TEMAS CLAVES A DISCUTIR EN UNA JUNTA DE PROPIETARIOS

La junta de propietarios es el lugar en el que hay que debatir sobre asuntos que afectan al conjunto de los vecinos. Sin embargo, cuando llega la reunión, es posible que surjan dudas sobre cuales son los temas relevantes en ese momento.

Como expertos en Ley de Propiedad Horizontal, vamos a destacar algunas de las cuestiones que deben estar presentes cuando se reúnen los vecinos para analizar la gestión de su comunidad.

TEMAS QUE SE PUEDEN TRATAR

Toda reunión de la comunidad de propietarios va precedida de la correspondiente convocatoria en la que se incluye el orden del día para que todos sepan de qué se va a hablar.

Lo habitual es que comience la junta con la presentación de un informe de la actividad de los cargos que fueron elegidos en la reunión anterior, resolviéndose las quejas o reclamaciones que pueda haber frente a la actuación de los mismos.

Otro tema esencial a tratar es el presupuesto. Si estamos en una junta ordinaria, hay que aprobar el plan de gastos comunes e ingresos previsibles para el siguiente ejercicio.

Los estatutos o normas de régimen interno no suelen modificarse de forma habitual pero, si se desea hacerlo, este es un tema que debe tratar la comunidad de vecinos. En caso de acuerdo, las nuevas directrices se integrarán en los estatutos o normas de régimen interno.

También se pueden tratar otros asuntos que sean de interés general para la comunidad. Por ejemplo, la posibilidad de instalar placas solares en la azotea, o de proceder al cambio de las puertas de los portales.

En última instancia, se nombra a la nueva junta directiva y se da por finalizada la reunión, levantándose acta de todo lo tratado.

CERRAR TERRAZA O JARDÍN: ¿NECESITO PERMISO DE LA COMUNIDAD DE VECINOS?

 Cerrar terraza o jardín sin permiso de la comunidad de vecinos es una duda común entre los propietarios. En este artículo, responderemos a esta pregunta y analizaremos la normativa de construcción de cerramientos. Si estás considerando cerrar tu terraza o jardín, sigue leyendo para obtener información clave sobre tus derechos y responsabilidades.

Cuando se trata de realizar modificaciones en una propiedad que afecten a zonas comunes, como una terraza o jardín, es importante tener en cuenta las normas y acuerdos establecidos por la comunidad de vecinos. Vamos a abordar esta cuestión y a resolver tus dudas.

¿PUEDO CERRAR MI TERRAZA O JARDÍN SIN PERMISO DE LA COMUNIDAD DE VECINOS?

Cerrar una terraza o jardín implica una alteración estructural en la propiedad y, por lo tanto, generalmente requiere la autorización de la comunidad de vecinos. La razón detrás de esta norma es garantizar la uniformidad estética del edificio y mantener el equilibrio entre los propietarios. Es esencial respetar las normas y el consenso comunitario para evitar conflictos y problemas legales.

NORMATIVA DE CONSTRUCCIÓN DE CERRAMIENTOS

La normativa en materia de construcción de cerramientos varía según la ubicación y la legislación local. Es fundamental que consultes las regulaciones específicas de tu municipio o provincia. En muchos casos, se requiere un proyecto técnico firmado por un arquitecto o técnico competente para garantizar la seguridad estructural y el cumplimiento de las normativas aplicables.

EL PERMISO DE LA COMUNIDAD DE VECINOS

La obtención del permiso de la comunidad de vecinos es un proceso importante antes de proceder con el cerramiento de una terraza o jardín. Aunque puede parecer un trámite tedioso, es esencial para mantener la armonía y el buen funcionamiento de la comunidad.

Recuerda que cada comunidad de vecinos puede tener sus propias reglas y requisitos específicos para otorgar el permiso. Es recomendable presentar un proyecto detallado que incluya información sobre el diseño, materiales a utilizar y cualquier impacto visual que pueda surgir.

Si estás considerando cerrar tu terraza o jardín, es fundamental informarte sobre la normativa local y obtener el permiso correspondiente de la comunidad de vecinos. Respetar las reglas establecidas ayudará a mantener una convivencia armoniosa y evitar posibles sanciones legales.

Recuerda que cada situación puede ser diferente, por lo que te recomendamos consultar con un administrador de fincas o profesional especializado en la normativa de tu zona. No te arriesgues a tomar decisiones sin la autorización adecuada, ya que podrías enfrentarte a consecuencias no deseadas.

Alquileres de zonas comunes de una comunidad (mayorías necesarias)

 Mayorías para el arrendamiento de zonas comunes

Como siempre que hablamos de mayorías [y en este post nos extendimos un poco], debemos remitirnos al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En su punto 3, nos indica sin lugar a dudas cuál es la mayoría necesaria para alquilar una zona común. Se requiere una mayoría de 3/5 del total de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación.

Qué zonas comunes se pueden arrendar

Aquí se abre una discrepancia que puede serlo o no. Si tenemos en cuenta que el arrendamiento debe aprobarse por mayoría cualificada (3/5) es difícil que algún propietario se ponga quejicoso.

¿Por qué decimos que se abre un breve conato de discrepancia? En el mismo párrafo de la LPH se apunta que la mayoría de 3/5 se aplica a los elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.

Si nos ponemos literales, sería imposible alquilar, por ejemplo, un local destinado a reunión de los vecinos, ya que tiene un uso específico. O la vivienda del portero. Ya, pues no. Como siempre que hay grises, debemos irnos a la interpretación que han dado los jueces.

En este sentido, el Tribunal Supremo interpreta el sentido de “un uso asignado” de manera muy flexible. Según su jurisprudencia, el arrendamiento de zonas con uso especifico es posible siempre y cuando la actividad que se vaya a desarrollar en ellas no sea incompatible con el mismo.

Por lo tanto, podemos deducir que las zonas comunes que se pueden alquilar son aquellas que sean atractivas para alguien que las quiera arrendar.

Qué zonas comunes se suelen alquilar

Para dar ideas, vamos a ideas por si en vuestra comunidad os estáis planteando sacar un ingreso extra.

Arrendamiento de la fachada

Esta es la más obvia y la menos común. La fachada de la comunidad se suele alquilar para fines publicitarios. Una gran pancarta en el edificio, vamos. Hay que tener en cuenta lo que hemos apuntado en el punto anterior: el atractivo. No es lo mismo pertenecer a una comunidad ubicada en una gran vía en una gran ciudad que vivir en medio del campo. Puedes tener muchas ganas de alquilarla, pero puede no haber nadie interesado en ese alquiler.

Arrendamiento de locales, viviendas y plazas de garaje

Muchas comunidades nuevas tienen locales y plazas de garaje a su disposición y deciden alquilarlos. Del mismo modo, muchas comunidades antiguas todavía disponen de la vivienda de portería. En esos casos, el alquiler no supone ningún contratiempo.

Alquiler de instalaciones deportivas y recreativas

A ver, la piscina no suele entrar en esta terna, porque en verano está muy cotizada. Sin embargo, pistas de pádel o tenis y locales para eventos son elementos muy atractivos para el alquiler por horas. Ya que necesitan de un control de reservas, pues se aprovecha y se ofrece a gente de fuera a cambio de unos ingresos.

Alquilar la azotea para instalaciones de telecomunicaciones

Este lo dejamos para el final, porque es el más completito. Por una parte, no debería haber problema en su alquiler. Por otro, todo pueden ser problemas.

Antes de mover un papel, hay que asegurarse de que el Ayuntamiento lo va a admitir. Si se pueden obtener las licencias pertinentes, adelante. Ahora toca votar. ¿Te acuerdas cuando hemos hablado de la mayoría de 3/5? Pues ojo, hay sentencias que consideran la instalación una alteración de la estructura del edificio. Esto sucede especialmente cuando hay que incluir la instalación de una caseta, por ejemplo. En esos casos, si un propietarios se opone y decide ir a juicio, es posible que el juez considere que era necesaria la unanimidad.

Qué impuestos deben pagarse por el alquiler

Así de primeras en el día a día, no hay pagar nada. Eso es, día a día. Sin embargo, Hacienda somos todos y de ella nadie escapa. Un ingreso extra es un ingreso y punto. Todos los años el administrador deberá presentar una declaración en la que indique, según la cuota, qué ingreso se atribuye a cada propietario. ¿Para qué? Para que te lo encuentres en la Renta.

Barbacoas, la eterna discusión

No existe normativa específica sobre el uso de barbacoas en zonas privadas, pero sí la hay para las zonas recreativas de los campos y montes de la región, como puede ser la total prohibición de encender fuego en zonas forestales (Decreto 59/2017, de 6 de junio). De hecho queda prohibido el uso del fuego en todas las áreas recreativas de la Comunidad de Madrid desde el 1 de junio al 15 de octubre de cada año.

Pero ¿qué sucede en las comunidades de propietarios, ya sean chalets o edificios de viviendas? En este caso, deberemos mantener unas normas de convivencia basándonos en varias normativas, como puedan ser la Ley de Propiedad Horizontal, tal como los establece su art. 7.2., o la Ordenanza 4/2021 sobre Calidad del Aire y Sostenibilidad en Madrid.

Ordenanza de Calidad del Aire 

En esta norma, se establece lo siguiente:

Art. 28. Otras actividades o instalaciones susceptibles de generar emisiones.

1.- Cualquier otra actividad o instalación que emita a la atmósfera gases, humos, vapores o partículas deberá contar con aquellas medidas que resulten necesarias para evitar o reducir las emisiones a la atmósfera y, en su caso, favorecer su dispersión, tales como las de confinamiento o la instalación de dispositivos de captación o evacuación, con el fin de minimizar la contaminación y las molestias

Art. 33. Cocinado o preparación de alimentos en el medio ambiente exterior susceptibles de producir emisiones molestas.

3.- Cuando estas actividades se realicen en edificios de viviendas en régimen de propiedad horizontal por pisos, se ubicarán al menos a 5 metros del punto más próximo de cualquier hueco receptor ajeno situado al mismo nivel o superior, con el fin de evitar molestias a los vecinos. En todo caso, deberá existir una distancia mínima de 3 metros entre el foco de fuego y cualquier elemento inflamable. La distancia se medirá en línea recta.

Visto lo anterior, ¿está permitido el uso de barbacoas en edificios de viviendas? Parece ser que sí, mientras se puedan mantener esos 5 metros de distancia a ventanas del mismo nivel o superior. Esta distancia, normalmente, se cumplirá en áticos y bajos con patio pero nunca en las terrazas de los pisos intermedios. Tampoco habría problema en la mayoría de los chalets.

No obstante, hay que tener en cuenta que esta permisividad se dará en las barbacoas portátiles. Si se pretende construir una barbacoa de obra en un punto determinado, se deberían tener otras consideraciones del tipo evacuación de humos de un emisor fijo, ya que tendrán que evacuar mediante chimenea superando 1 metro por encima de cualquier construcción existente en un radio de 15 metros alrededor del emisor.

Esta situación puede ser factible en chalets pero no en patios de pisos bajos, y respecto a los áticos, aunque se podría cumplir con estas condiciones  de alturas y distancias, se debería tener en cuenta la carga que admite el forjado de la terraza y el peso de la barbacoa para no superar dicho valor y evitar que ésta colapse.

¿Se puede impugnar el rechazo a una propuesta de acuerdo comunitario?

 
A menudo sucede que en el seno de las reuniones de Junta de Propietarios una propuesta de acuerdo incluida en el orden del día se rechaza por la voluntad mayoritaria de la comunidad, perjudicando así dicho voto en contra al comunero o comuneros proponentes de dicho acuerdo.

Se plantea la duda de si dicha oposición mayoritaria de propietarios y cuotas de participación configura un acuerdo comunitario propiamente en sentido negativo o si debe considerarse que no existe acuerdo comunitario porque la propuesta de acuerdo no ha prosperado. ¿Se puede impugnar el rechazo a una propuesta de acuerdo comunitario?

Así lo admitió la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sec. 1ª, nº50/2019, de 8 de julio, en un caso en que la comunidad rechazó iniciar acciones legales para obligar a un comunero a la demolición de una obra ilícita, negando la legitimación subsidiaria del comunero perjudicado a actuar en interés de la comunidad para la demolición de dicha obra, declarando que para ello debió haber impugnado previamente el acuerdo comunitario de no iniciar acciones legales, en tanto que no se puede entender que actuaba en beneficio e interés de la comunidad cuando la misma ha acordado de forma expresa no deducir pretensión.

Sin embargo, conviene tener en cuenta que no estamos ante un criterio pacífico en los tribunales, existiendo argumentos para defender la improcedencia de una acción impugnatoria en estos casos, que podemos resumir en los siguientes: el art. 18.2 de la LPH solamente reconoce legitimación activa a los propietarios “que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto”; la eficacia jurídica de la acción impugnatoria se agota con la declaración de ineficacia del acuerdo, no reconstituyéndose un acuerdo contrario de contenido positivo, pues la autoridad judicial no está facultada, por norma general, para suplir la voluntad soberana de la Junta de Propietarios; y derivado de lo anterior, la acción impugnatoria no es útil en estos casos, pues no servirá para proteger los intereses del propietario perjudicado por el acuerdo negativo, ya que solamente servirá dicha acción para dejar la comunidad en la misma situación en que se encontraba antes de la adopción del acuerdo (SAP Ourense, Sec. 1ª, nº355/2021, de 13 de julio).

Guía sobre qué podemos o no hacer en una terraza comunitaria

 El período de confinamiento del pasado año ha convertido a las terrazas en uno de los elementos estrella de las viviendas. Sea del tamaño que sea, ha puesto en valor la importancia de disponer de un espacio al aire libre sin tener que salir de casa. Pero que dispongamos de una terraza no significa que podamos hacer lo que queramos en ella.

El Código Civil en su artículo 396 enumera dentro de los elementos comunes a las terrazas, cubiertas y patios. Sin embargo, algunos propietarios, dada la ubicación de su vivienda (por ejemplo, en un ático o en un bajo), tienen un acceso directo a la terraza, lo que supone que realicen un uso privativo de estas zonas. No obstante, el propietario estará obligado a permitir el paso cuando sea necesario para realizar trabajos de mantenimiento o reparación del edificio o de la propia cubierta, como el arreglo de la tela asfáltica, por ejemplo.

Por lo tanto, nos encontramos ante elementos comunes de uso privativo, lo que conlleva una serie de derechos y obligaciones para aquellos propietarios que disfrutan de los mismos.

El derecho fundamental es poder hacer uso de forma privativa y excluyente del resto de los propietarios de una zona común, lo que supone un desahogo de espacio y mayor utilidad, lo que, a su vez, se traduce en una mayor revalorización de la vivienda.

Ese uso privativo tiene como consecuencia la obligación de mantener en buen estado de conservación y mantenimiento la terraza, con acciones como, por ejemplo, la reparación del solado o la limpieza del sumidero para evitar atascos.

Asimismo, no podrán realizarse obras que alteren su configuración originaria sin que la comunidad lo haya acordado previamente salvo que exista una autorización al respecto en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. En todo caso, siempre será preceptivo un informe técnico que garantice la viabilidad de la obra que se proyecta ejecutar.

Así pues, ¿qué podemos hacer en una terraza comunitaria de uso privativo sin tener que pedir permiso?

–Plantas. Sí, se pueden tener plantas, pero en macetas. Si queremos jardineras de obra, adosada a la pared o fijada al suelo, necesitaremos la autorización comunitaria.

–Mesas, sillas, tumbonas. Sí, podemos amueblar la terraza con enseres de este tipo, siempre y cuando no estén fijados.

–Sombrilla. Podemos disponer de una sombrilla, no anclada al suelo o paredes, pero tenemos que tener en cuenta que el pie no supere el peso que soporta nuestra terraza.

–Tendedero. Si la vivienda tiene un tendedero habilitado, que habitualmente será común a todos los pisos, lo aconsejable es utilizar ese elemento para tender la ropa. Hay que tener en cuenta que si queremos utilizar la terraza para esta tarea, esto implica utilizar fijaciones en las paredes para sujetar las cuerdas, lo que puede considerarse una modificación y, por lo tanto, requerir el visto bueno de la comunidad. No lo necesitaremos si usamos un tendedero portátil.

–Barbacoa. Este es un elemento complejo, porque en este caso no solo tenemos que tener en cuenta si afecta o no al revestimiento de la terraza. También hay que valorar los perjuicios que puede provocar el humo. Así pues, estamos ante una situación en la que podemos tener una barbacoa portátil sin necesidad de autorización. Si la queremos de obra, fijada a la pared, deberemos pedir el permiso de la comunidad. Pero si, superado este trámite, el uso de la barbacoa provoca problemas de humos, estaríamos ante una situación recogida en la Ley de Propiedad Horizontal, que otorga herramientas a las comunidades de propietarios si un comunero realiza “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

–Piscina o jacuzzi. También en este caso tenemos que tener en cuenta dos factores. Por una parte, el hecho de que la piscina o el jacuzzi esté fijado el suelo (lo que requiere permiso) o que sea portátil, en cuyo caso no hay que realizar ningún tipo de comunicación. Pero aún es más importante tener en cuenta el peso que la estructura de la terraza puede soportar. El hecho de instalar una piscina o jacuzzi sin un estudio adecuado puede suponer un claro riesgo para el edificio.

–Modificar el suelo. Si nos limitamos a cubrirlo con algún elemento que no requiera obra ni altere el aislamiento, como la tarima o baldosas de madera, no necesita autorización. Pero si lo que queremos es realizar un nuevo cubrimiento, que sí precisa obra, tendremos que solicitar el visto bueno de la comunidad.

Filtración con origen en una terraza de uso privativo

Dentro de las comunidades de propietarios, especialmente durante el otoño y el invierno, los administradores de fincas nos vamos encontrando con casos frecuentes de filtraciones o deficiencias de impermeabilización, que afectan a uno o más pisos. Y es en ese momento que vuelve a surgir la duda sobre quién debe de hacerse cargo de las reparaciones que afectan a una terraza de uso privativo.

Para clarificar esta situación, lo primero será determinar si nos encontramos ante una terraza de uso común general (ya sea para tender, o simplemente porque es la azotea o tejado del edificio), o ante una terraza de uso privativo (ático o patio de uso privativo de un único propietario).

La naturaleza de la misma queda recogida en la división horizontal del edificio y en los estatutos comunitarios, criterio apoyado por los tribunales en reiteradas sentencias. En el primero de los casos, una terraza de uso común general, la responsabilidad de mantenimiento y reparación, es de la comunidad de propietarios quien tendrá la obligación de ejecutar esos trabajos.

Cuando se trata de una terraza de uso privativo es donde surgen más dudas sobre si la reparación es responsabilidad del propietario que tiene asignado el uso o de la comunidad, lo que obliga a analizar la causa del desperfecto para determinar el responsable final.

Cuando se trata de una terraza de uso privativo es donde surgen más dudas sobre si la reparación es responsabilidad del propietario o de la comunidad

¿Quién paga las obras?

Si el problema de impermeabilización es por un defecto de la tela asfáltica, por su deterioro normal, y las obras que afectan a la estructura y estanqueidad del edificio será la comunidad la que deba acometer esta reparación.

Se entiende, en este caso, que la terraza de uso privativo tiene una doble función, la de terraza para el propietario que la tiene asignada y la de cubierta del resto del edificio.

La Ley de Propiedad Horizontal, nos marca el camino en este caso con el nuevo apartado a) del artículo 10.1, al establecer que la comunidad de propietarios está obligada a realizar las obras de conservación necesarias si cualquier propietario lo solicita, sin que sea preciso la aprobación de la junta de propietarios.

Recalcar que los Presidentes deben ser conscientes de que retrasar indebidamente una reparación como esta, puede hacerles incurrir en responsabilidad ante los que se consideren perjudicados por ello.

Los Presidentes deben ser conscientes de que retrasar indebidamente una reparación como esta, puede hacerles incurrir en responsabilidad

No obstante, si el deterioro de la tela asfáltica se debe a una intervención del propietario como, por ejemplo, el anclaje de una estructura para un toldo que ha perforado la tela, será entonces éste quien debe acometer la reparación y así se indica en el apartado a) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Otros desperfectos

Si bien las filtraciones son los casos más habituales, otros desperfectos que plantean dudas son las reparaciones del solado o baldosas deterioradas por el uso habitual, o incluso quién debe limpiar los sumideros o desagües de la misma.

En estos casos será el propietario exclusivo quien tenga esa responsabilidad, puesto que el deterioro de ese suelo y la limpieza es una obligación que le atribuye el propio articulo b) del artículo 9.1 de la LPH.

La limpieza de sumideros es fundamental para evitar posibles filtraciones y goteras a los pisos inferiores, por atascos y agua embalsada, sobre todo en tormentas de gran descarga.

¿Quién determina la responsabilidad?

Determinar quién debe reparar una avería con origen en una terraza de uso exclusivo de un propietario, que es a su vez cubierta del edificio, no es fácil en todos los casos.

Ante la falta de datos claros sobre lo que origina la filtración, no debe descartarse recurrir a un técnico competente que determine la causa y con ello el responsable de la reparación final.

Algunas comunidades, aunque debe matizarse que muy pocas, tienen un sistema que evita tener que determinar quién debe hacerse cargo de una reparación atendiendo al origen de la misma. Se trata de la inclusión en sus Estatutos de una regla de contribución al gasto, que reparte éste entre la propiedad de la terraza y la comunidad.

¿A quién corresponde pagar la comunidad en un piso de alquiler, al inquilino o al propietario?

 El contrato de alquiler es determinante a la hora de repartir los gastos

Cuando se habla de los gastos de un piso en alquiler, son muchas las personas que tienen dudas sobre quién debe asumir cada uno de ellos, como puede ser el IBI, las reparaciones, el agua y la luz o el impuesto de basuras, entre otras cosas.

En primer lugar, hay que tener en cuenta que el contrato firmado entre el inquilino y el propietario es el que va a dictaminar cuáles son los gastos que corren a cargo de cada uno de ellos, un documento legal firmado por ambos que se debe respetar.

Sin embargo, algunos de los gastos pueden no estar reflejados en el contrato de alquiler. Es ahí cuando llegan las dudas y las disputas sobre quién debe asumir los gastos, como es el caso de la cuota de la comunidad de propietarios.

En concreto, todos los pisos que forman parte de una comunidad de vecinos pagan una serie de cuotas con el objetivo de pagar entre todos los propietarios los gastos compartidos que puedan surgir (garaje, piscina, conserje, recogida de basuras...).

Así, el propietario puede alegar que es el inquilino quien está disfrutando de las zonas comunes, haciendo uso del ascensor o utilizando el garaje, mientras que el inquilino puede decir que todo ello es propiedad del arrendador y, por tanto, tiene que pagar él el mantenimiento de las zonas comunes. 

Quién debe pagar la comunidad de propietarios

Sin embargo, esto se encuentra regulado por una normativa. En base a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, recoge que "las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario".

De este modo, en edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que para que este acuerdo entre propietario e inquilino sea válido, hay que dejar por escrito en el contrato que es el arrendatario el que va a pagar los gastos: "Este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato". 

Por el contrario, si este acuerdo no está por escrito y firmado por ambos, lo más habitual es que sea el propietario el que pague la comunidad, el IBI o la tasa de basuras, mientras que el inquilino se hace cargo de todos los gastos que vayan mediante contador individual, como el agua, la luz o el gas, tal y como recoge la a Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

¿El presidente de la comunidad de propietarios puede decidir una medida sin contar con los vecinos?

 El presidente no puede exceder las competencias que tiene otorgadas

Vivir en una comunidad de vecinos puede comportar desde la tranquilidad más absoluta hasta el estrés más caótico. Que se dé una situación u otra depende principalmente de los vecinos con los que nos toque compartir instalaciones y paredes, pero también del presidente que gestione la comunidad.

Existe un gran abanico de perfiles de presidente: desde el experimentado que conoce al detalle todos deberes y obligaciones que implica el cargo hasta el novato que desconoce todos los procedimientos y trámites; o desde el presidente implicado que escucha las reivindicaciones y demandas de sus vecinos hasta el despreocupado que preside con desgana y apatía. De entre todos ellos, existe también un tipo de presidente que trata de ejecutar y llevar a cabo medidas sin previa consulta, que, o bien solamente benefician a unos pocos, o bien le benefician solamente a él o a ella.

Funciones del presidente

"El presidente representa a la comunidad en todos los asuntos, en juicio y fuera de él. Preside las juntas y pide formalmente a los vecinos molestos que dejen de serlo. Pero no puede decidir solo, salvo en caso de urgencia (la rotura de una cañería, por ejemplo), informando a la junta inmediatamente", explica la organización.

Salvo que el cargo de administrador lo desempeñe un administrador de fincas profesional, y los estatutos o un acuerdo mayoritario así lo contemplen, el presidente será quien ejercerá las funciones de secretario y administrador. Estas funciones pasan por:

- velar por el buen régimen de la casa y apercibir a quienes lo perturben;

- ocuparse del buen estado de la finca y ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, así como atender las reparaciones urgentes;

- preparar el plan de gastos anual y proponer los medios para afrontarlo;

- custodiar la documentación de la comunidad y mantenerla disponible;

- ejercer de secretario, si se le ha asignado esta tarea, como es frecuente;

- y gestionar con el presidente las convocatorias a la junta y la elaboración de las actas.

¿Puedo usar la piscina de la comunidad si soy propietario de una plaza de garaje?

Con la llegada del verano, las piscinas comunitarias son espacios muy solicitados.

Con la llegada del verano, y de las 'olas de calor' continuas que nos invaden últimamente, la 'llamada' de la piscina es imperativa; todos deseamos disfrutar de ella. Además, si se da la circunstancia de que somos propietarios de una plaza de garaje en una urbanización que tiene piscina, nos puede surgir una importante cuestión: ¿tengo derecho a usar dicha piscina? 

Este tema es un asunto controvertido, ya que podemos pensar que, puesto que pagamos gastos de comunidad, tendríamos derecho a usar la piscina comunitaria. No obstante, la cuestión ha sido resuelta con ciertos matices. Y ello, sobre la base de la Sentencia del Tribunal Supremo 2094/2022, que ha sentado jurisprudencia: los propietarios de una plaza de garaje no pueden utilizar la piscina comunitaria. Aunque claro, esta aseveración no es tan taxativa.

¿Por qué si pagamos cuota a la comunidad por plaza de garaje no podemos usar la piscina?

Esta sentencia 'ratifica' el pronunciamiento de otros pronunciamientos. Si bien el argumentario es extenso, en esencial la razón principal por la que no puede usar la piscina el propietario de la plaza de garaje es porque no la necesita. Es decir, como propietario de una plaza de garaje, nos deben garantizar unos servicios mínimos; es responsabilidad de la comunidad velar por el buen uso de lo que tiene cada vecino

Así, la comunidad debe encargarse de que todo en el garaje funcione bien (se abra bien la puerta, que esté limpio el garaje, todas las luces funcionen, etc.). Y dicho lo anterior, es obvio que para garantizar el buen funcionamiento de la plaza de garaje no es necesaria una piscina. 

Adicionalmente a lo señalado, se une que el uso de una piscina comunitaria siempre ha de entenderse, por pura lógica, para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la comunidad; si somos dueños de una plaza de garaje, y no de una vivienda, no podríamos utilizar un elemento común de la comunidad que nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilización de nuestra plaza.

Para mayor abundamiento, además, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en los artículos referidos a zonas comunes se habla, exclusivamente, de viviendas y locales, como veremos a continuación.

¿Y si estoy contribuyendo a los gastos comunes?

En este punto es donde empiezan a surgir los claro-oscuros. Con carácter general, las comunidades individualizan los gastos del garaje. Si además, el garaje cuenta con numerosas plazas de no residentes, lo normal es constituir una subcomunidad.

Ahora bien, si esta situación no se da, podríamos entender que en la cuota de la comunidad que pagamos, se incluiría una parte proporcional para los gastos de mantenimiento de la piscina y por ende, podríamos tener derecho a su uso. Ante tal situación, debemos de acudir a los Estatutos de la Comunidad. 

Es en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios, normalmente la Escritura de División Horizontal, donde se incluyen usualmente los estatutos y normas de régimen interno. Y es en alguno de estos documentos en el que habría de figurar quién puede usar la piscina y en qué condiciones.

En el supuesto de que nada se regulase, la inclusión de este derecho exigiría, cuando menos y según lo que se pretenda recoger, mayoría simple. 

Ante el silencio, y en caso de no ser factible la incorporación del 'derecho de uso' mencionado, debemos de tener en cuenta que con carácter general los propietarios de plazas de aparcamiento no contribuyen a los gastos de la piscina ni ninguna otra de las áreas comunes.

Usualmente, ningún punto de los estatutos les autoriza a usar estas instalaciones. De hecho, carecerían del derecho a usar el portal de acceso a las viviendas del edificio, y ello sobre la base de lo expuesto anteriormente: si somos propietarios de una plaza de garaje, solamente, no podemos utilizar un elemento común que no tenga nada que ver o sirva para un mejor uso de nuestro garaje.

Si el garaje tiene acceso separado, es obvio que el portal de las viviendas, por ejemplo, es de uso exclusivo para los residentes del edificio. 

¿En qué supuestos sí podría usar la piscina comunitaria?

Estos serían los requisitos que necesitaría el dueño de una plaza de garaje para usar la piscina comunitaria: 

Los estatutos deben contemplar tal posibilidad, o bien debe existir un acuerdo de junta que lo permita. 

Los propietarios de las plazas deben contribuir con su cuota a los gastos de mantenimiento de la piscina.

¿Y qué dice la ley? La redacción de la misma, si bien no es taxativa, no deja espacio para la duda. Conforme el art.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en línea con lo establecido en el art.396 del Código civil, el uso de una piscina comunitaria por quien sólo es titular de una plaza de garaje no está amparado por el concepto de propiedad horizontal.

Además, el referido artículo 396 Cc habla de “pisos, locales o partes de ellos…”, incidiendo en los elementos comunes como "aquéllos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad privativa" (piso, local o garaje). Es decir, la piscina, así como cualquier otra instalación, solo puede disfrutarse por aquellos que habitan el inmueble (propietarios o arrendatarios), sin guardar relación alguna con el uso y/o utilización de la plaza de garaje, que es un espacio sola y exclusivamente destinado a estacionamiento de vehículo.

En resumen, los propietarios de las plazas de garaje tienen prohibido el uso de la piscina salvo que se indique lo contrario. 

¿Puede el presidente de la comunidad autorizar un pago de 6.000€?

 ¿Tiene autoridad el presidente de la comunidad para autorizar un pago de 6000 euros?

En principio, dicha actuación debería ser desempeñada por el administrador, de conformidad con lo dispuesto por la letra d) del apartado 1 del artículo 20 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, que dice así:

“1. Corresponde al administrador: d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes”.

Si bien, en el caso de que no se haya nombrado ningún administrador, dicha función será ejercitada por el presidente, tal y como viene señalado en el apartado 5 del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que: “Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia”.

Por lo tanto, debe averiguar, si en su comunidad el cargo de administrador y el cargo de presidente se ejercen de forma separada por personas distintas, ya sea porque así viene establecido en los estatutos de su comunidad o porque lo ordene un acuerdo mayoritario de la junta de propietarios que se haya pronunciado al respecto.

Si fuera así el caso, el presidente de su comunidad no podría autorizar ese pago. En cambio, si no se ha nombrado a ningún administrador en concreto, el presidente podrá autorizar ese pago siempre y cuando sea procedente.

Por ello, resultaría conveniente conocer cuál es el motivo que mueve al presidente a autorizar dicha cantidad.

A tortas con el vecino moroso por la piscina

 

Los propietarios ya pueden prohibir que los que deben dinero a la comunidad se bañen, pero en la práctica esta medida es difícil de controlar

Las rencillas y altercados entre vecinos se enconan en los meses de verano y la convivencia se vuelve más espinosa. El uso de la piscina y si se puede hacer toples o nudismo, los ruidos, las fiestas y las barbacoas son algunos de los principales motivos de disputa vecinal. “El verano es una época más conflictiva porque pasamos más tiempo en el exterior, anochece mucho más tarde y hacemos un mayor uso de las zonas comunes”, indica Patricia Briones, secretaria técnica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Además, “hay más ventanas abiertas y también más personas de vacaciones, que no siempre coinciden en fechas con aquellos que madrugan”, indica Federico Cerrato, administrador de fincas de Fisconta. Una guerra encarnizada en la que hay dos bandos: los que quieren disfrutar y los que pretenden descansar.

La piscina comunitaria, abierta este fin de semana en la mayoría de las urbanizaciones, es el gran avispero de desacuerdos, incumplimientos, disputas e improperios. “Hay propietarios que no respetan los horarios establecidos o los turnos de acceso y entran por la noche”, denuncia Pablo Abascal, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). Además de causar molestias y enfrentamientos, “está incrementando el presupuesto de algunas comunidades porque tienen que establecer algún tipo de medida disuasoria o de control, como videograbación o contratación de empresas de seguridad”, apunta.

Pero si hay un asunto que trae de cabeza a los vecinos son los chapuzones de los morosos. Desde el año pasado —tras la reforma del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) por la Ley 10/2022, de 14 de junio—, las comunidades pueden prohibir el uso de la piscina, la pista de pádel o cualquier otra instalación no esencial a los propietarios deudores. El acuerdo necesita el voto favorable de la mayoría de los vecinos. Se trata de un cambio importante para los residentes que pagan las cuotas comunitarias religiosamente y se indignan cuando ven que el moroso accede a este espacio en igualdad de condiciones.

El problema es que la medida es difícil de aplicar. ¿Quién vigila que no entren estos vecinos? “La reforma introdujo la opción, pero no incluyó las medidas coactivas o sancionadoras que puede utilizar la comunidad en el caso de incumplimiento”, comentan en PH Asesores. Por esto, y de momento, la aplicación de la prohibición está siendo limitada. “Aunque exista ese acuerdo, los morosos se siguen bañando en la piscina sin que la comunidad pueda hacer nada”, añaden en la asesoría. Fabio Balbuena, administrador de fincas colegiado y abogado, añade: “No se pueden imponer sanciones adicionales o multas al moroso incumplidor y tampoco puede intervenir la policía al tratarse de un conflicto privado”. Ir un paso más allá implicaría acudir a la vía judicial.

¿Tengo derecho a utilizar la piscina comunitaria si soy un vecino de alquiler?

 Derechos del alquiler

¿Tengo derecho a utilizar la piscina comunitaria si soy un vecino de alquiler?

Los inquilinos tienen sus derechos y obligaciones y para poder utilizar la piscina comunitaria, y otras zonas comunes, también hay normas que tenemos que conocer.

¿Los vecinos pueden prohibir que los morosos usen la piscina comunitaria?

Cómo reclamar a Hacienda el cheque de ayuda de 200 euros si no te lo han ingresado

Esta casa prefabricada de verano tiene terraza y pérgola arrasa por 9.000 euros

Vivir en comunidad cuenta con varios beneficios. No sólo el estilo de vida que se puede llevar al convivir dentro de un mismo espacio común con más personas, sino por los espacios comunes de los cuales uno puede hacer uso como por ejemplo la piscina.

Durante los meses de verano en España es cuando más uso le dan los propietarios de la comunidad. Sin embargo, existen dudas cuando se es inquilino, específicamente si cuenta con el derecho a disfrutar de esta instalación.

Para esto, existen normativas y legislaciones que regulan este aspecto, y que es importante conocer además de nuestros derechos y obligaciones como inquilinos.

Normativas y regulaciones para el uso de la piscina

El uso de la piscina en comunidades está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, que establece las normas y derechos de los propietarios, y que por extensión, también de los inquilinos que residen en una comunidad de propietarios.

Adicionalmente, cabe destacar que cada comunidad de propietarios puede establecer sus propias normas y regulaciones respecto al uso de la piscina comunitaria.

Estas reglas pueden incluir el horario de uso, requisitos de seguridad, invitados y comportamientos adecuado en las instalaciones. Es fundamental que los inquilinos conozcan y respeten estas normas para evitar conflictos con los vecinos y el incumplimiento de las obligaciones establecidas.

Derechos y obligaciones de los inquilinos

En general, los inquilinos tienen el derecho a utilizar las zonas comunes, tales como la piscina, pero siempre y cuando estén debidamente autorizados por el propietario y se cumpla con las normas y regulaciones. Los inquilinos también deben cumplir con las reglas y regulaciones establecidas por la comunidad de propietarios para el uso de la piscina comunitaria.

Es importante mantener un comportamiento adecuado, respetar los horarios establecidos y cuidar las instalaciones. En caso de causar algún tipo de daño por parte del inquilino o sus invitados, este puede ser responsable de reparar o reponer los elementos afectados.

Es por esto, que los inquilinos deben tener en cuenta que son responsables de cuidar adecuadamente las instalaciones de la piscina comunitaria, y evitar cualquier daño intencional o negligente.

Por lo mismo, es fundamental seguir las instrucciones y mantenimiento proporcionadas por la comunidad de propietarios para conservar la piscina en buen estado. También hay que destacar que el derecho de uso puede variar en función de lo establecido en el contrato de arrendamiento.

¿Cómo puedo conocer las normas?

Adicional a lo anteriormente mencionado, es importante que los inquilinos consulten con el propietario sobre las condiciones específicas del uso de la piscina comunitaria, y solicitar de ser necesario, cualquier autorización. El propietario puede facilitar la información correspondiente y aclarar cualquier duda sobre el tema.

Si los inquilinos tienen dudas o enfrentan situaciones en particular que estén relacionadas con el uso de la piscina, puede buscar asesoría legal. Un abogado especializado en derecho de vivienda y propiedad horizontal podrá brindar la orientación sobre los derechos y consideraciones para el uso de la piscina comunitaria como inquilino.

Informarse sobre las normas y regulaciones

En resumen, los inquilinos tienen derecho a utilizar la piscina comunitaria, siempre y cuando cumplan con las normas y regulaciones establecidas por la comunidad de propietarios.

Los inquilinos deben conocer las normas y regulaciones establecidas por la comunidad de propietarios, además de respetar las reglas y mantener una comunicación fluida con el propietario para garantizar un uso adecuado y disfrutar de esta instalación de forma responsable.

Si tienes dudas al respecto, habla con el propietario de la vivienda donde estés arrendando, infórmate al respecto de las normativas de la comunidad y asegúrate de estar cumpliendo con todas las regulaciones. Así podrás disfrutar no sólo de la piscina sino de cualquier instalación de la comunidad y de forma adecuada con el resto de los propietarios.

Conflictos de vecinos en verano: ¿qué es legal hacer y qué no en la comunidad de propietarios?

 Se puede solicitar a un vecino la prohibición de realizar cualquier actividad que sea molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita como, por ejemplo, una fiesta o una barbacoa por el ruido, el olor o el humo ocasionados.

Es posible prohibir el uso de las zonas comunes como terraza o piscina a un vecino moroso

El 7,86% de las consultas de los españoles sobre comunidad de propietarios en verano es por un problema con los vecinos. Así lo muestra un análisis realizado por Legálitas en base a las consultas recibidas por los abogados expertos en esta materia entre los meses de junio a septiembre de 2022.

De esta manera, se pone de manifiesto que con la llegada del verano surgen las rencillas en la comunidad de propietarios a causa de los toldos, piscinas, barbacoas en las terrazas comunitarias, ruidos por fiestas. Pero ¿qué es legal y qué no? Legálitas repasa cuáles son los límites que se deben respetar en las comunidades de vecinos para tener una convivencia sin incidentes.

¿Es legal que un propietario utilice la terraza comunitaria para su uso personal?

Todo propietario tiene derecho a disfrutar de las instalaciones de un inmueble, pero de modo que no suponga un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo, es decir, de modo que no perjudique al resto.

Por lo tanto, y ante lo dispuesto anteriormente, Legálitas explica que hay que valorar si la utilización de la azotea causa algún perjuicio al resto de los vecinos, como quitarles visibilidad o luz al tender la ropa en este espacio común.

¿Se puede instalar un toldo en la terraza diferente al resto de vecinos sin consultar con la comunidad de propietarios?

Se considera innovación en los elementos comunes, ya que supone una alteración de la fachada, que es un elemento común. En consecuencia, es necesario obtener autorización de los propietarios de la comunidad constituidos en junta, salvo que esté expresamente autorizado en los estatutos.

¿Es legal hacer una barbacoa en las zonas comunes de la comunidad de propietarios?

Legálitas recuerda que se debe verificar que no exista prohibición administrativa. En el supuesto de no existir esa limitación administrativa, la decisión sobre el uso de zonas comunes se debe decidir en junta por votación, tal y como establecen los artículos 6 y 14 de la Ley Propiedad Horizontal, salvo que los estatutos lo regulen.

En todo caso, el uso de las barbacoas en zonas comunes no puede conllevar que suponga una actividad molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita, ya que lo prohíbe el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Y si lo hago en el jardín de mi casa, ¿es posible que los vecinos me denuncien por el humo provocado?

Si los olores o humos molestan a otro vecino, Legálitas indica que podrá reclamar al amparo del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se prohíba la actividad que sea molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita.

¿Se puede colgar ropa o celebrar una fiesta en una terraza comunitaria?

Es importante, previamente, verificar que la terraza sea transitable y que no exista ninguna limitación administrativa. El artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece a todos los propietarios la obligación de respetar las instalaciones generales de la comunidad y los demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando que se causen daños o desperfectos.

¿Los vecinos pueden denunciar por el ruido causado en una fiesta privada en una casa? ¿Y si se hace en las zonas comunes?

Legálitas explica que el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él (…) actividades que contravengas las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

El artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece a todos los propietarios la obligación de respetar las instalaciones generales de la comunidad y los demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando que se causen daños o desperfectos.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, avisará a quién realice las actividades prohibidas que cese en ella, bajo advertencia de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persiste en su conducta, el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada para ello, podrá entablar contra él la acción de cesación que se acuerde a través del juicio ordinario.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos sus derechos respecto a la vivienda o local.

Si se celebra una fiesta en las zonas comunes y se causa un daño o se rompe algo de la comunidad, ¿de quién es la responsabilidad?

Legálitas expone que, como establece el artículo 1.902 del Código Civil “el que por acción u omisión cause un daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”. En este sentido, los padres son responsables de los daños causados por los hijos que estén bajo su guarda y los tutores de los perjuicios causados por los menores o incapacitados que estén bajo su autoridad.

Además, dado que se trata de un espacio comunitario, también es de aplicación lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, que en su artículo 9 dice que son obligaciones de cada propietario:

Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

¿De quién es la responsabilidad si hay un incidente/accidente en la piscina?

En cuanto a las responsabilidades por accidentes en la piscina si, como cada vez es más habitual, se ha delegado en una empresa las funciones de control de las piscinas, la responsabilidad será de esta, tanto la penal, si se diera el caso, como la civil, quedando exonerados de ello el presidente de la comunidad y el administrador de fincas, ya que la delegación de estas funciones y su ejecución en exclusiva hace excluir la responsabilidad a aquellos.

Si es la propia comunidad la encargada, Legálitas destaca que esta deberá velar por el correcto cumplimiento de las normas de régimen interno. Por lo tanto, en caso de producirse un incidente, la comunidad debe poder probar que la normativa se ha cumplido.

Si es la propia comunidad la encargada, Legálitas destaca que esta deberá velar por el correcto cumplimiento de las normas de régimen interno. Por lo tanto, en caso de producirse un incidente, la comunidad debe poder probar que la normativa se ha cumplido.

Y es que una cosa es haber adoptado medidas de control y diligencia exigibles en el cuidado y protección de las piscinas para que la posibilidad de su uso no dé lugar a un accidente y otra que, en el caso de que éste haya ocurrido, se esté en condiciones de probar que estas medidas se han adoptado.

¿Se puede hacer toples en una piscina comunitaria?

La respuesta no es sí o no, ya que es una actividad que puede ser regulada en las normas de régimen interno, aprobadas al amparo del artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por tanto, Legálitas aclara que hacer o no topless se deberá fijar en normas de régimen interno aprobadas por mayoría simple. Aunque no existen fórmulas para poder sancionar este incumplimiento de normas de régimen interno.

Se puede prohibir el uso de zonas comunes como terraza o piscina a un vecino moroso

Si, conforme lo establece el artículo 21.1 de Ley de Propiedad Horizontal, la junta de propietarios podrá acordar medidas frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan estas medidas no sean abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles.

Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los pagos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.

¿Debo pagar la instalación de un ascensor si solo tengo un local sin entrada al edificio?

¿Me obliga la ley a participar en la instalación de un ascensor, cuando yo solo tengo un local que no tiene ni entrada por el edificio?

 

¿Me obliga la ley a participar en la instalación de un ascensor, cuando yo solo tengo un local que no tiene ni entrada por el edificio? Tengo puerta de acceso al local independiente y la comunidad permitió reformas en el mismo que me perjudicaron cuando cerraron el patio interior, privándome de luz y ventilación.

El art. 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH), establece que el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Nada nos dice la cuestión planteada si en los estatutos de la comunidad, existe una norma o regla que exonere a los locales de la participación en los gastos ordinarios y extraordinarios de determinados servicios de la finca, presentes o futuros, como limpieza de portal, luz de escalera, etc.., para aquellas fincas o locales que no tengan acceso por el portal como es el caso.

Habría que consultar la escritura de obra nueva y división horizontal o la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad, para ver si se regulan estas exenciones para los locales, en cuanto a servicios del edifico presentes o futuros, por su no uso o acceso a los mismos.

Lo normal y habitual es que se les exima de contribuir a los gastos ordinarios y extraordinarios, de este tipo de servicios. No obstante, lo anterior, el caso lo que plantea es la instalación ex-novo de un ascensor, que antes no había.

La Ley y la jurisprudencia son claras y contundentes al respecto, en cuanto que los propietarios de locales sí han de contribuir a los gastos de ejecución e instalación del ascensor nuevo, que se instala por primera vez.

De acuerdo con los arts. 10.1 y 17.2 de la LPH, serán de carácter obligatorio, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, de la Sala de lo Civil, recogida en las sentencias de esa sala 678/2016, de 17 de noviembre; 202/2014, de 23 de abril, y 342/2013, de 6 de mayo, según la cual, cuando se instala un ascensor ex novo, los locales y garajes también deben contribuir al gasto que ello supone, y su exclusión por la falta de uso resulta abusiva con respecto a las viviendas, pues altera las cuotas de contribución a los gastos, por el sobrecoste que la exoneración de algunos comuneros conlleva para el resto, lo que requiere ser aprobado por unanimidad.

La STS 276/2021 de 10 de mayo, ante el recurso de casación para unificación de doctrina, establece: “Esta sala debe concretar que la cuestión jurídica controvertida es si los bajos/locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, han de abonar los gastos derivados de la bajada a "cota cero" del ascensor. En definitiva, si esa bajada, como acción dirigida a procurar la accesibilidad, se equipara a la instalación del ascensor a los efectos de la obligación del abono de su coste por los locales o bajos. La sentencia 216/2019, de 5 de abril, establece: "[..]

Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor, debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento ( art. 10 de la LPH ). "Igualmente en sentencia 381/2018, de 21 de junio, se entendió que: ""La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria ("a cota cero"), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a "cota cero", y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor".

A la vista de la doctrina expuesta, debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento.

Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta.

La conclusión, es que el propietario del local, sí está obligado a contribuir con su cuota de propiedad a los gastos de la instalación del ascensor nuevo, si este acuerdo se ha aprobado legalmente según la LPH.

Solamente se le eximirá de contribuir a los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento del mismo, si así se establece expresamente en los estatutos, o en los acuerdos de Junta adoptados válidamente. En caso contrario, estaría obligado como cualquier otro propietario.

En cuanto a la segunda afirmación/cuestión planteada: “la comunidad permitió reformas en el mismo (edificio) que me perjudicaron cuando cerraron el patio interior, privándome de luz y ventilación…” En este punto, es necesario conocer las obligaciones establecidas para cada propietario, especialmente al tenor del art. 9.4 del LPH en su apartado c) que: Obliga al propietario a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

Si la comunidad llevo a cabo reformas en el edificio y de ellas se perjudica al propietario del local, como es el caso, a éste le ampara la ley para solicitar judicialmente los daños y perjuicios que se la hayan podido causar, pero no servirá de excusa para liberase del pago que le corresponde por las obras de instalación y ejecución del ascensor.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.

Asesor sobre Vivienda

El Confidencial pone a su servicio este consultorio jurídico inmobiliario. Un espacio que está destinado a resolver semanalmente las dudas legales de los ciudadanos sobre temas relacionadas con el sector inmobiliario: alquileres, compraventa, hipotecas, ejecuciones hipotecarias, etc.

En caso de divorcio ¿quién debe hacerse cargo del pago de la hipoteca? o, ¿puedo pagar una parte de la cuota mensual de la hipoteca sin miedo a que me embarguen la casa?