¿Qué gastos de la comunidad de vecinos son obligatorios pagar?

En el supuesto de que se produzca el impago de la comunidad de alguna vivienda, el resto de vecinos pueden denunciar el hecho?


Ya sea en nuestra vivienda habitual o en una segunda residencia, el pago de la comunidad de vecinos puede convertirse en un quebradero de cabeza que se repite mes a mes. Al fin y al cabo, requiere de acuerdos entre propietarios que en muchas ocasiones no se producen. Más allá de las disputas por el clásico «arreglo» de una zona común, el presupuesto de la comunidad de vecinos puede desembocar en un conflicto judicial por un desconocimiento de la normativa.


¿Quién paga?

Lo primero que es necesario aclarar es que es el propietario, en ningún caso el inquilino, el que tiene que abonar el coste de la comunidad. «Algunos arrendadores incluyen esta partida en el alquiler, pero lo habitual es que sea un gasto adicional del que se encargue el dueño de la vivienda». En ocasiones, sin embargo, hay un vecino moroso o que tiene su vivienda embargada por el banco. Son situaciones que, desgraciadamente, se han reproducido con cada vez más frecuencia durante los últimos años.


En el supuesto de que se produzca el impago de la comunidad de una vivienda, el resto de vecinos pueden denunciar, primero «se deberá aprobar en junta la liquidación de la deuda, que deberá constar por escrito en el acta y se emitirá un certificado de la misma que se debe comunicar al vecino instándole a que la abone». Si el impago persiste «se acudirá a la vía judicial presentando una demanda de Procedimiento Monitorio, que se tramitará ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en donde se halle la finca». Hasta que se resuelva el conflicto, el resto de propietarios tendrán que asumir la parte proporcional del vecino moroso.


Además, si el banco se ha convertido en nuestro vecino, será la propia entidad la que, como uno más, deberá abonar la comunidad.


Vicent Sansaloni i Galiana.

Los vecinos morosos deben 1.812 millones de euros en España

A pesar de que la morosidad vecinal baja un 2,32%, el peso de los impagos amenaza la conservación de las fincas.

Casi el 43% de las más de siete millones de comunidades de propietarios españolas tiene morosos. La deuda acumulada suma 1.812 millones de euros y las entidades financieras son responsables de 377 millones de euros de impagos. Es el cálculo elaborado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) correspondiente al ejercicio 2015. La morosidad baja un 2,32% con respecto al año anterior.

Los vecinos morosos deben 1.812 millones de euros en España
No es un dato sin trascendencia. Detrás de esos millones de euros se esconde el progresivo deterioro de los edificios, las fachadas que se dejan de arreglar y los ascensores que se dejan de colocar. "La morosidad actual es un importante problema financiero para las comunidades de propietarios, que no pueden realizar las obras de rehabilitación y mantenimiento necesarias", dice Salvador Díez, presidente del CGCAFE. No se trata solo de adecentar el portal o embellecer el descansillo. "Cada año, el paso del tiempo y los efectos de la climatología, afectan a los edificios y cualquier retraso o inacción incrementa la probabilidad de algún incidente", añade Díez.

Una vez instalada, la morosidad echa raíces. Hay comunidades que se han visto obligadas a cerrar el ascensor y apagar la calefacción, comenta Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Nerea García, administradora de un inmueble de 28 pisos en la calle Toledo (Madrid) cuenta que la deuda de 20.000 euros que acumulan dos vecinos morosos está impidiendo realizar obras de pocería para solventar las humedades de los trasteros. "Y las entidades financieras no te dan préstamos si hay morosos, te los rechazan". Además, han tenido que prescindir del portero que llevaba en la finca más de 50 años y contratar a un conserje a media jornada porque la "situación era insostenible".

Los impagos suman 1.812 millones de euros y 377 millones son de entidades financiera.

Mientras tanto, el contador de la luz y del agua siguen corriendo, así que el resto de vecinos de esta finca tiene que abonar recibos extraordinarios para poder afrontar los pagos: un 30% más de su cuota comunitaria. O se recortan gastos o se paga la cuota y derramas de los morosos para seguir con los servicios y la conservación del inmueble. "El impago de las cuotas conlleva un desequilibrio presupuestario que afecta a la tesorería y liquidez de la comunidad, debiendo afrontar el resto de vecinos esta situación", recuerda Martínez Torres.

¿Y si todos decidieran no pagar? "Se podrían cortar suministros básicos, como la luz, la calefacción y el agua, o quedarse sin seguro, con el consiguiente riesgo", cuenta Federico Cerrato, administrador de fincas en Alcorcón (Madrid) y gestor de Fisconta.

Los vecinos morosos deben 1.812 millones de euros en España
De las 170 comunidades que administra José María Aguilá en Barcelona, solo un 10% tiene morosos, pero asegura que en alguna los vecinos han tenido que pagar una cuota un 25% más alta para hacer frente a obras en la fachada por peligro de desprendimiento o para reparar el ascensor. "Sabemos de algún moroso que tiene el piso alquilado por 2.000 euros al mes pero no paga. A mucha gente no les importan las bombillas de la escalera, creen que no son propietarios de las zonas comunes", dice este abogado-administrador de fincas y asesor jurídico del Colegio de Barcelona.

Casos graves

Más grave es el caso de una finca madrileña que acaba de pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y debe realizar obras por importe de 100.000 euros. Los 62 vecinos tienen que asumir el gasto de la ITE más los 15.000 euros de recibos por morosidad. "Es decir, que cada propietario debe pagar una media de 250 euros más de lo que le correspondería", cuenta Salvador Díez. Tanto se tensa la cuerda que en alguna ocasión el administrador de fincas ha tenido que pagar los recibos de su bolsillo para evitar el corte de algún suministro o servicio. "No se podía pagar el seguro y hemos tenido que adelantar el dinero a la comunidad", cuenta Cerrato.

Los procesos judiciales contra el deudor llegan a durar más de 18 meses

A estas alturas, son muchas las fincas que tienen vacío el fondo de reserva al que obliga la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que debe ser el 5% del último presupuesto ordinario y que solo se puede destinar a obras de conservación, reparación y rehabilitación.

Ante este panorama, las comunidades de propietarios se afanan en recuperar sus deudas por la vía judicial, aunque no siempre la historia acaba bien. "La práctica totalidad de las demandas se ganan, lo que es más difícil es ejecutar las sentencias, que depende, en muchas ocasiones, de la capacidad económica del demandado", dice Salvador Díez.

El famoso proceso monitorio, que tiene por objeto la resolución rápida de conflictos, "en una gran parte no resuelve la situación, porque en la mayoría de los casos finaliza en un procedimiento civil, con abogado y procurador, incrementado el coste de la actuación", explica Manuela Julia Martínez Torres. Además, la reclamación judicial no permite acumular la deuda hasta la sentencia, con lo que se solapan reclamaciones año tras año sobre un mismo propietario moroso. El plazo medio de una resolución judicial es de 12 meses y con ejecución de sentencia se acerca a los 18 meses, añade. Y si el deudor no es solvente o no se localizan a sus herederos, el proceso puede dilatarse mucho más.

Pequeños avances

Queda mucho por hacer, aunque las nubes comienzan a moverse. Por un lado, los últimos datos reflejan que la rehabilitación de fincas ha crecido levemente, apunta Luis Rodulfo Zabala, director general de la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (CEPCO). En mayo, 2.452 edificios de viviendas en España han hecho obras, un 2,6% más que en el mismo mes de 2015. Además, el Ministerio de Fomento trabaja para prorrogar a 2017 el Plan de Vivienda, que inicialmente concluye este año, y dotarlo con 550 millones de euros para financiar proyectos de rehabilitación.

Por otro, la morosidad vecinal ha comenzado a bajar. En 2015 se ha recortado en 43 millones de euros y buena parte del descenso se debe a las entidades financieras que se adjudicaron millones de pisos en los últimos años. Su mora ha caído un 14,67%. La razón fundamental es que ahora se puede pedir la deuda del año en curso más los tres anteriores. "Se han podido reclamar cantidades importantes a las entidades", dicen los administradores que, sin embargo, abogan porque el plazo sea de cinco años. Otro motivo es que los bancos han ido ordenando sus balances y la gestión de los inmuebles que han incorporado a sus activos y empiezan a saldar sus deudas.

¿Cómo echar a un okupa de mi comunidad de vecinos?

Las vacaciones no han sentado nada bien a la comunidad de vecinos La Colmena. A su regreso, los propietarios se han encontrado con una situación que nunca creyeron que iban a vivir en primera persona. Es más, aquellos que, como Paquita, no salieron de la finca durante el verano, encajaron mal la noticia porque en ningún momento se percataron de que este hecho estaba sucediendo delante de sus mismísimas narices.

Y no, no hablamos de los sigilosos ladrones que campan a sus anchas por las urbanizaciones durante esta época. "¡Ojalá hubiese sido eso!", se lamenta Paquita. La comunidad ha sido víctima de la ocupación ilegal del piso bajo puerta D, cuyo propietario es un banco. "¡Se veía venir!", grita Alfonso, propietario del piso situado en la planta baja puerta A.

Descartado que la familia okupa se había visto obligada a acceder a la vivienda por problemas económicos, la situación se ha complicado por semanas. Además de no respetar las instalaciones comunes, como es el portal, los okupas habían convertido su patio en una especie de sala de fiestas. "¿Y si algún día les da por enganchar la luz?", se pregunta Paquita.

Lo cierto es que algunos vecinos no querían denunciar por miedo a represalias. "Si no actúa pronto el propietario del piso, ¿qué podemos hacer?", mostró su preocupación Alfonso a Gregorio, el administrador.

"Obviamente, es el banco quien, como propietario que es de la vivienda, debe presentar la correspondiente denuncia en comisaría", le aclaró Gregorio, quien, no obstante, puso en duda que se realizara con la rapidez necesaria, "pues las entidades financieras no presentan una atención tan personalizada sobre la casa como pueda tener un propietario individual".

"No obstante", apuntó el administrador, "el propietario puede optar por presentar una demanda civil, denominado desahucio por precario, en lugar de iniciar la vía penal". "Es más rápida la primera y se puede solicitar contra ocupantes desconocidos, mientras que un delito tiene que ir contra una persona determinada y en las ocupaciones ilegales es muy frecuente el cambio de okupas", añadió.

Con todo, y mientras que el banco inicia el procedimiento pertinente, "¿puede hacer algo la comunidad?", preguntó Alfonso. "En caso de inactividad por parte del propietario, la comunidad de propietarios puede presentar una demanda y requerir al ocupante del piso de la cesación de la actividad molesta (ruido sobre todo) bajo apercibimiento de iniciar asimismo las acciones judiciales que procedan", explicó Gregorio.

Una situación nada fácil. En honor a la verdad, a la comunidad La Colmena no le quedara más remedio que armarse de paciencia...

Las 6 cláusulas sin validez (más frecuentes) en el alquiler de una casa

La crisis ha beneficiado el alquiler de viviendas frente a la compra y actualmente crece de forma progresiva gozando de un status impensable hace algunos años, cuando era una opción mayoritariamente para los estudiantes y las familias de escasos recursos.

La mayoría de expertos, analistas inmobiliarios y economistas prevén el auge del alquiler y lo consideran como un factor de equilibrio dentro del mercado inmobiliario, teniendo en cuenta que en España la compra de inmuebles ha sido la tendencia.

Desde el portal líder inmobiliario Idealista.com en consulta a Sansaloni Asesores Inmobiliarias nos presentan las cláusulas nulas o sin validez legal más frecuentes a la hora de alquilar tu vivienda.

Pero para que una cláusula sea nula, así lo expone Idealista, sólo un juez tiene capacidad para declararla como tal. Y nos señalan que “es muy importante la fase de negociación del contrato, intentando evitar la inclusión de cláusulas que puedan llegar a ser consideradas como tales para evitar problemas futuros”. Si el contrato incluye cláusulas nulas, no supone la no validez del contrato entero, sino sólo de las regulaciones que pudieran llegar a ser consideradas nulas por los tribunales.

1-Falsos arrendamientos de temporada

Se trata de firmar alquileres de once meses de duración para considerarlos como un arrendamiento de temporada y así evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda.

Pero para que un alquiler sea considerado de temporada es necesario que exista una justificación de la temporalidad tipo trabajo, traslado temporal, estudios… y la existencia de un domicilio permanente del arrendador diferente de la vivienda que se alquila. De lo contrario se considera arrendamiento de vivienda y el inquilino tendrá derecho a permanecer hasta 3 años, independientemente de lo que se haya firmado en el contrato.

2-Negativa a la prórroga legal

La cláusula de prórroga que señala que transcurrido el año de duración del arrendamiento las partes pueden decidir prorrogarlo es contraria a la que se contempla en el art.9.1 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que señala que la prórroga para el arrendador es obligatoria y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.

3-Obligado cumplimiento del primer año

Según señala Idealista, tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses y la penalización estará limitada a lo que la ley establece.

4-Pago por adelantado de más de un mes de renta

De conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. La ley hace referencia a la mensualidad de la renta de alquiler, que es diferente a otro tipo de pagos como fianza, garantías adicionales o la prima de opción en el caso de alquiler con opción a compra.

5-Traslado del deber de conservación de la vivienda

El arrendador tiene obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, como establece el artículo 21.1 LAU. Cualquier cláusula que obligue al arrendatario a realizar trabajos de conservación de la vivienda, se considera nula y contraria a la LAU.

Desde Idealista se señala que la interpretación de las cláusulas de obras es delicada y debe hacerse por profesionales especializados para poder interpretar, conforme a Derecho, la literalidad del contrato.

6-Acceso a la vivienda por el arrendador

Es ilegal cualquier cláusula relativa a la facultad de acceso por parte del arrendador a la vivienda arrendada para comprobar su estado pues el domicilio alquilado por el arrendatario goza de especial protección. Así queda establecido en el artículo 18.2 de la Constitución Española.

Dación en pago de la hipoteca

Actualmente, debido a que la crisis económica ha llevado en los últimos meses a un gran número de familias españolas a padecer un proceso de embargo de su vivienda, con el agravante de que si el actual valor de la vivienda no cubre la totalidad de la deuda contraída, se sigue teniendo una deuda con el banco, uno de los conceptos que está en boca de mucha gente como alternativa para suavizar este problema es la dación en pago.
A continuación describimos los diferentes aspectos a tener en cuenta sobre la dación en pago en España en 2013: definición, requisitos, legislación,...

¿Qué es la dación en pago?

Literalmente la definición de dación en pago es la entrega de un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. Es un concepto que se ha popularizado últimamente debido al uso de este recurso legal por parte de los bancos españoles con objeto de dar en algunos casos una solución al creciente número de hipotecas impagadas o de dudoso cobro de particulares, familias, autónomos y empresas.
Es una alternativa a la ejecución hipotecaria, por la cual la entidad financiera sigue los pasos establecidos por la Ley Hipotecaria para proceder a la venta forzosa del inmueble a quién ofrezca más dinero por ella en subasta pública, con el objetivo de cobrarse la deuda.
Con la figura jurídica de la dación en pago el banco puede dar por extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de la titularidad del inmueble a su favor y la recepción de las llaves, liberando al hipotecado de su responsabilidad ilimitada que había asumido en el momento de la firma de la hipoteca.

¿Es una buena solución la dación en pago?

La dación en pago de inmuebles hipotecados, o aceptación de inmuebles en pago de deudas garantizadas con hipoteca por los bancos, presenta claras ventajas frente a una inminente ejecución judicial para el deudor en una situación donde ha habido una notable depreciación del precio de la vivienda.
Con la dación en pago de deudas, el deudor hipotecado que sabe que no puede pagar la hipoteca, se libera íntegramente de la deuda entregando la vivienda a la Entidad Financiera. En cambio, en el caso de venta en subasta o adjudicación del inmueble por parte de las inmobiliarias de los bancos, si el valor que recibe el banco no cubre la totalidad de la deuda pendiente, además de perder la vivienda aún sigue debiendo parte de la deuda.
Incluso en la situación actual no es una mala solución para las entidades de crédito, ya que evitan los altos costes implícitos en una ejecución hipotecaria y plazos judiciales para acceder a la posesión y propiedad del inmueble en aquellos supuestos en la operación es de muy dudoso cobro por no contar con titulares, cotitulares o avalistas solventes que puedan hacer frente a la deuda.

¿Cuáles son los requisitos para acceder a la dación en pago?

En estos momentos existe una nueva ley de dación en pago que ofrece mayores facilidades para que determinados deudores puedan acogerse a la dación en pago, que es el RD - Ley 6/2012 de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos.
La Ley Hipotecaria anterior a este decreto ya contemplaba la posibilidad de la dación en pago, pero para poder materializarse debía estar pactado entre la entidad financiera y el cliente antes de firmar el préstamo hipotecario y, por tanto, estar especificado expresamente en la escritura hipotecaria.Al tener que haber un acuerdo entre 2 partes, los bancos históricamente no han optado por la dación en pago y sí por ejecutar la vivienda para con su subasta satisfacer la deuda.
Condiciones para conseguir una dación en pago según la nueva ley:

1. Que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de unos determinados valores en función de la población de los municipios:
   
   • Municipios > 1 Millón habitantes: 200 mil € / 33 millones de pesetas
   • Entre 500 mil y 1 Millón hab.: 180 mil € / 30 millones de pesetas
   • Entre 100 mil y 500 mil hab.: 150 mil € / 25 millones de pesetas
   • Hasta 100 mil hab.: 120 mil € / 20 millones de pesetas
2. Cumplir los criterios marcados para considerar a una persona dentro del umbral de exclusión y por tanto ser beneficiaria de esta opción. Estos son los 6 requisitos “que” más se exigen:
   
   • El préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual.
   • Todos los miembros de la unidad familiar (hipotecado, cónyuge, e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas del trabajo o por actividades económicas.
   • La cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.
   • El conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
   • El préstamo hipotecario haya sido obtenido para la compra de la vivienda habitual, que esta sea la única de la que es propietario el deudor y que no estuvieran constituidas otras garantías reales en garantía, ni hubiera otros intervinientes que incumplan los requisitos 3 y 4.
   • En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, estos deberán cumplir los requisitos 2, 3 y 4.

Y aún en caso de cumplir el total de los 7 requisitos, el banco puede ofrecer una novación hipotecaria antes de proceder a la dación en pago, que se podría llegar a posponer hasta dentro de 5 años, con una serie de modificaciones hipotecarias que faciliten la sostenibilidad del crédito: carencia de capital durante 4 años + ampliación del plazo de la hipoteca hasta 40 años desde el momento de contratación en origen + reducción del tipo de interés durante los 4 años de carencia a un tipo Euribor + 0,25%.
Existe una amplia relación de bancos, cajas y cooperativas de crédito adheridas al Código de Buenas Prácticas entre la banca hipotecaria que opera en España.

Pasos para solicitar la dación en pago: Como negociar con el banco.

Cuando una persona tiene problemas para pagar su cuota hipotecaria, lo primero que debe hacer es hablar con su interlocutor habitual en la Entidad Financiera y plantearle abiertamente la situación en la que se encuentra. De esta forma, el banco conoce su capacidad de pago real y se puede acordar una formula temporal satisfactoria para ambas partes, que permita evitar perder la casa y al banco incrementar su morosidad.
En función de las posibilidades de pago del cliente y de lo que el banco esté dispuesto a asumir existen diferentes posibilidades:

1. Pactar una carencia total, lo que implicaría no pagar nada al banco durante un tiempo. Esta solución implicaría un incremento de la deuda pendiente, porque a lo que se debe actualmente se le deberían añadir los intereses de este periodo, pero lo positivo es que el deudor puede olvidarse de pagar la hipoteca por un tiempo. Es una solución muy difícil que los bancos acepten.
2. Pactar una carencia de capital, para pagar sólo la parte de intereses de la cuota hipotecaria. Esto provocaría no reducir la cantidad total que se le debe al banco, pero al menos reduce el importe de la cuota mensual.

Cuando el banco no da opciones a acogerse a ninguna de estas dos posibilidades, el siguiente caso es plantearles una dación en pago para quitarse la deuda de encima. Incluso se podría negociar también un alquiler posterior en la casa que se ha entregado a la entidad financiera y seguir viviendo en ella.

¿Cuánto tarda en admitir el banco la dación en pago?

El banco no acostumbra a dejar pasar los primeros recibos impagados, esperando a que sea el cliente el que plantee una solución para novar, refinanciar y/o mejorar las garantías actuales sobre la deuda irregular. Normalmente hasta que la situación ya no está en manos de la oficina sino de un responsable especializado de gestionar operaciones en mora, no se ponen manos a la obra de forma proactiva para la búsqueda de una solución.
El gestor de morosidad puede proponer inicialmente una carencia o una refinanciación, que puede o no ser aprobada por el órgano del banco correspondiente, y si no lo aprueban normalmente sería a posteriori cuando estudiaría la dación de pago como solución para rescindir la deuda ante la inviabilidad de regularización de la deuda vencida y de repago.
En todo este proceso, la Entidad Financiera puede tardar un plazo de entre 3 y 6 meses hasta la aceptación de dación en pago o traslado del expediente denegado al centro de litigios para su ejecución hasta llegar al deshaucio. Hay que tener en cuenta que esto hará que la acumulación de intereses de demora, comisiones por impago y gastos judiciales de prelitigio resulten en un incremento de la deuda pendiente antes del impago en torno a un 30% superior.

Una vez se produce la dación en pago ¿Cuál es su tributación?

La entrega de una vivienda en sustitución del pago de una deuda hipotecaria implica el pago del correspondiente impuesto, que puede tratarse de ITP y AJD o IVA, según el caso.
Los impuestos a liquidar para una dación en pago de vivienda para saldar una hipoteca sobre vivienda cuyo titular es un particular corresponden al ITP y AJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, respectivamente) y en concreto en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Generalmente, en estos casos este impuesto lo asumen generalmente los bancos ante la dificultad económica del hipotecado. La cifra del impuesto lo determinan las tarifas impositivas de cada comunidad autónoma, rondando entre un 7/8% de la base imponible según regiones para operaciones inmobiliarias. La base imponible o impositiva será el valor real neto de cargas distintas de la hipoteca, ya que las deudas del deudor que transmite no minoran la valoración de la transmisión.
No obstante, podría caber la posibilidad de que en determinadas circunstancias el banco traslade contractualmente al deudor la obligación de hacer frente al pago de este impuesto.
En caso de que la dación en pago se realice entre un banco y un profesional/autónomo o empresario/empresa y se trate de un inmueble de nueva construcción o en construcción, quedaría grabada por el IVA la dación en pago, que será un 4/8 o 18/21% según el momento en que se realice la operación ante la inminente subida del IVA para vivienda en 2013.
Será un 4/8% de tipo reducido de IVA en caso de que se trate de una transmisión de vivienda o un 18/21% del tipo general de IVA en caso de cualquier otro tipo de inmueble. En caso de inmuebles en construcción siempre tributarán por el tipo general de IVA.
Si se realiza una segunda transmisión o ulterior por parte de un empresario (no promotor del inmueble) entonces la operación estaría exenta de IVA y tributaría nuevamente por ITP y AJD.
Además el banco o acreedor receptor de la transmisión tendría que pagar la tasa por AJD (Actos Jurídicos Documentados) correspondiente a la otorgación de Escritura Pública de la operación, que será de entre un 0,5 y un 1% generalmente según comunidades.

El problema de la renta antigua

El alquiler de renta antigua representa un verdadero quebradero de cabeza tanto para propietario como para inquilinos.

En España existe unos 30.000 inmuebles de renta antigua. Estas viviendas están suscritas bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 por la cual estos contratos tienen carácter indefinido, es decir, que si el inquilino decide prorrogar el alquiler el propietario no se podrá negar, hasta tal punto, que pueden pasar de generación en generación sin que el precio de alquiler sea actualizable al precio actual del mercado.
Esto trae como consecuencia que los propietarios se vean en un callejón sin salida sin poder hacer uso de una propiedad que es suya, incluso llegan a llamarlo "expropiación indebida". Por eso mucho, llegan a practicar el famoso "mobbing inmobiliario ".
Casos en los que el inquilino podrá rescindir el contrato
Esta situación no es para siempre, hay determinadas situaciones en las que el propietario podrá negarse a prorrogar el contrato. Estos son:
- Si el propietario o sus descendientes la necesitan como vivienda: tendrán que justificar su necesidad y en el caso de los hijos deberán probar que tienen un trabajo remunerado y edad suficiente para independizarse.
- Si el arrendado no vive allí un mínimo de 6 meses al año: si esto se demuestra tendrá que abandonar la vivienda. También tendrá que hacerlo si ha subalquilado la vivienda.
- Si el inquilino posee otra vivienda en propiedad: si esto es así el propietario podrá negarse a prorrogar el contrato.
- Por impago.
- Por daños u obras no autorizados en la vivienda.
Acoso inmobiliario
Normalmente los inquilinos de renta antigua son personas mayores, mujeres solteras o viudas en su mayoría, que sólo tienen como ingreso una pequeña pensión. Las viviendas suelen estar bastante deterioradas y se localizan en puntos céntricos de ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia a o Sevilla.
Los propietarios lo que buscan es que se declare la vivienda en ruina para así, poder echar a las vecinos sin indemnización y construir viviendas por la que se pagarían precios astronómicos por si situación. Por esto, no arreglan ningún desperfecto en la vivienda. Y de esta manera, también se obliga al inquilino a que se marche por iniciativa propia por la imposibilidad de no poder vivir allí.
Otra táctica es acusar al arrendado de impago, para así echarle por desahucio.
Buscar soluciones
Lo mejor es intentar llegar a un acuerdo entre las dos partes pero si no se obtiene el resultado deseado no queda otra opción que llegar a los tribunales.
También hay una serie de organizaciones que ofrecen información gratuita. Incluso apoyo judicial si fuese necesario. Como la Oficina Municipal de Información al Consumidor del Ayuntamiento de Barcelona (OMIC) que recibió en su primer año 415 quejas.
En 2008, la Ministra de Vivienda, Carmen Chacón en colaboración con los ayuntamientos establecieron un número gratuito 900 900 707 en el que las víctimas de mobbing podrían acudir para asesorarse.
Lo más importante es asesorarse y buscar la solución más viable tanto como para una parte como para otra.