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TEMAS CLAVES A DISCUTIR EN UNA JUNTA DE PROPIETARIOS


La junta de propietarios es el lugar en el que hay que debatir sobre asuntos que afectan al conjunto de los vecinos. Sin embargo, cuando llega la reunión, es posible que surjan dudas sobre cuales son los temas relevantes en ese momento.


Como expertos en Ley de Propiedad Horizontal, vamos a destacar algunas de las cuestiones que deben estar presentes cuando se reúnen los vecinos para analizar la gestión de su comunidad.


TEMAS QUE SE PUEDEN TRATAR

Toda reunión de la comunidad de propietarios va precedida de la correspondiente convocatoria en la que se incluye el orden del día para que todos sepan de qué se va a hablar.



Lo habitual es que comience la junta con la presentación de un informe de la actividad de los cargos que fueron elegidos en la reunión anterior, resolviéndose las quejas o reclamaciones que pueda haber frente a la actuación de los mismos.


Otro tema esencial a tratar es el presupuesto. Si estamos en una junta ordinaria, hay que aprobar el plan de gastos comunes e ingresos previsibles para el siguiente ejercicio.


Los estatutos o normas de régimen interno no suelen modificarse de forma habitual pero, si se desea hacerlo, este es un tema que debe tratar la comunidad de vecinos. En caso de acuerdo, las nuevas directrices se integrarán en los estatutos o normas de régimen interno.


También se pueden tratar otros asuntos que sean de interés general para la comunidad. Por ejemplo, la posibilidad de instalar placas solares en la azotea, o de proceder al cambio de las puertas de los portales.


En última instancia, se nombra a la nueva junta directiva y se da por finalizada la reunión, levantándose acta de todo lo tratado.

Alquileres de zonas comunes de una comunidad (mayorías necesarias)

 Mayorías para el arrendamiento de zonas comunes

Como siempre que hablamos de mayorías [y en este post nos extendimos un poco], debemos remitirnos al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En su punto 3, nos indica sin lugar a dudas cuál es la mayoría necesaria para alquilar una zona común. Se requiere una mayoría de 3/5 del total de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación.


Qué zonas comunes se pueden arrendar

Aquí se abre una discrepancia que puede serlo o no. Si tenemos en cuenta que el arrendamiento debe aprobarse por mayoría cualificada (3/5) es difícil que algún propietario se ponga quejicoso.


¿Por qué decimos que se abre un breve conato de discrepancia? En el mismo párrafo de la LPH se apunta que la mayoría de 3/5 se aplica a los elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.


Si nos ponemos literales, sería imposible alquilar, por ejemplo, un local destinado a reunión de los vecinos, ya que tiene un uso específico. O la vivienda del portero. Ya, pues no. Como siempre que hay grises, debemos irnos a la interpretación que han dado los jueces.


En este sentido, el Tribunal Supremo interpreta el sentido de “un uso asignado” de manera muy flexible. Según su jurisprudencia, el arrendamiento de zonas con uso especifico es posible siempre y cuando la actividad que se vaya a desarrollar en ellas no sea incompatible con el mismo.


Por lo tanto, podemos deducir que las zonas comunes que se pueden alquilar son aquellas que sean atractivas para alguien que las quiera arrendar.


Qué zonas comunes se suelen alquilar

Para dar ideas, vamos a ideas por si en vuestra comunidad os estáis planteando sacar un ingreso extra.


Arrendamiento de la fachada

Esta es la más obvia y la menos común. La fachada de la comunidad se suele alquilar para fines publicitarios. Una gran pancarta en el edificio, vamos. Hay que tener en cuenta lo que hemos apuntado en el punto anterior: el atractivo. No es lo mismo pertenecer a una comunidad ubicada en una gran vía en una gran ciudad que vivir en medio del campo. Puedes tener muchas ganas de alquilarla, pero puede no haber nadie interesado en ese alquiler.


Arrendamiento de locales, viviendas y plazas de garaje

Muchas comunidades nuevas tienen locales y plazas de garaje a su disposición y deciden alquilarlos. Del mismo modo, muchas comunidades antiguas todavía disponen de la vivienda de portería. En esos casos, el alquiler no supone ningún contratiempo.


Alquiler de instalaciones deportivas y recreativas

A ver, la piscina no suele entrar en esta terna, porque en verano está muy cotizada. Sin embargo, pistas de pádel o tenis y locales para eventos son elementos muy atractivos para el alquiler por horas. Ya que necesitan de un control de reservas, pues se aprovecha y se ofrece a gente de fuera a cambio de unos ingresos.


Alquilar la azotea para instalaciones de telecomunicaciones

Este lo dejamos para el final, porque es el más completito. Por una parte, no debería haber problema en su alquiler. Por otro, todo pueden ser problemas.


Antes de mover un papel, hay que asegurarse de que el Ayuntamiento lo va a admitir. Si se pueden obtener las licencias pertinentes, adelante. Ahora toca votar. ¿Te acuerdas cuando hemos hablado de la mayoría de 3/5? Pues ojo, hay sentencias que consideran la instalación una alteración de la estructura del edificio. Esto sucede especialmente cuando hay que incluir la instalación de una caseta, por ejemplo. En esos casos, si un propietarios se opone y decide ir a juicio, es posible que el juez considere que era necesaria la unanimidad.


Qué impuestos deben pagarse por el alquiler

Así de primeras en el día a día, no hay pagar nada. Eso es, día a día. Sin embargo, Hacienda somos todos y de ella nadie escapa. Un ingreso extra es un ingreso y punto. Todos los años el administrador deberá presentar una declaración en la que indique, según la cuota, qué ingreso se atribuye a cada propietario. ¿Para qué? Para que te lo encuentres en la Renta.

Barbacoas, la eterna discusión


No existe normativa específica sobre el uso de barbacoas en zonas privadas, pero sí la hay para las zonas recreativas de los campos y montes de la región, como puede ser la total prohibición de encender fuego en zonas forestales (Decreto 59/2017, de 6 de junio). De hecho queda prohibido el uso del fuego en todas las áreas recreativas de la Comunidad de Madrid desde el 1 de junio al 15 de octubre de cada año.


Pero ¿qué sucede en las comunidades de propietarios, ya sean chalets o edificios de viviendas? En este caso, deberemos mantener unas normas de convivencia basándonos en varias normativas, como puedan ser la Ley de Propiedad Horizontal, tal como los establece su art. 7.2., o la Ordenanza 4/2021 sobre Calidad del Aire y Sostenibilidad en Madrid.


Ordenanza de Calidad del Aire 


En esta norma, se establece lo siguiente:


Art. 28. Otras actividades o instalaciones susceptibles de generar emisiones.


1.- Cualquier otra actividad o instalación que emita a la atmósfera gases, humos, vapores o partículas deberá contar con aquellas medidas que resulten necesarias para evitar o reducir las emisiones a la atmósfera y, en su caso, favorecer su dispersión, tales como las de confinamiento o la instalación de dispositivos de captación o evacuación, con el fin de minimizar la contaminación y las molestias


Art. 33. Cocinado o preparación de alimentos en el medio ambiente exterior susceptibles de producir emisiones molestas.


3.- Cuando estas actividades se realicen en edificios de viviendas en régimen de propiedad horizontal por pisos, se ubicarán al menos a 5 metros del punto más próximo de cualquier hueco receptor ajeno situado al mismo nivel o superior, con el fin de evitar molestias a los vecinos. En todo caso, deberá existir una distancia mínima de 3 metros entre el foco de fuego y cualquier elemento inflamable. La distancia se medirá en línea recta.


Visto lo anterior, ¿está permitido el uso de barbacoas en edificios de viviendas? Parece ser que sí, mientras se puedan mantener esos 5 metros de distancia a ventanas del mismo nivel o superior. Esta distancia, normalmente, se cumplirá en áticos y bajos con patio pero nunca en las terrazas de los pisos intermedios. Tampoco habría problema en la mayoría de los chalets.


No obstante, hay que tener en cuenta que esta permisividad se dará en las barbacoas portátiles. Si se pretende construir una barbacoa de obra en un punto determinado, se deberían tener otras consideraciones del tipo evacuación de humos de un emisor fijo, ya que tendrán que evacuar mediante chimenea superando 1 metro por encima de cualquier construcción existente en un radio de 15 metros alrededor del emisor.


Esta situación puede ser factible en chalets pero no en patios de pisos bajos, y respecto a los áticos, aunque se podría cumplir con estas condiciones  de alturas y distancias, se debería tener en cuenta la carga que admite el forjado de la terraza y el peso de la barbacoa para no superar dicho valor y evitar que ésta colapse.

Elementos privativos en la Propiedad Horizontal

 Los elementos privativos en la Propiedad Horizontal. Definición y diferencias con los elementos comunes existentes en las comunidades de propietarios.

Los elementos privativos en la Propiedad Horizontal podrían definirse como aquellos espacios delimitados (pisos, locales, trasteros, etc.) susceptibles de aprovechamiento independiente, así como aquellos elementos arquitectónicos o instalaciones que están comprendidos dentro de su espacio aéreo y sirven exclusivamente al propietario.

En un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, convivirán DOS TIPOS DE ELEMENTOS:

Los ELEMENTOS PRIVATIVOS de titularidad de sus propietarios en exclusiva.

Los ELEMENTOS COMUNES, instalaciones, servicios, etc., que son necesarios y útiles para el adecuado uso y disfrute del edificio en general y de cada uno de los elementos privativos en particular (ascensores, cubiertas, fachada, cimentaciones, escaleras, pasillos, portal, jardines, etc.).

Los elementos privativos deben aparecer expresamente descritos como tales en el Título constitutivo (escritura de división horizontal).

Los elementos comunes igualmente deberán venir descritos en el Título constitutivo. No obstante se considera «comunitario» todo aquello que no se ha asignado como elemento privativo en las escrituras.

Respecto de los elementos comunes de uso privativo (ejemplo: terraza que solo es utilizada por un propietario, etc.), debe constar así en las escrituras describiéndolo como parte de la propiedad, pues si no es así,  tendrá la calificación de elementos común.

El listado de los elementos comunes por naturaleza viene establecido en el artículo 396 del Código Civil, constituyendo una lista indicativa pero no cerrada.

Del artículo 396 Código Civil podemos extraer algunas características de los elementos privativos en la Propiedad Horizontal:

a) Ha de tratarse de tratarse de espacios (pisos, locales, etc.) susceptibles de aprovechamiento independiente.

b) Habrán de ser espacios delimitados.

c) Elementos que no tengan relación de dependencia con los generales del edificio.

d) Que sirvan exclusivamente a su propietario.Elementos privativos en la Propiedad Horizontal

A veces es dificil hacer la distinción entre elementos privativos y comunes, dado que algunos elementos aunque sirven exclsuivamente a su propietario y están dentro del espacio de su propiedad tienen relación dependiente con otros elementos generales del edificio, por ejemplo los desagües o la calefacción.

A modo de ejemplo señalamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Orense (Sección 1ª) de 27 de enero de 2015, donde se plantea la duda de si las tuberias son elementos privativos de la propiedad horizontal o elementos comunes:

» En relación al fondo de la cuestión discutida, esto es, el carácter de elemento común o privativo, de las tuberías en un edificio en régimen de propiedad horizontal , no es pacífica en la doctrina existiendo sentencias contradictorias entre sí que avalan las tesis de cada una de las demandadas, la comunidad de propietarios y el propietario de la vivienda.»

El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

» a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes».


REPETIMOS: 

Los elementos privativos en la Propiedad Horizontal deberán venir «expresamente» recogidos en la escritura de división horizontal (TÍTULO CONSTITUTIVO), por lo que todo lo que no esté descrito en el Título como elemento privativo se presume que es elemento común.

A los elementos privativos se les asignará una cuota de participación en la comunidad.

Al respecto, el Tribunal Supremo en un asunto sobre la declaración de una buhardilla como elemento privativo o común, resolvió el tema sosteniendo que «debia considarse elemento común, al no haberse descrito en el Título como susceptible de aprovechamiento independiente ni asignársele cuota de participación en la comunidad».

Los anejos de los elementos privativos son aquellos elementos asignados de forma expresa en el Título constitutivo y que son complementos de la propiedad individual (se hayan unidos al elemento principal). Ejemplo de anejos: una plaza de aparcamiento, un trastero, etc.


IMPORTANTE:

Si el anejo tiene especificamente asignada una cuota de participación distinta al piso o local, ya no está ligado al elemento principal (psio o local) y tendrá independencia jurídica de aquél (a los efectos de su venta separada, inscripción registral, etc.).

¿Puedo impugnar un acta si una vecina se encarga de la limpieza sin estar dada de alta?

 En este artículo podemos ver las consultas de una vecina acerca de si puede impugnar un acta y de si puede denunciar a otra vecina por las molestias que le está ocasionando.

En mi comunidad ha estado limpiando una vecina sin dar de alta, ya que no pagaba las cuotas. Todos los propietarios estuvieron de acuerdo excepto yo y así lo hice constar en acta. Como esta señora ya tiene dinero, han decidido contratar a otra (sin dar de alta), pero sin aprobarlo en junta.

El acta de la comunidad donde se aprobó que limpiase la vecina morosa fue el 25 de octubre ¿Puedo impugnarla?

Además tengo un mueble (una librería de 2 metros de largo por 1,90 de alto) en mitad del pasillo entre la puerta de la vecina morosa y la mía. El mueble es de esta misma vecina y no lo quita ¿Puedo denunciarlo? ¿Dónde? El presidente le ha dicho que lo quite, pero ella no lo hace y la comunidad dice que no puede hacer nada.

Respuesta:

Es todo un cúmulo de ilegalidades lo que nos comentas. Lo apruebe o no la junta de propietarios, la comunidad no puede tener a una persona sin estar dada de alta en la seguridad social. Sea propietaria (morosa o no) o ajena al inmueble.

Aprobar esto en acta, no es más que un modo de preconstituir prueba para que la comunidad sea sancionada.

En cuanto a la cuestión del mueble, si no hace caso al requerimiento del presidente, sólo cabe demandar a esta persona para que el juez le ordene la retirada del mismo de la zona común ocupada.

Piscinas, Un problema en 2.020?

Vecinos enfrentados por la piscina de la comunidad.



Llega el momento en que cada año se abren las piscinas en las comunidades de vecinos y La mañana de Andalucía se ha hecho eco de esta decisión, paralizada en muchos casos debido al desacuerdo entre los propietarios a la hora de afrontar las medidas de restricción impuestas por decreto.

Las piscinas comunitarias tienen que seguir unas normas de higiene, distanciamiento y aforo para su apertura como consecuencia de las medidas de prevención por esta crisis sanitaria. Esto ha provocado que el presupuesto para su apertura se eleve de tal modo que ha llevado a muchas comunidades a decidir no abrir este año, con el enfado de buena parte de los vecinos que no estaban de acuerdo con la medida. En otras, la fuente de conflicto viene dada por la distribución de los turnos para el acceso. Todo ello se ha abordado en La mañana de Andalucía con Rafael del Olmo, secretario de los Consejos Andaluz y Español de Administradores de Fincas

La norma dice que debe haber una reducción del aforo para dejarlo "al 30%" y establecer "turnos o cita previa", además de realizar "una limpieza y desinfección tres veces al día". Donde han sido capaces de ponerse de acuerdo en los turnos "no han necesitado contratar un controlador" y eso ha permitido no incrementar el presupuesto y por tanto abrir sin que suponga un gasto adicional inasumible. Sin embargo, se está produciendo una gran dificultad para llegar a estos acuerdos dado que en la mayoría de los casos no se están pudiendo celebrar las asambleas "para tomar estas decisiones". Y es que hay que recordar que no se permiten reuniones de más de 20 personas. Así las cosas, Rafael del Olmo relata que lo que esta ocurriendo es que "se traslada la decisión al presidente de la Comuniadad y este se asesora con la Administración de Fincas que al final es el objetivo a batir".

Uso del ascensor durente en Covid 19

Toda precaución es poca, es momento de estar informados y de atender cualquier recomendación que nos pueda ayudar a alejarnos del virus, algunas pueden parecer y son incomodas, otras, imposibles, pero la supervivencia siempre nos ayuda a tomar la decisión correcta, PREVENCIÓN Y RESPONSABILIDAD.

Una frase que a algunos les ha pasado por la cabeza "A MI NO ME VA A TOCAR" "TODO ESTO ES UNA EXAGERACIÓN Y NO SIRVE PARA NADA", etc, etc.

Bien si eres de  los que piensas que a ti no te va a tocas, te deseo que así sea, pero no POR TU BIEN, SINO POR EL DE LOS DEMÁS, en que los que me incluyo, CUMPLE LAR NORMAS, no están hechas solo para ti, sino para todos.

Seamos respetuosos, responsables y sobretodo precavidos.

MÁS VALE PREVENIR QUE CURAR, y añadiría..........  QUE MORIR.

Aquí van unos consejos para usar los ascensores.





Así será la vuelta a las piscinas: te podrás bañar, pero con distancia de seguridad y aforo máximo

Muy buen artículo de mi compañera Sara Cabrero.


"El problema no es el agua, el problema somos nosotros".
Investigadores del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) concluyen que es “muy poco probable” contagiarse de coronavirus en piscinas y playas. No obstante, advierten de que el riesgo reside en las zonas de acceso al agua. Según el estudio publicado el pasado jueves, “las aglomeraciones” y “los objetos de uso común” pueden continuar sirviendo de mecanismo de contagio.

“El problema no es el agua. El problema somos nosotros, que somos los portadores del virus”, avisa a este periódico Antonio Figueras, investigador del CSIC y uno de los autores de este informe. “Si pensamos que podemos ir a la playa o a la piscina como íbamos el año pasado, es muy probable que haya retrocesos y tengamos que retornar a la casilla de partida”, alerta.

A la espera de que el Ministerio de Sanidad elabore un protocolo para estos espacios, el experto opina que “la única forma de no infectarse es mantener el mismo tipo de comportamiento que en tierra”. De este modo, considera que la distancia de seguridad y el aforo de personas serán fundamentales para evitar la transmisión del virus, ya que “la carga de virus que se puede liberar al medio marino es directamente proporcional al número de personas que haya en el agua”.

Por tanto, el peligro reside en las medidas recomendadas de distanciamiento social, que en el medio acuático pueden relajarse. “El agua tratada es bastante segura, la clave está en controlar el número de personas que estará en la piscina, en la playa e, incluso, en ríos y arroyos, donde el agua no es tratada”. En este último caso, aconseja, “habría que limitar aún más el número de personas”. “Te podrás bañar, pero será distinto a cómo lo hacías el año pasado”, insiste.

“Cualquier tipo de tratamiento que sea desinfectante como el cloro, el bromo, las sales… es eficaz contra el coronavirus”

Figueras está convencido de que el Gobierno autorizará la reapertura de piscinas, pero desconoce cuándo se producirá y de qué forma. Sin embargo, señala que el departamento de Salvador Illa no puede esperar hasta el último momento para publicar un protocolo: “Las personas tienen que planificar de alguna manera sus vacaciones, si es que las tienen, o su uso de las piscinas, si es que lo van a hacer”. “Se tiene que empezar a explicar cómo va a ser, quizás una familia ya no pueda pasar una mañana o una tarde entera en la piscina”, recuerda.

Por el momento, confirma el presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) a El Imparcial, se desconocen las precauciones que el ministerio piensa llevar a cabo cuando se reabran las piscinas. “Solo hemos recibido una carta de Illa en la que nos decía que tomaban nota del asunto”, asegura Salvador Díez, quien solicita además que los protocolos se elaboren siguiendo criterios exclusivamente científicos y su aplicación sea a nivel nacional. “Nosotros nos dedicaremos a gestionarlos”, indica.

En España, hay más de 15.000 Administradores de Fincas colegiados que aún están a la espera de una resolución

Díez cree lógico que uno de esos escenarios será limpiar más veces al día los vestuarios y zonas comunes y en este caso, advierte, “las comunidades no pueden aumentar el presupuesto”. Añade además que, pese a tener todas las comunidades de propietarios subcontratados el mantenimiento de la piscina y la limpieza, “los contratos son sencillos y no contemplan estas prestaciones con una frecuencia constante”. “Lo habitual es que estos servicios se realicen una vez al día; dos, de manera excepcional”, explica.

Así, Díez se plantea cerrar las zonas comunes de las comunidades donde la vivienda se sitúa muy cerca de la piscina: “Los vestuarios y los lavabos suponen un foco de riesgo muy alto y garantizar una limpieza permanente en estas zonas es complicado, por lo que se valora esa posibilidad”. Ocurriría lo mismo en las urbanizaciones más extensas, aquellas donde la vivienda puede estar a un kilómetro de distancia de la piscina: “Sería más difícil, pero no imposible. Ya hay negocios donde se ha prohibido el uso del servicio”, ejemplifica.

También cree posible que otra de las medidas que adoptará el Ejecutivo será reducir el aforo y para ello, informa, “las comunidades de propietarios no tienen previsto ningún servicio de control de accesos”. Descarta igualmente que sea el socorrista quien asuma este rol pues, apunta, hay comunidades autónomas donde no es obligatorio y ésta tampoco sería su competencia: “El socorrista no puede abandonar el vaso del baño para controlar quién entra o sale del recinto y carece de autoridad para ello”.

Aunque la Real Federación Española de Salvamento y Socorrismo no dispone de información específica al respecto, su director de Prevención y Seguridad ha constatado a este diario que el socorrista no podrá controlar el acceso a la instalación acuática si tiene que alejarse de la lámina de agua: “El socorrista contabiliza el número de personas en la lámina de agua y podría corroborar que el aforo no se haya sobrepasado, pero siempre como una medida de refuerzo a la de la gestión del acceso desde la calle al recinto”. Así, Francisco Cano Noguera sugiere que “sería recomendable contar con otro tipo de profesionales para el desempeño de esta tarea”.

El socorrista podría vigilar en cambio que se guarda la distancia estipulada dentro del agua y “advertir” al bañista si se incumple, “al igual que lo realiza hasta ahora con el cumplimiento de otras normativas, como, por ejemplo, el uso de gorro de baño”, asegura Cano Noguera.

“El papel del socorrista debe ser el mismo que hasta ahora, con la única salvedad de tener que “velar” por el cumplimiento de una normativa más: respetar la distancia social como medida de prevención de la salud”

Con todo, coincide con Díez en que el socorrista carece de “potestad o autoridad legal” para velar por el mantenimiento de la distancia social en instalaciones acuáticas o playas. Sin embargo, afirma que “sería muy recomendable aumentar el número de socorristas” en ambas porque este verano habrá que cumplir más normas.

Asimismo queda descartado que sea un vecino quien controle el aforo de la piscina. Según Díez, “no sería de recibo e implicaría enfrentarse a los otros vecinos”. Por tanto, sólo queda la opción de contratar una empresa para que se encargue de ello. Una alternativa cuyo coste, advierten los administradores de fincas, sería “inasumible”.

“Esta situación es un callejón sin salida porque únicamente se resuelve con dinero”, resume Díez, quien subraya además que las comunidades tampoco tienen una capacidad sancionadora y, por tanto, no podrán establecer elementos de control. Es por esta razón que el presidente de CGCAFE pide que las comunidades tengan “algún tipo de facultad especial” porque jurídicamente no tienen ningún poder y “estas circunstancias lo requieren”.

También recomienda que esta regulación se adapte a “la realidad de cada comunidad porque cada una tiene unas características distintas”. No obstante, recuerda que para tomar todo este tipo de decisiones se celebran reuniones de propietarios que, actualmente, están prohibidas.

Díez urge a una regulación en este sentido e insiste en que “no se pueden esperar al último día para decir que mañana se pueden abrir”. Raúl Láinez, miembro de la Asociación Madrileña de Empresarios de Mantenimiento de Piscinas (AMEP), advierte en este sentido de que la puesta a punto de una instalación media “tarda entre cuatro y cinco semanas” y, en condiciones normales, habrían empezado a prepararlas a primeros de mayo. “Llevamos 15 días de retraso”, se queja.

Láinez anticipa las enormes dificultades que hay para poner en marcha las instalaciones en estos momentos. Su empresa, Servipool, volvió del ERTE este lunes y asegura que han perdido “dos meses y medio vitales para su sector”: “Estamos dejando trabajos suspendidos para otro año porque el tiempo es irrecuperable”, lamenta.

“Ahora estamos desbordados de trabajo porque no hemos podido hacer nada durante estos dos meses”

Menciona además que, aunque ya pueden comenzar a preparar las instalaciones, “hay clientes que dicen que hasta que no se sepa si se va a poder abrir o no la piscina no quieren habilitar la instalación”. “Si no podemos prepararla, tampoco podemos garantizar la fecha de apertura, ya que los protocolos establecen analíticas de control para garantizar que está todo correcto”, añade.

Pero, “hay otro problema tan grave como no poder preparar las instalaciones”: la contratación de profesionales en el extranjero. En Madrid, asegura, falta personal formado que pueda cubrir toda la temporada de verano como socorrista. “Existe un acuerdo bilateral con países de Sudamérica para que puedan venir a través de un visado directo. Sin embargo, las fronteras están cerradas a causa de la pandemia y la evolución del coronavirus es diferente en América Latina, allí están alcanzando ahora el pico de contagios”, explica. Así, “aunque se retrasen las aperturas, el personal extranjero autorizado, tramitado y aprobado es prácticamente imposible que venga y, por tanto, no tenemos personal suficiente para reabrir las piscinas”, alerta.

Por otro lado, confirma que al estar todavía en el aire lo que ocurrirá con las piscinas comunitarias “muchos particulares se han anticipado y ha aumentado la venta de piscinas prefabricadas e hinchables, así como la solicitud de presupuestos”.

Desde AMEP, exigen información a las autoridades para organizarse o buscar alternativas pues, recuerdan, falta menos de un mes para la “futura e hipotética apertura de piscinas” el próximo 13 de junio -fecha fijada con anterioridad a la Covid-19-.

Con todo, el investigador del CSIC advierte de que “el virus no ha desaparecido” y que “el riesgo cero no existe”. Por ello, pide a los gestores de estos espacios y sus usuarios disfrutar de la piscina de manera responsable y con prudencia. “Seamos precavidos”, insiste.

                              

Condiciones para el desplazamiento infantil en el covid 19

El BOE publica hoy la Orden que regula las condiciones para los desplazamientos de la población infantil
El objetivo es aliviar las medidas a las que han estado sometidos y las posibles consecuencias negativas que esta situación conlleva, al tiempo que se respetan las medidas de seguridad necesarias
El Comité de los Derechos del Niño de las Naciones Unidas considera que, en la situación de Estado de Alarma, se debería permitir a los niños y niñas poder disfrutar diariamente de actividades fuera de casa de manera supervisada y manteniendo las garantías de higiene y distanciamiento social
25 de abril de 2020.- Hoy se ha publicado en el BOE la Orden, que regula las condiciones en las que deben tener lugar los desplazamientos por parte de la población infantil y que entrará en vigor mañana domingo. Según establece el texto los menores de 14 años podrán dar paseos controlados, acompañados de un adulto durante una hora al día, en un horario amplio para evitar aglomeraciones (entre las 09.00 h. de la mañana y las 21:00 h.), a una distancia de un kilómetro alrededor de su domicilio y sin acceder a espacios recreativos infantiles al aire libre o instalaciones deportivas.

El paseo diario deberá realizarse como máximo en grupos formados por un adulto responsable y hasta tres niños o niñas. Durante el mismo deberá mantenerse una distancia interpersonal con terceros de al menos dos metros y cumplir con las medidas de prevención e higiene recomendadas.

La persona que acompañe a los menores deberá ser mayor de edad, convivir en el mismo domicilio que el niño o niña actualmente, o ser un empleado de hogar a cargo del menor. Cuando el adulto sea una persona diferente de los progenitores, tutores, curadores, acogedores o guardadores legales o de hecho, deberá contar con una autorización previa de estos.

No podrán salir los menores que presenten síntomas, estén en aislamiento domiciliario debido a un diagnóstico confirmado por COVID-19 o estén en período de cuarentena domiciliaria por haber estado en contacto con alguna persona con síntomas o diagnosticado de esta enfermedad.

Respecto a los niños y niñas que residan en centros de protección de menores, centros habitacionales sociales de apoyo para personas con discapacidad u otros servicios residenciales análogos serán las comunidades autónomas, respetando lo regulado en esta Orden, las que podrán, en el ejercicio de sus competencias en materia de protección y tutela de personas menores de edad, adoptar las medidas necesarias para adecuar la aplicación de lo dispuesto en la misma.

Beneficios

Una salida controlada de la población infantil puede reportar beneficios asociados a un estilo de vida más saludable, prevenir algunos problemas asociados al mantenimiento prolongado del estado de alarma, como puede ser la mejora de la calidad del sueño o la síntesis de vitamina D, así como una mejora en el bienestar social o familiar.

En este sentido, el Comité de los Derechos del Niño de las Naciones Unidas ha realizado recientemente un llamamiento general a los Estados alertando sobre los efectos físicos, psicológicos y emocionales en la infancia a consecuencia de la epidemia ocasionada por el COVID-19, de las medidas adoptadas y sus consecuencias.

Así, el citado Comité considera que, en la situación de estado de alarma, se debería permitir a los niños y niñas poder disfrutar diariamente de actividades fuera de casa de manera supervisada y manteniendo las garantías de higiene y distanciamiento social.

Para más información, consulte la resolución publicada hoy: https://boe.es/boe/dias/2020/04/25/pdfs/BOE-A-2020-4665.pdf

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© Ministerio de Sanidad, Consumo y Bienestar Social

Gastos comunitarios en edificio de dos comunidades


Vivo en un edificio que está compuesta de dos comunidades de propietarios independientes. Una está formada por las viviendas y otra por un garage de tres plantas. Las plazas de parking son de propietarios de viviendas y de otros propietarios que no tienen vivienda en el edificio. Cada comunidad tiene su administración propia, y ninguna dispone de estatutos. Se plantea quién ha de contribuir a los gastos originados por reparaciones que afecten a elementos comunes del edificio, como por ejemplo arreglo de la fachada, del tejado del edificio, la canalización de los desagües, etc. Si tienen que contribuir ambas comunidades en base a su porcentaje de participación, o sólo la comunidad de las viviendas.
En caso de que tengan que contribuir las dos, está claro que la comunidad del parking tendría que intervenir en la decisión de hacer la obra y la aprobación del presupuesto...

Respuesta

De su consulta se deduce que el suyo no es un edificio de dos comunidades. Es evidente que no se trata de comunidades independientes, sino de una comunidad de propietarios (la del edificio), que tiene una subcomunidad (la del garaje).

Los gastos del garaje (mantenimiento de puertas, tasa de paso de carruajes, alumbrado, limpieza, detección de CO, etc.) serán sufragados por los propietarios de plazas. Y los gastos del portal (limpieza, luz de escalera, etc.) los asumirán las viviendas. Pero hay una serie de gastos generales que corresponden a todos los propietarios.

La fachada es de todos, no sólo de las viviendas que dan a ella. El tejado es de todos, no sólo de las viviendas que están inmediatamente debajo. Los forjados son de todos, no sólo adas las arquetas.

En el artículo 396 del Código Civil se recoge una relación no exhaustiva de los elementos comunes del edificio. Estos elementos, que son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, deben mantenerse y repararse con cargo a todos. Así se establece en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

Evidentemente, si todos tienen que contribuir a su mantenimiento, todos deben decidir sobre los presupuestos que les afecten. Y, para ello, deben ser convocados a la Junta en la que se aprueben dichos presupuestos.

La contribución de los bajos comerciales a los gastos de la comunidad de propietarios

¿Qué tipo de gastos están obligados a pagar los propietarios de locales comerciales de un edificio?

Una de las cuestiones más controvertidas en el funcionamiento de las Comunidades de Propietarios es la contribución de los bajos comerciales a los gastos de las mismas, como copropietarios que son del inmueble en que radican.

Por ello, es conveniente recordar que los locales comerciales del edificio están obligados a pagar los gastos de Comunidad, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9.1.e), con arreglo a su cuota de participación en el inmueble, o a lo especialmente establecido.

Los propietarios de locales con acceso independiente desde la calle (es decir, sin acceso al edificio en que se encuentra el local) pueden estar exonerados de pagar ciertos gastos tales como luz de la escalera, ascensor o servicio de limpieza del portal.

Conviene matizar a qué se refiere la Ley cuando habla de “lo especialmente establecido”. Esta alusión hace referencia al Título Constitutivo (Escritura de División Horizontal), los Estatutos de la Comunidad –en caso de que existan, no todas las Comunidades los tienen-, o el acuerdo por unanimidad de la Junta de Propietarios.

En este sentido, tal y como se puede comprobar en la práctica, los propietarios de locales con acceso independiente desde la calle (es decir, sin acceso al edificio en que se encuentra el local) pueden estar exonerados de pagar ciertos gastos tales como luz de la escalera, ascensor o servicio de limpieza del portal.

Esto se ha consolidado como doctrina jurisprudencial a través de la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2009, que establece que “para poder considerar legalmente como individualizable determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o en su caso en los Estatutos comunitarios ya mencionados, y asimismo mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad”. Por lo que se hace necesario examinar en cada caso concreto si la Comunidad ha procedido a excluir dichos gastos, puesto que en caso contrario los bajos comerciales han de contribuir a todos según su cuota de participación.

Finalmente conviene matizar que, a efectos prácticos y en relación con los gastos repercutibles a los bajos, plantea especiales problemas la instalación del ascensor en edificios que no lo tienen, existiendo abundante jurisprudencia al respecto, en función de las características de cada caso concreto

La antena colectiva de la comunidad es un elemento común

Quiero consultar una pequeña cuestión acerca de la antena colectiva de la comunidad.
Hace dos meses nos hemos mudado a un nuevo edificio. Anteriormente este piso estaba deshabitado, por lo que no tenían ningún cable que llegara a dar señal televisiva. Después de dos meses insistiendo a la presidenta para que bajen un cable hasta nuestro piso, seguimos sin noticias. Así llevamos más de 60 días, y ni la comunidad, ni el administrador ni la presidenta nos toman en consideración. Creemos que es obligatorio que todos los vecinos tengan acceso a esa antena colectiva de la comunidad.

Agradeceríamos una respuesta.

Respuesta

La antena colectiva de la comunidad es un elemento común por su naturaleza.

El artículo 396 del Código Civil la incluye dentro de una lista no exhaustiva de los elementos comunes, y dice textualmente:

“… los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, … … …, , así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo …”

Por otra parte, el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, establece en su artículo 2 la obligación de implantar una Instalación Común de Telecomunicación en todos los edificios acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal.

Al ser un elemento común, todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos de su mantenimiento, con arreglo a su cuota de participación. Así se establece en el artículo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

De todo ello se deduce la obligación de la comunidad a facilitar la conexión de su vivienda a la antena colectiva comunitaria. Para ello, tendrá que llevar la toma de la antena hasta la entrada de su vivienda. Y el propietario tendrá que hacerse cargo de la instalación dentro de la misma.

¿Son nulos los acuerdos recogidos en un libro de actas sin diligenciar?

Establece el artículo 19.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga. Por tanto es una obligación no solo que la comunidad de propietarios disponga de un libro de actas sino también que haya sido diligenciado en el Registro de la Propiedad.

No obstante, el incumplimiento de la obligación de que el libro de actas esté diligenciado no determina la nulidad de los acuerdos recogidos en el mismo pudiendo ser demostrados por aquellos medios admitidos en derecho en tanto que los reflejados en un libro de actas diligenciado se presumen auténticos.

En este sentido cabe recordar (Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 24-09-2008, entre otras) que es jurisprudencia pacífica que las actas, y por consiguiente el libro de actas, tienen un valor probatorio pero no constitutivo de los acuerdos adoptados en Junta de propietarios .

¿Qué gastos de la comunidad de vecinos son obligatorios pagar?



En el supuesto de que se produzca el impago de la comunidad de alguna vivienda, el resto de vecinos pueden denunciar el hecho?


Ya sea en nuestra vivienda habitual o en una segunda residencia, el pago de la comunidad de vecinos puede convertirse en un quebradero de cabeza que se repite mes a mes. Al fin y al cabo, requiere de acuerdos entre propietarios que en muchas ocasiones no se producen. Más allá de las disputas por el clásico «arreglo» de una zona común, el presupuesto de la comunidad de vecinos puede desembocar en un conflicto judicial por un desconocimiento de la normativa.


¿Quién paga?

Lo primero que es necesario aclarar es que es el propietario, en ningún caso el inquilino, el que tiene que abonar el coste de la comunidad. «Algunos arrendadores incluyen esta partida en el alquiler, pero lo habitual es que sea un gasto adicional del que se encargue el dueño de la vivienda». En ocasiones, sin embargo, hay un vecino moroso o que tiene su vivienda embargada por el banco. Son situaciones que, desgraciadamente, se han reproducido con cada vez más frecuencia durante los últimos años.


En el supuesto de que se produzca el impago de la comunidad de una vivienda, el resto de vecinos pueden denunciar, primero «se deberá aprobar en junta la liquidación de la deuda, que deberá constar por escrito en el acta y se emitirá un certificado de la misma que se debe comunicar al vecino instándole a que la abone». Si el impago persiste «se acudirá a la vía judicial presentando una demanda de Procedimiento Monitorio, que se tramitará ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en donde se halle la finca». Hasta que se resuelva el conflicto, el resto de propietarios tendrán que asumir la parte proporcional del vecino moroso.


Además, si el banco se ha convertido en nuestro vecino, será la propia entidad la que, como uno más, deberá abonar la comunidad.


Vicent Sansaloni i Galiana.

RECOMENDACIONES PARA EVITAR CONFLICTOS VECINALES EN NAVIDAD

Las relaciones con los vecinos no son en muchas ocasiones agradables, pueden llegar a ser complicadas debido a las distintas costumbres y rutinas. En época de Navidad el estrés y las obligaciones pueden aumentar y desencadenar en conflictos que se podrían evitar. Por ello, os queremos dar unas recomendaciones para evitar conflictos vecinales en Navidad:

Intentar prevenir los conflictos y tener una actitud abierta y conciliadora nos puede ayudar en gran medida. Al ser respetuosos, podremos evitar la mayoría de las disputas.
Tener cuidado con los ruidos, sobre todo por la noche. Durante estas fechas no todos los vecinos se encuentran de vacaciones y continúan teniendo obligaciones importantes que atender, por lo que respetar las horas de descanso de todos por la noche es fundamental.
Ser amables manteniendo las distancias.
Ante cualquier conflicto la mejor manera de solucionarlo siempre es mediante el diálogo, teniendo una actitud amable y educada.
Respetar las normas de la comunidad al igual que el resto del año.
Se pueden generar mayores residuos que en otras épocas del año, debidos a los regalos navideños y a las reuniones para comer o cenar por lo que habrá que evitar dejarlos en las zonas comunes estorbando.
Las visitas de familiares y amigos son frecuentes durante la Navidad, informar a las personas de visita de las normas de la comunidad podrá hacer que no generen molestias al resto de vecinos.
Alcanzar acuerdos ante las disputas nos ayudará a solucionarlas con un mayor éxito, y en muchas ocasiones habrá que llegar a un punto medio.

Vicent Sansaloni

Reclamación de cuotas impagadas. ¿Puede embargarse la vivienda del propietario moroso?

El art. 21.1 LPH instaura para la exigencia judicial del cumplimiento de las obligaciones de contribuir al pago de las cuotas por gastos comunes y fondo de reserva del art. 9.1.e) y f) LPH, el proceso monitorio de la propiedad horizontal.

Se utiliza para perseguir el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, siempre que se acredite mediante certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de propietarios. Esta liquidación certificada debe expedirse por quien actúe como Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La certificación del Secretario de la Comunidad no prueba la existencia de deuda, sino que son los documentos a que hace mención el art. 812 LEC los que acreditan la deuda dineraria en virtud de la cual pueda accederse a este proceso especial, pero no que sean bastantes por sí solos para adverar la certeza del crédito en caso de oposición y posterior juicio declarativo, sin que puedan obviarse las reglas de la carga de la prueba que señala el art. 217 LEC (SAP Granada -4.ª- de 14 de octubre de 2003, rec. 1105/2002).

Puede acordarse el embargo preventivo de los bienes del deudor como medida cautelar típica del art. 727.1.ª LEC, y específicamente se contempla que la Comunidad no tenga que prestar caución, excepcionándose uno de los presupuestos institucionales de la tutela cautelar, imponiéndose que la caución sustitutoria del deudor sea aval bancario por el importe del embargo (art. 21.5 LPH).

Vicent Sansaloni Galiana

Elección y funciones del presidente de la comunidad de propietarios

El presidente es el representante legal de la comunidad en todos los asuntos que la afectan, y además, ejerce una serie de funciones que debe cumplir una vez nombrado. El procedimiento para elegir a la persona que represente a la comunidad genera en numerosas ocasiones algunas dudas, pero ¿qué métodos existen para este nombramiento?
Es de destacar que el nombramiento de presidente es competencia exclusiva de la junta de propietarios mediante acuerdo asambleario adoptado por mayoría simple de propietarios y cuotas. Si no hay candidatos voluntarios para presidente, la ley establece la posibilidad de efectuar el nombramiento mediante los dos siguientes sistemas: sorteo y turno rotatorio.
Es la propia Junta de Propietarios quien ha de proceder al sistema de nombramiento por mayoría simple de los propietarios. No obstante, no es recomendable que resulten elegidos presidente quienes no residen en la vivienda o por circunstancias personales o familiares no puede desarrollar las funciones propias del cargo, debiendo el administrador realizar una labor de mediación a fin de conseguir que finalmente pueda evitarse esta situación que tantos problemas puede acarrear a la comunidad.
Que la comunidad sea administrada por un administrador de fincas colegiado garantiza una correcta actuación en este sentido, ya que en caso de duda el administrador colegiado cuenta con el asesoramiento y soporte del propio colegio profesional.
Para ser presidente hay que ser propietario de algún elemento privativo en la comunidad, no basta con ser cónyuge, arrendatario, apoderado o familiar del propietario. Hay que ser propietario. No existe impedimento alguno a que una misma persona pueda ser nombrada presidente de la comunidad durante varios años sucesivos si así lo decide la comunidad y lo acepta el propietario nombrado.
Del mismo modo, tampoco existe impedimento legal para que un vecino moroso no pueda ocupar el cargo de presidente de la comunidad.
¿Qué ocurre si el propietario nombrado no quiere ejercer como presidente de la comunidad? La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 13.2, establece que el cargo es "obligatorio". Únicamente podrá ser el juez quien autorice que el propietario nombrado presidente sea relegado del cargo y nombre un sustituto provisional. Su administrador colegiado podrá indicarle en cada momento los pasos a seguir, contando con la asesEl presidente es el representante legal de la comunidad en todos los asuntos que la afectan, y además, ejerce una serie de funciones que debe cumplir una vez nombrado. El procedimiento para elegir a la persona que represente a la comunidad genera en numerosas ocasiones algunas dudas, pero ¿qué métodos existen para este nombramiento?
Es de destacar que el nombramiento de presidente es competencia exclusiva de la junta de propietarios mediante acuerdo asambleario adoptado por mayoría simple de propietarios y cuotas. Si no hay candidatos voluntarios para presidente, la ley establece la posibilidad de efectuar el nombramiento mediante los dos siguientes sistemas: sorteo y turno rotatorio.
Es la propia Junta de Propietarios quien ha de proceder al sistema de nombramiento por mayoría simple de los propietarios. No obstante, no es recomendable que resulten elegidos presidente quienes no residen en la vivienda o por circunstancias personales o familiares no puede desarrollar las funciones propias del cargo, debiendo el administrador realizar una labor de mediación a fin de conseguir que finalmente pueda evitarse esta situación que tantos problemas puede acarrear a la comunidad.
Que la comunidad sea administrada por un administrador de fincas colegiado garantiza una correcta actuación en este sentido, ya que en caso de duda el administrador colegiado cuenta con el asesoramiento y soporte del propio colegio profesional.
Para ser presidente hay que ser propietario de algún elemento privativo en la comunidad, no basta con ser cónyuge, arrendatario, apoderado o familiar del propietario. Hay que ser propietario. No existe impedimento alguno a que una misma persona pueda ser nombrada presidente de la comunidad durante varios años sucesivos si así lo decide la comunidad y lo acepta el propietario nombrado.
Del mismo modo, tampoco existe impedimento legal para que un vecino moroso no pueda ocupar el cargo de presidente de la comunidad.
¿Qué ocurre si el propietario nombrado no quiere ejercer como presidente de la comunidad? La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 13.2, establece que el cargo es "obligatorio". Únicamente podrá ser el juez quien autorice que el propietario nombrado presidente sea relegado del cargo y nombre un sustituto provisional. Su administrador colegiado podrá indicarle en cada momento los pasos a seguir, contando con la asesoría jurídica del propio colegio para cualquier duda o cuestión que se suscite.
El cargo de presidente tendrá una duración de un año, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario.
No obstante, del mismo modo que la Junta de Propietarios tiene las competencias para el nombramiento del presidente, también se encuentra facultada para remover al presidente de su cargo antes del transcurso de un año, pudiendo ser sustituido por otro presidente en cualquier momento, por acuerdo asambleario adoptado por mayoría simple de propietarios y cuotas.
El presidente de la comunidad de propietarios cuenta con una serie de facultades, de las que se derivan una serie de responsabilidades, tales como:
· Convocar y presidir las reuniones de la Junta de Propietarios.
· Ejercitar las acciones judiciales que se acuerden.
· Exigir el pago a los propietarios deudores.
· Visar los gastos y presupuestos.
. Dar el Visto Bueno a las actas y certificaciones de la comunidad.
· Hacer cumplir los acuerdos desarrollados en la Junta de Propietarios.
· Mantener un contacto regular con el Administrador de Fincas.
Vicent Sansaloni Galiana.oría jurídica del propio colegio para cualquier duda o cuestión que se suscite.
El cargo de presidente tendrá una duración de un año, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario.
No obstante, del mismo modo que la Junta de Propietarios tiene las competencias para el nombramiento del presidente, también se encuentra facultada para remover al presidente de su cargo antes del transcurso de un año, pudiendo ser sustituido por otro presidente en cualquier momento, por acuerdo asambleario adoptado por mayoría simple de propietarios y cuotas.
El presidente de la comunidad de propietarios cuenta con una serie de facultades, de las que se derivan una serie de responsabilidades, tales como:
· Convocar y presidir las reuniones de la Junta de Propietarios.
· Ejercitar las acciones judiciales que se acuerden.
· Exigir el pago a los propietarios deudores.
· Visar los gastos y presupuestos.
. Dar el Visto Bueno a las actas y certificaciones de la comunidad.
· Hacer cumplir los acuerdos desarrollados en la Junta de Propietarios.
· Mantener un contacto regular con el Administrador de Fincas.
Vicent Sansaloni Galiana.

El papel del promotor en la constitución de la comunidad

La comunidad de propietarios en la que vivo está formada por 16 viviendas. De ellas, 10 son propiedad del constructor del inmueble. Éste, sin previa consulta a los demás propietarios lleva ejerciendo como administrador de la comunidad desde el inicio (más de 2 años ya). Y lo hace incumpliendo la normativa de propiedad horizontal. No ha convocado ninguna reunión, no se ha elegido presidente, y sobre todo no expone las cuentas al resto de propietarios, limitándose a cobrar lo que él libremente determina.

¿Con qué herramientas contamos para exigir que cumpla la ley en lo referente al funcionamiento de la comunidad (reuniones, elección de cargos, rendición de cuentas, etc)?

Respuesta

La comunidad de propietarios existe por el hecho de haber elementos comunes y privativos. Pero su puesta en marcha requiere la constitución de la comunidad de propietarios. Parece que este formalismo no se ha llevado a cabo en su comunidad: ni se ha celebrado Junta, ni se han nombrado los cargos, ni se ha aprobado el presupuesto.

El papel del promotor en la constitución de la comunidad de propietarios es importante.  Es quien debe facilitar a la comunidad la documentación necesaria para iniciar su funcionamiento. A veces, el comprador delega en el promotor la constitución de la comunidad, en el contrato de compraventa. Esta delegación puede utilizarse para las gestiones preliminares, hasta su ratificación por la Junta. Pero no para hacer y deshacer sin ningún control de los comuneros.

En la Junta de constitución de la comunidad se nombran los cargos de la misma y se apueba el presupuesto.

Es probable que ustedes delegaran en el promotor esas primeras gestiones. Incluso la constitución formal de la comunidad. Y que, abusando de esta delegación, él se autonombrara administrador y controle la comunidad.

Para acabar con esa situación habría que convocar una Junta extraordinaria. Según lo establecido en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, puede convocarse por el 25% de los propietarios (4). En ella removerían el cargo de administrador, suponiendo que exista algún documento de su nombramiento. Y designarían los cargos de la comunidad a partir de ahora. La aprobación del presupuesto anual y las cuotas correspondientes se incluirán en su orden del día.

Los acuerdos anteriores se toman por la doble mayoría de propietarios y de coeficientes, en virtud del artículo 17.7 de la LPH.

Hay que tener en cuenta que, para todas las votaciones, el promotor tiene un único voto (de siete) como propietario. Y la suma de las cuotas de participación de sus propiedades como coeficiente. Si no se consiguiera la doble mayoría, habría que acudir al Juzgado que, previsiblemente, fallará en contra del promotor.

Señalización en las comunidades de propietarios

La señalización en las comunidades de propietarios es un elemento esencial para su seguridad como edificio y como centro de trabajo.

La señalización es un elemento tan común para nosotros, que difícilmente reflexionamos al respecto de su existencia. Forma parte de nuestras vidas, de nuestras viviendas, de nuestros lugares de trabajo y de nuestras comunidades. La señalización está  integrada de tal forma que muchas veces no reparamos en ella, como si fuese parte de la decoración, del paisaje urbano.

Si probamos a adentrarnos en ese sótano, ese trastero o ese pasillo falto de luz, la señalización nos reconforta, nos ilumina, nos acompaña hacia un lugar seguro, a salvo. Es en esos momentos donde comprobamos la enorme importancia de la señalización en las comunidades de propietarios. Donde detectamos la diferencia entre una señalización de calidad, con materiales adecuados, bien colocada y visible, y esas imitaciones que no cumplen nuestra normativa, y probablemente ninguna otra.

En el entorno de nuestro edificio, de nuestra comunidad de propietarios, estamos rodeados de señales, con propósitos muy variados: advertirnos, informarnos, prohibirnos, e incluso obligarnos; de una forma muy directa, con poca diplomacia. Y para ello utilizan colores vivos, símbolos inequívocos, fondos fotoluminiscentes. Nos impactan, sin duda. De hecho, ese es el objetivo de la señalización en las comunidades de propietarios y en cualquier otro ámbito.

Desafortunadamente, la simple colocación de la señal, por muy oportuno que sea el lugar, por muy buena calidad de fabricación, y por mucha resistencia al deterioro o impacto que pueda tener, no garantiza por sí misma la ausencia de riesgo. El riesgo existe y existirá a pesar de la señal.

Entonces, ¿qué mágico magnetismo nos arrastra hacia el cumplimiento automático de un mensaje que se encierra en un par de colores y unos dibujitos? En realidad, ninguno. Simplemente intenta (y a veces consigue) cambiar conductas. Evitar ese atajo sencillo a la par que inseguro; ese hábito arraigado en nuestra vida incompatible con las atmósferas explosivas; esa prisa que nos arrastra en el garaje y nos hace hundir el pie derecho. En efecto, quiere que hagamos lo contrario de lo que nos apetece hacer, simplemente porque no es seguro para nosotros ni para nuestras familias y convecinos.

Señalización en las comunidades de propietarios Habrá que decir algo muy doloroso: señalizar adecuadamente no es barato. Las señales adecuadas no siempre se venden en las tiendas de bricolaje; a veces ni en nuestra ferretería de toda la vida; y mucho menos en las tiendas donde compramos el pan, las pilas triple A y alguna que otra maceta.

Más malas noticias: no podemos colocar las señales en cualquier lugar del edificio. Ya sé que a veces el verde fotoluminiscente no pega mucho con el espejo rococó del hall principal. Sin duda el que lo eligió, no tenía ni idea de decoración, se lo admito. Pero oiga, si se va la luz, ya me dará la razón. Como en tantas otras cosas de la vida, lo barato a veces es caro; y peligroso. Y puede ser doloroso.

Por eso no es recomendable ahorrar en la señalización en las comunidades de propietarios. Pueden pagarlo muy caro.

Vicent Sansaloni

Decisiones por consenso

Los acuerdos de las comunidades de propietarios se toman siempre en las juntas y se deciden por mayoría. Pero no todos requieren los votos favorables del mismo número de vecino. Infórmate bien.


Existen varios tipos de mayorías. Los acuerdos que tienen mayor trascendencia para el conjunto de vecinos requieren un consenso mayor, incluso unánime. Si afectan a los servicios de interés general, se exige una mayoría de 3/5. En otros casos se reduce a una mayoría simple (mitad más uno) o con el acuerdo de 1/3.

Acuerdos que requieren unanimidad

  • Todos aquellos que supongan la aprobación o modificación del título constitutivo o los estatutos de la comunidad.
  • Cambios de la estructura del edificio o elementos comunes: construcción de nuevas plantas, cambios en la fachada, instalación de una piscina...
  • Modificación de las cuotas de participación en los gastos comunes.

Por mayoría de 3/5

Creación o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general (equipos que mejoren la eficiencia energética o hídrica del inmueble...), incluso cuando supongan modificación del título constitutivo o los estatutos.
Arrendamiento de elementos comunes que no tengan uso asignado.

Por mayoría simple (mitad más uno)

Obras o nuevos servicios para eliminar barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía o mayores de 70 años, cuyo importe supere el equivalente a 12 meses de cuotas.
Resto de acuerdos. En 1ª convocatoria, presentes la mitad más uno de los propietarios, se aprueba con la mitad más uno que representen a la mayoría de las cuotas; en 2ª, con el voto de más de la mitad de los presentes.

Por mayoría de 1/3

Instalación de infraestructuras de telecomunicaciones y de nuevos suministros energéticos. El coste será asumido por los particulares que lo aprueben y los que después se quieran apuntar.