DIFERENCIA ENTRE UNA FISURA Y UNA GRIETA

 Cómo distinguirlas y cómo saber cuándo son peligrosas.

                

 ¿Es peligrosa esta grieta? ¿Es una grieta o una fisura?

            Lamentablemente, es frecuente que en viviendas de nueva construcción, sus recientes propietarios observen en sus inmuebles pequeñas grietas o fisuras, y se planteen,  con preocupación, si pueden ser peligrosas o no. Para ello es importante saber la diferencia entre unas y otras:

                   Primero, una fisura  es una abertura superficial, inferior a 1 mm (normalmente de 0.5 mm) aparentemente un “pelito” en la pared,  que no ha roto la fábrica de ladrillo, tan sólo su superficie. Se puede deber a una dilatación térmica de materiales, a que no estuviera bien ejecutado el enfoscado, o a cualquier otra causa,  pero no afectando a la estructura,  solamente a la estética de la vivienda. Su trazado suele ser horizontal y paralelo a los marcos de las puertas, de las ventanas y a los forjados. Dichas fisuras, una vez que han surgido no experimentan ningún movimiento.

                   Por otro lado, una grieta ya tiene más grosor, de 1 mm hasta 5 mm y es más profunda, pudiendo haber partido el ladrillo,  el azulejo, e incluso pudiendo llegar a ser pasante (que se vea desde el otro lado del paramento) . El problema puede ser que la grieta sea síntoma de un daño estructural grave que puede afectar a la seguridad y a la estabilidad de la edificación. Su trazado suele ser en diagonal (perpendicular a la dirección del empuje), en zig-zag (dibujo de escalera) o vertical con algún tipo de ramificación.

                      Para determinar la gravedad de las grietas, hay que saber que pueden estar estabilizadas o no, y por ello lo mejor es que se siga su evolución. Para controlar si las grietas siguen creciendo y están en movimiento, un técnico debe colocar fisurómetros en las grietas y observar su progresión con el paso del tiempo.

            ¿Cómo saber si una grieta es peligrosa o no?

       Un perito arquitecto, especialista en patologías de la edificación deberá determinar la gravedad e importancia de las mismas, así como la propuesta de reparación más adecuada y el coste de dicha reparación. En casos muy graves, incluso puede recomendar la colocación de puntales o el desalojo.

Filtraciones y humedades en el interior de una vivienda, procedente de la falta de canalones e impermeabilización de la fachada

Un propietario que ha comprado hace más de 6 meses una vivienda en un edificio, nos pregunta que, puesto que ya no puede recurrir a lo que dice la ley sobre vicios ocultos por haber transcurrido los 6 meses, si puede reclamarle a la Comunidad de propietarios el problema de humedades que tiene, ya que le filtra por la fachada y es una zona común.

Y es que en la comunidad,  no hay canalones que recojan las aguas de lluvia,  o  los conductos están defectuosos y mal mantenidos,  pero  la comunidad se niega a arreglar, en definitiva se dan estos dos supuestos:

La fachada no está bien impermeabilizada

Hay falta de canalones para evitar que vaya directamente esa agua de lluvia a la fachada, y de ésta, cala a la casa del propietario que expone su consulta.

¿Qué es lo que puede hacer?

¿Puede reclamar a la comunidad que le repare?

¿Y si la comunidad no le contesta o muestra pasividad o inacción a su petición?

La solución:

Dice la Ley de Propiedad Horizontal, que los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal,  tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la junta de propietarios.

O sea, que la Comunidad debe hacer las obras.

¿Y que pasa si se niega, o la comunidad no responde, porque no hace caso a las reclamaciones de ese propietario?

Pues que el propietario tendrá derecho a hacer las obras por sí solo y reclamarle luego a la comunidad, PERO  debe requerir ANTES a la comunidad.

Dice el Tribunal Supremo que sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente, advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución.

Vicent Sansaloni

El necesario impulso a la rehabilitación

Son necesarios la financiación por parte del Gobierno, que los administradores de fincas prosigan con el mantenimiento y que cambie la mentalidad de la sociedad


Acaba de cumplirse un año desde que se aprobó la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (Ley RRR). Es indudable que esta norma nace como fruto de la voluntad política de impulsar el mercado de la rehabilitación en nuestro país. Existe un consenso general entre todos los agentes (profesionales, empresas y los propios políticos) sobre la conveniencia de estimular este sector.

Estos años de crisis han evidenciado que el modelo de crecimiento y estabilidad del sector de la construcción basado en la vivienda nueva tiene demasiados riesgos. La actual coyuntura provoca una sensación generalizada de que nunca se volverá a los niveles de actividad en vivienda nueva alcanzados en los años anteriores a la crisis. Personalmente no lo tengo tan claro, porque los seres humanos somos contumaces y tendemos a repetir nuestros errores.

En cualquier caso, la alternativa al anterior modelo es la rehabilitación. Esta actividad es mucho más estable en el medio y largo plazo y menos sensible a los vaivenes de la economía. Entre todos ahora tenemos que hacer que este subsector económico empiece a funcionar.

El Gobierno ha creado un marco legal que pretende eliminar las rigideces que impiden el desarrollo de esta actividad. La Ley RRR y la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal no son perfectas, pero no cabe duda de que constituyen un principio. Ahora el Ejecutivo debe completar este marco legal con un programa de estímulos públicos y financiación.

Por nuestra parte, los demás agentes tenemos que colaborar con este y con los futuros gobiernos para que una rehabilitación de un edificio sea una actividad normal, no una excepción. Y debemos trabajar para lograr que esos edificios estén bien mantenidos, adelantarnos a los problemas y obtener el mejor aprovechamiento de nuestro parque inmobiliario. Nuestros despachos tienen que cumplir como primer objetivo la obtención de recursos para ganarnos la vida. Pero todos los administradores de fincas y los colegios profesionales debemos cumplir también una importante función social y en este caso hay que tener claro que el impulso de la rehabilitación es bueno para nuestros clientes, para su patrimonio y para el conjunto del país. De modo que rememos todos en la misma dirección.

El principal obstáculo a vencer es la mentalidad del conjunto de la sociedad. Es imprescindible que nos concienciemos de las innegables ventajas que tiene la rehabilitación y el adecuado mantenimiento: nos permiten disponer de edificios más seguros, más eficientes, más habitables y económicamente más rentables. Ahora nos corresponde ser la correa de trasmisión que haga llegar este mensaje al conjunto de la ciudadanía y, como siempre hemos hecho los administradores de fincas, cumplir con esta tarea con total profesionalidad.

Puede un propietario obligar a la comunidad a la realización de obras de accesibilidad? ¿puede obligarse por ejemplo a la instalación de ascensor? ¿quién la paga y quién pagará sus gastos de conservación?

Consultor Jurídico realiza un exhaustivo análisis sobre las obras de accesibilidad, deteniéndose en el supuesto más variado que es, además, muy usual y conflictivo: la instalación de un ascensor nuevo, por tres diferentes métodos:

- Forzosamente acordándolo la Junta, por exigirlo cualquier persona que deba acceder o moverse en el inmueble, y esté aquejado de discapacidad o sea mayor de setenta años, con arreglo al sistema de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, pagando todo el gasto el solicitante.

- Por mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios -computándose votos favorables de los ausentes que, citados, no discrepen en treinta días-, en tanto que la instalación de ascensor ha sido objeto de previsión expresa por la reforma de la Ley 8/2013 en el nuevo art. 17.2 en relación al art. 17.8 LPH, corriendo el gasto a cargo de todos los propietarios -sin perjuicio de que pueda utilizarse el conducto del art. 10.1 b) con un importe máximo de 12 mensualidades ordinarias por propietario-.

- Por acuerdo alcanzado con los votos favorables de las tres quintas partes de propietarios y cuotas -sin computar ausentes-, pero participando en el gasto sólo los que están a favor de la instalación, y no los disidentes.

Téngase en cuenta además que el ascensor es el caso típico de exención de contribución a un gasto común para los locales y semisótanos en planta baja: según reiterada doctrina jurisprudencial (por todas, STS de 6 de mayo de 2013), la exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios, para la conservación y funcionamiento, como los extraordinarios para reforma y sustitución.

Ahora bien, también tiene declarado la jurisprudencia (STS de 10 de febrero de 2014) que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez (no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble,); confirmando la STS de 23 de abril de 2014 la aplicación analógica de esta doctrina jurisprudencial cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del inmueble, tenga por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad.

CÓMO SE LEGALIZAN LOS LIBROS DE ACTAS DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Las comunidades de propietarios deben contar con un libro de actas que reflejen los acuerdos e incidencias de las Juntas de Propietarios del edificio, y que deben ser legalizados ante el registro. Si se trata del primer libro, debe presentarse en el Registro de la Propiedad del lugar donde se halle el inmueble, junto con una instancia del Presidente de la Comunidad, con la firma legitimada ante notario o ante el propio registrador, donde se solicite su legalización.

El Registro tramitará el libro de actas, pondrá nota en el mismo de los datos de la legalización y dejará constancia de ello al margen del asiento donde figura inscrito el edificio al que corresponde dicha comunidad de propietarios.

Si se trata de abrir un libro nuevo por agotamiento, sustracción o pérdida del anterior, se requiere además la comunicación de los vecinos o la aportación de la denuncia o del libro terminado.

Esta documentación se debe presentar en el Registro de la Propiedad competente, que en un máximo de 5 días devolverá la documentación al interesado, una vez realizada la legalización.

Señalización en las comunidades de propietarios

La señalización en las comunidades de propietarios es un elemento esencial para su seguridad como edificio y como centro de trabajo.

La señalización es un elemento tan común para nosotros, que difícilmente reflexionamos al respecto de su existencia. Forma parte de nuestras vidas, de nuestras viviendas, de nuestros lugares de trabajo y de nuestras comunidades. La señalización está  integrada de tal forma que muchas veces no reparamos en ella, como si fuese parte de la decoración, del paisaje urbano.

Si probamos a adentrarnos en ese sótano, ese trastero o ese pasillo falto de luz, la señalización nos reconforta, nos ilumina, nos acompaña hacia un lugar seguro, a salvo. Es en esos momentos donde comprobamos la enorme importancia de la señalización en las comunidades de propietarios. Donde detectamos la diferencia entre una señalización de calidad, con materiales adecuados, bien colocada y visible, y esas imitaciones que no cumplen nuestra normativa, y probablemente ninguna otra.

En el entorno de nuestro edificio, de nuestra comunidad de propietarios, estamos rodeados de señales, con propósitos muy variados: advertirnos, informarnos, prohibirnos, e incluso obligarnos; de una forma muy directa, con poca diplomacia. Y para ello utilizan colores vivos, símbolos inequívocos, fondos fotoluminiscentes. Nos impactan, sin duda. De hecho, ese es el objetivo de la señalización en las comunidades de propietarios y en cualquier otro ámbito.

Desafortunadamente, la simple colocación de la señal, por muy oportuno que sea el lugar, por muy buena calidad de fabricación, y por mucha resistencia al deterioro o impacto que pueda tener, no garantiza por sí misma la ausencia de riesgo. El riesgo existe y existirá a pesar de la señal.

Entonces, ¿qué mágico magnetismo nos arrastra hacia el cumplimiento automático de un mensaje que se encierra en un par de colores y unos dibujitos? En realidad, ninguno. Simplemente intenta (y a veces consigue) cambiar conductas. Evitar ese atajo sencillo a la par que inseguro; ese hábito arraigado en nuestra vida incompatible con las atmósferas explosivas; esa prisa que nos arrastra en el garaje y nos hace hundir el pie derecho. En efecto, quiere que hagamos lo contrario de lo que nos apetece hacer, simplemente porque no es seguro para nosotros ni para nuestras familias y convecinos.

Señalización en las comunidades de propietarios Habrá que decir algo muy doloroso: señalizar adecuadamente no es barato. Las señales adecuadas no siempre se venden en las tiendas de bricolaje; a veces ni en nuestra ferretería de toda la vida; y mucho menos en las tiendas donde compramos el pan, las pilas triple A y alguna que otra maceta.

Más malas noticias: no podemos colocar las señales en cualquier lugar del edificio. Ya sé que a veces el verde fotoluminiscente no pega mucho con el espejo rococó del hall principal. Sin duda el que lo eligió, no tenía ni idea de decoración, se lo admito. Pero oiga, si se va la luz, ya me dará la razón. Como en tantas otras cosas de la vida, lo barato a veces es caro; y peligroso. Y puede ser doloroso.

Por eso no es recomendable ahorrar en la señalización en las comunidades de propietarios. Pueden pagarlo muy caro.

Vicent Sansaloni

Preaviso para desistir del contrato de mantenimiento de ascensor

¿Es eficaz y exigible un preaviso de tres meses pactado en contrato, para desistir del contrato de mantenimiento de ascensor?

El carácter de contrato de adhesión de este tipo de acuerdos y por tanto la negativa de los Tribunales de anudar automáticamente al desistimiento del cliente una indemnización, por incumplimiento de la larga duración pactada en contrato, ya lo hemos tratado anteriormente, sin embargo lo que ahora se plantea es la respuesta a la pregunta del inicio.

HECHOS:

La empresa de mantenimiento del ascensor reclama a la Comunidad de Propietarios indemnización por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de la resolución unilateral del contrato de mantenimiento de ascensor.

El Juzgado de 1ª Instancia cifra esa indemnización en 504,00 Euros.

La empresa de mantenimiento apela la sentencia y obtiene de la Audiencia Provincial de Alicante (s. 23/07/2014) una indemnización de 2.233,00 Euros, así como los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.

En este caso concreto la Audiencia de Alicante se extiende en las consideraciones antes reseñadas al entender que en los contratos de prestación de servicios o suministro de bienes de tracto sucesivo o continuado se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor a poner fin al contrato. El consumidor podrá ejercer su derecho a poner fin al contrato en la misma forma en que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o de cargas onerosas o desproporcionadas, tales como la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados.

Sin embargo considera que el mantenimiento de aparatos elevadores situados en comunidades de propietarios que tienen un mecanismo técnico de uso regular y diario y que por lo tanto, necesitan de una importante infraestructura de naturaleza técnica, que incluye prestaciones fuera de los horarios y días ordinariamente laborables, y cuyo servicio se organiza alrededor de las diversas funciones que se contratan- que necesariamente la contratación que se ofrece debe ser por periodos que aporten un mínimo de estabilidad a la empresa que asume el servicio, garantizándole la amortización empresarial de la estructura que pone en la prestación del servicio.

Ahora bien, una contratación de servicio de mantenimiento de ascensores vinculando la comunidad de propietarios por cinco años se considera abusiva, y ello, con independencia de la fecha de suscripción de los contratos, pues las expectativas de negocio y mantenimiento de un determinado contrato en función de la infraestructura necesaria para ello se justifica con no más de dos años, y además, siempre le cabrá la posibilidad a la empresa de dedicar los recursos humanos y técnicos presuntamente previstos para aquel contrato, bien a mejorar la atención a otros clientes, o para asumir nuevos compromisos, por lo que la pérdida negocial no puede justificar la imposición de dicho plazo de vigencia del contrato.

No obstante lo expuesto anteriormente, como quiera que no se considera nula la cláusula de preaviso (que dispone que para dar por terminado el contrato se debe comunicar por medio fehaciente -en este caso se indica por medio de carta certificada con acuse de recibo- a la otra parte por lo menos con tres meses de antelación), ya que dicho plazo -limitado a tres meses- no puede considerarse abusivo, ni oneroso, ni desproporcionado, teniendo en cuenta el tipo de contrato de que se trata (mantenimiento ascensores) que exige cierta infraestructura y contratación de personal especializado, por lo que el incumplimiento del plazo de preaviso sí dará derecho a la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, que se concretará en el abono del precio de esas tres mensualidades que se corresponden con el incumplimiento del plazo de tres meses de preaviso pactado en el contrato.

En el presente supuesto, si bien como ha quedado dicho, es innegable el derecho de la hoy recurrente a desistir del contrato de mantenimiento de ascensor de forma unilateral en cualquier momento, ello no la dispensa ni la exonera de su deber de indemnizar los daños y perjuicios causados para los casos de incumplimiento de la cláusula de preaviso , incumplimiento que aquí concurre, pues la comunidad de propietarios comunicó a la empresa de mantenimiento. su decisión de dar por resuelto el contrato de mantenimiento de un día para otro.

Resintonización TDT: empieza la cuenta atrás

Aunque el plazo inicialmente acababa en enero, se ha ampliado al 1 de abril de 2015. Antes de esa fecha hay que resintonizar, pues la señal de la TDT le cederá su espacio al 4G de los móviles.
Los canales TDT cambiarán de frecuencia y los usuarios deberán resintonizar. Este proceso cuesta dinero, pero el Gobierno ha concedido ayudas.

Cómo te afecta

• 1. Si estás en una vivienda unifamiliar, chalet o comunidad de muy pocos vecinos: probablemente lo único que tengas que hacer es resintonizar con el mando y sin que te cueste un euro (ya que probablemente cuentes con un amplificador de banda ancha). A partir del 26 de octubre puedes probar: si resintonizas y ves la tele correctamente, problema solucionado. Si no es así, pasa al punto 2.
• 2. Si formas parte de una comunidad de vecinos y no eres el presidente: más de un millón de edificios (los que tienen centralita programable o amplificador monocanal) tienen que cambiar la instalación. Se ocupa el presidente y/o el administrador. Si no eres presidente, déjales hacer y ten en cuenta que quizás todos los vecinos tengáis que aportar algo de dinero (el coste puede alcanzar los 500 euros por edificio, pero las ayudas van de 100 a 450 euros). 
• 3. Si eres el presidente de tu comunidad: tendrás que encargarte de este tema o hablarlo con el administrador. Habrá que contratar a un antenista (aquí puedes ver la lista de instaladores autorizados). Lo ideal es pedir varios presupuestos antes de pagar nada. 

Todos los vecinos tendrán que resintonizar su tele con el mando.
Entre el 26 de octubre y el 31 de diciembre hay tiempo para dar el salto. A partir de enero, quien no haya cambiado dejará de ver la TDT (canales como Cuatro, La Sexta, Antena 3 o Telecinco). Aquí puedes ver cómo afecta el cambio a cada canal.

Ya hay ayudas públicas

Las subvenciones son para las comunidades de vecinos. Su importe varía según el tipo de instalación/adaptación que haya que hacer: van de 100 a 450 euros.
El 100% de los ciudadanos tendrá que resintonizar su tele, pero "solo" el 75% de los edificios necesitará alguna intervención. A sus presidentes de comunidad y/o administradores les conviene pedir ya las ayudas. Se exige la factura y el boletín de actuación que el instalador entregará al finalizar su trabajo.

¿Y qué pasa después?

Una vez liberada la banda de frecuencias de 790-862 MHz, los operadores móviles podrán usarla para la red 4G a 800 MHz (en lugar de las de 1.800 y 2.600 MHz que están usando ahora).
El uso de los 800 MHz permitirá cubrir una misma zona con menor antenas… pero antes habrá que determinar su impacto, ya que la señal 4G puede provocar interferencias en la TDT. En algunas instalaciones comunitarias podría ser necesario poner filtros para evitar este inconveniente.

El Libro del Edificio: definición, contenido y obligaciones

El Libro del Edificio, que debe entregarse a los usuarios finales del edificio según establece el art. 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), es el conjunto de documentos gráficos y escritos que constituyen el archivo y registro del historial e incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del edificio y que permite poner a disposición del propietario del mismo o de la comunidad de propietarios, según se trate, los datos, información e instrucciones necesarias para:

• La utilización adecuada de los espacios, elementos constructivos e instalaciones.
• Poder llevar a cabo el mantenimiento y conservación.
• Ejecutar las obras posteriores de reforma, reparación o rehabilitación.
• Acreditar el cumplimiento de las obligaciones de la comunidad de propietarios.
• Facilitar, en su caso, el esclarecimiento de responsabilidades por daños materiales.
• Poder contratar los servicios y suministros necesarios.
• Ejercitar, en su caso, el resarcimiento de los daños materiales causados por vicios y defectos de la construcción que estén asegurados.

El Libro del Edificio estará formado por:

• El proyecto: los documentos (memoria, planos, presupuesto, pliegos de condiciones) mediante los que se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras. Se incluirán las modificaciones debidamente aprobadas.
• El acta de recepción de la obra: este documento estará firmado por el promotor y el constructor. Incluirá las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
• La relación de los agentes participantes: se identificarán los agentes que hayan intervenido durante el proceso de edificación.
• Las instrucciones de uso y mantenimiento: Se documentarán las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de acuerdo con la normativa que le sea de aplicación.

También es obligatorio incorporar al Libro del Edificio la documentación que se vaya generando durante el periodo de uso y conservación del edificio. Por tanto, a partir de la recepción de la documentación mencionada y de la entrega al uso del edificio, el propietario de éste o la comunidad de propietarios, según se trate, están obligados a:

• Conservar la documentación recibida del promotor y transmitirla al comprador en caso de venta del edificio.
• Tener a su cargo la documentación del edificio (Libro del Edificio) y a disposición de las administraciones públicas o autoridades competentes.
• Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación, realizadas sobre el mismo.