de 50 años y contratar a un conserje a media jornada porque la "situación era insostenible".

Los impagos suman 1.812 millones de euros y 377 millones son de entidades financiera.

Mientras tanto, el contador de la luz y del agua siguen corriendo, así que el resto de vecinos de esta finca tiene que abonar recibos extraordinarios para poder afrontar los pagos: un 30% más de su cuota comunitaria. O se recortan gastos o se paga la cuota y derramas de los morosos para seguir con los servicios y la conservación del inmueble. "El impago de las cuotas conlleva un desequilibrio presupuestario que afecta a la tesorería y liquidez de la comunidad, debiendo afrontar el resto de vecinos esta situación", recuerda Martínez Torres.

¿Y si todos decidieran no pagar? "Se podrían cortar suministros básicos, como la luz, la calefacción y el agua, o quedarse sin seguro, con el consiguiente riesgo", cuenta Federico Cerrato, administrador de fincas en Alcorcón (Madrid) y gestor de Fisconta.

Los vecinos morosos deben 1.812 millones de euros en España
De las 170 comunidades que administra José María Aguilá en Barcelona, solo un 10% tiene morosos, pero asegura que en alguna los vecinos han tenido que pagar una cuota un 25% más alta para hacer frente a obras en la fachada por peligro de desprendimiento o para reparar el ascensor. "Sabemos de algún moroso que tiene el piso alquilado por 2.000 euros al mes pero no paga. A mucha gente no les importan las bombillas de la escalera, creen que no son propietarios de las zonas comunes", dice este abogado-administrador de fincas y asesor jurídico del Colegio de Barcelona.

Casos graves

Más grave es el caso de una finca madrileña que acaba de pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y debe realizar obras por importe de 100.000 euros. Los 62 vecinos tienen que asumir el gasto de la ITE más los 15.000 euros de recibos por morosidad. "Es decir, que cada propietario debe pagar una media de 250 euros más de lo que le correspondería", cuenta Salvador Díez. Tanto se tensa la cuerda que en alguna ocasión el administrador de fincas ha tenido que pagar los recibos de su bolsillo para evitar el corte de algún suministro o servicio. "No se podía pagar el seguro y hemos tenido que adelantar el dinero a la comunidad", cuenta Cerrato.

Los procesos judiciales contra el deudor llegan a durar más de 18 meses

A estas alturas, son muchas las fincas que tienen vacío el fondo de reserva al que obliga la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que debe ser el 5% del último presupuesto ordinario y que solo se puede destinar a obras de conservación, reparación y rehabilitación.

Ante este panorama, las comunidades de propietarios se afanan en recuperar sus deudas por la vía judicial, aunque no siempre la historia acaba bien. "La práctica totalidad de las demandas se ganan, lo que es más difícil es ejecutar las sentencias, que depende, en muchas ocasiones, de la capacidad económica del demandado", dice Salvador Díez.

El famoso proceso monitorio, que tiene por objeto la resolución rápida de conflictos, "en una gran parte no resuelve la situación, porque en la mayoría de los casos finaliza en un procedimiento civil, con abogado y procurador, incrementado el coste de la actuación", explica Manuela Julia Martínez Torres. Además, la reclamación judicial no permite acumular la deuda hasta la sentencia, con lo que se solapan reclamaciones año tras año sobre un mismo propietario moroso. El plazo medio de una resolución judicial es de 12 meses y con ejecución de sentencia se acerca a los 18 meses, añade. Y si el deudor no es solvente o no se localizan a sus herederos, el proceso puede dilatarse mucho más.

Pequeños avances

Queda mucho por hacer, aunque las nubes comienzan a moverse. Por un lado, los últimos datos reflejan que la rehabilitación de fincas ha crecido levemente, apunta Luis Rodulfo Zabala, director general de la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (CEPCO). En mayo, 2.452 edificios de viviendas en España han hecho obras, un 2,6% más que en el mismo mes de 2015. Además, el Ministerio de Fomento trabaja para prorrogar a 2017 el Plan de Vivienda, que inicialmente concluye este año, y dotarlo con 550 millones de euros para financiar proyectos de rehabilitación.

Por otro, la morosidad vecinal ha comenzado a bajar. En 2015 se ha recortado en 43 millones de euros y buena parte del descenso se debe a las entidades financieras que se adjudicaron millones de pisos en los últimos años. Su mora ha caído un 14,67%. La razón fundamental es que ahora se puede pedir la deuda del año en curso más los tres anteriores. "Se han podido reclamar cantidades importantes a las entidades", dicen los administradores que, sin embargo, abogan porque el plazo sea de cinco años. Otro motivo es que los bancos han ido ordenando sus balances y la gestión de los inmuebles que han incorporado a sus activos y empiezan a saldar sus deudas.

¿Puede el propietario moroso impugnar los acuerdos adoptados por la Junta?

En general el propietario moroso no puede impugnar los acuerdos en Junta, salvo cuando se trate de los que inciden precisamente en la forma de reparto de los gastos.

La STS de 22 de octubre de 2013 fija la doctrina jurisprudencial sobre el alcance de la excepción en estos térmimos: «Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios, se incluyen en el ámbito de la excepción no solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional. No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal) o el "especialmente establecido" en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia».

Reclamación de cuotas impagadas. ¿Puede embargarse la vivienda del propietario moroso?

El art. 21.1 LPH instaura para la exigencia judicial del cumplimiento de las obligaciones de contribuir al pago de las cuotas por gastos comunes y fondo de reserva del art. 9.1.e) y f) LPH, el proceso monitorio de la propiedad horizontal.

Se utiliza para perseguir el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, siempre que se acredite mediante certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de propietarios. Esta liquidación certificada debe expedirse por quien actúe como Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La certificación del Secretario de la Comunidad no prueba la existencia de deuda, sino que son los documentos a que hace mención el art. 812 LEC los que acreditan la deuda dineraria en virtud de la cual pueda accederse a este proceso especial, pero no que sean bastantes por sí solos para adverar la certeza del crédito en caso de oposición y posterior juicio declarativo, sin que puedan obviarse las reglas de la carga de la prueba que señala el art. 217 LEC (SAP Granada -4.ª- de 14 de octubre de 2003, rec. 1105/2002).

Puede acordarse el embargo preventivo de los bienes del deudor como medida cautelar típica del art. 727.1.ª LEC, y específicamente se contempla que la Comunidad no tenga que prestar caución, excepcionándose uno de los presupuestos institucionales de la tutela cautelar, imponiéndose que la caución sustitutoria del deudor sea aval bancario por el importe del embargo (art. 21.5 LPH).

Vicent Sansaloni Galiana

Deudas de comunidad del anterior propietario

Esta es una pequeña comunidad de 12 propietarios de los cuales solo 3 o 4 somos los que estamos al día en el pago del recibo de la comunidad, la gran mayoría de propietarios se encuentran en paro.
Uno de los propietarios que ha dejado a deber mas de un año de comunidad al parecer ha tenido problemas y le han subastado la casa, de esto no nos hemos enterado hasta después que se fueran de su hasta entonces vivienda.
Dicha propiedad la ha comprado una sociedad con la que nos hemos puesto en contacto telefónicamente y le hemos explicado la deuda de los recibos y nos dicen que ellos solo se hacen cargo de los recibos desde que adquirieron dicha vivienda. No sabemos qué debemos hacer y si hubiera alguna solución.

Respuesta

Las deudas de comunidad del anterior propietario son exigibles al propietario actual, hasta un máximo que cubra los tres años anteriores, además de las cuotas vencidas del año en curso.

Esta obligación se establece en el apartado e) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal

En su caso concreto, lo primero que debería hacer la comunidad es enviar un escrito al nuevo propietario informándole de la situación y exigiendo el pago de las deudas de comunidad pendientes.

Si se negara a liquidar estas deudas de comunidad o no respondiera a la comunicación de la comunidad, tendrían que contratar los servicios profesionales de un abogado para iniciar la reclamación judicial de las cantidades adeudadas por gastos de comunidad, a través del  proceso monitorio regulado en el artículo 21 de la LPH,  que requiere la celebración de una Junta en la que se tiene que aprobar la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios, y la reclamación judicial de la misma.

Lógicamente, a dicha Junta habrá que convocar al nuevo propietario, y notificarle posteriormente los acuerdos adoptados en la misma.

Cobro a morosos desconocidos

Soy el Secretario de una Comunidad en la que tenemos un problema con el propietario de un local comercial. Resulta que a este propietario no lo conoce nadie y debe cuotas desde 1999. He ido al Registro de la Propiedad y en la nota simple que he solicitado solo aparece el antiguo propietario que ya ha muerto. También sé que no tiene ni agua ni luz. Además, tiene la cara dura de escribir con un spray en la fachada del local un cartel que dice que vende este local y pone su número de teléfono móvil. He llamado a este número y me ha dicho que no puede decirme su nombre. No sé qué hacer y me gustaría que me orientaran. Gracias.

FRANCISCO.

El procedimiento para reclamar a los propietarios morosos está establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, y aunque la Ley permite acudir al Juzgado directamente, sin Abogado ni Procurador, no se lo aconsejo, porque cualquier error, un plazo que se le agote, o un escrito mal planteado puede dar al traste con las legítimas aspiraciones de la Comunidad a que se haga justicia y cada uno pague lo que le corresponde. Además, las costas y los gastos de Abogado y Procurador pueden cargarse al demandado aunque inicialmente los financie la Comunidad. Es el Presidente como representante de la Comunidad el que debe de acudir al Juzgado para interponer la reclamación, y para las sucesivas comparecencias si no utilizan Abogado y Procurador.

La reclamación tienen que hacerla a "los desconocidos herederos del titular registral", y solicitar el embargo preventivo en la demanda, con lo que le será difícil vender al heredero "fantasma". En cualquier caso, a la hora de vender necesita un certificado de la Comunidad en el que se acrediten las posibles deudas, y, en caso de venta, el nuevo propietario responde de las cuotas del año en curso y del anterior.

Qué medidas tomar frente a un vecino moroso

Agotada la vía diplomática ante el impago de un propietario moroso, la cantidad adeudada podrá reclamarse a través de un proceso judicial

Uno de los principales problemas para las comunidades de propietarios es la existencia de morosos; propietarios que, por una u otra causa, demoran o no abonan el pago de los gastos de la comunidad. Esta situación se ha visto acrecentada con los perversos efectos de la crisis económica y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Como refleja un estudio del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, de 2009 a 2011, los impagos se dispararon un 46% y afectaron al 22% de las fincas de la región. Solo en Madrid, la deuda total pendiente de pago a las comunidades de vecinos supera los 375 millones de euros y, según diversas estimaciones, esa deuda asciende a 1.300 millones a nivel nacional. A la vista de estos datos, el siguiente artículo recuerda qué medidas pueden tomarse frente a un vecino moroso: diálogo, recursos legales diversos, acudir a la vía judicial o reclamar a través de un administrador de fincas profesional.

1. Agotar la vía del diálogo con el vecino moroso

• Diplomacia.
  Según los expertos, el primer paso en el momento de detectar una situación de morosidad en el pago de las cuotas de la comunidad implica agotar al máximo la vía diplomática con el deudor. Esa vía estará sujeta a las circunstancias que rodeen cada caso particular, ya que no todos los asuntos de morosidad son iguales. No es lo mismo un propietario que decide no abonar las cuotas sin justificación legal alguna, que aquel que prueba de manera contrastada su falta de recursos para hacer frente al pago de los recibos y no cuenta con antecedentes de morosidad.
  
• Plan de pagos.
  En este último supuesto, tanto los vecinos como los administrador de fincas acostumbran a mostrarse más comprensivos y brindan posibles soluciones, como pagos aplazados, establecimiento de unas cuotas con las que sufragar poco a poco la deuda... Se trata, al fin y al cabo, de dar facilidades a quien muestra voluntad en solucionar la situación. Eso sí, ese plan, aprobado por la junta de propietarios, ha de constar en acta.
  

2. Recursos legales para incentivar el pago de un vecino deudor

• Privación del derecho de voto.
  En caso de no hallar voluntad de resolución por parte del moroso, hay una serie de recursos legales a disposición de los propietarios o vecinos. Los propietarios pueden privar al vecino deudor de su derecho de voto (no así de voz) en las juntas.
  
• Visibilidad de la situación de morosidad.
  Otra posible medida, dentro de la legalidad, es la de hacer visible ante la comunidad la situación de morosidad, mediante su publicidad en las citaciones a junta y en las actas. Sin embargo, la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) ha impuesto sanciones a diversas comunidades por publicar en el tablón de anuncios la relación de aquellos vecinos que adeudaban cuotas a la comunidad sin su consentimiento. El único objetivo que debe perseguirse al poner la lista en el tablón es informar a los copropietarios deudores de que se hallan en tal situación y no poner en conocimiento de terceros tal hecho.
  

3. El procedimiento judicial contra quien no paga

Una vez consumada la vía amistosa y, ante la imposibilidad de alcanzar acuerdo alguno con el moroso, las opciones se reducen a la presentación de acciones judiciales, en un plazo máximo de tres meses desde la fecha del acuerdo de la junta de propietarios, según establecen la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil.

No es igual no abonar las cuotas sin justificación, que probar la falta de recursos para hacer frente al pago

El procedimiento, conocido como Petición Inicial de Proceso Monitorio, está regulado por el artículo 21 de la LPH y se incluye en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ha de presentarse ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del deudor. O bien, si se desconoce, en el emplazamiento donde el deudor pudiera ser hallado a efectos del requerimiento de pago por el Tribunal o en el Juzgado del lugar donde se halle la finca.
Para la petición inicial no se precisa de abogado y procurador, aunque algunos expertos lo recomiendan. Además, con la reforma de la Ley 37/2011 de 10 de octubre de Medidas de Agilización Procesal, se ha eliminado el límite de 30.000 euros para acudir al procedimiento monitorio. La cantidad máxima que se puede reclamar es de 250.000 euros.
Los pasos que se deben seguir en el procedimiento monitorio son:

1. El presidente o el administrador deben solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad para asegurarse de que el deudor es el propietario de la vivienda.
2. Convocar una junta extraordinaria con todos los propietarios (con aviso de privación de derecho del voto a los deudores), en la que se certifique y apruebe la liquidación de la deuda, la cuantía y su deudor. En el acta deben constar detalladamente los impagos.
3. Notificar de modo fehaciente el acta y los acuerdos adoptados a todos los propietarios y al propietario deudor (por lo general mediante carta certificada con acuse de recibo o burofax), con requerimiento de pago y un plazo para ello (20 días en los que el vecino moroso puede ponerse al corriente de sus pagos). Cuando el deudor no recoge las notificaciones, se puede realizar a través del tablón de anuncios de la comunidad. Transcurrido un plazo de tres días, se considera realizada la notificación al deudor.
   
4. El presidente de la comunidad, autorizado por la junta, reclamará ante el juzgado la cantidad adeudada. Llegados a este punto, el deudor puede:
   • Pagar en el plazo de 20 días y finalizar el pleito.
   • No pagar ni efectuar oposición: el juez dictará auto de ejecución contra los bienes del moroso por el importe reclamado más los intereses devengados, para lo cual se ordenará el embargo de los mismos. El vecino deudor respondería con la propiedad del piso.
   • Oponerse: se citará a las partes para juicio verbal, o bien, el juez dará el plazo de un mes para que presente una demanda de juicio ordinario en reclamación de la deuda.

4. Reclamar la deuda a través de un administrador de fincas

En Sansaloni Asesores Inmobiliarios (Vicente Sansaloni Galiana Administrador de Fincas, con más de 25 años de Experiencia) gestionamos el cobro de las comunidades de propietarios que nos encargen dicha tarea de forma rápida, para que la comunidad no tenga que padecer la falta de liquidez debido a la insolidaridad de estos vecinos, disponemos de un departamento de Mediación, caso de no ser efectiva esta via, iniciamos los contenciosos necesarios para qu la comunidad cobre rapidamente la cantidad adeudada, ESTE SERVICIO SE OFRECE A CUALQUIER COMUNIDAD, ESTÉ O NO ADMINISTRADA POR NUESTRO DESPACHO.

Si el deudor no recoge las notificaciones, se le puede avisar a través del tablón de anuncios de la comunidad

A petición del administrador de fincas, previo consentimiento de los vecinos, los profesionales de estas sociedades redactarán los escritos de reclamación de cantidades; enviarán la reclamación extrajudicial y realizarán el seguimiento; presentarán, en su caso, la demanda judicial o arbitral; gestionarán las incidencias y el recobro; y promoverán la ejecución de la sentencia en el proceso monitorio.
El procedimiento abarcará la asistencia letrada y los gastos de la reclamación, incluido el abogado y el procurador en todas las fases.

CUÁNDO SE CONSIDERA MOROSO A UN VECINO

La regulación de las relaciones entre los copropietarios de una comunidad de vecinos está sometida a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El artículo 9 de la citada ley establece las distintas obligaciones que deben cumplir los dueños de la vivienda. Entre ellas destacan, en función a su cuota de participación, la contribución a los gastos comunes de la comunidad (facturas de la luz, agua, portero...); los gastos que se deriven de las obras necesarias (aquellas que aseguren el sostenimiento y conservación del inmueble); y la contribución al fondo de reserva (de forma obligatoria será de al menos el 5% del último presupuesto ordinario de la comunidad).
Según el artículo 21.1 de la LPH, estas obligaciones deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la junta. Así, en el momento de iniciarse esta, los vecinos que no estén al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada podrán participar en sus deliberaciones, si bien no tendrán derecho de voto (art. 15.2 de la LPH), al haberse verificado su condición de moroso.

Consultorio de Comunidades de Propietarios

Soy el Secretario de una Comunidad en la que tenemos un problema con el propietario de un local comercial. Resulta que a este propietario no lo conoce nadie y debe cuotas desde 1999. He ido al REGISTRO de la Propiedad y en la nota simple que he solicitado solo aparece el antiguo propietario que ya ha muerto. También sé que no tiene ni agua ni luz. Además, tiene la cara dura de escribir con un spray en la fachada del local un cartel que dice que vende este local y pone su número de teléfono móvil. He llamado a este número y me ha dicho que no puede decirme su nombre. No sé qué hacer y me gustaría que me orientaran. Gracias.

ANTONIO.

El procedimiento para reclamar a los propietarios morosos ESTÁ establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, y aunque la Ley permite acudir al Juzgado directamente, sin Abogado ni Procurador, no se lo aconsejo, porque cualquier error, un plazo que se le agote, o un escrito mal planteado puede dar al traste con las legítimas aspiraciones de la Comunidad a que se haga justicia y cada uno PAGUE lo que le corresponde. Además, las costas y los gastos de Abogado y Procurador pueden cargarse al demandado aunque inicialmente los financie la Comunidad. Es el Presidente como representante de la Comunidad el que debe de acudir al Juzgado para interponer la reclamación, y para las sucesivas comparecencias si no utilizan Abogado y Procurador.

La reclamación tienen que hacerla a "los desconocidos herederos del titular registral", y solicitar el embargo preventivo en la demanda, con lo que le será difícil vender al heredero "fantasma". En cualquier caso, a la hora de vender necesita un certificado de la Comunidad en el que se acrediten las posibles deudas, y, en caso de venta, el NUEVO propietario responde de las cuotas del año en curso y del anterior.

CENTRO DE MEDIACIÓN GANDÍA

CENTRO DE MEDIACIÓN GANDIA

Como Mediadores Judiciales (y miembros de la Asociación de Mediadores Judiciales de España), le ofrecemos el servicio que resolverá sus problemas de forma rápida, económica y sin tener que llegar a la vía Judicial. 

La mediación es una FORMA de resolver conflictos ENTRE dos o más personas, con la ayuda de una tercera persona imparcial, el mediador. Los mediadores pueden ser alumnos, profesores, padres. No son jueces ni árbitros, no imponen soluciones ni opinan sobre quién tiene la verdad, lo que buscan es satisfacer las necesidades de las PARTES en disputa, regulando el proceso de comunicación y conduciéndolo por medio de unos sencillos pasos en los que, si las partes colaboran, es posible llegar a una solución en la que todos ganen o, al menos, queden satisfechos.

    Experiencias como éstas se están llevando a cabo actualmente en algunos centros educativos y, más allá de la solución a los problemas interpersonales, lo que promueven es un modelo de convivencia más pacífico.

    La mediación es VOLUNTARIA, es CONFIDENCIAL, y ESTÁ basada en el DIÁLOGO.

    La mediación puede resolver conflictos relacionados con la transgresión de las normas de convivencia, amistades que se han deteriorado, situaciones que desagraden o parezcan injustas, malos tratos o cualquier TIPO de problemas entre miembros de la comunidad educativa.

COBRO DE MOROSOS DESCONOCIDOS

Soy el Secretario de una Comunidad en la que tenemos un problema con el propietario de un local comercial. Resulta que a este propietario no lo conoce nadie y debe cuotas desde 1999. He ido al Registro de la Propiedad y en la nota simple que he solicitado solo aparece el antiguo propietario que ya ha muerto. También sé que no tiene ni agua ni luz. Además, tiene la cara dura de escribir con un spray en la fachada del local un cartel que dice que vende este local y pone su número de teléfono móvil. He llamado a este número y me ha dicho que no puede decirme su nombre. No sé qué hacer y me gustaría que me orientaran. Gracias.
FRANCISCO
El procedimiento para reclamar a los propietarios morosos está establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal articulo 21, y aunque la Ley permite acudir al Juzgado directamente, sin Abogado ni Procurador, no se lo aconsejo, porque cualquier error, un plazo que se le agote, o un escrito mal planteado puede dar al traste con las legítimas aspiraciones de la Comunidad a que se haga justicia y cada uno pague lo que le corresponde. Además, las costas y los gastos de Abogado y Procurador pueden cargarse al demandado aunque inicialmente los financie la Comunidad. Es el Presidente como representante de la Comunidad el que debe de acudir al Juzgado para interponer la reclamación, y para las sucesivas comparecencias si no utilizan Abogado y Procurador.
La reclamación tienen que hacerla a "los desconocidos herederos del titular registral", y solicitar el embargo preventivo en la demanda, con lo que le será difícil vender al heredero "fantasma". En cualquier caso, a la hora de vender necesita un certificado de la Comunidad en el que se acrediten las posibles deudas, y, en caso de venta, el nuevo propietario responde de las cuotas del año en curso y del anterior.

Gestionar la morosidad de una comunidad de vecinos

La morosidad en las comunidades de propietarios debe gestionarse de manera preventiva con la creación de un fondo de reserva
 La morosidad en las comunidades de vecinos, que se vincula de modo habitual a la insolidaridad, responde en realidad a factores sociales y económicos, se incrementa en situaciones de crisis económica y es una lacra social que debe gestionarse de manera preventiva, aunque en numerosos casos la falta de civismo de los propietarios morosos requiere recurrir a los tribunales de justicia. Un ejemplo de esta grave realidad social se obtiene de los datos proporcionados por 150 administradores de fincas del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. De acuerdo con el estudio realizado, promotores, cajas y bancos propietarios de pisos representan el 30% de la deuda en esta comunidad autónoma, donde el 22% de sus comunidades de vecinos están afectadas por una tasa de morosidad que supera en conjunto los 375 millones de euros. La deuda se reparte entre morosos "profesionales" y otros deudores con "causa selectiva". Estos últimos serían familias con dificultades, que priorizan el pago de otros gastos, como la hipoteca, y que relegan o retrasan las cuotas comunitarias.

Los pagos no declarados por las comunidades de vecinos superan los 3, 500 Millones

• Según nuestras estimaciones.
• Calculamos  que el 50% de los pagos no se declaran.
• El total de facturas no declaradas alcanzarían los 3.522.518.400 euros.

Los pagos no declarados por las comunidades de vecinos en España se estima que pueden ascender a más de 3.500 millones de euros. El dato se desprende de los cálculos que hemos llevado a cabo en un estudio basado en la media de las comunidades administradas en la zona de la safor..

En España existen más de 11 millones de viviendas en comunidades de más de 5 vecinosLa empresa Administraciones Sansaloni, de administración de comunidades ha realizado un estudio sobre las facturas no declaradas por las comunidades que hay en la Saddor y extrapolado a nivel nacional. Con este análisis, se estiman los millones de euros que deja de ingresar el Estado por el IVA de las comunidades de vecinos, desglosado por regiones.

COBRO DE MOROSOS DESCONOCIDOS

El procedimiento para reclamar a los propietarios morosos está establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal

"Artículo 21

1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.

4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.

5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.

6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva. "
y aunque la Ley permite acudir al Juzgado directamente, sin Abogado ni Procurador, no se lo aconsejo, porque cualquier error, un plazo que se le agote, o un escrito mal planteado puede dar al traste con las legítimas aspiraciones de la Comunidad a que se haga justicia y cada uno pague lo que le corresponde. Además, las costas y los gastos de Abogado y Procurador pueden cargarse al demandado aunque inicialmente los financie la Comunidad. Es el Presidente como representante de la Comunidad el que debe de acudir al Juzgado para interponer la reclamación, y para las sucesivas comparecencias si no utilizan Abogado y Procurador.

La reclamación tienen que hacerla a "los desconocidos herederos del titular registral",

Y solicitar el embargo preventivo en la demanda, con lo que le será difícil vender al heredero "fantasma". En cualquier caso, a la hora de vender necesita un certificado de la Comunidad en el que se acrediten las posibles deudas, y, en caso de venta, el nuevo propietario responde de las cuotas del año en curso y del anterior.