Cambio de uso de local a vivienda: límites

 

La evolución de las ciudades genera que locales y zonas que antes eran comerciales ahora no tengan ninguna posibilidad de uso. Esto da lugar al abandono de muchos de ellos, dada la imposibilidad de rentabilizar su uso como tal. Desde hace algunos años, está proliferando el cambio de uso de estos locales, como viviendas, dotándoles de una nueva vida. Estas transformaciones han tenido mucha influencia en zonas comercialmente deprimidas.

El Ayuntamiento de Madrid, mediante el Plan General de Ordenación Urbana, estableció unos requerimientos para dotar de habitabilidad a estos locales, y poder efectuar su transformación. Mediante una modificación puntual de las normas urbanísticas del Plan General, en la actualidad se han incorporado algunos aspectos y restricciones respecto al Plan de 1997, para la ejecución de estos cambios.

En el Plan de 1997, la superficie mínima de la vivienda era de 38 m2, o bien, en el caso de una única instancia, la superficie debería de ser de 25 m2. En la nueva normativa, la superficie útil en cualquiera de los casos será igual o superior a 40 m2, no incluyéndose espacios con altura inferior a 220 centímetros, ni terrazas, balcones, tendederos, etc. Como podemos comprobar, se amplia sustancialmente la superficie mínima.

En esta nueva relación de requerimientos, se determinan las dimensiones mínimas de cada una de las estancias. La estancia destinada a salón-comedor deberá tener una superficie útil mínima de 14 m2, debiendo poder inscribirse un círculo de 300 centímetros de diámetro, tangente al paramento en que se sitúe el hueco principal de iluminación y ventilación. Importante este aspecto por lo que delimita y condiciona la distribución interior del local a transformar. Asimismo, la cocina deberá tener una superficie mínima de 7 m2, permitiendo la inscripción de un círculo de 160 centímetros en su interior.

En la nueva normativa, la superficie útil de la vivienda será igual o superior a 40 m2

En relación con el art. 7.3.13 del Plan, se especifican las condiciones que debe disponer el local, para su posible transformación. Dicho espacio deberá estar en planta baja o en planta de piso. Como novedad importante, se modifica el art. 7.3.8.3, impidiendo la transformación en aquellos locales cuyo suelo se encuentre, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno en contacto con él. En la actualidad, estaba permitida que las dependencias no habitables (pasillos, aseos, etc.) pudieran estar en zonas colindantes con terreno.

En el caso de los locales de planta baja de uso industrial que superen el fondo máximo construido, conforme a la norma zonal 4, no podrán ser transformados, salvo que se proceda a demoler el exceso de fondo edificado.

En el caso de edificios de uso exclusivo no residencial, no será posible la transformación de los locales en viviendas. Tampoco podrán transformarse en vivienda aquellos locales que tengan sobre ellos otros locales destinados a uso terciario recreativo, terciario hospedaje o terciario comercial.

Los edificios en situación de fuera de ordenación absoluta, se podrán transformar en vivienda, siempre que las obras necesarias para dicha transformación no exceda las expuestas en el art. 2.3.3 del Plan General de Ordenación Urbana.

A la vista de todo ello, y ante los nuevos requerimientos establecidos en las normas, como se puede comprobar, se limita cada vez más este tipo de transformaciones.

¿Puede el presidente de la comunidad autorizar un pago de 6.000€?

 ¿Tiene autoridad el presidente de la comunidad para autorizar un pago de 6000 euros?

En principio, dicha actuación debería ser desempeñada por el administrador, de conformidad con lo dispuesto por la letra d) del apartado 1 del artículo 20 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, que dice así:

“1. Corresponde al administrador: d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes”.

Si bien, en el caso de que no se haya nombrado ningún administrador, dicha función será ejercitada por el presidente, tal y como viene señalado en el apartado 5 del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que: “Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia”.

Por lo tanto, debe averiguar, si en su comunidad el cargo de administrador y el cargo de presidente se ejercen de forma separada por personas distintas, ya sea porque así viene establecido en los estatutos de su comunidad o porque lo ordene un acuerdo mayoritario de la junta de propietarios que se haya pronunciado al respecto.

Si fuera así el caso, el presidente de su comunidad no podría autorizar ese pago. En cambio, si no se ha nombrado a ningún administrador en concreto, el presidente podrá autorizar ese pago siempre y cuando sea procedente.

Por ello, resultaría conveniente conocer cuál es el motivo que mueve al presidente a autorizar dicha cantidad.

¿Tengo derecho a utilizar la piscina comunitaria si soy un vecino de alquiler?

 Derechos del alquiler

¿Tengo derecho a utilizar la piscina comunitaria si soy un vecino de alquiler?

Los inquilinos tienen sus derechos y obligaciones y para poder utilizar la piscina comunitaria, y otras zonas comunes, también hay normas que tenemos que conocer.

¿Los vecinos pueden prohibir que los morosos usen la piscina comunitaria?

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Vivir en comunidad cuenta con varios beneficios. No sólo el estilo de vida que se puede llevar al convivir dentro de un mismo espacio común con más personas, sino por los espacios comunes de los cuales uno puede hacer uso como por ejemplo la piscina.

Durante los meses de verano en España es cuando más uso le dan los propietarios de la comunidad. Sin embargo, existen dudas cuando se es inquilino, específicamente si cuenta con el derecho a disfrutar de esta instalación.

Para esto, existen normativas y legislaciones que regulan este aspecto, y que es importante conocer además de nuestros derechos y obligaciones como inquilinos.

Normativas y regulaciones para el uso de la piscina

El uso de la piscina en comunidades está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, que establece las normas y derechos de los propietarios, y que por extensión, también de los inquilinos que residen en una comunidad de propietarios.

Adicionalmente, cabe destacar que cada comunidad de propietarios puede establecer sus propias normas y regulaciones respecto al uso de la piscina comunitaria.

Estas reglas pueden incluir el horario de uso, requisitos de seguridad, invitados y comportamientos adecuado en las instalaciones. Es fundamental que los inquilinos conozcan y respeten estas normas para evitar conflictos con los vecinos y el incumplimiento de las obligaciones establecidas.

Derechos y obligaciones de los inquilinos

En general, los inquilinos tienen el derecho a utilizar las zonas comunes, tales como la piscina, pero siempre y cuando estén debidamente autorizados por el propietario y se cumpla con las normas y regulaciones. Los inquilinos también deben cumplir con las reglas y regulaciones establecidas por la comunidad de propietarios para el uso de la piscina comunitaria.

Es importante mantener un comportamiento adecuado, respetar los horarios establecidos y cuidar las instalaciones. En caso de causar algún tipo de daño por parte del inquilino o sus invitados, este puede ser responsable de reparar o reponer los elementos afectados.

Es por esto, que los inquilinos deben tener en cuenta que son responsables de cuidar adecuadamente las instalaciones de la piscina comunitaria, y evitar cualquier daño intencional o negligente.

Por lo mismo, es fundamental seguir las instrucciones y mantenimiento proporcionadas por la comunidad de propietarios para conservar la piscina en buen estado. También hay que destacar que el derecho de uso puede variar en función de lo establecido en el contrato de arrendamiento.

¿Cómo puedo conocer las normas?

Adicional a lo anteriormente mencionado, es importante que los inquilinos consulten con el propietario sobre las condiciones específicas del uso de la piscina comunitaria, y solicitar de ser necesario, cualquier autorización. El propietario puede facilitar la información correspondiente y aclarar cualquier duda sobre el tema.

Si los inquilinos tienen dudas o enfrentan situaciones en particular que estén relacionadas con el uso de la piscina, puede buscar asesoría legal. Un abogado especializado en derecho de vivienda y propiedad horizontal podrá brindar la orientación sobre los derechos y consideraciones para el uso de la piscina comunitaria como inquilino.

Informarse sobre las normas y regulaciones

En resumen, los inquilinos tienen derecho a utilizar la piscina comunitaria, siempre y cuando cumplan con las normas y regulaciones establecidas por la comunidad de propietarios.

Los inquilinos deben conocer las normas y regulaciones establecidas por la comunidad de propietarios, además de respetar las reglas y mantener una comunicación fluida con el propietario para garantizar un uso adecuado y disfrutar de esta instalación de forma responsable.

Si tienes dudas al respecto, habla con el propietario de la vivienda donde estés arrendando, infórmate al respecto de las normativas de la comunidad y asegúrate de estar cumpliendo con todas las regulaciones. Así podrás disfrutar no sólo de la piscina sino de cualquier instalación de la comunidad y de forma adecuada con el resto de los propietarios.

Las comunidades de propietarios deben responder solidariamente de las deudas a sus conserjes subcontratados

 El Tribunal Supremo confirma mediante sentencia que una comunidad de propietarios responde solidariamente, como empresa principal, de las deudas que la empresa contratada por aquella tenga con su conserje. Los magistrados consideran que la actividad externalizada de conserjería, se identifica como “propia actividad

Subcontratas

Estamos en un supuesto de subcontratación de servicios por parte de la comunidad, pero el Tribunal Superior de Justicia entendió que la comunidad no era responsable porque al contratar el servicio de conserjería por una empresa externa, no llevaba a cabo ninguna actividad productiva ni estaba atendiendo fines mercantiles. Es decir, para el TSJ, la comunidad no es una empresa.

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Sin embargo, la doctrina del Supremo en relación al alcance del art. 42 del ET (que trata la subcontratación) y pese a que la casuística puede llegar a ser muy variada, parte unas bases comunes sobre las que declarar la responsabilidad solidaria de las subcontratas.

De un lado aplica la teoría del ciclo productivo, conforme a la cual, el círculo de la propia actividad de una empresa queda delimitado por las operaciones o labores que son inherentes a la producción de los bienes o servicios específicos que se propone prestar al público o colocar en el mercado; y de otro, la teoría de las actividades indispensables, que alcanza a todas las labores, específicas o inespecíficas, que una determinada organización productiva debe desarrollar para desempeñar adecuadamente sus funciones.

Pues bien, aplicando ambas, cuando una comunidad de propietarios contrata los servicios de empresas para atender la actividad de conserjería, se llega a la conclusión de que la comunidad sí debe responder solidariamente con la subcontratista empleadora de las deudas salariales que ésta tenga con sus trabajadores.

Y es que, según se explica en la sentencia a comunidad de vecinos participa de la condición de agente económico, con una actividad mediante la cual, con los medios materiales y humanos (bien por medio de directa contratación o por medio de terceros), participa en la producción de servicios, y aunque externalice una actividad, en este caso la de conserjería, la actividad se identifica como “propia actividad”.

De esta forma, la contratación de servicios se integra en el ciclo productivo de la asociación para poder ofrecer los servicios necesarios a los propietarios que la integran pues corresponde a la comunidad adoptar las medidas necesarias para el mejor servicio común.

Por todo ello,  la Sala entiende que el fin de cualquier asociación vecinal es mejorar los servicios comunes de la finca y eso lo pueden hacer los propios comuneros, o  bien externalizarlos, como en este caso se ha hecho. Y al haberse subcontratado la conserjería, la empresa principal debe responder, junto con la empleadora de las diferencias salariales que el conserje reclama.

Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios de garaje

 Si en el anterior post abordamos el concepto de comunidades de propietarios de garaje, en esta ocasión veremos las principales cuestiones que se dan en el funcionamiento diario. Por ejemplo, cuántos vehículos pueden aparcarse en una plaza, cuáles son los límites de una plaza y qué se puede ocupar, si se pueden o no sobrepasar esos límites, el uso de los espacios comunes entre plazas y a quién correspondería el mismo, si se pueden cerrar las plazas de garaje, convertirlas en trasteros, almacenar enseres, etc.

¿Se puede aparcar más de un vehículo en una plaza de garaje?

El asunto suele estar regulado en la normativa municipal. Por ejemplo, en Madrid capital no está permitido el establecimiento por más de un vehículo por plaza con independencia de que sus dimensiones lo permitan o tenga una licencia de plaza doble.

¿Puede un propietario de plaza de garaje y no de vivienda hacer uso de una piscina?

Normalmente el Título Constitutivo o los propios Estatutos suelen regular esta situación y ser clarificadores a este respecto, y en estos casos lo habitual es que exista una norma en la que se exprese de forma clara que estas propiedades no sólo están excluidas del uso de la piscina, sino también y en consecuencia de la contribución en su mantenimiento.

¿Qué hacer si un propietario estaciona indebidamente su vehículo?

Los vehículos deben estacionarse en las plazas de aparcamiento destinadas a tal fin. Para evitar este tipo de acciones en la que se causan molestias al resto de usuarios de garaje, la comunidad puede aprobar una norma de régimen interno que lo prohíba mediante un acuerdo adoptado al respecto por mayoría simple.

Si pese a esta norma, el propietario persiste en su conducta, deberá ser notificado de forma fehaciente para que deje de estacionar su vehículo en zona común.

¿Puedo instalar un punto de recarga de vehículo eléctrico en mi plaza de garaje?

La ley deja claro que la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

No obstante, la comunidad deberá de tener en cuenta las futuras instalaciones, aumentando sección de acometida, dejando conducciones preparadas para nuevas conducciones, etc. Así, con el fin de ordenar la actuación de la comunidad, es aconsejable:

a) Que la comunidad encargue un proyecto de dotación de este nuevo servicio.

b) Sometimiento a Junta General del proyecto dotacional, que describa todos los aspectos que afecten al elemento comunitario: lugar de instalación de contadores, tendido del cableado hasta el punto de recarga en cada plaza, etc.

Este tipo de obras, al tener la consideración de instalación necesaria, podrá aprobarse por mayoría simple y vincula a todos los propietarios al pago, incluidos los disidentes.

¿Se pueden almacenar enseres, ruedas u otros objetos en mi plaza de garaje?

Las plazas de garaje tienen como único destino el establecimiento de vehículos a motor por lo que está prohibido el depósito de muebles u otros objetos a modo de trastero.

¿Para instalar cepos u horquillas para delimitar la plaza hay que pedir permiso a la comunidad?

Aunque tanto el suelo como el forjado del garaje tienen la consideración de elemento común del edificio, la instalación de un cepo metálico u horquilla en el suelo de la plaza es de escasa entidad arquitectónica sin que pueda entenderse afectado el forjado perjudicando su impermeabilización.

La comunidad podría oponerse a su instalación solo si las piezas  fuesen de gran tamaño de modo que pudiesen perforar  íntegramente el forjado afectando a la estabilidad del edificio o a su impermeabilización o dañase conducciones que transcurrieren por dicha plaza. En caso contrario, el propietario podrá instalar la horquilla o bolardo sin la autorización de la junta. No obstante, es aconsejable que la comunidad regule las condiciones de instalación para evitar que se produzcan daños.

¿Se puede cerrar una parte de plaza de garaje para construir un trastero?

Deberemos atender a la normativa del municipio donde radique la finca. En Madrid capital está prohibido el cerramiento en las plazas de garaje.

En otros municipios donde pueda estar permitido, al tratarse de obras que cambian la configuración originaria del edificio, se requiere el consentimiento de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas.

¿Qué son las comunidades de propietarios de garaje?

Siempre que hablamos de comunidad de propietarios, lo primero que pensamos es que nos estamos refiriendo a viviendas, pero la realidad es que puede haber otras formas diferentes de comunidades de propietarios.

Un ejemplo de lo que planteamos son las comunidades de propietarios de garajes. Estas comunidades se rigen al igual que las de viviendas, por la Ley de Propiedad Horizontal, y pueden como éstas disponer de Estatutos o Reglamentos de régimen interior que regulen su uso y contribución.

Los garajes pueden constituir una comunidad de propietarios independiente, ya sea porque la edificación sea únicamente de garajes (caso excepcional) o porque dentro de un edificio existan una, dos, tres o más plantas dedicadas al aparcamiento de vehículos (regla general).

¿Cuándo se debe constituir en comunidad de propietarios independiente?

La respuesta es simple: siempre que la Escritura de División Horizontal así lo indique, al dar al garaje un coeficiente de participación único en el conjunto del edificio, lo que supone que el garaje dentro de la edificación actúa como un propietario más, es decir, paga sus provisiones de fondos como cualquier vivienda o local.

Los gastos de una comunidad de garaje se soportan con las provisiones de fondos de los propietarios de dicho garaje

En este sentido, los gastos de una comunidad de garaje se soportan con las provisiones de fondos de los propietarios de dicho garaje; pudiendo ser proporcional, cuando cada plaza tiene asignado un coeficiente de participación reflejado en su escritura de compraventa; por partes alícuotas, sobre todo en los casos de situaciones de proindiviso, o debido a casos especiales, según lo regulado en Estatutos.

¿Existen excepciones a este tipo de comunidades de garaje?

Por supuesto, a diferencia de lo anterior, puede ocurrir que aun habiendo plazas de garaje, no exista una comunidad de propietarios de garaje, y ello porque en numerosos casos dichas plazas no son fincas independientes, con una escritura independiente, sino anejos de la vivienda, que se tienen que comprar y vender inseparablemente con la misma. Es el caso más frecuente.

Otro caso que podemos encontrar, también bastante frecuente, son aquellas edificaciones, en las que no existen plazas independientes o anejas a una vivienda, puesto que el aparcamiento es un elemento común. En estos casos, no existe asignación de una plaza a un propietario, sino que el aparcamiento es de todos, aparcando cada uno en el hueco que en cada momento queda libre.

Elementos privativos en la Propiedad Horizontal

 Los elementos privativos en la Propiedad Horizontal. Definición y diferencias con los elementos comunes existentes en las comunidades de propietarios.

Los elementos privativos en la Propiedad Horizontal podrían definirse como aquellos espacios delimitados (pisos, locales, trasteros, etc.) susceptibles de aprovechamiento independiente, así como aquellos elementos arquitectónicos o instalaciones que están comprendidos dentro de su espacio aéreo y sirven exclusivamente al propietario.

En un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, convivirán DOS TIPOS DE ELEMENTOS:

Los ELEMENTOS PRIVATIVOS de titularidad de sus propietarios en exclusiva.

Los ELEMENTOS COMUNES, instalaciones, servicios, etc., que son necesarios y útiles para el adecuado uso y disfrute del edificio en general y de cada uno de los elementos privativos en particular (ascensores, cubiertas, fachada, cimentaciones, escaleras, pasillos, portal, jardines, etc.).

Los elementos privativos deben aparecer expresamente descritos como tales en el Título constitutivo (escritura de división horizontal).

Los elementos comunes igualmente deberán venir descritos en el Título constitutivo. No obstante se considera «comunitario» todo aquello que no se ha asignado como elemento privativo en las escrituras.

Respecto de los elementos comunes de uso privativo (ejemplo: terraza que solo es utilizada por un propietario, etc.), debe constar así en las escrituras describiéndolo como parte de la propiedad, pues si no es así,  tendrá la calificación de elementos común.

El listado de los elementos comunes por naturaleza viene establecido en el artículo 396 del Código Civil, constituyendo una lista indicativa pero no cerrada.

Del artículo 396 Código Civil podemos extraer algunas características de los elementos privativos en la Propiedad Horizontal:

a) Ha de tratarse de tratarse de espacios (pisos, locales, etc.) susceptibles de aprovechamiento independiente.

b) Habrán de ser espacios delimitados.

c) Elementos que no tengan relación de dependencia con los generales del edificio.

d) Que sirvan exclusivamente a su propietario.Elementos privativos en la Propiedad Horizontal

A veces es dificil hacer la distinción entre elementos privativos y comunes, dado que algunos elementos aunque sirven exclsuivamente a su propietario y están dentro del espacio de su propiedad tienen relación dependiente con otros elementos generales del edificio, por ejemplo los desagües o la calefacción.

A modo de ejemplo señalamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Orense (Sección 1ª) de 27 de enero de 2015, donde se plantea la duda de si las tuberias son elementos privativos de la propiedad horizontal o elementos comunes:

» En relación al fondo de la cuestión discutida, esto es, el carácter de elemento común o privativo, de las tuberías en un edificio en régimen de propiedad horizontal , no es pacífica en la doctrina existiendo sentencias contradictorias entre sí que avalan las tesis de cada una de las demandadas, la comunidad de propietarios y el propietario de la vivienda.»

El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

» a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes».

REPETIMOS: 

Los elementos privativos en la Propiedad Horizontal deberán venir «expresamente» recogidos en la escritura de división horizontal (TÍTULO CONSTITUTIVO), por lo que todo lo que no esté descrito en el Título como elemento privativo se presume que es elemento común.

A los elementos privativos se les asignará una cuota de participación en la comunidad.

Al respecto, el Tribunal Supremo en un asunto sobre la declaración de una buhardilla como elemento privativo o común, resolvió el tema sosteniendo que «debia considarse elemento común, al no haberse descrito en el Título como susceptible de aprovechamiento independiente ni asignársele cuota de participación en la comunidad».

Los anejos de los elementos privativos son aquellos elementos asignados de forma expresa en el Título constitutivo y que son complementos de la propiedad individual (se hayan unidos al elemento principal). Ejemplo de anejos: una plaza de aparcamiento, un trastero, etc.

IMPORTANTE:

Si el anejo tiene especificamente asignada una cuota de participación distinta al piso o local, ya no está ligado al elemento principal (psio o local) y tendrá independencia jurídica de aquél (a los efectos de su venta separada, inscripción registral, etc.).

¿Puedo impugnar un acta si una vecina se encarga de la limpieza sin estar dada de alta?

 En este artículo podemos ver las consultas de una vecina acerca de si puede impugnar un acta y de si puede denunciar a otra vecina por las molestias que le está ocasionando.

En mi comunidad ha estado limpiando una vecina sin dar de alta, ya que no pagaba las cuotas. Todos los propietarios estuvieron de acuerdo excepto yo y así lo hice constar en acta. Como esta señora ya tiene dinero, han decidido contratar a otra (sin dar de alta), pero sin aprobarlo en junta.

El acta de la comunidad donde se aprobó que limpiase la vecina morosa fue el 25 de octubre ¿Puedo impugnarla?

Además tengo un mueble (una librería de 2 metros de largo por 1,90 de alto) en mitad del pasillo entre la puerta de la vecina morosa y la mía. El mueble es de esta misma vecina y no lo quita ¿Puedo denunciarlo? ¿Dónde? El presidente le ha dicho que lo quite, pero ella no lo hace y la comunidad dice que no puede hacer nada.

Respuesta:

Es todo un cúmulo de ilegalidades lo que nos comentas. Lo apruebe o no la junta de propietarios, la comunidad no puede tener a una persona sin estar dada de alta en la seguridad social. Sea propietaria (morosa o no) o ajena al inmueble.

Aprobar esto en acta, no es más que un modo de preconstituir prueba para que la comunidad sea sancionada.

En cuanto a la cuestión del mueble, si no hace caso al requerimiento del presidente, sólo cabe demandar a esta persona para que el juez le ordene la retirada del mismo de la zona común ocupada.

El voto del ausente en la Junta de Propietarios

 Este post va dedicado a la gran mayoría de propietarios que formamos parte de una Comunidad, porque, ¿cuántos asisten habitualmente a las reuniones?

Es práctica habitual en esta sociedad quejarnos mucho pero, desgraciadamente, participar poco. Es más fácil criticar que actuar, pero debemos ser conscientes de que la falta de participación puede suponer que debamos asumir lo que el resto decida.

Este ejemplo lo tenemos en las Comunidades y, en concreto, en las Juntas de propietarios. En otro post hablábamos del cómputo de las abstenciones, pero en este caso, no se trata de los que asisten y no manifiestan su postura, sino de los que no aparecen por las Juntas o se ausentan en el momento de las votaciones.

En primer lugar, debemos saber cuándo a un propietario se le considera como “no asistente”, pues puede darse el caso que, un comunero acude a una determinada reunión pero que se ausente en el momento de la votación de los acuerdos, todos o alguno.

A este respecto, nuestro criterio es que ha de estarse a cada uno de los puntos, incluso, el art. 19.2.d) de la LPH, señala que en el acta debe figurar la relación de todos los asistentes, debiendo entenderse los presentes en el momento de la respectiva votación. El Tribunal Supremo viene a considerar esta cuestión simplemente de prueba de tal ausencia durante el desarrollo de la Junta, así, en la STS de 22-12-2008 (SP/SENT/441801) se suscita un caso en el que un comunero compareció al comienzo de las reuniones pero que se ausentó durante su desarrollo, constó expresamente en el acta que se había marchado durante la celebración de la Junta.

María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

¿Cómo saber si mi vendedor tiene todas las cuotas ordinarias y extraordinarias de la comunidad de propietarios al corriente de pago? .

 Entre las preguntas más habituales a las que tienen que hacer frente todos aquellos que quieren comprar una vivienda, una de las más corrientes no es otra que querer saber si el vendedor de la misma tiene al corriente de pago todas las cuotas ordinarias y extraordinarias de la comunidad de propietarios y que, por lo tanto, no nos vayamos a encontrar una desagradable sorpresa a la hora de adquirir el piso.

Pues para dejarte algo más tranquilo, te comentaremos que el vendedor está en la obligación de presentar un certificado de la comunidad de propietarios que esté firmado por el Secretario-administrador de la misma, que cuente con el visto bueno del Presidente, y que acredite si existen o no deudas vinculadas a la vivienda.

Nuestros expertos además, afirman que «en el caso de existir deudas tienes que retener del precio de compra la cantidad necesaria para pagarlas».

De todos modos, es habitual que el vendedor no presente el certificado y sea entonces el Notario el que pregunte al comprador si exonera al vendedor de presentarlo. Si lo hace, será el propio comprador el responsable de pagar las deudas que existan en la comunidad de propietarios.

Es poden vendre places de garatge a persones que no siguen de la urbanització?

A priori, les places de garatge no es poden vendre dissociades de l'habitatge a la qual pertanyen. Amb caràcter general no es constitueixen com a finques registrals independents en l'escriptura de divisió horitzontal, de manera que no es poden comercialitzar per separat, ja que són part integrant de la casa.

Si tot i així volem vendre l'espai d'aparcament de manera individual, el primer que caldria fer és procedir a la seva segregació com a finca independent, d'acord amb el que estableix la Llei de Propietat Horitzontal (LPH).

Després de la reforma de 2013, assenyala que es requerirà autorització administrativa, en tot cas, quan així s'hagi sol·licitat, prèvia aprovació per les tres cinquenes parts del total dels propietaris que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació, la segregació i correspondrà a la Junta de propietaris, per majoria de tres cinquenes parts del total dels propietaris, la fixació de les noves quotes de participació.

Per tant, entenem que és possible la segregació d'una plaça de garatge per a la venda com a finca independent, sempre que s'aprovi per la comunitat de propietaris, llevat que aquesta facultat de segregació estigués ja recollida prèviament en els Estatuts.

En el cas que l'opció d'alienar la plaça de garatge o traster estigui prevista en els estatuts podria dur-se a terme sense autorització de la junta, si bé caldrà ajustar les quotes, disminuint la de l'habitatge de la qual se segrega la plaça de garatge i assignant a la plaça de garatge com a nova finca independent dins de la comunitat, la quota corresponent.

De no estar prevista estatutàriament, si la venda es fes sense comptar amb l'aprovació de la junta de propietaris, aquesta transmissió de la plaça de garatge com a finca independent no tindria accés al Registre de la Propietat i enfront de la comunitat el venedor seguiria assumint la condició de propietari de l'habitatge amb tots els seus elements.

Per tant seria el ell obligat al pagament de les corresponents quotes de comunitat, tant ordinàries com extraordinàries, com si l'alienació no s'hagués produït. No obstant això, la comunitat de propietaris no podria denegar al comprador l'ús de la plaça de garatge, malgrat haver-se realitzat la venda sense l'autorització de la comunitat, ja que tot propietari pot cedir o arrendar el seu ús a tercer sense autorització de la junta .

Ara bé entenem que si les places de garatge no estiguessin configurades com annexos de l'habitatge, no seria lícit establir una limitació al dret de propietat tan fort com per impedir als seus propietaris vendre-les a persones alienes a la comunitat.

Alquilar elementos comunes del edificio

La casa del portero o la azotea para que las empresas coloquen publicidad o antenas pueden permitir la entrada ingresos extra para todos los vecinos. Para conseguirlo primero hay que lanzar la propuesta en el orden del día para que posteriormente se someta a votación por la Comunidad. Si finalmente se aprueba por las tres quintas partes de las cuotas de participación, el presidente o administrador de fincas tendrá autorización para arrendarlo, en base a unas condiciones o límites mínimos, como un precio mínimo y plazo máximo usualmente.

No obstante, advierto, estas ganancias para la Comunidad solo podrán destinarse al fondo de reserva o a reducir las cuotas ordinarias a los vecinos, según los presupuestos. "Dichos ingresos de alquiler no se 'reparten' entre los vecinos, pues una Comunidad no es una sociedad mercantil que reparta beneficios".

Vicent Sansaloni Galiana.

¿Son nulos los acuerdos recogidos en un libro de actas sin diligenciar?

Establece el artículo 19.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga. Por tanto es una obligación no solo que la comunidad de propietarios disponga de un libro de actas sino también que haya sido diligenciado en el Registro de la Propiedad.

No obstante, el incumplimiento de la obligación de que el libro de actas esté diligenciado no determina la nulidad de los acuerdos recogidos en el mismo pudiendo ser demostrados por aquellos medios admitidos en derecho en tanto que los reflejados en un libro de actas diligenciado se presumen auténticos.

En este sentido cabe recordar (Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 24-09-2008, entre otras) que es jurisprudencia pacífica que las actas, y por consiguiente el libro de actas, tienen un valor probatorio pero no constitutivo de los acuerdos adoptados en Junta de propietarios .

Disconformidad con el acta

Pregunta:
Se convocó junta con solo cinco días de antelación. Delegué mi voto por e-mail. En el acta no reflejan ni mi participación ni mi voto en las distintas cuestiones. Aprueban una subida de cuotas para reparar depuradora de piscina y posteriormente pavimentar y modificar zona piscina. La subida es de 75 a 175 euros durante dos meses, y el resto a 125 euros mensuales.

¿Estoy obligado a pagar las derramas?
¿Deben incluir mi voto en el acta?
¿Cómo solicito al administrador la modificación del acta: por correo certificado, por mail, …?

Respuesta:

Las actas de las Juntas se pueden subsanar, y los defectos de redacción no afectan a la validez de los acuerdos sino a su acreditación.

La subsanación ha de llevarse a cabo antes de la siguiente Junta, de acuerdo con el último párrafo del artículo 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal:

“Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente, supongan y se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación”.

En principio, si el acuerdo se tomó con el suficiente respaldo, obliga a todos,  y tendrá que pagar las derramas, con independencia de los defectos que pudiera tener el acta.

Convendría que hablara con el representante en quien delegó para que le explique por qué no se aceptó su representación. Aunque no está reconocida en la LPH la posibilidad de delegar por mail, las comunidades suelen admitirla, con algunas condiciones. Lo ideal es acordar en una Junta los requisitos para admitir este tipo de delegaciones de voto.

En cuanto al procedimiento para pedir la subsanación de las actas de las juntas, puede hacerlo presentando un escrito en la oficina del administrador, con una copia para que le firmen el recibí.

Instalación de aire acondicionado en el tejado

En comunidad de propietarios, uno de los locales de planta calle con cuota de participación, quiere instalar aire acondicionado.
De acuerdo con la normativa actual, debe hacerlo en el tejado.
¿Qué gastos se le pueden repercutir?




RESPUESTA




La instalación de aire acondicionado en el tejado es una modificación de los elementos comunes, como lo sería si se pretendiera instalar en la fachada, y por esta razón requiere el permiso de la comunidad, tal y como se establece en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, y la concesión de ese permiso tiene que acordarse, por unanimidad, en una Junta de comunidad, siguiendo lo dispuesto en el artículo 17.6 de la LPH, a menos que en los Estatutos de la comunidad esté prevista la utilización de este espacio para colocar esas instalaciones privativas, o exista preinstalación de aire acondicionado en el tejado.

Hay que partir de la base de que la comunidad de propietarios no es responsable de que el local carezca de otra posibilidad de acondicionamiento de aire.

Es muy posible que haya propietarios que no estén de acuerdo con la instalación de aparatos o máquinas de aire acondicionado en un elemento común no previsto para ello como es el tejado, ya que es una zona muy sensible a los posibles desperfectos que pueden producirse durante la instalación o en las visitas periódicas de mantenimiento que precisará en el futuro. Además puede ocurrir también que, si todos los propietarios quisieran instalar compresores de aire acondicionado en el tejado, no hubiera espacio suficiente para colocarlos todos.


Sin embargo, la jurisprudencia ha ido evolucionando hacia una interpretación actualizada del artículo 7, teniendo en cuenta el artículo 3.1 del Código Civil (“las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”) en el sentido de admitir esta instalación con el voto mayoritario de los propietarios, incluso sin la previa autorización de la comunidad, cuando no perjudique a otros propietarios ni lleve aparejadas obras permanentes en el elemento común de que se trate.

Por ello, en caso de no alcanzarse la unanimidad, podría llegarse a un acuerdo económico para asegurar la renuncia de la comunidad a entablar un procedimiento judicial de resultado incierto.

De todas formas, si hasta ahora el local estaba exento de contribuir a determinados gastos comunes como limpieza de escalera, alumbrado o ascensor, desde el momento en que ha de utilizar estas infraestructuras comunitarias para acceder a su instalación de aire acondicionado en el tejado, vendrá obligado a participar en los mencionados gastos, de acuerdo con su coeficiente de participación.

PROTECCIÓN DE DATOS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

La protección de datos personales en España, que afecta a las comunidades de propietarios, está regulada por la Ley Órganica 15/1999 de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD) que tiene por objeto garantizar y proteger, en lo que concierne al tratamiento de los datos personales, las libertades públicas y los derechos fundamentales de las personas físicas, y especialmente de su honor e intimidad personal y familiar.La protección de datos personales en España, que afecta a las comunidades de propietarios, está regulada por la Ley Órganica 15/1999 de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD) que tiene por objeto garantizar y proteger, en lo que concierne al tratamiento de los datos personales, las libertades públicas y los derechos fundamentales de las personas físicas, y especialmente de su honor e intimidad personal y familiar.

Entre las obligaciones de la comunidad de propietarios respecto a la protección de datos está la de efectuar la notificación del fichero o tratamiento a la Agencia de Protección de Datos conforme a la Ley de Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD). Tal como se determina en el informe jurídico 2000-0000 de la Agencia Española de Protección de Datos, es la propia comunidad de propietarios la responsable de los ficheros de protección de datos siendo el administrador, en cuanto tal y con relación a esa determinada comunidad, un mero usuario del fichero, en virtud de su condición de uno de los órganos de gobierno de la comunidad.

AEPD, Informe Jurídico 2000-0000 (extracto)

Se ha planteado por un determinado Colegio de Administradores de Fincas quien es el responsable de los ficheros que contengan los datos de los propietarios de las viviendas de un edificio objeto de división horizontal.

Tal y como establece el artículo 3 d) de la LOPD, se define como responsable del fichero a la “persona física o jurídica, de naturaleza pública o privada, u órgano administrativo, que decida sobre la finalidad, contenido y uso del tratamiento”. Por ello, será necesario determinar quién, a criterio de esta Agencia, decide sobre la finalidad, objeto y uso de los datos, siendo fundamental resolver cuál es la finalidad a la que se encontrarían sujetos los ficheros que contuvieran los datos de los propietarios.

Pues bien, la finalidad de mantener los datos de los propietarios es, precisamente, asegurar el cumplimiento por los mismos de las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) (en los términos previstos tras su reforma, operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril), así como garantizar el adecuado ejercicio por los mismos de los derechos que les corresponden en la comunidad. En resumidas cuentas, la finalidad perseguida por el mantenimiento de estos ficheros será la de asegurar el correcto desenvolvimiento de la comunidad.

De lo antedicho se desprende que la condición de responsable del fichero recaerá sobre la propia comunidad de propietarios que es quien, a través de sus Órganos de Gobierno y, en su caso, de la Junta, resolverá sobre las cuestiones relacionadas con la misma, siendo así que, de lo establecido en el artículo 13 de la Ley se desprende que el Secretario y el Administrador, cuando actúen en el ejercicio de las funciones relacionadas con una determinada comunidad, no son sino órganos integrados en la misma, independientemente de la posibilidad de que una misma persona desempeñe funciones de secretario y/o Administrador en varias comunidades de propietarios. La misma solución se alcanza si se tiene en cuenta que le artículo 13.7 de la Ley, en su párrafo segundo, habilita a la Junta a remover a quienes desempeñen funciones en uno de sus órganos de gobierno, siendo potestad de la Junta nombrar y separar a los mismos (artículo 14.1).

En consecuencia, las actividades que el Administrador (o, en su caso, el Secretario) de una determinada comunidad de propietarios desarrolle como tal no serán sino las derivadas de su propia integración, como órgano de gobierno, en la citada comunidad, sin que el mismo pueda utilizar la información de que tenga conocimiento como consecuencia del ejercicio de su función para un fin distinto del derivado de la gestión que le haya sido encomendada, en el ámbito de las funciones que al Administrador atribuye el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Por ello, la condición de responsable de los ficheros creados para la adecuada gestión y funcionamiento de la comunidad de propietarios de un inmueble objeto de división horizontal corresponderá a la propia Comunidad, siendo el administrador, en cuanto tal y con relación a ese determinado inmueble, un mero usuario del fichero, en virtud de su condición de órgano de gobierno de la comunidad.

Además, se indicó que en caso de que dichos ficheros se encuentren ubicados en la oficina profesional del administrador, éste no será más que un mero encargado del tratamiento, que limitará (en cuanto oficina) su actividad a la custodia de los datos, siendo necesario el cumplimiento del artículo 12 de la LOPD, en los términos que ya se han indicado en esta memoria

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CÓMO SE LEGALIZAN LOS LIBROS DE ACTAS DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Las comunidades de propietarios deben contar con un libro de actas que reflejen los acuerdos e incidencias de las Juntas de Propietarios del edificio, y que deben ser legalizados ante el registro. Si se trata del primer libro, debe presentarse en el Registro de la Propiedad del lugar donde se halle el inmueble, junto con una instancia del Presidente de la Comunidad, con la firma legitimada ante notario o ante el propio registrador, donde se solicite su legalización.

El Registro tramitará el libro de actas, pondrá nota en el mismo de los datos de la legalización y dejará constancia de ello al margen del asiento donde figura inscrito el edificio al que corresponde dicha comunidad de propietarios.

Si se trata de abrir un libro nuevo por agotamiento, sustracción o pérdida del anterior, se requiere además la comunicación de los vecinos o la aportación de la denuncia o del libro terminado.

Esta documentación se debe presentar en el Registro de la Propiedad competente, que en un máximo de 5 días devolverá la documentación al interesado, una vez realizada la legalización.

El vecino del ático ha construido un segundo piso en altura sin permiso.

En un edificio en propiedad horizontal, los propietarios de los áticos edificaron hace 10 años en altura un segundo piso sin el permiso de la propiedad y sin permisos administrativos del ayuntamiento. ¿Tiene la comunidad derecho de vuelo?, ¿han prescrito las acciones civiles y administrativas por esta edificación?, ¿puede ejercerlas cualquier copropietario o debe ser un acuerdo de comunidad?

El vuelo es el espacio aéreo que en proyección vertical está por encima de la edificación sometida al régimen de propiedad horizontal, de modo que se puede imaginar tal derecho como aquel que habilita para construir nuevas plantas sobre las ya edificadas o proyectadas, siendo derecho susceptible de tráfico jurídico y de inscripción en el registro de la propiedad, conforme a lo dispuesto en el art. 16 del Reglamento Hipotecario. 

En la inscripción se hará constar las cuotas que deban de corresponder a las nuevas plantas en los elementos o gastos comunes o las normas para su establecimiento y las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción. 

En los supuestos en que no exista la reserva del derecho de vuelo o sobre edificación, este corresponde a todos los codueños del edificio, al consistir en una facultad derivada del dominio, con lo que siendo copropietarios del suelo, lo han de ser asimismo del espacio aéreo. 

La construcción de tales nuevas plantas afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, ajustándose al procedimiento del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) según el cual la construcción de nuevas plantas... afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el art. 17.1 de la LPH, que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios reunidos en la junta.

Por lo tanto, si como en el caso de su pregunta la edificación de la nueva planta se hizo sin el consentimiento de la comunidad de propietarios, se podrá reclamar a los comuneros que hicieron las obras sin autorización, ya que el plazo más restrictivo para ejercitar la acción correspondiente es el de 15 años, aunque incluso podría entenderse aplicable el plazo de 30 años. En todo caso, en uno y otro supuesto, la acción no habría prescrito. 

Con respecto a la falta de autorización administrativa, la misma prescribe a los cuatro años, por lo que en vía administrativa dicha falta de autorización administrativa habría prescrito. 

Renta 2015: los nueve gastos deducibles para el propietario de una vivienda alquilada

Según datos obtenidos desde alquiler Protegido a través de su red de 20 oficinas distribuidas por toda España, el 67% de los españoles desconoce bien las deducciones aplicadas por el alquiler de una vivienda.Por ello, desde la compañía, proponen repasar las distintas reducciones por alquiler de vivienda que el propietario puede aplicarse en la próxima declaración.

Lo primero de todo, es obligación del propietario declarar los rendimientos obtenidos por el alquiler de inmuebles. "Pero este dista mucho de la simple suma de las rentas obtenidas por el arrendamiento" afirman desde Alquiler Protegido.

La normativa del impuesto no establece una lista cerrada de estos gastos, no obstante se encuentran incluidos:

1.Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes o derechos y demás gastos de financiación.

2.Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales.

3.Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta como consecuencia de servicios personales, tales como administración, vigilancia, portería o similares.

4.Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes derechos o rendimientos.

5.Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada.

6.Los gastos de conservación y reparación.

7.El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

8.Las cantidades destinadas a servicios o suministros.

9.Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas reglamentariamente.

Traduciendo la normativa con un ejemplo práctico

Alfredo García, Director de Alquiler Protegido explica, "Supongamos que somos propietarios de una vivienda que hemos adquirido por 100.000 euros tilizando para ello financiación (préstamo hipotecario), y habiendo obtenido unos ingresos anuales por su arriendo de 10.000 euros". 

De ese rendimiento, que llamaremos neto, podemos deducir, como gastos, las siguientes cantidades:

1.- En primer lugar, para la formalización del arrendamiento hemos utilizado los servicios de un abogado, al que le hemos abonado unos honorarios que ascienden a 150 euros. Dicho importe es susceptible de incluirlo como gasto deducible.

2.- Como hemos dicho, para la adquisición de la vivienda que ahora arrendamos hemos utilizado financiación de terceros, y estamos abonando al banco un importe por intereses para la amortización de dicho préstamo de 200 euros anuales. "Ojo los intereses, no el capital. Normalmente es el banco el que facilita este tipo de información", explican desde Alquiler Protegido.

3.- Durante la vida del arrendamiento, el inmueble puede sufrir deterioros o averías. Pues bien, esas averías y gastos en la conservación también son objeto de deducción en la renta anual obtenida actuando como límite el importe la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos (El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes). "En nuestro ejemplo se realizan obras de reparación de unas goteras por importe de 100 euros", explica el cofundador de Alquiler Protegido.

4.- También el propietario, debe afrontar una serie de pagos en cuestión de tributos y tasas municipales. Dependiendo de lo pactado en el contrato de arrendamiento en cuestión de tributos y tasas y de quien se haga cargo de los mismos, el propietario podrá reducir los rendimiento obtenidos. "Ejemplos de impuestos y tasas podemos citar el IBI, la tasa de basuras o el alcantarillado. Pongamos que por importe del IBI asciende a 300 €, el de la tasa de basuras 30 euros y por alcantarillado 20 euros". Concluye Alfredo García.

5.-"Tampoco podemos olvidar que por diversas causas, el inquilino puede dejar de cumplir su obligación de pago. En estos casos, también es posible su reducción siempre que el deudor se encuentre en situación de concurso o siempre que entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de 6 meses y no se hubiese producido la renovación del crédito. Si el saldo de dudoso cobro fuera cobrado posteriormente a su deducción, se considerará como ingreso en el ejercicio en el que se produzca el cobro", explican fuentes jurídicas de Alquiler Protegido. En nuestro caso nos deben dese hace más de 6 meses 833,33 euros correspondientes a la mensualidad de enero.

6.- Si se diera el caso de que el inmueble formara parte de, por ejemplo, un complejo urbanístico también se podrían descontar las cantidades abonadas en servicios personales, tales como administración, vigilancia, portería o similares. Pongamos que en nuestro ejemplo se han pagado por concepto de administración 50 euros.

7.- Aunque creamos que no, conforme pasa el tiempo, la vivienda sufre una depreciación efectiva que se calcula de manera objetiva aplicando un 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. Imaginemos en nuestro ejemplo que el mayor de ambos valores son los 100.000,00 de la compraventa con lo que la cantidad a aplicar como gasto ascendería a 3.000 euros.

"El propietario, a la hora de alquilar su vivienda, busca ante todo seguridad y tranquilidad. En Alquiler protegido contamos con una amplia variedad de seguros que cubren desde impago de rentas o suministros, actos vandálicos y defensa jurídica. En nuestro ejemplo se ha contratado un seguro que cubre la defensa de las responsabilidades anteriormente citadas. Las primas satisfechas fueron de 200 euros, siendo esta cantidad deducible de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario" explica Alfredo García. 

Las comunidades, obligadas a declarar las operaciones con terceros

Las comunidades de propietarios están obligadas a declarar las operaciones con terceros que no supongan más de 3.005,06 euros. Esta decisión se amplía al total de estas entidades, pues hasta ahora solo tenían tal obligación las comunidades de propietarios que desarrollaran actividades empresariales o profesionales, tales como el arrendamiento de elementos comunitarios.

Es por ello que desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas (CAFMadrid) alertan de que el 20% de las comunidades de propietarios madrileñas, alrededor de 112.000, podrían no estar informadas de tal cambio. Ello se debe a que debido a su tamaño son administradas por los propietarios o administradores no profesionales. Las sanciones tipificadas por ley pueden llegar a ser de 20.000 euros.